住宅专项维修资金管理制度

住宅专项维修资金管理制度山西泰德物业管理有限公司——质量部

1.住宅专项维修资金概述2.住宅专项维修资金的交存

3.住宅专项维修资金的使用

4.住宅专项维修资金的监管

目录住宅专项维修资金概述（1）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（2）管理原则住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（3）监督部门建设主管部门和财政部门4什么是共用部位和共用设施设备？共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。5住宅专项维修资金的交存（1）住宅专项维修资金的交存主体（2）住宅专项维修资金的交存金额（3）住宅专项维修资金的交存方式（4）住宅专项维修资金的管理6（1）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。7（2）住宅专项维修资金的交存金额商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。②出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。8（3）住宅专项维修资金的交存方式商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。②出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。9（3）住宅专项维修资金的交存方式③未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。④业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。10（4）住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。11（4）住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的管管理理业主主大大会会成成立立后后住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的管管理理业主主大大会会应应当当委委托托所所在在地地一一家家商商业业银银行行作作为为本本物物业业管管理理区区域域内内住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的专户户管管理理银银行行，并并在在专专户户管管理理银银行行开立立住住宅宅专专项项维维修修资资金金专专户户。开开立立住住宅宅专专项项维维修修资资金金专专户户，，应应当当以以物物业业管管理理区区域域为为单单位位设设账账，，按按房房屋屋户户门门号号设设分分户户账账。。（开开户户））业主主委委员员会会应应当当通通知知所所在在地地直直辖辖市市、、市市、、县县人人民民政政府府建建设设（（房房地地产产））主主管管部部门门；；涉涉及及已已售售公公有有住住房房的的，，应应当当通通知知负负责责管管理理公公有有住住房房住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的部部门门。。（通通知知））12业主主大大会会成成立立后后住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的管管理理③直辖辖市市、、市市、、县县人人民民政政府府建建设设（（房房地地产产））主主管管部部门门或或者者负负责责管管理理公公有有住住房房住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的部部门门在在收收到到通通知知之之日日起起30日内内，，通通知知专专户户管管理理银银行行将将该该物物业业管管理理区区域域内内业业主主交交存存的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金账账面面余余额额划划转转至至业业主主大大会会开开立立的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金账账户户，，并并将将有有关关账账目目等等移移交交业业主主委委员员会会。。（划划转转））④住宅宅专专项项维维修修资资金金划划转转后后的的账目目管管理理单单位位，由由业业主主大大会会决决定定。。业业主主大大会会应应当当建建立立住住宅宅专专项项维维修修资资金金管管理理制制度度。。（管管理理））⑤业主主大大会会开开立立的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金账账户户，，应应当当接接受受所所在在地地直直辖辖市市、、市市、、县县人人民民政政府府建建设设（（房房地地产产））主主管管部部门门的的监监督督。。（监监督督））13住宅宅专专项项维维修修资资金金的的使使用用（1）使使用用范范围围和和原原则则（2）分分摊摊规规定定（3）使使用用程程序序（4）禁禁止止使使用用规规定定（5）其其他他规规定定14（1）使使用用范范围围和和原原则则使用用范范围围住宅宅专专项项维维修修资资金金专专项项用用于于住住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备保保修修期期满满后后的的维维修修和和更更新新、、改改造造。。使用原则住宅专项维修修资金的使用用，应当遵循循方便快捷、公公开透明、受益人和负担担人相一致的原则。15（2）住宅专项维维修资金的分分摊规定商品住宅之间间或者商品住宅与非非住宅之间共用部位、共共用设施设备备的维修和更更新、改造费费用，由相关关业主按照各自拥有有物业建筑面面积的比例分分摊。售后公有住房房之间共用部位、共共用设施设备备的维修和更更新、改造费费用，由相关关业主和公有有住房售房单单位按照所交存住住宅专项维修修资金的比例例分摊；其中，应由由业主承担的的，再由相关关业主按照各各自拥有物业业建筑面积的的比例分摊。。16（2）住宅专项维维修资金的分分摊规定售后公有住房房与商品住宅宅或者非住宅宅之间共用部位、共共用设施设备备的维修和更更新、改造费费用，先按照照建筑面积比比例分摊到各各相关物业。。其中，售后后公有住房应应分摊的费用用，再由相关关业主和公有有住房售房单单位按照所交交存住宅专项项维修资金的的比例分摊。。住宅共用部位位、共用设施施设备维修和和更新、改造造，涉及尚未售出出的商品住宅宅、非住宅或或者公有住房房的，开发建设单单位或者公有有住房单位应应当按照尚未未售出商品住住宅或者公有有住房的建筑筑面积，分摊摊维修和更新新、改造费用用。17（3）住宅专项维维修资金的使使用程序划转业主大会会管理前使用用程序物业服务企业业根据维修和和更新、改造造项目提出使用建议议；没有物业服服务企业的，，由相关业主主提出使用建建议；（提出使用建建议）住宅专项维修修资金列支范范围内专有部部分占建筑物物总面积三分分之二以上的的业主且占总总人数三分之之二以上的业业主讨论通过过使用建议；；（审议使用建建议）物业服务企业业或者相关业业主组织实施施使用方案；；（组织实施使使用方案）18物业服务企业业或者相关业业主持有关材材料，向所在在地直辖市、、市、县人民民政府建设（（房地产）主主管部门申请请列支；其中中，动用公有有住房住宅专专项维修资金金的，向负责责管理公有住住房住宅专项项维修资金的的部门申请列列支；（申请列支））直辖市、市、、县人民政府府建设（房地地产）主管部部门或者负责责管理公有住住房住宅专项项维修资金的的部门审核同同意后，向专专户管理银行行发出划转住住宅专项维修修资金的通知知；（发出划转通通知）专户管理银行行将所需住宅宅专项维修资资金划转至维维修单位。（住宅专项维维修资金划转转）19划转业主大会会管理后的使使用程序物业服务企业业提出使用方方案，使用方方案应当包括括拟维修和更更新、改造的的项目、费用用预算、列支支范围、发生生危及房屋安安全等紧急情情况以及其他他需临时使用用住宅专项维维修资金的情情况的处置办办法等；（提出使用方方案）业主大会依法法通过使用方方案；（通过使用方方案）物业服务企业业组织实施使使用方案；（实施使用方方案）物业服务企业业持有关材料料向业主委员员会提出列支支住宅专项维维修资金；其其中，动用公公有住房住宅宅专项维修资资金的，向负负责管理公有有住房住宅专专项维修资金金的部门申请请列支；（申请列支））20业主委员会依依据使用方案案审核同意，，并报直辖市市、市、县人人民政府建设设（房地产））主管部门备备案；动用公公有住房住宅宅专项维修资资金的，经负负责管理公有有住房住宅专专项维修资金金的部门审核核同意；直辖辖市、市、县县人民政府建建设（房地产产）主管部门门或者负责管管理公有住房房住宅专项维维修资金的部部门发现不符符合有关法律律、法规、规规章和使用方方案的，应当当责令改正；；（备案审核））业主委员会、、负责管理公公有住房住宅宅专项维修资资金的部门向向专户管理银银行发出划转转住宅专项维维修资金的通通知；（发出划转通通知）专户管理银行行将所需住宅宅专项维修资资金划转至维维修单位（住宅专项维维修资金划转转）21（4）住宅专项维维修资金的禁禁止使用规定定依法应当由建设单位或者者施工单位承承担的住宅共用部部位、共用设设施设备维修修、更新和改改造费用；依法应当由相关单位承担担的供水、供电电、供气、供供热、通讯、、有线电视等等管线和设施施设备的维修修、养护费用用应当由当事人承担的因人为损坏坏住宅共用部部位、共用设设施设备所需需的修复费用用；根据物业服务务合同约定，，应当由物业服务企企业承担的住宅共用部部位、共用设设施设备的维维修和养护费费用。22（5）住宅专项维维修资金使用用的其他规定定利用住宅专项项维修资金购购买国债必须在保证住住宅专项维修修资金正常使使用的前提下下。应当在银行间间债券市场或或者商业银行行柜台市场购购买一级市场场新发行的国国债，并持有有到期。应当经业主大大会同意；未未成立业主大大会的，应当当经专有部分分占建筑物总总面积三分之之二以上的业业主且占总人人数三分之二二以上业主同同意。利用从公有住住房售房款中中提取的住宅宅专项维修资资金购买国债债的，应当根根据售房单位位的财政隶属属关系，报经经同级财政部部门同意。禁止利用住宅宅专项维修资资金从事国债债回购、委托托理财业务或或者将购买的的国债用于质质押、抵押等等担保行为。。23下列资金应当当转入住宅专专项维修资金金滚存使用：：住宅专项维修修资金的存储储利息；利用住宅专项项维修资金购购买国债的增增值收益；利用住宅共用用部位、共用用设施设备进进行经营的，，业主所得收收益，但业主主大会另有决决定的除外；；住宅共用设施施设备报废后后回收的残值值。24住宅专项维修修资金的监督督管理（1）房屋转让或或灭失时住宅宅专项维修资资金的处理（2）相关主体对对住宅专项维维修资金的监监管义务（3）法律责任25（1）房屋转让或或灭失时住宅宅专项维修资资金的处理房屋所有权转转让时业主应当向受受让人说明住住宅专项维修修资金交存和和结余情况并并出具有效证证明，该房屋屋分户账中结结余的住宅专专项维修资金金随房屋所有有权同时过户户。受让人需要持持住宅专项维修修资金过户的的协议、房屋权属证书书、身份证等到专户管理理银行办理分分户账更名手手续。房屋灭失的房屋分户账中中结余的住宅宅专项维修资资金返还业主主；售房单位交存存的住宅专项项维修资金账账面余额返还还售房单位；；售房单位不不存在的，按按照售房单位位财务隶属关关系，收缴同同级国库。26（2）相关主体对对住宅专项维维修资金的监监管义务管理单位的法法律义务直辖市、市、、县人民政府府建设（房地地产）主管部部门，负责管管理公有住房房住宅专项维维修资金的部部门及业主委委员会，每年至少一次次与专户管理理银行核对住住宅专项维修修资金账目，并向业主、、公有住房售售房单位公布布下列情况：：住宅专项维修修资金交存、、使用、增值值收益和结存存的总额；发生列支的项项目、费用和和分摊情况；；业主、公有住住房售房单位位分户账中住住宅专项维修修资金交存、、使用、增值值收益和结存存的金额其他有关住宅宅专项维修资资金使用和管管理的情况。。27专户管理银行行的法律义务务专户管理银行行应当每年至少一次次向直辖市、市市、县人民政政府建设（房房地产）主管管部门，负责责管理公有住住房住宅专项项维修资金的的部门及业主主委员会发送住宅专项项维修资金对对账单。直辖市、市、、县建设（房房地产）主管管部门，负责责管理公有住住房住宅专项项维修资金的的部门及业主主委员会对资金账户变变化情况有异异议的，专户户管理银行应应根据要求进进行复核。专户管理银行行应当建立住宅专项项维修资金查查询制度，接受业主、、公有住房售售房单位对其其分户账中住住宅专项维修修资金使用、、增值收益和和账面余额的的查询。28审计、财政部部门的监督管管理住宅专项维修修资金的管理理和使用，应应当依法接受审计计部门的审计计监督。住宅专项维修修资金的财务务管理和会计计核算应当执执行财政部有有关规定。财政部门负责责对住宅专项维维修资金收支支财务管理和和会计核算制制度执行情况的监监督。住宅专项维修修资金专用票据的购购领、使用、、保存、核销销管理，应当按照财财政部以及省省、自治区、、直辖市人民民政府财政部部门的有关规规定执行，并并接受财政部部门的监督检检查。29（3）法律责任交存主体的法法律责任公有住房售房房单位未按规定交存存住宅专项维维修资金的；；或将房屋交交付未按规定定交存首期住住宅专项维修修资金的买受受人的；以及及未按规定分分摊维修、更更新和改造费费用的，由县县级以上地方方人民政府财财政部门会同同同级建设（（房地产）主主管部门责令令限期改正。。开发建设单位位在业主按照规规定交存首期期住宅专项维维修资金前，，将房屋交付付买受人的，，由县级以上上地方人民政政府建设（房房地产）主管管部门责令限期改正正；逾期不改正正的，处以3万元以下的罚罚款。开发建设单位位未按规定分摊摊维修、更新新和改造费用用的，由县级级以上地方人人民政府建设设（房地产））主管部门责责令限期改正正；逾期不改改正的，处以以1万元以下的罚罚款。30挪用专项维修修资金的法律律责任挪用住宅专项项维修资金的的，由县级以以上地方人民民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专专项维修资金金，没收违法所得得，可以并处挪用金额额2倍以下的罚款款；构成犯罪的的，依法追究直接负责的主主管人员和其其他直接责任任人员的刑事责任。物业服务企业业挪用住宅专项项维修资金，，情节严重的的，除按上述述规定予以处处罚外，由颁颁发资质证书书的部门吊销资质证书书。建设（房地产产）主管部门门挪用住宅专项项维修资金的的，由上一级级人民政府建建设（房地产产）主管部门门追回挪用的的住宅专项维维修资金，对直接负责的的主管人员和和其他直接责责任人员依法法给予处分；；构成犯罪的，，依法追究刑刑事责任。财政部门挪用住宅专项项维修资金的的，由上一级级人民政府财财政部门追回回挪用的住宅宅专项维修资资金，对直接负责的的主管人员和和其他直接责责任人员依法法给予处分；构成犯罪的的，依法追究究刑事责任。。31违规使用住宅宅专项维修资资金购买国债债法律责任建设（房地产产）主管部门门违反住宅专项项维修资金投投资规定的，，由上一级人人民政府建设设（房地产））主管部门责令限期改正正，对直接负责责的主管人员员和其他直接接责任人员依法给予处分分；造成损失的的，依法赔偿；构成犯罪的的，依法追究刑事责任任。财政部门违反住宅专项项维修资金投投资规定的，，由上一级人人民政府财政政部门责令限期改正正，对直接负责责的主管人员员和其他直接接责任人员依法给予处分分；造成损失的的，依法赔偿；构成犯罪的的，依法追究究刑事责任。。业主大会违反住宅专项项维修资金投投资规定的，，由直辖市、、市、县人民民政府建设（（房地产）主主管部门责令改正。32主管部门及工工作人员法律律责任县级以上人民民政府建设（（房地产）主主管部门、财财政部门及其其工作人员利利用职务上的的便利，收受受他人财物或或者其他好处处，不依法履履行监督管理理职责，或者者发现违法行行为不予查处处的，依法给予处分分；构成犯罪的的，依法追究刑事事责任。资金使用案例例及分析案例一：某住宅小区108单元第6层单号住宅的的外墙下水管管渗漏，湿了了以下三层沿沿管的大片外外墙。物业公公司提出要对对其维修，其其维修费由谁谁出？108单元单号8家住户，其说说法不一，7、8层得住户说：：此事与他们们无关，他们们不出维修费费；六层以下下的住户说：：该维修费应应由第六层的的住户出；第第六层的住户户说：该维修修费应从维修修基金出。33案例分析：水管渗漏，属属一般维修，，换跟外墙水水管即可。因因此，不应使使用维修基金金。因这根水水管修好以后后，8户住户都受益益，根据“谁谁受益，谁负负责”的原则则，应由8户住户共同维维修，具体费费用按份额比比例分摊。34黄先生及其夫夫人居住在某某小区8栋701室。老两口在在澳大利亚女女儿家住了半半年，最近回回到自己家。。物业管理员员上门收取物物业管理费，，黄先生讲：：“我们半年年都不在家，，不应该叫物物业管理费。。”请问：物业管管理公司应如如何处理？第一，业主所所拥有的空置置房仅仅是区区分所有建筑筑物的专有部部分空置，并并不意味着整整个所有建筑筑物在空置着着。实际上虽虽然区分所有有建筑物的专专有部分在空空置，但区分分所有建筑物物的共用部分分仍然在运行行.使用之中，而而物业管理费费的支出目的的就是要维持持、和保证。。第二，当部分分业主将物业业建筑物空置置后，并不意意味着就可以以减少物业管管理公司的物物业管理服务务的工作量。。并不意味着着可以减少维维持、保证区区分所有建筑筑物的共用部部分的正常运运行、使用、、维修和保养养的工作量，，电梯、高低低压配电设备备、共用照明明、水泵、消消防设施等共共用设备、设设施仍然要投投入正常运行行，仍然需要要维修和保养养；保安的值值勤、巡逻、、安全检查等等工作量也不不会减少；清清洁卫生、环环境等绿化等等物业管理的的管理服务工工作量一样也也不会因部分分业主的物业业建筑物空置置而有所减少少。36第三，造成业业主的物业建建筑物的空置置责任在于业业主本身，而而并非物业管管理公司无理理阻挠不让业业主投入使用用，因此，空空置房的责任任不在于物业业管理公司。。第四，减免物物业管理费用用对未空置物物业建筑物的的业主来说是是不公平的。。虽然物业建建筑物空置，，但空置房的的业主仍然在在享受着因物物业管理的优优质服务而带带来的物业建建筑的保值和和增值的经济济成果。因此物业管理理公司应向业业主讲清楚上上述道理，要要二位老人按按时交纳物业业管理费。37资金使用案例例及分析案例二：某物业区域在在地震发生后后，房屋共用用部位、共用用设施设备受受损，多数业业主在地震发发生后，外出出避灾。物业业服务企业为为及时修复，，在联系业主主无果的情况况下，由工作作人员擅自代代表业主签名名使用维修资资金，虽然迅迅速修复了损损坏部分，但但引发业主与与物业服务企企业的严重对对立，进而演演变成群体性性上访事件，，上千名业主主无视相关部部门的劝告，，上街游行、、示威和阻拦拦交通等。3839分析：：1、物业业服务务企业业违法法行为为及后后果物业服服务企企业冒冒充业业主签签名、、擅自自动用用维修修资金金，侵侵犯了了业主主的合合法权权利，，导致致业主主与物物业服服务企企业矛矛盾激激化、、上升升为群群体性性事件件、形形成极极大的的不稳稳定因因素，，造成成了恶恶劣的的社会会影响响。在在现实实操作作中，，应当当坚决决杜绝绝此类类行为为发生生。2、物业业服务务企业业需承承担的的法律律责任任物业服服务企企业冒冒充业业主签签名使使用维维修资资金，，业主主可向向公安安机关关报案案，若若经查查实，，则应应当承承担相相应的的处罚罚。因因专项项维修修资金金的使使用