重启大鼎花都湖别墅项目定位研究报告

大鼎花都湖工程工程定位报告重庆旭日房地产参谋二00七年十二月四日目录产品定位推理 41.工程资源分析 71.1区域资源分析 7白市驿花卉园区产业特征 7白市驿花卉园区交通、配套 7小结： 71.2地块环境分析 8商服 9文教卫生 9交通 91.3工程资源关键竞争力总结 101.4工程SWOT分析 111.5工程SWOT应对政策 122.工程开展思路探索 132.1工程开展档次思考 13开展中低档别墅 13开展高档别墅 13小结： 132.2工程开展方向探索 13居住型别墅开展思考 13度假型别墅开展思考 14投资型别墅开展思考 14小结： 153.工程主题定位 153.1工程主题在工程中的表达 15四区 15三园 15二港 16一馆 164.产品定位 174.1户型定位 17产品面积定位的市场依据 17产品策略 20户型面积的关键竞争力 21户型面积建议 22户型产品建议 234.2外部空间规划设计建议 26规划布局 26外立面建议 28环境建议 284.3配套设施建议 31会所 31室外休闲运动设施 31智能化系统建议 324.4物管效劳建议 33物业管理形象定位 33效劳内容 345.工程入市时机分析 346.工程价格定位 356.1价格定位推导 35价格定位 36工程价格定位 37价差体系建议 377.商业物业开展思路 388.经济测算 388.1本钱核算 38一期地块 38二期地块 398.2收入估测 398.3税费估测 408.4、利润估测 40花都湖工程初步定位报告产品定位推理一、产品定位思路1．本工程别墅产品应该以独栋为主，联排为辅。理由：1、供给市场：联排别墅逐渐淡出别墅市场，目前联排别墅整体供给套数仅占重庆别墅总供给套数的27.59%,且根本销售完毕，市场占有率低。2、竞争市场：联排别墅的主要替代产品花园洋房产品品质提高明显〔尤其是底跃、顶跃〕。且多为品牌开发商，放量较大，对联排别墅影响较大，联排别墅未来竞争力勘忧。3、工程区位：联排别墅居住人群经济实力次于独立别墅人群，其日常工作、生活对城市依赖性较强，因此联排别墅工程通常处于城市的边缘，与城市中心的通达度较高。本工程距离城市中心较远、商服配套均不成熟，很难吸引到联排别墅的消费群体。因此联排产品在本工程需要着情考量。4、地块条件：根据工程地块整体布局研究，有一定量的别墅用地其自然条件较差，很难支持独栋别墅，假设需保证一定量的建筑体量，可在工程的上述区域设置局部联排别墅。目前联排别墅的市场供给平均比率为27.59%,考虑到工程特殊性，此比例应该适当压缩，尽量控制在20％以内，具体根据地块地形，以及水陆关系修正比例。二、本工程应该以250－350的小独栋为主理由：面积区间供给套数成交套数销售率供给比例该户型段产品销售量占市场整体销售量比例250-300㎡918897%14.33%25.29%300-350㎡1709154%26.77%26.15%350-400㎡1426646%22.36%18.97%400-450㎡27726%4.25%2.01%450-500㎡631016%9.92%2.87%500-550㎡16213%2.52%0.57%550-600㎡887181%13.86%20.40%600-650㎡12758%1.89%2.01%800㎡以上26623%4.09%1.72%合计63534867%100.00%〔重庆主要在售别墅工程各面积段产品供销比例〕250－350㎡，550－600㎡别墅是市场空白点。从供给比例和销售比例中我们发现，250－300平方米小独栋，以及550－600平方米的较豪华型别墅市场销售占有率均大于供给比例，是市场空白点，可作为本工程考虑的产品。550－600㎡别墅不适宜存在本工程。550－650㎡别墅存在的条件均为有极强品牌力开发商背景，例如保利、龙湖。自然条件绝佳，人文根底丰厚，或公认的富贵区域三者必占其一，例如保利小泉绝佳的自然环境以及蒋公馆的人文根底再如蓝湖郡位于重庆公认的富贵区北部新区，是其具备了打造大户型别墅的条件。显然，大鼎公司在房地产行业的影响力还有待进一步积淀。而工程所在区域自然条件只能算作一般，人文条件有但不知名，富贵感也缺乏。所在区域更难算作公认的富人区。因此不考虑此户型段。250－350㎡独栋别墅总价较底，同时享有独栋别墅的品质感。深得局部向往独栋别墅区生活品质但消费能力有限，难以消费大独栋别墅群体的青睐。成为处于尚不成熟的区域别墅工程与处于上述绝佳地段别墅工程相抗争的利器。与工程类似的海南云天工程以小独栋为主，获得了市场成功。工程全为250－350平方米别墅，在一定建筑体量下，势必使得整个工程栋数过多，因此必须考量局部体量相对较大的别墅。局部景观较好的局部可适当放宽面积，但不能超过400㎡。三、一期别墅户型定位：本工程别墅均在400平方米以下，如将400平方米以下别墅看作一个整体市场，各户型段的市场占有率如下：面积区间市场占有率250-300㎡36％300-350㎡37％350-400㎡27％前述所说工程联排最多占20％，由此别墅独栋占80％套数。我们依据独栋各户型段的市场占有率得到本工程的最终户型配比为户型段比例150-20020%250-300㎡28.7％300-350㎡29.8％350-400㎡21.5％1.工程资源分析1.1区域资源分析白市驿花卉园区产业特征白市驿花卉园区主要以开展第一产业、第三产业为主。园区功能定位是以花卉苗木产业为载体，依托“重庆农科城〞和“花卉产业城〞建设，大力开展乡村休闲旅游为主的第三产业，带动地方经济开展，提升园区产业层次和文化品位，建设成为重庆市城乡统筹开展的模范区。白市驿花卉园区交通、配套.1交通及未来规划白市驿花卉园区地处重庆市1小时经济圈、主城区一环和二环高速公路之间，规划中的中环路横穿该区域，是重庆西部新城的核心板块，其地势开阔平坦，生态环境良好，交通兴旺。园区东北邻近重庆大学城，西连九龙园区C区、西彭工业园区，距重庆江北机场42公里，九龙坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝长、渝黔高速公路，南有华福公路与主城区相连，规划建设中的城市快速干道、轻轨七号线.2公建配套与教育效劳设施商业——区域商业开展极为滞后，无大型集中式商业物业。教育——区域内无大学，主要为普通中、小学校，但距离重庆大学城距离较近，可借助大学城完善的教育配套。医院——区域内目前无大型医疗机构。金融——中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国信合。小结：白市驿花卉园区主要以第一产业、第三产业为主，园区功能定位是以花卉苗木产业为载体，大力开展乡村休闲旅游为主的第三产业。白市驿花卉园区位于主城区一环和二环高速公路之间，规划中的中环路横穿该区域，交通通达性较佳，可连接重庆大学城、九龙园区C区、西彭工业园区，是重庆西部区域的核心。白市驿花卉园区商业开展极为滞后，无大型集中式商业物业，商业配套完全依赖外界提供。1.2地块环境分析三期地块一期地块二期地块三期地块一期地块二期地块详图见附件地块东侧见地块图片地块东侧为重庆农业科学院科研示范基地和规划中的陪都文化公园。农科院科研示范基地包括标准果园、标准农田、农业设施和装备实验示范区，与工程别墅定位缺乏联系；而陪都文化公园与工程风格差异较大，对工程整体形象有一定影响。地块南侧地块南侧紧邻规划中的重庆火锅城，与工程风格格格不入，且对工程别墅区定位不相符合。地块西侧地块西侧靠山，山体较低，山脊岩石裸露，自然景观较好，善加利用，可打造成工程独特的山石景观，与花都湖相照应。但三期地块中有一局部为明清风格还建房，对工程别墅区形象有较大影响。地块北侧地块北侧为规划中的花卉农业园，主要为花卉、苗圃种植及农村住房，与工程别墅区形象差异较大。商服地块周边目前无商服配套，但从远期规划来看，将有大量的商业旅游设施分布于工程地块周边，其中规划中的风情商业街还将横穿工程一、二期地块之间。文教卫生工程地块周边目前无文教卫生配套设施。交通目前地块对外交通主要依靠横穿地块的商业街及西永——石板、华福大道道路组织，无公交线路。未来规划中的中环将横穿工程一、二期与三期地块之间，连接北碚与九龙园C区，并在工程三期地块处设有立交，将大幅提升工程交通通达度。1.3工程资源关键竞争力总结区域现状未来工程地块现状未来定位思考交通紧邻华福大道及成渝高速，为西部新城核心板块，交通通达度较高。未来中环线将横穿工程一、二期与三期地块之间，轻轨七号线也将途经该区域，交通将更加便捷。交通通达度较高，无公交线路经过。中环高速将直接连接外环高速，将大幅提升交通便捷度。突出工程西部新城核心的地位，以便捷的道路网络与其他旅游地产工程形成差异。人气、居住气氛未形成居住气氛，周边为花卉、苗圃培育基地及休闲度假设施。随着贝迪颐园别墅局部的面市和本工程的正式运营，区域休闲、度假及别墅区的形象将逐步显现。地块目前为为农业用地，无居住功能建筑。工程三期地块将建设10万方明清风格还建房，横穿工程商业街也以明清风格为主。弱化周边建筑对工程的影响，突出工程的高品质感。商服配套区域商服配套主要以休闲度假为主，无大型购物场所，只能在主城核心区域解决购物需求。大型购物场所很难进驻该区域。该区域商服配套依然以休闲度假为主。无任何商服配套设施。横穿工程商业街将带来一定商业配套，但主要以区域特色商业为主。商服配套主要为休闲度假为主，极度缺乏大型购物场所，但本工程定位为别墅区，对商服配套要求较低，不会对工程开展带来较大影响。文教卫生缺乏文教卫生配套设施，只能依靠主城其他区域提供。未规划大型文教卫生设施。地块周边无文教卫生设施。与目前无较大变化。适当解决医疗问题，完善工程根底配套。附加值区域拥有较好的自然景观资源及休闲度假气氛。花卉园区的进一步完善，将使区域形成独特的自然景观及休闲度假气氛。三期地块紧邻局部山脊，有一定山景资源。花都湖蓄水后，将带来较好的湖景资源，加之温泉会所的建立，将大幅提升工程附加值。山水景观及温泉资源并不是人无我有的独特资源。如何打造差异化的温泉会所及别墅产品，才是工程开展的独特资源。未来规划区域功能定位为以花卉苗木产业为载体，依托“重庆农科城〞和“花卉产业城〞建设，大力开展乡村休闲旅游为主的第三产业。中环线及轻轨七号线建成后，交通将更加便捷。别墅产品客户群较特殊，具有较高的品鉴能力及经济承受能力，工程整体定位同样应具备较高的品位。综述：从地块自身条件看，本地块相对区域其他地块而言并不具备明显竞争优势。本工程定位应该着眼于通过对温泉会所及产品的打造，表达出有别于其他工程的相对优势，进而形本钱工程的关键竞争力。1.4工程SWOT分析优势〔Strength〕：地块临近成渝高速及华福大道，交通通达度较高，非其他旅游地产工程可比；区域休闲度假气氛较浓厚，有利于人气的聚集；工程所在区域为花卉产业园，拥有较好的自然环境；开展旅游型地产符合政府对区域的政策规划；工程拥有山、水景观及温泉资源；工程规模较大，有利于表达开发企业实力，塑造企业品牌。劣势〔Weakness〕：工程地块被多条道路分割，整体规划存在较大难度；大鼎公司首次涉足地产业，缺乏品牌优势；区域未形成高档居住气氛，市场培育难度较大；工程周边建筑多为明清风格，与工程风格不相符合。时机〔Opportunity〕：宏观市场行情较好，房地产市场正处于良性开展阶段，高端产品市场需求量较大；上邦高尔夫别墅、贝迪颐园等一批别墅工程即将正式启动，将有利于提升区域整体形象；中环线及轻轨七号线将有效缩短工程与主城核心区域的空间距离，大幅提升工程交通便捷度。威胁〔Threat〕：区域内后期放量较大〔如上邦高尔夫别墅、贝迪颐园等〕，将对高端市场形成较大冲击，加剧市场竞争；三期地块将建设10平方米明清风格还建房，对工程品质有较大影响；山、水景观及温泉资源并不是本工程独有，未来将面临较大挑战。1.5工程SWOT应对政策在明确本案的优劣势所在后，针对整体市场的大环境及未来出现的市场时机点和威胁点，我们通过对上述四项指标的分段组合，建立了工程S.W.O.T的应对策略模型。这样使未来的整体形势在更加简洁、清晰的同时又具有了大局观。而且也为我们在推广过程中能够扬长避短指明了方向。具体详见下表：工程S.W.O.T重组分析模型工程优势〔Strength〕1.营销执行力的优势2.交通通达度较高3.自然景观资源较好4.规模较大劣势(Weakness)1.地块规划难度较大2.缺乏品牌支撑3.市场气氛较差4.与周边建筑风格差异较大时机(Opportunity)1.区域开展前景看好2.交通条件将得到提升SO策略塑造工程品牌，用品牌效应造就强大的品牌忠诚度；利用工程自然景观的优势结合温泉资源，打造高品质别墅产品；以大规模、高档次提升工程形象。WO策略利用白市驿地区未来西部新城核心的规划，让人们心中对本地区重新定位；产品上必须独树一帜，引领别墅开展走势；以便捷的交通体系，与其他旅游地产工程形成差异化竞争。威胁(Threat)1.区域高端产品放量大，未来市场竞争剧烈ST策略用高品质产品及丰富的主题概念抛离对手，不在同一档次进行拼杀；利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域认同度的现状，扩大市场份额。WT策略利用对手对区域别墅聚集地形象的炒作，再推波助澜，以丰富的主题及自身产品赢得人心；工程内部自成一体，减少与周边的联系，弱化周边建筑对工程的影响。2.工程开展思路探索2.1工程开展档次思考开展中低档别墅分析：重庆别墅市场中低档别墅产品放量较大，竞争非常为剧烈；重庆别墅市场中低档别墅工程销售速度缓慢，不利于资金快速回笼，加大了投资风险，同时也说明该类产品市场认同度不高；中低档别墅工程难以吸引市场关注度，不利于企业品牌的塑造；前期温泉会所资金投入较大，如开展中低档次别墅工程，将大幅降低工程利润率。开展高档别墅分析：工程具备较好的自然景观及温泉资源，具备开展高档次别墅的条件；重庆别墅市场高档次别墅工程整体销售状况较好；能有效吸引市场关注，迅速树立企业品牌形象，从而抢占市场；工程总投资加大，但工程利润率大幅提高。小结：本工程位于规划中的西部新城核心区域，拥有较好的自然经管资源，但目前重庆别墅市场中低档别墅产品放量较大，且销售状况不佳。为躲避工程投资风险，同时大量吸引市场关注，迅速树立企业品牌，建议本工程开展档次为高档别墅工程。2.2工程开展方向探索居住型别墅开展思考居住型别墅工程一般距主城核心区域较近，交通较便捷，所在区域较为成熟，客户群构成以本地客户为主，总价较低，工程档次主要为中低档。本工程所在地距主城核心区域距离较近，且交通便捷度较高；本工程所在区域不成熟，各项配套设施极度缺乏；本工程以开展高档次别墅工程为思路，与居住性别墅客户群、档次不相符合。分析：本工程虽距主城核心区域较近，交通通达度较高，但所在区域成熟度较低，各项配套设施建设较为滞后，加之居住型别墅客户群主要以本地客户为主，档次普遍较低，与开展高档别墅工程的思路不匹配，因此建议本不开展居住型别墅。度假型别墅开展思考度假型别墅工程一般拥有较好的自然景观或独特的旅游资源，对交通条件的要求较低。本工程拥有较好的自然景观及温泉资源；本工程所在区域休闲度假气氛浓厚；本工程距离主城核心区域距离较近，交通条件优越。分析：本工程所在区域一直以来都是重庆近郊休闲度假热点区域，而本工程拥有较好的自然景观及温泉资源，具备开展度假型别墅的根本条件，而高端度假型别墅目前是重庆别墅市场的空白，可与其他度假型别墅工程拉开差距，不与之发生直接竞争；同时本工程交通条件也优于市场上同类工程，使工程在竞争中能占得优势，因此建议本工程开展度假型别墅。投资型别墅开展思考投资型别墅工程档次普遍较高，对自然景观或人文文化要求较高，同时对开发企业的品牌力也更为关注。本工程拥有较好的自然资源；白市驿作为重庆“五方十泉〞的重要组成局部，区域温泉文化极其浓厚；开发企业前期无任何工程入市，缺乏品牌支撑。分析：本工程虽然拥有较好的自然资源及人文文化，但投资型别墅档次较高，总价也相对较高，客户群主要来自沿海经济兴旺城市，该类客户品鉴能力较强，且非常重视企业品牌，而大鼎公司由于初涉房地产业，无其他成功工程，缺乏品牌支撑，因此建议前期不开展投资型别墅，后期积累一定品牌力之后再开展投资型别墅。小结：由于本工程定位为高档别墅，加之区域不成熟，缺乏各项配套设施，不适合开展居住型别墅；重庆市场缺乏高档度假型别墅，本工程具备开展高档度假型别墅的条件，周边区域休闲度假气氛也较为浓厚，市场风险相对较小，可开展度假型别墅；本工程虽拥有较好的自然资源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撑，前期不适合开展投资型别墅，可在后期积累一定品牌力之后在开展投资别墅。3.工程主题定位主要应用于工程呈送政府版本，各主题园分布以体量将根据专业设计团队就整体布局地形地貌修正主要应用于工程呈送政府版本，各主题园分布以体量将根据专业设计团队就整体布局地形地貌修正本工程主题应该切合花卉园区的主题，以某种“花〞为主题。本工程又带水，因此我们建议以荷花为主题，建立以荷花为主题景观，荷文化为工程文化主题的园林社区。同时兼有游船、垂钓等休闲娱乐方式。3.1工程主题在工程中的表达园内大致化为四区〔温泉休闲区、餐饮区、度假区、观莲区〕、三园〔精品荷园、垂钓园、静心园〕、二港〔泊船港、观鱼港〕、一馆〔荷文化馆〕。四区温泉休闲区位于工程西北角。具体形态定位在温泉可行性报告中表达。餐饮区位于工程东北角，建筑体量约5000平方米，以引入品牌餐饮为主。〔详见工程定位报告〕度假区，即工程别墅区观莲区，工程主题表达的重点，建议一个集中的荷花欣赏园〔即后述中的精品荷园、垂钓园。另外建议在湖岸边分布荷花特色风光带。三园精品荷花园，划出一定面积的湖面，结合半湿地，集中培育荷花。形成集中的荷花景观垂钓园，湖边独岛或半岛设置相对集中的垂钓区域，可设置人造钓鱼台静心园，设立于湖中独岛局部。以中式亭台形式出现。用于游客修生养性。二港泊船港：用于停靠游船观鱼港：适合处于地块北部，靠近餐饮区，鱼儿相对集中的区域一馆荷文化在中国传统文化中占有一席之地。可建造一宣扬荷文化的博物馆。对中国的荷文化进行详细介绍，展示荷花的特性成效、使用历史，历代赞美荷花的诗词绘画雕塑等。4.产品定位4.1户型定位4.1.1产品面积定位的市场依据.1供需状况及销售去化率影响工程户型定位重庆目前主要在售别墅工程供需分析：区域工程名称面积区间总价区间供给套数供给比例销售套数南岸区保利·小泉别墅开盘时间：0踩盘时间：07年9月15日330-350600-12000万/栋1532%6360-3801940%12390-4001328%5合计47100%23高山流水〔二期〕开盘时间：06年7月15日踩盘时间：07年9月15日280-300250-530万元/栋1820%15300-3304650%43350-3802830%24合计92100%82坡岭顿开盘时间：0踩盘时间：07年9月13日266-270200-300万元/栋3035%30278-3403335%33340-3501415%14350-3601315%13合计90100%90合计229套195套北部新区绿地翠谷开盘时间：0踩盘时间：07年9月13日205.89100--300万之间7126%71205.08135%13200.54176%17225.31176%16245.596323%60293.862710%27197218%212184015%39合计269100%264保利高尔夫开盘时间：06年10月踩盘时间：07年9月13日300-320300-800万/栋3624%8350-3703624%7390-4104228%10440-4703624%4合计150100%29棕榈泉开盘时间：0踩盘时间：07年9月16日450-500800-2800万/栋97%7550-6008464%71600-650129%7800-15002620%6合计131100%91合计550套384套九龙坡区西郊庄园开盘时间：0踩盘时间：07年9月14日593.85278万-1000万/栋44%0526.081616%2466.852424%1340.93031%2351.51212%1343.671212%1合计98100%7合计98套7套合计877套586套重庆在售主流别墅工程7个，共推出别墅房源877套，到目前为止完成销售586套，销售率到达66.8%。从区域来看，主要分布在南岸区、北部新区和九龙坡区。.2重庆主流别墅各面积区间供给成交状况44—4.1.1.3根据踩盘数据整理面积区间供给套数成交套数销售率150-200㎡〔联排〕2121100%200-250㎡〔联排〕22121798%250-300㎡918897%300-350㎡1709154%350-400㎡1426646%400-450㎡27726%450-500㎡631016%500-550㎡16213%550-600㎡887181%600-650㎡12758%800㎡以上26623%合计87758667%分析：目前重庆市场主流别墅供给主要以独栋别墅为主，联排别墅供给量较小。但从销售率来看，联排别墅销售率明显高于独栋别墅。联排别墅供给主要集中在200-250㎡区间内，独栋别墅那么主要集中在300-400㎡区间内。独栋别墅市场认同度较高的面积区间为350㎡左右和600-650㎡，其销售率相对其他面积区间较高。650㎡以上别墅市场抗性较大，销售率较低。.3各区域供给成交状况南岸区面积区间供给套数成交套数销售率250-300㎡646195%300-350㎡928087%350-400㎡735474%合计22919585%南岸区主流别墅面积集中在250—400㎡区间范围内，且全部为小独栋别墅，整体销售率到达85%。其中300—350㎡区间范围内供给量最大，250—300㎡区间范围内成交率最高。北部新区面积区间供给套数成交套数成交率150-200㎡〔联排〕2121100%200-250㎡〔联排〕22121698%250-300㎡2727100%300-350㎡36822%350-400㎡571221%400-450㎡39718%450-500㎡27933%500-550㎡550-600㎡847185%600-650㎡12758%800㎡以上26623%合计55038470%北部新区是目前别墅供给热点区域，区域供给量占总供给量的62.7%，其中联排别墅占44%，独栋别墅占56%。区域联排别墅成交率较高，目前已根本完成销售，其面积区间分布在150—250㎡范围内，其中主要集中在200-250㎡区间范围内。独栋别墅面积区间跨度较大，从250—800㎡不等，其中供给量最大的为550—600㎡区间范围，成交率最高的为250—300㎡区间范围。九龙坡区面积区间供给套数成交套数成交率300-350㎡4237%350-400㎡1218%400-450㎡450-500㎡2414%500-550㎡16213%550-600㎡40%合计9877%九龙坡区目前只有西郊庄园·香格里拉别墅在售，供给量较小，成交率较低。该工程为经济型别墅，市场接受度较低。总结：联排别墅受花园洋房等类别墅产品的冲击，已经逐步淡出市场，未来重庆别墅开展方向将以独立别墅为主；面积350平方米以上别墅总价较高，销售率较低，本工程在单栋面积上应尽量控制在350平方米以内，主要以300平方米以内小独栋别墅为主，景观绝佳区域可适当放宽尺度。4.1.2产品策略一期地块：4.1.3户型面积的关键竞争力一期地块：如前分析所述，度假及投资是工程一期目标客户群的主要用途，满足尊崇性舒适性是工程户型设计的前提，在有限户型面积建议.1一期地块户型定位一期地块户型面积段平均面积套数套数比例总建筑面积建筑面积比例200—250㎡〔双拼〕225㎡3020%6750㎡10.51%250—300㎡295㎡4028.7％11800㎡18.38%300—350㎡345㎡4529.8％15525㎡24.18%350—400㎡375㎡3521.5％13125㎡20.44%商业5000㎡5000㎡7.79%温泉会所12000㎡12000㎡18.69%合计150100%64200㎡100%到可在景观绝佳处设置小局部“豪宅〞，但为减小工程内部贫富差距，同时控制销售难度，建议适当减少“豪宅〞面积，尽量控制在350—400平方米之间。一期别墅经济指标：总户数：150户〔双拼30户，独栋120户〕总建筑面积：47200平方米〔双拼6750平方米，独栋40450平方米〕户均面积：314.7平方米〔双拼225平方米，独栋337平方米〕.2二期地块户型定位二期地块户型面积段平均面积套数套数比例总建筑面积建筑面积比例250—300㎡295㎡2020%5900㎡14.08%300—350㎡345㎡2535%8625㎡20.58%350—400㎡375㎡2530%9375㎡22.37%400－450㎡425㎡2015%8500㎡20.29%会所5000㎡5000㎡11.93%合计110100%41900㎡100%建议在湖岸线与湖心岛屿上设置350—450平方米独栋别墅，其他区域仍然以250—350平方米独栋别墅为主，个别景观较差或外界影响较严重区域可设置200—250平方米双拼别墅。二期别墅经济指标：总户数：110户〔双拼20户，独栋90户〕总建筑面积：36900平方米〔独栋32400平方米，双拼4500平方米〕户均面积：335平方米〔独栋360平方米，双拼225平方米〕4.1.5户型产品建议.1室内空间结构建议由于本工程定位为高品质别墅区，所在区域休闲度假气氛浓厚，建议工程内所有建筑高度控制在两层内，如建筑过高，将破坏工程休闲度假气氛，影响高品质感。4.1.5.2工程主要创新亮点户型创新的原那么是：或是拥有其他所有工程不具备的创新点，或是拥有尽量多的创新品种，取各家之长，将市场上提高舒适性及实用性的创新点，融聚在本工程。适度创新是必须的。适度创新的方向主要在于：可变空间，有限的面积范围内划分更多的功能区间形本钱工程独特的亮点，功能区间可以开展的方向是棋牌室、休闲厅等；4.1.5阳光地下室阳光地下室采用阳光地下室，突破了地下室的功能局限；房型方正，浪费面积较少；客厅挑空，彰显尊贵与大气。回廊的设计，表现出了传统的美洲风情。室内功能空间齐备，动静、洁污划分严谨，休闲娱乐设施全部设置在负一层，卧室设在2层，充分保证了业主的私密性。客厅八角形的设计，加强了室内的通风采光，增加了景观面，同时也为外立面带来了更多的变化。室内空间紧凑、精致，但客厅及卧室尺度较大，充分满足了舒适性的需求。4.2外部空间规划设计建议4.2.1规划布局4.2.1.1规划布局关键竞争原那么低容积保证：尽可能将建筑高度控制在2层以内，形成较低的容积率，确保工程较高的品质。环境保证：将建设用地与湖面进行穿插，增加湖岸线长度；同时建设用地还将与绿地进行穿插，增加工程景观面，到达景观的均好性。视野保证：保证各栋别墅对湖面良好的景观视线和对工程周边绿化景观的视线，形成内、外结合的景观优势。私密保证：工程内尽可能防止出现环线，尽量使用“断头路〞进行交通组织，降低道路对工程私密性的影响。同时工程周边应大量种植高大的树阵，减弱外部噪音，防止对工程内部的窥视。4工程规划布局工程一期整体规划建议注重工程内部环境规划和湖面景观设计，提高工程品质感为硬性指标，旨在塑造高品质别墅区。别墅产品主要以两层或一层半形式出现，各栋的摆放、朝向、布局都应尽量考虑到湖景资源和绿化景观的最大化利用，做到别墅景观的均好性。本工程主景观面为花都湖，为提高工程亲水性，增加工程景观面，建议将建设用地与湖面、绿地相互穿插，形成多个局部半岛，别墅主要布置在湖岸线。但考虑到政府对地块的规划要求，建议将湖面水系有主次的分割，保存局部较宽阔湖面，其中设置1—2个湖心岛屿，丰富湖面景观的同时也符合政府规划要求。合理规划小区内车流动线，尽量以“断头路〞组织各栋别墅的交通，增强工程私密性及独享性。半岛顶端或湖心岛多面环湖区域，可将局部作为“豪宅〞或适当放宽尺度打造精品，提高工程品质。户型面积较大的独立别墅主要布置在半岛上，户型面积略小的独立别墅那么沿湖摆放；地块西侧沿中环高速区域和临近工程商业局部区域，由于景观相对较差，受外界干扰较严重，建议布置双拼别墅，在工程内部形成层次感，减弱对独立别墅区的影响。工程二期整体规划设计注重工程内部景观规划及水系的设计，力求景观资源的最大利用并保证景观的均好性；工程景观仍然以湖景为主，但由于二期地块对湖面面积无硬性要求，建议尽可能控制湖面面积，由湖面延伸出多条小溪，形成丰富的水系，增加工程亲水性；户型面积较大的独栋别墅主要布置在湖心岛屿与湖岸线上，地块东侧景观较差处，用于设置双拼别墅。4.2.2外立面建议外立面风格建议外立面风格与元素设计必须符合工程形象定位，给消费者强烈的硬质感受，以迎合目标客户群体心理特征。建议本工程采用北美寒带别墅风格，外立面色彩褐色为主，建筑轮廓主要以直线条勾勒，表现出工程厚重的质感，并能融入周边环境，从而表达这一建筑风格。4.2.3环境建议湖景是本工程内部景观的核心局部，“择水而居〞素来也是中国人的梦想，中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水〞的说法。所谓水景，外表来看是有水的景致，但是其深层次的含义那么彰显了人与自然的和谐关系。建议可在湖岸设置局部湿地，加强工程亲水性的同时，扩大公共活动空间。湿地景观外围绿化用地除设置环地块树阵外，建议将其他局部划分为假设组团，各组团冠以不同的主题，主要以花卉〔主要以荷花为主题〕、果园等表现方式为主，在种植品种上应注意不同季节品种的搭配，尽可能做到“花——四季常开，果——八节常熟〞。树阵荷花池建议主入口处设置大面积绿化景观，力求营造较强的震撼性和尊崇感，同时应以绿化景观阻隔入口处对工程内部的直视。4.3配套设施建议4.3.1会所详见会所可研报告详见会所可研报告本工程会所定位为高档会员制温泉会所，在功能配置方面除了满足常见设施的根本要求，为表达工程高档别墅的形象，还应与一般温泉会所形成较大差异，除硬件设施档次应高于同类工程外，还应考虑到业主的个性需求，强调尊崇性、享受性的特征，使其具备尊贵、高雅的气质。由于本工程温泉会所将对外开放，前期只要目的是为别墅工程聚集人气，扩大知名度，加之总体规模较大，可考虑分期建设，同时可作为工程售楼部使用，降低工程前期硬性投资。同时会所与别墅工程之间应分别成立工程公司进行开发，减少会所因工程调整、转让时发生的税费本钱。4.3.2室外休闲运动设施应尽量集中设置在居住组团里，既能到达运动健身的目的，又能共享环境空间，并成为景观的重要组成一局部。根据工程定位，建议工程休闲运动设施主要是：高尔夫推杆练习场建议在地块南侧，临近主入口处设置100平方米左右高尔夫推杆练习场，以提升工程品质。网球场或壁球馆4.3.3智能化系统建议智能化特点：实现小区物业的高效管理，节约能源，保持和改善生态环境；满足人们现代生活需要，为物业管理中心提供良好的管理与控制方式；为住户提供良好的效劳和交流手段。具体而言，本工程智能化系统主要包括以下几项即可：平安防范系统出入口管理及周界防越报警；对讲/可视对讲与防盗门控制；信息管理系统对平安防范系统实行监控；紧急播送与背景音乐系统；物业管理计算机系统；信息网络系统综合布线有线电视网系统高速宽带数据网系统网4.3.4温泉入户思考泡温泉是非常享受的事，将温泉接引入户无疑将提升工程档次，增加工程产品附加值，成为工程的一大卖点，但温泉入户同时也存在诸多缺陷。〔1〕、由于需要通过管道接引温泉，无疑将增加工程本钱；〔2〕、各栋别墅与温泉会所之间距离不同，温泉接引管道的长短不一，对温泉温度难以保证，加之业主对水温的要求各不相同，如另行增加加热设备，将大幅提高开发本钱，从而提升销售价格，增加市场风险；〔3〕、温泉使用顶峰主要集中在冬季，其他季节使用频率较低，而业主对温泉的喜好程度不一，温泉入户市场接受度值得商榷；〔4〕、温泉水质富含多中矿物质，长时间使用将使管道出现堵塞状况，增加后期维护本钱；〔5〕、本工程温泉会所将对外开放，而本工程业主也是温泉会所只要客户来源之一，如设置温泉入户，将减少温泉会所客户量，增加温泉会所经营风险。综上所诉，为尽可能降低工程开发风险，建议本工程不设置温泉入户。4.4物管效劳建议物业管理直接影响企业品牌的建立，也是别墅工程成功与否的关键。本工程将通过引进成熟的现代业管理来提升工程品质。4.4.1物业管理形象定位较高品质物业管理——管家式物业管理核心工作理念：提供主动的、体贴入微的、尊重和满足业主需求的效劳，以满足生活和精神层面的双重需求。人员外在形象包装重视物管的外在形象，应通过统一的着装，统一的效劳用语、行为，来表达对客户的尊重以及工程的高品质风格。管理目标社区环境：尽其所能以细致入微的效劳满足业主一切合理要求。社区生活气氛：平安、高雅、健康、悠闲。社区品牌形象：高尚、领先、知名、升值。4.4.2效劳内容管家式效劳模式：除提供常规效劳内容外，还提供户内定时清洁、设备维护，送餐效劳，代购、代订，叫醒效劳，接送、搬运、钥匙保管、代雇保姆等。该模式更人性化，对不同年龄段的人群同样有效。5.工程入市时机分析企业名称地块位置地块面积〔平方米〕地块容积率建筑体量〔万平方米〕拿地时间保利〔重庆〕投资实业北部新区经开园陡溪生态体育公园及配套设施居住区3号宗地1286100.506.432006-3-29重庆时代建设〔集团〕北部新区高新园L7号〔局部〕宗地199130.330.662006-7-25重庆渝能晨阳置业南岸区南坪镇四南村碾盘沟宗地533360.191.042006-10-20重庆润君房地产开发北碚区北碚组团A标准分区A28-2/01、A29-1/01、A30-1/01等宗地2494540.4912.322006-12-30重庆劲创房地产开发北碚区北碚组团A标准分区A6-5/03(1)、A6-5/03(2)、缙云山麓郊A4-3/01、郊A61249070.506.252006-12-30重庆庆隆屋业开展、重庆众诚物业开展南岸区茶园新区K标准分区K22/01号等宗地10176770.3838.672007-3-29合计：159389765.372005—2007重庆每年平均别墅销售套数约为1200套，按目前重庆楼市状况保守估计，未来两年内年销售量将保持在1000套左右，如按350平方米/套计算，未来两年别墅年销售量约为35万平方米/年。以上为2006—2007年内拿地工程，预计其开发时间应在2021初年，销售时间应在2021年底，2021年底已经完成大局部销售，且工程形象已逐渐老化，正是本工程入市抢占市场的最好时机；同时，由于目前政府已停止别墅用地的报批，到2021年底别墅用地随着逐步的开发将日益稀少，因此建议将本工程入市时间确定在2021年底或2021年初。6.工程价格定位6.1价格定位推导以工程开发原那么为定价的基点。主要通过市场比拟法进行工程价格定位：方法一：市场比拟法本案价格修正比拟体系体系说明：以房地产价格评估中的修正比拟法为根底工具，选用和本案具有较强可比拟性且销售良好的案例，将其价格作为被市场认同的价格标准，通过本工程与参照案例存在的各项差异性进行系数修正从而得出本工程的价格预测。房地产的价值主要表达在地块价值和产品价值两局部，比拟因素分为地块和产品条件两局部。在地块和产品的组成分项上遵照现阶段消费者对其综合判断的组成因素为根本点，并综合考虑全面和条件之间不重叠为标准。将工程因素分为区位、价格、交通、配套、环境、楼盘规模、外观、户型设计、开展商实力及信誉、物业管理。对于每项指数的评价数值设定为0～10之间。数值旨在表现案例和本工程之间的价值差异性，并不作为一种评价标准。6.1.1价格定位价值评价表因素权重本工程西郊庄园保利小泉坡岭顿高山流水棕榈泉区位/交通0.0676.5576.757.25内部配套0.08657666景观/文化0.137686.756.757.5工程规模0.116.75676.56.57建筑体外观0.1276.75776.757价格0.156.567.256.2567户型建筑结构0.176.57.256.56.57开展商实力及信誉0.1576.5877.257.75增值潜力0.176.58777合计16.81756.2157.38756.676.655