合肥浙商创业大厦项目营销策划总纲-

浙商创业大厦项目营销策划总纲谨呈：尊敬的浙商置业投资有限公司目录我们对本项目的理解及前景展望高瑞在地产运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞的服务项目5结论提点合肥目前在售高端写字楼项目主要分布在二环线附近；本案目前的重点竞争项目在一环内，主要是置地投资广场、蓝鲸国际大厦；在售甲级写字楼项目物业条件如下：有大堂或会所式商务配套的纯写字楼5家，裙房商业+办公的3家，附带酒店的1家；在售项目在装修标准上均为写字楼公共区域精装修，没有办公区域完全装修出售的；在售项目外墙多为大理石＋玻璃幕墙，没有纯玻璃幕墙的写字楼；在售项目聘请的物业管理公司大部分为安徽省内物业公司，仅有蓝鲸国际广场聘请知名物管公司第一太平戴维斯；在售项目定位诉求点集中在以下几个方面：地段价值概念、纯商务办公、针对客群进行定位；目前在售甲级写字楼的价格如下：一环内价格集中在8000元/㎡，二环附近价格集中在6000-6500元/㎡，本案建议销售价格集中在7500-8000元/㎡；本案在推广定位时可以以下元素为主要诉求点：项目位于老城区一环边的较好的区位优势、全玻璃幕墙的外立面、交房标准为精装修、项目自身配套有银行、周边有家乐福等设施等特点；物业管理公司可聘请第一太平戴维斯（或戴德梁行、高力国际等），客户面向科技类产业。合肥市区写字楼市场发展轨迹

合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第一阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：※投资方：主要是国家相关机关单位。※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。※市场行为：出租为主，出售为辅。※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。第二阶段：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变第二阶段第二阶段：拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要远高于前两个阶段。此阶段写字楼存在以下特点：※投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。※市场行为：出售为主，出租为辅。※地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，CBD中央广场，在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为后期的物业公司。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准。第三阶段写字楼市场供求分析u供应分析

自2004年以来，市场纯办公类物业仅在2006年出让量较大，其余年份土地出让量较少，而住、商、办公相结合的物业类型土地出让量均较大，可见，市场上大部分办公类物业是以综合商、住的形式存在的。从总体来看，近几年土地出让量处于增长的态势，除2006年有所减少外，2007年出让量增长较大，预计未来的供应量仍将增加。近几年合肥办公用地招牌挂供应量（万㎡）供应分析u销售分析随着写字楼开发量的增长，其销售量在2004年出现“井喷”，达到了215016平方米。05年市场虽有所下降，但06-07年随着市场上高标准写字楼的出现，同时住宅市场调控政策的不断推出，一部分房地产投资客将资金从住宅市场转向写字楼市场，销售量又出现大量增长，仅07年下半年合肥市写字楼销售量就已超过过去每年的年销售额，市场需求量增加。销售分析u价格分析析合肥市真真正的写写字楼市市场是在在2003年兴兴起的，，同时也也是合肥肥城市经经济大力力发展的的势头下下,写字字楼市场场蓬勃发发展;虽虽然发展展只有3个年头头，但是是价格增增速较快快。2003年启动动时合肥肥市市场场上写字字楼的整整体均价价约3450元元/平方方米。2004年市场场整体均均价较2003年增长长17%左右;2005年写字字楼市场场高歌凯凯进,市市场推出出量达历历史之最最,整体体市场均均价突破破5000元/平方米米,较之之上年增增长近6%.2007年市场场上供应应的标准准较高的的纯写字字楼项目目项目价价格基本本在6000元元/㎡左左右，最最高达到到8000元/㎡。价格分析析板块分布布示意图版块格局局合肥市高高端写字字楼现主主要集中中在一环环线以内内的庐阳阳区。主要是因因为，该该区域是是合肥市市的市中中心，交交能便利利、配套套完善、、商业氛氛围较浓浓。其中中有一部部分分布布在长江江路沿街街，如““CBD中央广广场”、、“仁和和大厦””、“招招商大厦厦”等。。另外有有一部位位于市府府广场附附近，如如“天徽徽大厦””、“科科技大厦厦”等。。还有一一部分较较为分散散，如位位于北一一环的““财富广广场”；；沿蒙城城路的““润安大大厦”、、“徽商商国际大大厦”；；在桐城城路上的的“富通通时代””项目等等等。从从地理位位置上发发现合肥肥写字楼楼形成了了“一个中中心，多多极存在在”的格格局。研究发现现：“中中心”内内主要集集中老的的写字楼楼，而““多极””主要分分布着新新的写字字楼。一一环以外外的写字字楼，零零星分布布于合肥肥市蜀山山区、包包河区、、瑶海区区、新站站区，对对商业板板块的依依附较为为明显。。如安徽徽国际商商务中心心与黄金金广场都都位于合合肥市IT行业业集中的的区域。。由于写写字楼本本身的特特性，在在合肥市市二环以以外，只只有高新新区和政政务区有有少量的的写字楼楼，其它它区域几几乎没有有有专业业化写字字楼的分分布分布特点点合肥写字字楼分布布的版块特征合肥写字字楼市场场按区域域板块及及形成类类型划分分，可以以分为两两大类型型9大板板块：一一类型：：四牌楼楼板块、、三孝口口板块、、百花井井板块和和大钟楼楼板块；；二类型型：科大大板块、、北一环环板块、、南一环环板块、、高新区区板块和和新站区区板块。。呈现以以下特点点:从分布区区域上看看：一类类型的写写字楼主主要分布布于市中中心的老老城区，，二类型型写字楼楼主要分分布于近近年来合合肥经济济比较活活跃的区区域。从形成时时间上看看：一类类型写字字楼主要要是老写写字楼，，二类型型写字楼楼主要是是近年来来新建写写字楼。。从区域划分分来分析，，发现一类类型四大板板块主要集集中于庐阳阳区，二类类型五大板板块主要分分散于包河河、蜀山和和瑶海三个个区，这主主要于合肥肥的规划有有关。版块特征版块特征版块特征物业板块比比较分析如如下表所示示：各板块写字字楼物业特特征分析物业板块比比较分析如如下表所示示：各板块写字字楼物业特特征分析各板块写字字楼比例示示意图：合肥写字楼楼分布的板板块分析：：市场板块供供应特征明明显。从市市中心，到到南、北一一环版块，，再到近年年来开发建建设的高新新区和新站站区，目前前形成市中中心的三孝孝口板块、、四牌楼板板块、百花花井板块为为主，南、、北一环版版块、高新新区、新站站区、科大大等板块的的多极共同同发展的供供应格局；；老城区几大大板块聚集集了合肥市市写字楼约约40%供供应量，南南、北一环环版块、高高新区、新新站区、科科大等板块块约占合肥肥市写字楼楼供应量的的50%；；老城区几大大板块聚集集了合肥市市主要的早早期写字楼楼，写字楼楼市场发展展比较成熟熟，但软硬硬件配套设设施不完善善；南、北北一环版块块、高新区区、新站区区、科大等等板块主要要是近年来来新建写字字楼，软硬硬件配套设设施有较大大的提升；；合肥写字楼楼分布的板板块分析：：根据合肥市市场写字楼楼情况，我我们针对本本项目同级级别的在售售写字楼项项目进行了了调研，现现将各项目目具体情况况列出：一环二环蓝鲸国际置地投资广场绿地·赢海绿地·蓝海新城国际白宫金座在售写字楼楼在售写字楼楼在售写字楼楼在售写字楼楼在售写字楼楼目前合肥市市在售甲级级（准甲级级）写字楼楼大多在一一环线之外外，一环沿沿线（内））的只有蓝蓝鲸国际和和置地投资资广场2家家。设施配配套都较好好，车位车车库配置充充裕。有大堂或会会所式商务务配套的纯纯写字楼3家，裙房房商业+办办公的2家家，附带酒酒店的1家家。均为公公共区域装装饰，没有有完全装饰饰出售的。。只有一家引引进了国际际品牌物业业管理公司司，其他均均为自己物物业管理。。客群以外地地驻合肥机机构、分部部为主，高高端写字楼楼的核心客客户中，金金融服务类类（如银行行、证券、、保险公司司，以及会会计、律师师事务所等等）企业需需求所占比比例很大，，大客户整整层、多层层购买的较较多。在售写字楼楼分析就被调查项项目的入驻驻客户来看看，没有明明确的行业业表征。投投资性需求求增势强劲劲，但高端端项目中，，目前仍以以自用客群群主导。普普遍主要锁锁定大客户户进行公关关行销。大多多寻寻求求差差异异，，利利用用第第一一法法则则进进行行USP诉诉求求。。诉求求地地段段价价值值概概念念的的1家家。。诉诉求求纯纯商商务务的的2家家。。符符合合式式诉诉求求的的2家家。。以客客群群切切割割进进行行定定位位的的1家家。。没有有以以城城市市环环线线划划分分区区域域的的概概念念诉诉求求的的项项目目。。在售售写写字字楼楼分分析析我们们对对合合肥肥写写字字楼楼市市场场的的理理解解结论论提提点点合肥肥写写字字楼楼在在售售项项目目基基础础资资料料合肥肥写写字字楼楼市市场场租租金金水水平平合肥肥写写字字楼楼市市场场研究究合肥肥写写字字楼楼已已售售项项目目基基础础资资料料项目CBD中央广场光大国际广场香港广场财富广场中环国际大厦恒丰国际大厦新都会·环球广场一期二期所属区域庐阳区瑶海区庐阳区庐阳区瑶海区新站区包河区物业位置三孝口，长江西路南侧369号，合肥一中路口胜利路与临泉路淮河路288号（市府广场对面）濉溪路287号胜利路与临泉路交汇处凤阳路与站西路交口屯溪路与马鞍山路交叉口区位状况合肥市老环城马路内，市中心区域，人流量大、交通便捷、商务机构多、市政及商业配套齐全。周边社区配套完备，国际、区域性超市欧尚、世纪联华、合家福等，元一国际大酒店等品位餐饮、娱乐设施、高尚宅邸林立。毗邻淮河路、宿州路、荣事达大道、美菱大道、长江中路，与百盛和鼓楼同在淮河路，是淮河路商业街的汇聚点。一环路上，紧邻庐阳区政府大楼，未来升值潜力较大。周边社区配套完备，欧尚、世纪联华、合家福等，元一国际大酒店等品位餐饮、娱乐设施、高尚宅邸林立，胜利广场、瑶海公园环绕。胜利广场、五星级元一国际大酒店近在咫尺；1、10、12、15

、21、22、114、127等公交线路。位于马鞍山板块，板块内知名住宅区较多，周边有合家福、家乐福等购物广场，

并与安徽省行政中心遥遥相望、银行、邮局、学校、医院等系列的文化生活配套中心较完善。合肥肥写写字字楼楼已已售售项项目目基基础础资资料料表合肥肥写写字字楼楼已已售售项项目目基基础础资资料料表合肥肥写写字字楼楼已已售售项项目目基基础础资资料料表我们们对对合合肥肥写写字字楼楼市市场场的的理理解解结论论提提点点合肥肥写写字字楼楼在在售售项项目目基基础础资资料料合肥肥写写字字楼楼市市场场研究究合肥肥写写字字楼楼已已售售项项目目基基础础资资料料合肥肥写写字字楼楼市市场场租租金金水水平平合肥肥市市老老城城区区写写字字楼楼市市场场发发展展比比较较成成熟熟，，庐庐阳阳区区写写字字楼楼租租金金最最高高，，高高新新区区、、瑶瑶海海区区区区和和其其它它板板块块处处于于初初步步发发展展阶阶段段，，写写字字楼楼租租金金较较低低；；尤尤其其是是高高新新区区受受有有政政策策扶扶持持的的孵孵化化性性质质的的办办公公楼楼影影响响，，写写字字楼楼不不仅仅少少，，而而且且租租金金收收益益是是合合肥肥市市最最低低的的板板块块；；近期期竣竣工工的的高高标标准准纯纯写写字字楼楼项项目目租租金金均均比比较较高高，，一一环环内内多多数数都都在在1.15元元/平平方方米米/天天以以上上，，如如：：香香港港广广场场租租金金达达到到2.23元元/平平方方米米/天天（（是是合合肥肥市市写写字字楼楼最最高高租租金金））；；根据据调调研研：：置置地地投投资资广广场场未未来来租租金金可可能能会会达达到到2元元/平平方方米米/天天，，本区区域域其其他他项项目目，未未来来租租金金也也有有望望超超过过1.6元元/平平方方米米/天天。。租金金水水平平分析析我们对本项目的理解及前景展望高瑞在商业运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞瑞的的服服务务项项目目5对本本项项目目的的理理解解浙商商投投资资集集团团品品牌牌公公司司丰丰富富的的地地产产开开发发验验近3万万平平米米的的大大型型高高档档写写字字楼楼高高新新最最大大的的商商务务办办公公场场所所周边边500多多个个大大小小企企业业合合肥肥高高密密集集的的商商务务区区域域项目目打打造造成成高高新新区区办办公公集集中中地地垄垄断断高高新新区区的的创创业业者者发展展的的目目标标：：一一座座城城市市一一个个地地标标一一个个时时代代对本本项项目目的的理理解解项目目是是专专业业的的写写字字楼楼，，实实际际租租金金毛毛利利额额可可以以参参照照：51.50财富富广广场场的平平均均每每月月每每平平米米租租金金（（元元））28.0新华华大大厦厦的平平均均每每月月每每平平米米租租金金（（元元）租金参考上述，浙浙商创业大厦厦的实际租金金应该是35——40元。如果项目针对对投资客户采采取投资回报报的话，其实实际回报率较较高8.5%财富广场的年投资回报报可达6.7%新华大厦的年投资回报报可达回报参考上述，浙商创业大厦厦的年投资回回报：7–9%之间。对本项目的理理解从动机上划分分1第1主力买家家：投资型期房阶段，主要吸吸引的是投资资型客户以金座为例，可作为为参考依据———该类买家占买买家总数60%以上消化的房源主主要在130m2以下户户型，70m2左右及更更小户型销售售最旺买家分析2第2主力买家：自用型购买力集中在在准现楼、现现楼阶段该类占买家总总数20-30%左右选择户型不限限，对大开间间消化能力强强整层、半层、、多套购买的的主力人群买家分析3非主力买家：自用型兼投资型占买家的10-20%左左右属于最挑剔的的人群买家分析主力买家在哪哪里投资型买家地地理分布高新、政务、市区等购买力比较较强的的区域域自用型买家地地理分布高新为主，主要分分布在项目周周边一带政务、市区也会有少部分分买家其他区域的机机会很小主力买家是干干什么的投资型买家行行业分布行业不限，集集中在高收入入行业，如生生意人、律师师、白领等等等自用型买家行行业分布高新区域内的IT、金融、科技、广告、货运运配送、餐饮等行业老板或或机构合肥做科技、金融行业的公司或或老板周围的个体型型散客外地来合肥的中小公司他们关心的问问题价格/优惠--这是促成购买买决心的关键键因素地段/前景/品质--核心是升值与与回报这是在前期决决定购买意图图的前提交楼/服务/其他--这是后期决定定购买信心的的影响因素我们对本项目的理解及前景展望高瑞在商业运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞的服务项项目5操盘流程的思思路进行目标客户分析证照集中签约转化定金项目总体定位定位主题定位提炼市场/行业调研分析大客户规模管理模式功能规模配比细分市场深度调研分析目标客户访谈建筑规划内部外观厘定租金水平确定租金收取形式甄选中小公司甄选品牌公司确定招租对象制定招租优惠策略分解全盘制定招租计划组织招租说明会确定交付时间结合项目建设的工程进度组织招租商新闻发布会制定招租手册宣传道具进行各阶段招租推广策划客户的主次渠道系统性招租培训卖点梳理招租说辞亮相蓄客客户信息建档归类分级考察、评估核准二次装修效果规范进场装修集中进驻导示对接物业培训运营公司运作物管公司运作主流媒体招租推广开发渠道商户拜访其他推广(一)一般般招租先行,是指品牌公公司先行，以以品牌公司带带动中小公司司，达到满租租目的。※.品牌公司司对物业要求求高，对租金金承受能力低低；※.品牌公司司的主要作用用是为整体物物业增加价值值、为中小公公司的租金提提升价值。（二）品牌公公司的谈判是是充满变数的的，最初的意意向不代表最最终能变成合合同。※.主力店对对区域、配套套、交通、等等有刚性的要要求；招租先行如今世界500强企业已已经有近百家家进驻合肥，，如何能吸引引跨国公司的的关注，将是是对我们产品品设计的考验验，赢得跨国国公司的进驻驻，将大大提提升物业形象象与档次，提提高销售和租租赁价格，国国内一线城市市的高档写字字楼都是以““天”为单位位，以美元计计算租金。[一]跨国公司的招招租先行※.制定合理理的租金体系系和层次引导导的政策；※.设计和制制作招租手册册、项目说明明书；※.对品牌公公司的大面积积需求给予适适度的减免优优惠；※.对装修作作出指引性的的原则（统一一标识）；※.对公共空空间、广告牌牌位、户外灯灯箱等进行规规划。本着放水养鱼鱼、培育市场场的原则制订订租金和政策策；[二]制定招招租策策略招租先先行（一））作好好统计计登记记，有有符合合一定定形象象和号号召力力的企企业优优先确确认※.利利用媒媒体宣宣传和和渠道道宣传传、访访问企企业的的方式式吸引引中小小企业业进场场（二））按项项目形形象要要求，，先分分主次次填满满投资资户购购买的的楼层层，再再延伸伸至其其他区区位事先规规划楼楼层与与大小小企业业的招招租安安排时机的的把握握：交交付之之前6-2个月月是招招租的的黄金金时机机一般企企业的的招租租[三]招租先先行营销策略核核心要想富富，先先炒路路炒科学大大道为蜀山山、高高新商商务中轴线线地位位即将将到来来的好好处炒项目目在高新区区中央、、租源源众多多的现现成好好处根据写字楼销售规律，销售前期的购买力主要集中在投资型这一块，而地段，是影响投资信心的第一因素。问题:怎么么炒?传播2步走走战略略概念升升空，，地盘盘炒作作不直接接提长江路，以以高调调概念念形象象出街街，将将市场场的看看点从从市区、、五里里墩、高新长长江路路沿线项项目吸吸引到到我们们身上上我们希希望达达到的的效果果是：：“啊啊，这这么好好的一一个写写字楼楼，到到底在在哪里里啊？？”同时，，配合合炒做做长江西西路未未来蜀蜀山区区商务务中轴前前景，，使项项目位位置与与长江路沿线线浓郁郁商务务氛围围，高新新商务务发展展势头头发生生关系系。我们希希望达达到的的效果果是：：“是是啊，，原来来这个个区域域这么么好，，在这这个地地方投投资后后肯定定值！！”传播2步走走战略略精选落落点，，品质质高扬扬在基地地预热热后，，明确确告诉诉市场场———我们们的项项目就就在这这个充充满升升值魅魅力的的地方方。但但是，，要强强调，，我们们旁边边就有有众多多的租租源，，我们们不仅仅有未未来，，我们们更有有现在在。同时，，继续续升温温地盘盘，并并最好好联合合长江西西路其他他项目目一起起炒做做。我们希希望达达到的的效果果是：：“不不错啊啊，这这么好好的一一个写写字楼楼，现现成的的客源源，以以后更更赚钱钱！””最后，，项目目品质质诉求求展开开。我们希希望达达到的的效果果是：：“是是啊，，好地地段，好项项目，，赶紧紧买！！覆盖策策略点面结结合先先小小后大大点：在在市区、高新区区竞争对对手密密集点点，要要有我我们的的声音音面：长江路国购广广场，特别别是五里墩墩进高高新区区沿路路，是我我们的的核心心地盘盘，必必须覆覆盖小：从从现实实资金金考虑虑，前前期锁锁定区域内买家家大：如如回款款有利利，则则考虑虑扩大大覆盖盖面，，拓展展买家家推广策略略核心心四步走战战略第一步步：形象亮亮相，，叫响响投资资概念念（铺垫垫期））第二步步：热炒投投资概概念，，品质质同时时展开开（开盘期期）第三步步：加温投投资概概念，，同时时积极极蓄积积自用用型客客户（持续期期）第四步：加温品质概念，，同时时积极维维护老老客户户关系系，形形成良良好口口碑效效应（清盘期期）推广重重要节节点施工进进场———围围墙形形象出出街售楼部部亮相相———蓄水水登记记销售员进场———正正式公公开预售证证办妥妥———开盘盘作好品品质第第一印印象期房凭凭什么么吸引引人？？有一一种人人性叫叫先入入为主主。我们相相信，，当买买家初初次接接触项项目，，第一一印象象就决决定了了全部部，如如果印印象不不佳，，什么么都别别提了了。定位&核心广告告语定位&核心心广告告语高新区区首席席6万万平米米中央央商务务写字字楼高新中中央·商务地地标定位语语说物物业品品质，，广告告语阐阐述地地段利利益，，并提提升形形象商务地标：突出出本案案的造造型设设计优优势，，跟产产品的的造型型直接接产生生关联联。高新中中央：在蜀山、高新的黄金金轴线线，我我们是是商务务的领领航者者推广三阶段蓄水铺铺垫期期初期———炒炒形象象，炒炒长江西西路、、科学学大道道后期———炒炒位置置，亮亮品质质卖点点开盘、、持续续期清盘期期蓄水铺铺垫期期时间：：2008年11月月--2009年5月推广主主题：：高新中中央，，商务务地标标--高高新区区首席席6万万平米米中央央商务务写子子楼广告诉诉求：：高新首席／中央／商务地地标策划划点点：售楼部亮亮相，，世界界眼光光看中央央商商务务写写子子楼楼SP活活动动配配合合：：售楼部部亮亮相相————告告知知市市场场小型型活活动动月月————炒炒热热市市场场活动动一一：：开开工工典典礼礼；；活动动二二：名车车、、名名人人、、名名流流展展会会；活动动三三：中西西餐餐饮饮会会、、音音乐乐会会促销销活活动动：：意向会会员员登登记记(设设置置一一定定的的门门槛槛））。。媒介介物物料料：：户外外、、电电视视、、公公交交站站牌牌、、海海报报、、户户型型单单张张、、现现场场看看板板蓄水水铺铺垫垫期期活活动动综综述述1、、活活动动宗宗旨旨：：充分分展展示示本本项项目目为为高高品质质、高新新中中央央商商务务，树树立立高高档写写字字楼楼形象象。。2、、活活动动目目的的：：最大大化化的的传传递递楼楼盘盘高高尚尚以以及及高档档写写字字楼楼产产品品形象象。。3、、传传播播群群体体：：生意意人人、、白白领领、、公公务务员员等等中中高高收收入入人人群群和和高高新新区区、市区区等中小小规规模模企企业业4、、传传播播渠渠道道：：户外外、、口口碑碑5、、活活动动形形式式：：活动动形形式式之之一一————名名车车：在合肥肥联合4s店店，，组组织织名名车车队队，，从从项项目目现现场场出出发，，在在市市内内巡巡展展，，再再回回到到售售楼楼现现场场。。最最大大化化向向市市场场传传播播楼楼盘盘亮亮相相及及高高档档物物业业信信息息。。活动动形形式式之之二二————冷冷餐餐会会：对于于前前期期登登记记的的意意向向客客户户,每每周周末末举举办办一一次次冷冷餐餐会会，，建建立立与与客客户户沟沟通通的的渠渠道道，，培培养养与与客客户户的的感感情情。。为为后期房源源推推出出蓄势势。。活动动形形式式之之三———产产品品推推介介会会：开盘盘前前期期，，邀邀请请建建筑筑、、景景观观设设计计单单位位，，相相关关政政府府机机关关负负责责人人等等，，举举办产产品品推推介介会会，，向向客客户户详详细细阐阐述述产产品品特特征征，，规规划划特特点点，，户型型优势势，，内部部配套套等等．．引引导导客客户户深深度度了了解解产产品品本身身。。促促进进他他们们对对项项目目产产生生冲冲动动，，从从而而决决定定购购买买。。推广主题题：高新中央央，创富富商务地地标用前瞻眼眼光开启启中央商务务广告诉求求：中央商务务论的延展展、价格、、优惠、、升值策划点点：商务论坛，样样板区开开放SP活动动配合：：体验样板板区———体验办公便捷捷商务论坛------告之之客户什什么才是是好写字楼房展会--------提高高项目知知名度开盘活动动------形成热热销氛围围促销活动动：客户会的的延续,VIP卡的建建立。价格策略略：开盘后小小幅快涨媒介物料料：样板区、、户外更更换、新安晚报报、手机短短信、看看房车车、销海海、场地地看板、吊吊旗、道道旗、商务杂志志。开盘、持持续期时间：2009年5月月--2009年11月推广主题题：赢在最后后的中央央商务区区…….广告诉求求：与中央商商务品质质共荣\共舞舞策划点点：业主答谢谢会，圣圣诞晚会会价格策略略：适度上幅幅媒介物料料：现场包装装\户外外更换\看房车车\销海海\场地地看板。。清盘期时间：2009年12月1日--12月30日VI展示示目录我们对本项目的理解及前景展望高瑞在商业运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞的服服务项目目5高瑞由一一批来自自广州等等沿海地地区从业业数年回回归组建建的一支支专业高高端团队队，而作作为安徽徽不动产产营销推推广服务务的专业业旗帜，，从产品品设计到到规划调调整，从从广告推推广到品品牌营销销，从流流程管理理到招商商销售，，为安徽徽本土开开发商扮扮演着全全程领航航者的核核心角色色。关于高瑞瑞关于高瑞瑞中国商业地产产联盟／成员高瑞是一一家从事事“大大型商业业、购物物中心、、主题商商业街、、高档写写字楼、、专业市市场、物物流市场场、产权权酒店、、商务公公寓以及及高档住住宅等物物业”的的开发发、研究究、定位位、规划划、招商商、销售售、商业业重组、、商业经经营、商商业管理理等专业业与资源源深度结结合的全全程一体体化实战战型地产产服务公公司。“高瑞””借助““中国国商业地地产联盟盟”———中国房房地产资资源平台台的资源源优势，，携手众众多国际际、国内内行业专专家，导导入海外外商业地地产先进进的项目目管理和和营运模模式，组组建国内内第一商商业地产产精英团团队，在在环渤海海、长三三角、珠珠三角经经济区以以及中西西部地区区的一二二线城市市缔造了了众多商商业地产产的传奇奇。＊中国商商业地产产十大卓卓越服务务机构＊中国商商业地产产十大操操盘手＊各地房房地产最最佳营销销［代理理］奖[我们的核核心竞争争力]全面/全程程/聚聚合［高瑞］是是中国［中国商业业地产联联盟］的的成员，，全面对对接［武汉肯创创地产顾顾问公司司］及其其它11家家直属关关联机构构。高瑞的核核心竞争争力只会做策策划的公公司不算算好公司司，因为为策划需需要执行行来验证证；只会会做广告告的公司司也不算算好公司司，因为为好看不不等于好好卖，创创意不等等于生意意；只会会做销售售的公司司也不算算好公司司，因为为销售缺缺乏市场场引导，，成交将将无从谈谈起。营销策划＋招招商策划＋广告推广＝全全面能力，销销售＋策划＋招商＋广告＝全面公公司。全面能能力才能产生生全面的效果果，［高瑞］］定制“营销销＋推广”一一体化服务模模式，为开发发商提供全面面服务。当然，如开发发商需要高瑞瑞在项目定位位及产品设计计方面提供服服务，那就更更能够体现高高瑞［全面］这一核心竞争争力的内涵。。高瑞竞争力之之全面［高瑞］认为为，有必要为为一个用滥的的词语［全程程］进行重新新定义。{全全程}的基基础在于服务务的全面能力力，而全面能能力的体现恰恰恰在于健全全［全程］的的细节服务模模式。［肯创商业开开盘系统展示示研究中心］］成功打造武武汉休闲商业业地标项目———武汉万达达，营建招商商启动的概念念店组团形象象。［肯创商地城城市综合体发发展研究中心心］成功打造造中国十大城城市主流项目目——天津··海河新天地地（中远＋顺顺驰），提供供市调、定位位、产品、业业态、营销、、招商等全程程服务。高瑞核心竞争争力之全程高瑞聚合多重重资源。聚合中国房地地产商业平台台[中国商业业地产联盟]、中国商业业地产第一品牌[万达商商业地产开发发系列]这两两大集团的人人力资源、品品牌资源。聚合千年商都都广州、武汉汉几大市场和和写字楼的商商家、行家人人脉资源。更聚合了[武武汉肯创]、、其它11家直属关关联机构和7家二级级关联机构的的各项资源………高瑞核心竞争争力之聚合创业大厦项目目组核心服务务团队许鸣辉先生：：高瑞·策划划中心副总监监高瑞·招商商中心策划总总监简介：曾任职职于香港信地地集团、新长长江集团、合合富辉煌地产产顾问公司；；八年写字楼楼项目营销策策划经验。营营销策划项目目代表作：广广州天河·祥龙大厦（裙裙楼6万平方方米）、秦皇皇岛·金源大厦（7万平方米））、合肥·天骄国际（3万平方米公寓寓式写字楼））、芜湖·长江园区（20万平方米米）……高瑞拟抽调招招商中心的骨骨干力量，牵牵头组建创业业大厦项目的的服务团队。。创业大厦项目目组服务团队队马导先生：高瑞·招商商中心总监高瑞·市场场总监简介：十年大大型商业及写写字楼招商招招租经验，安安徽最前沿的的招商精英。。招商项目代代表作：财富富广场、广州州天河南绿洲洲[休闲商务务项目]、广州花鸟鱼艺艺大世界[花花鸟鱼艺专业业市场]、芜芜湖长江园区区[商务、、物流、图书书]、西安慈慈恩镇[旅游游文化商业项项目]、孔子子中国城[全全球工艺品会会展旅游商业业项目]、全全国10余家家韩城……我们对本项目的理解及前景展望高瑞在商业运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞的服务项项目5服务项目高瑞提供两个个阶段的服务务项目，第一一阶段是前期期策划服务；；第二阶段销销售代理+创创意表现服务务。前期策划服务务应提供以下下报告：《《项目前期定定位报告》、、《项目前期发发展策划报告告》、《招商商策略》、《《客户签约约标准》、《《招商进度设设计及招商计计划》。该项目的销售售目标客户是是：西区投资客户+自用客户，两者比例分分别是60%和40%；；那么此项目目与商业项目目一样，前期期将会需要大大量的招商（招租））工作。1、项目竞争争分析竞争策略核心竞争力提提炼项目的竞争定定位2、项目主题题定位项目主题描述述主题的支撑点点概述项目主题的适适应性分析项目主题的差差异性分析项目主题的产产品表现形式式项目主题的广广告表现形式式3、目标客户户定位投资和自用的的目标群分析析各目标客户群群的培育计划划要点4、价格定位位项目租金定位位项目售价建议议《项目定位报报告》1、项目主题题设计候选主题的选选择和优化主题的差异性性分析主题的适应性性分析主题的表现建建议《项目前期发发展策划报告告》2、项目开发发流程设计开发流程的重重要时间节点点招租工作的阶阶段性节点设设定工程形象进度度和招租进度度的配合开发流程设计计综述TheendTHANKYOU！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。20:08:4220:08:4220:081/5/20238:08:42PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2320:08:4220:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海