别墅项目市场及市场定位建议

上海华燕置业策划有限公司二零零四年四月青浦高泾路项目市场研究及市场定位建议多元价值观的客户错位竞争市场差异化目标集中潜在竞争对手可以把握的成本控制已存在和将来的竞争对手思维脉络图宏观市场分析上海别墅板块市场分析项目分析市场建议寻找产品与市场最佳契合点1、寻找竞争板块的特殊性2、开拓市场的空白点寻找产品的唯一性错位化的产品市场定位上海别墅宏观市场分析（一）、总体市场分析2003年上海别墅平均月上涨点数1.1％，上涨水平略低于中房上海住宅指数（2％）的水平（二）、供应分析2003年：供应总量： 359.6万m2占地面积： 1058.3万m2新上市别墅总占地面积： 485万m2平均容积率： 0.342002年：供应总量： 540万m2占地面积： 1900万m2平均容积率：0.281、供应量分析2、分布区域分析松江区闵行区浦东新区青浦区长宁区南汇区嘉定区徐汇区奉贤区普陀区宝山区截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市别墅项目区域分布排行为：1、松江区：23％2、闵行区：19％3、浦东新区：17％4、青浦区和长宁区各占：11％5、南汇区：8％6、徐汇区和嘉定区各占：3％7、普陀区和奉贤区各占：2％8、宝山区：1％3、别墅类型分析独立式别墅联排别墅叠加式别墅双拼别墅联体别墅截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市各类别墅市场分额为：1、独立式别墅：49％2、联体别墅：23％3、双拼别墅：13％4、叠加式别墅：12%5、联排别墅：3％小于150万元：4477(套数)、29(楼盘个数)150~300万元：7404(套数)、54(楼盘个数)300~500万元：3969(套数)、35(楼盘个数)500~1000万元：2986(套数)、20(楼盘个数)大于1000万元：861(套数)、8(楼盘个数)总计：19697套、147个4、在售别墅市场价格分布2002年上海市别墅客户分布上海本地外省市港澳台外籍2003年上海别墅客户分布外地外籍上海本地（三三））、、小小结结随着着2003年年整整个个上上海海““别别墅墅年年””的的影影响响，，别别墅墅呈呈现现出出持持续续热热销销的的局局面面，，受受这这一一因因素素的的持持续续效效应应，，预预计计今今年年的的别别墅墅供供给给量量将将不不低低于于2003年年。。别墅墅需需求求较较旺旺，，上上海海市市别别墅墅的的保保有有量量不不断断上上升升，，从从1990年年200多多万万平平方方米米上上升升到到了了2003年年1200多多万万平平方方米米；；独立立别别墅墅的的客客户户来来源源是是以以非非沪沪籍籍人人士士，，上上海海本本地地客客源源，，外外地地客客户户三三分分天天下下，，联联屋屋以以及及叠叠加加别别墅墅主主要要是是以以上上海海本本地地客客源源为为主主；；客户户对对于于别别墅墅的的认认识识也也发发生生了了变变化化，，不不再再简简单单拘拘泥泥于于别别墅墅产产品品的的简简单单再再复复制制，，而而是是更更注注重重细细部部产产品品、、景景观观、、生生活活方方式式等等的的综综合合因因素素；；综上所所述：：未来来一段段时期期内，，别墅墅的供供应与与需求求将维维持在在平稳稳状态态，但但别墅墅价格格将稳稳步上上升的的趋势势。上海主要别别墅板块分分析赵巷板块徐泾板块淀山湖板块龙东大道沿线沪南公路沿线南六公里沿线佘山板块松江大学城板块莘闵板块九亭-泗泾板块上海别别墅分分布示示意图图位于318沿线，以以文明遐迩迩的淀山湖湖和朱家角角为依托形形成的特殊殊的别墅板板块别墅特征：：目前在售售项目多数数为尾盘或或预备交房房，以中高高档的独立立别墅为主主，主力总总价在500万以下下，小区综综合容积率率多数在0.3左右右,其中是是上海开发发度假型别别墅较早的的区域；发展趋势：：由于景观观的稀缺性性和唯一性性，该地区区的开发步步伐将逐步步朝着高档档型度假别别墅的发展展方向继续续发展；1、淀山湖板块块三一八国道道沿线盈湖三岛佳邸别墅绿洲江南园太阳岛高尔夫温泉别墅国际华城12345以上别墅项项目共开发发占地面积积1754亩物业形态分分析目前本地区区别墅项目目多数为尾尾盘，以独独立别墅为为绝对主力力总价分析总价集中在在500万万以下，但但其中也有有如绿洲江江南园1000万以以上/栋的的独立别墅墅代表楼盘分分析绿洲江南南园占地面积积：31.8万平方方米建筑面积积：5.57万平方方米容积率：： 0.175小区组成成：共共143栋独立立别墅单套面积积：295-645M2花园面积积：1000-2000M2目前售价价：单单价17000-23000元/M2特色：依依800亩亩大淀湖湖而居，，独独栋占占地面积积大，容容积率率小，，总价高高，是高高档型型独栋栋别墅的的代表2、赵巷板块块依托A9赵巷出出口的这这一先天天优势，，即将形形成的中中高档的的别墅区区；别墅特征征：该板板块是由由青浦区区政府全全新规划划的重点点别墅区区，目前前该地区区多数楼楼盘尚在在前期规规划中，，依赖于于淀浦河河的水景景资源，，规划成成特色的的水景别别墅聚积积区；案例：中中海翡翠翠湖岸、、古北佘佘山国际际别墅、、恒联名名人世家家；发展趋势势：赵巷巷特色别别墅区共共计规划划8570亩用用地为别别墅用地地，目前前这一地地区目前前大量的的土地已已被批租租，且多多数已进进入待开开发状态态，并且且随着整整个开发发用地的的向南推推进，该该板块将将与松江江的佘山山板块自自然连接接在一起起，形成成大片的的中高档档别墅板板块聚集集区。古北佘山山国际别别墅上海德天天置业地地块恒联名人人世家上海祥逸逸置业地地块中海翡翠翠湖岸国中水景景休闲度度假村总规划用用地：8570亩，划划分了将将近15个别墅墅地块，，进度最最快的将将于04年4月月底开盘盘古北佘山山国际别别墅恒联名人人世家超大型会会所：超市、银银行、餐餐厅国中水景景度假村村中海翡翠翠湖岸绿地集团团凯迪企业业具体布局局北部：主要分布布在方松松公路的的东西两两侧，这这些地块块的招投投标较早早，目前前地块已已开始动动工或是是项目结结构封顶顶，容积积率均低低于0.3，产产品以低低密度的的独幢别别墅为主主，价格格也都在在万元以以上。南部：南部地块块2003年年年底才开开始招标标，推出出的两个个地块容容积率都都在0.5左右右。剩余余待开发发用地容容积率也也控制在在0.5左右，，容积率率决定了了这些地地块将开开发独幢幢、双拼拼、联排排等混合合型的别别墅。已确定项项目赵巷别墅墅板块的的供应量量预计应应在200-260万万平方米米，以上已确确定的项项目的总总供应量量约为64.4万平方方米。中海翡翠翠湖岸占地面积：40万平方方米建筑面积：8.5万平平方米容积率：0.238小区组成：218栋独独立别墅单套面积：300-580M2花园面积：400-1200M2开盘时间：04年5月月目前报价：单单价12000-15000元/M2特色：水水景休闲特色色代表楼盘分析析古北佘山国际际别墅占地面积：27.73万平方米建筑面积：6.93万万平方米容积率：0.25小区组成：190栋独独立别墅单套面积：250-460M2花园面积：400-1500M2开盘时间：04年6月月上旬目前报价：预预计单价10000多多元/M2特色：居居住+旅游度度假型别墅恒联名人世家家占地面积：26万平方方米建筑面积：6.5万平平方米容积率：0.25小区组成：150栋独独立别墅单套面积：300-400多M2花园面积：500-1400M2开盘时间：04年5月月目前报价：预预计单价10000元元/M2特色：中中式江南园林林 风格小结：该板块地理位位置优越（A9公路第一一下匝道口）），路网交交通相当便捷捷，南面为上上海唯一的国国家级佘山旅旅游度假区，，西侧为淀山山湖旅游度假假区，居住与与度假功能均均较为凸出；；赵巷巷特特色色别别墅墅板板块块是是由由青青浦浦政政府府统统一一规规划划，，统统一一开开发发，，统统一一协协调调，，大大型型公公共共绿绿地地，，休休闲闲度度假假村村、、学学校校等等都都由由政政府府在在先先前前规规划划的的指指定定位位置置配配备备，，避避免免了了区区域域建建设设造造成成的的资资源源浪浪费费，，并并且且保保证证了了建建后后的的经经营营性性问问题题；；赵巷巷板板块块在在分分为为两两北北两两个个板板块块，，北北部部地地区区以以中中高高档档的的纯纯独独立立别别墅墅为为主主，，容容积积率率基基本本都都在在0.25以以下下，，南南部部地地区区规规划划容容积积率率在在0.5左左右右，，由由于于容容积积率率相相差差近近一一倍倍，，南南部部地地区区的的别别墅墅产产品品与与北北部部地地区区会会有有一一定定的的差差异异性性，，以以混混合合型型的的产产品品进进入入市市场场，，预预计计其其为为中中档档市市场场定定位位，，上上市市时时间间最最早早为为明明年年上上半半年年。。是虹虹桥桥和和古古北北的的延延伸伸，，大大西西郊郊的的延延续续，，依依托托沪沪青青平平公公路路发发展展拥有有大大都都会会、、银银涛涛、、草草原原三三个个高高尔尔夫夫球球场场和和马马场场，，形形成成了了中中高高档档别别墅墅的的聚聚集集地地良好好的的交交通通状状况况：：沪沪青青平平公公路路，，318国国道道，，虹虹桥桥机机场场，，外外环环线线配套设设施齐齐全：：国际际学校校众多多，生生活设设施齐齐全别墅发发展：：早期期联排排为主主，目目前主主要为为独立立代表物物业：：早期期拥有有久事事西郊郊花园园、亚亚洲花花园、、安盛盛杉庄庄等；；近期的的代表表九溪溪十八八岛、、居礼礼、长长堤花花园、、湖畔畔佳苑苑等；；板块概概述3、徐泾板板块居礼西郊九溪十八岛银涛高尔夫金水湾西郊美林馆西郊大公馆豪都国际花园湖畔佳苑丽都别墅长堤花园大豪山林绿波花园西郊园中园瑞虹西郊花园西郊紫郡本案本案居礼瑞虹西郊花园西郊紫郡形态和和价格格分布布产品形形态从周边边的别别墅供供给情情况分分析，，独立立别墅墅占到到近8成，，而独独立与与双拼拼的混混合型型产品品仅占占到15%，说说明该该区域域是一一个以以独立立别墅墅为主主导供供应的的板块块市场场。以五百百万以以上的的高档档别墅墅为主主价格分分析周边二二手别别墅价价格周边早早期的的二手手联排排别墅墅的售售价在在8000-9000元元左右右，独独立别别墅的的抛盘盘价在在13000-15000元元之间间。容积率分析析该地区的综综合容积率率多集中于的的区间内，，区域供给给的个案多多以中高档档产品为主主；供应面积积分析别墅形式独立联体供应面积260-900205-261集中面积320-380225-240单位：平平方米独立别墅墅集中于于320-380之间间，联排排别墅集集中于225-240之间；代表楼盘盘分析居礼占地面积积：10万平平方米建筑面积积：2.3万万平方米米容积率：： 0.23小区组成成：72栋独独立别墅墅单套面积积：274-591M2绿化率：： 70％尾盘价格格：9000-13000元/M2交房时间间：03年6月特色：是是徐徐泾板块块目前唯唯一的现现代风格格别墅，，且定位位为投资资型别墅墅，现租租赁状况况非常好好，租赁赁价格是是周边别别墅项目目的两倍倍左左右。。九溪十八八岛占地面积积：33.3万平方方米建筑面积积：8.3万万平方米米容积率：： 0.25小区组成成：一一期142栋独独立别墅墅二期56栋独立立别墅单套面积积：350-650M2花园面积积：500-2000M2尾盘价格格：12000-22000元/M2交房时间间：03年4月特色：是是徐徐泾板块块目前体体量最大大的项目目，水域域面积达达3万平平方米，，水水景资源源丰富且且优美，，且产品品上较在在竞争力力。西郊紫郡郡占地面积积：17.3万平方方米建筑面积积：9.96万平方方米容积率：： 0.57小区组成成：共共148栋独立立别墅单套面积积：270-800M2花园面积积：400-1000M2开盘时间间：03年12月27日交房日期期：05年3月价格：一一期期9000-12000元/M2，预计二二期10000元/M2左右销售率：： 共分分三期开开发，一一期销售售率100％，，二期未未开盘环水岛语绿波波花园占地面积：20万平方方米建筑面积：5.7万平平方米容积率：0.29小区组成：36栋独立立别墅8户双拼别墅墅单套面积：228-473M2花园面积：800-1500M2开盘时间：一一期02年年9月6日交房日期：03年6月月价格：均均价7600元/M2销售率：共共分三期开发发，一期、二二期销售率100％，三三期未开盘项目名称开发商规模(万m2）推出日期地址泰星别墅三期泰星房产1.362004年徐泾镇七号地块绿波花园三期信力房产未定2004.下半年徐泾镇前元路222号银涛高尔夫别墅三期银涛高尔夫占地650亩未定沪青平公路2222号瑞虹西郊花园（暂名）大地房产4.42004.6徐泾镇丽都别墅二期国伟置业0.52004下半年高泾路428号徐泾板块潜在在供应量分析析预计区域内潜潜在的供应量量（包括本项项目在内）将将在35-40万平方米米左右，区域域放量仍然较较大；板块特征及发发展趋势特点：徐泾镇目前的的别墅供应量量主要集中在在高泾路沿线线和318国国道沿线，别别墅案量排布布比较密集；；由于该板块是是虹桥和古北北别墅带的延延伸段，别墅墅区形成较全全，目前已相相当成熟，中中高档别墅的的区域形象已已深入人心；；板块开发较早早，与邻近新新形成的赵巷巷板块相比，，交通网络设设施较差，环环境较为杂乱乱，配套重复复建设，资源源严重浪费；；发展趋势：从整个西南部部别墅板块的的发展来看，，将曾现出梯梯级划分的一一个状势：九九亭-莘闵板板块仍将以经经济型别墅为为主导的中档档别墅群，本本项目所在的的徐泾板块将将和新起的赵赵巷板块继续续定格于中高高档的板块，，而佘山板块块将独霸高档档别墅区的地地位。三一八国道别别墅市场小结结1、淀山湖板块主主要是以旅游游度假型功能能为核心竞争争力的的别墅墅板块；2、徐泾板块块作为老虹桥桥地区的延伸伸段，已形成成中高档别墅墅的聚集区；；3、目前的别别墅市场中最最为关注的是是青浦的赵巷巷板块，其由由于相对地理理位置较佳，，统一规划，，资源合理调调配，形成了了别墅市场中中的“古北效效应”；对周周边区域的别别墅板块开发发有较大的牵牵制作用；4、目前徐泾泾、赵巷、淀淀山湖三个板板块已形成了了各具鲜明特特色的别墅板板块群，但依依时间界定，，赵巷别墅板板块作为别墅墅开发中的新新生力量拥有有无可比拟的的诸多利好因因素；项目思考：在别墅板块特特征较为分明明的今天，如如何把握徐泾泾地区自身较较为成熟的板板块特征，错错位化地避开开赵巷“古北北效应”，抓抓住产品个性性化的一面，，将成为本项项目立足于市市场的关键。。项目分析1、项目概述述项目位置概况况：东临高泾路西至嘉金高速速公路南近沪青平高高速公路北靠西郊九溪溪十八岛本案地块沪青平高速公路高泾路嘉金高速公路2、项目经济济指标建设用地面积积：383005M2总建筑面积：： 106028M2容积率：0.3建筑密度：12.2%绿化率：58％总户数：290户户3、交通概况况周边三面临路路，出行方便便高泾路目前路路面情况较差差，沪青平高高速公路的的中春路段车车流较慢，特特别是上下班班时间项目西、南均均临高速公路路，但并无匝匝道口，增增加了出行的的时间；配套主要依托托区域：徐泾板块别墅墅区；虹桥商业圈；；七宝商业圈；；徐泾镇中心商商业圈；项目内部的配配套规划。4、生活配套套概况项目S.W.O.T分析析项目优势Strength上海目前别墅墅市场呈现供供需两旺的态态势；徐泾别墅板块块为虹桥和古古北地区的延延伸段，区域域较为成熟，，中高档别墅墅产品的区域域形象已形成成；基地内有一天天然河道———蟠龙湾纵穿穿整个小区,为别墅的水水景营造提供供了塑材；项目位于北北侧为高泾泾路、沪青青平公路沿沿线，南侧侧与西侧为为A9(延延安西路延延伸段）和和嘉金高速速公路，交交通布局较较为理想；；项目离虹桥桥机场较近近，提供了了空中出行行便捷性；；项目劣势Weakness项目目所所处处的的高高泾泾路路别别墅墅小小区区与与厂厂房房混混建建，，且且均均已已成成型型，，区区域域整整体体形形象象不不佳佳；；徐泾泾板板块块南南侧侧虽虽为为A9国国道道（（第第一一匝匝道道口口位位于于赵赵巷巷））和和嘉嘉金金高高速速公公路路，，但但并并无无上上下下匝匝道道口口，，与与中中心心城城区区的的绝绝对对距距离离并并无无缩缩短短；；项目目的的基基地地较较不不规规则则，，且且两两面面临临高高速速公公路路，，在在规规划划布布局局上上有有一一定定难难度度；；南侧的的两条条高速速公路路建成成后将将对本本项目目有非非常明明显的的干扰扰；项目机机遇Opportunity上海经经济水水平正正处于于高速速发展展时期期，为为别墅墅市场场培育育了大大批的的客户户层，，随着着经济济的持持续发发展，，这一一阶层层正在在逐步步壮大大；随着2003年年SARS事件件之后后，多多数人人居住住习惯惯发生生了改改变，，近郊郊低密密度住住宅逐逐渐成成为了了首选选；随着市市中心心城区区的房房价持持续增增涨，，近郊郊的低低密度度住宅宅成为为了最最佳的的替代代品，，项目目拥有有潜在在的市市场机机遇；；项目威胁Threats徐泾板块贮贮藏着大量量的潜在新新盘供应量量、以及周周边楼盘后后续盘都将将对本项目目带来一定定的市场冲冲击；上房集团在在九亭镇与与徐泾镇交交界处共批批地1500亩（地地块属于九九亭镇），，目前产品品未定，这这对于本项项目拥有巨巨大的冲击击力（见下下页）；赵巷板块南南侧的项目目与本项目目的有较大大的同质性性，但其规规模性和规规划前瞻性性要远远好好于本项目目，成为本本项目最大大的竞争区区域；随着市政府府关于为高高价房地产产“降温””的相关政政策相继出出台，将对对本项目造造成一定的的冲击，并并且使一部部分投资客客的投资热热情受到影影响；赵巷板块200-260万平平方米九亭板块1500-2000亩地左右右徐泾板块30-40万平方米本项目周边潜在供供应量分析析综述目前上海整整个经济大大环境较佳佳，为本项项目的开发发奠定了坚坚实的外部部基础；项目面临着着周边区块块潜在供应应量的激烈烈竞争，不不确定市场场因素也较较多，如何何选择最佳佳错位竞争争的产品、、投放的最最佳市场节节点和独特特的企划思思路，是本本项目成功功的关键。。经营的前瞻瞻性+准确确的市场定定位+优质质的产品+出奇制胜胜的营销策策略尚佳的口碑碑+品牌效效应市场定位X决策基础宏观大环境Y决策基因华燕策划F1线：判断F2线：创新本项目市场定位策划板块分析产品类型区位板块特殊因素地块现状水景资源容积率总占地面积总建筑面积价格单套建筑面积单套占地面积花园面积项目容积率率分析本项目规划划容积率为为0.3，，处于中高高档与中档档产品之间间，产品定定位于中高高档与中档档产品，应应把握住市市场的差异异化因素；；区域已经形成了中高档别墅的聚居群其位置及面积可以塑造出精品住宅产品为区域内较为稀缺性的低容积率的多体态别墅小区具备了开发“中高档别墅”的条件容积率指标符合中高档别墅开发的要求有可供利用的充足的外部资源可供塑造产品分析从以上数据据可以看出出，项目已已经具备区区域开发中中高档产品品的先决条条件本项目是目目前板块内内潜在开发发量最大的一个个项目1.与其他容积积率相近似似楼盘的产产品品多多为为纯纯独独立立别别墅墅2.4..6.区域域内内缺缺乏乏较较有有特特色色的的双双拼拼别别墅墅3.目前前已已售售完完的的项项目目其其主主要要所所面面临的的竞竞争争对对手手是是区区域域内内的的4.区域域板板块块内内与与本本项项目目技技术术经经济济相同同的的项项目目不不多多，，且且多多已已售售完完；；竞争争性性较较小小5.3.项目目与与区区域域板板块块内内比比较较从板板块块内内的的市市场场分分析析，，客客观观上上要要求求本本项项目目不不仅仅仅仅局局限限于于板板块块内内的的市市场场竞竞争争，，还还要要与与邻邻近近的的竞竞争争板板块块相相比比较较；；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市区较为便捷；赵巷板块统一规划，统一协调，形成了别墅中的“古北效应“，综合品质得到了极大的拉升；目前板块内尚无生活配套设施，但区域内已有详尽的规划，且南侧还有规划中的高档配套商服；板块的发展趋势是向南部的佘山地区，将会形成上海最大的高档别墅区；赵巷板块徐泾板块竞争板块市场场分析区域比较交通依赖于318国道和和延安路中春春路匝道口，，高峰时段较较为拥挤，出出行能力相对对较弱；徐泾板块是老老虹桥的延伸伸，自然形成成，因此规划划与赵巷相比比较差，但已已形成较为成成熟的中高档档别墅聚居区区；该区域生活配配套主要依托托于七宝、虹虹桥地区，区区域内尚无具具体规划；板块目前已自自然与虹桥、、古北地区形形成了上海较较有特色的中中高档别墅聚聚集区；定位分析竞争板块小结结

徐泾板块与中心城区的相对距离要优于赵巷板块，但绝对距离不及赵巷地区；赵巷板块在规划布局上要优于徐泾板块；赵巷板块在资源利用上优于徐泾板块；在目前的情况下，徐泾地区的商业配套要优于赵巷板块；赵巷板块统一开发，两北两侧的目标群体完全不同，避免了板块内的竞争，对其它板块的开发具有较强的牵制作用；而这样的布局是徐泾板块所不及的；差异点选择错位竞争是本板块项目寻找目标市场的必由出路市场定位建议议：西郊新型中高高档产品的领领跑者以全新的Villa和Townhouse的别墅精品主导市场定位诠释通过定位分析析得出，结合合本项目的各各种经济指标标，本项目应应有较高的市市场立意，定定位于区域中中高档产品；；本项目位于整整个大西郊的的概念中，西西郊的中高档档形象已深入入人心，既强强势了本项目目的地域特征征，又为产品品树立了较高高的品质；区域原中高档档产品均锁定定于独立别墅墅，产品形态态较为单一，，已经形成了了区域产品突突破的瓶颈，，本案应推陈陈出新以多形形态的产品引引领新的市场场；本产品以全新新的Villa和Townhouse的精品别墅进入入市场，以区区域新型化的的中档产品，，走错位化的的市场道路；；本项目目前最最大的竞争对对手是赵巷板板块群，按照照其北块容积积率为0.25以下，而而南侧则控制制在0.5左左右，本项目目如果以单一一性的产品冲冲击市场，会会形成本项目目受到南北块块的集中打压压，所以项目目应选择错位位化的定位入入市；另外由由于该板块南南块地区的入入市时机与本本项目会有同同期性的可能能，本项目应应将选择优于于南侧的规划划来取悦市场场；***九溪十八岛丽都别墅湖畔佳苑西郊美林馆西郊紫郡居礼安盛景园******************案名产品唯一性面积控制较为合理，经济型别墅以单体特色产品和水景布局为个案特征超出区域供给特征大面积户型特色环水岛屿与江南园林布局区域唯一性投资型产品高密度、高容积率的稀有纯独栋别墅依托其前期成熟的社区环境错位化分析在房型面积上上“去脂”，，以面积来控控制总价借鉴性错位性不做规模较大的水景，以细部的精品水景为主控制面积和保证功能性原则的主导下，在局部房型上进行创新，以增加别墅的实用性；利用天然的水景资源，形成水景住宅项目仍以“西郊”为项目的立身之本利用西郊所形成的中高档板块为依托之本，寻求在整个区域（以及竞争板块）内有更高的发展；户型建议单体配比建议议配比原则：混合合型型产产品品应应有有一一种种主主体体产产品品引引导导市市场场；；根据据项项目目既既定定的的市市场场定定位位锁锁定定主主体体产产品品；；以主主体体购购买买群群为为定定位位导导向向；；以区区域域差差异异化化为为定定性性主主导导原原则则；；813957101124612红色色地地块块位位置置较较佳佳，，开开发发独独立立别别墅墅；；黄色色地地块块建建议议以以独独立立别别墅墅为为主主和和少少量量双双拼拼别别墅墅组组成成；；南侧侧的的蓝蓝色色图图标标由由于于地地块块形形状状和和紧紧邻邻高高速速公公路路，，建建议议全全部部建建造造双双拼拼别别墅墅；；根据据项项目目的的户户型型设设定定：：建议议:独独立立别别墅墅与与双双拼拼别别墅墅的的比比例例约约为为60%和和40%，，即独独立立别别墅墅174户户，，双双拼拼114户户（（72幢幢））考察察本本项项目目主主要要竞竞争争区区域域的的户户型型面面积积情情况况：：户型型面面积积建建议议从竞竞争争别别墅墅情情况况来来看看，，独独栋栋别别墅墅去去化化主主力力集集中中在在300平平方方米米-500平平方方米米之之间间，，其其中中较较小小面面积积，，集集中中在在250-400平平方方米米之之间间的的别别墅墅去去化化速速度度较较快快，，400平平方方米米以以上上的的面面积积有有一一定定阻阻力力；；从联排别墅墅来看，目目前区域联联排的供给给量较小，，几乎就是是空白点，，赵巷板块块尚未开始始供给，早早期的西郊郊景园和九九亭的上海海弄里人家家、上海诗诗林的联排排供给面积积集中在都都在150-250平方米之之间，大于于250平平方米的联联排在去化化上有一定定的阻力；；别墅形式独立联体供应面积260-900205-261集中面积320-380225-2401）本项目预计计将在明年年上市，以以目前的别别墅价格持持续增长来来看，明年年的单价将将继续攀升升，所以建建议项目应应控制总价价；2）总体在户型型上采取控制面积的的基本原则则，以简约但但不减少功功能的原则则，通过控控制户型，，相应的牵牵涉到总价价的变动；；3）通过以上的的市场比较较分析法，，我们认为为独立别墅墅面积主力力供给段控控制在300-400平方米，少少量景观较较好的可超超过400平方米。。4）双拼别墅应应以200-250平方米为主主力供给段段；具体户型设设定上，我我司认为本本案需要遵遵循以下原原则：9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:43:05PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/