整体推广策略及市场总结

亿海湾

整体推广策略思路第一部分：在市场中挖掘自己的“专属”契机！第二部分：针对目标消费群寻找亿海湾的“气质”第三部分：以独特的概念推广楼盘的独特“气质”第四部分：以整合的手段使楼盘的独特“气质”深入人心第五部分：运用不同的媒体展示楼盘的独特气质目录第一部分：在市场中挖掘自己的“专属”契机！一、滨江西路是继滨江东之后的又一大江景豪宅聚集地，由于临江的一排排百年大榕树、对岸各具风情的建筑，使得滨江西路段夜晚的江景是整个珠江最美的一段。二、滨江大道5年内将成为广州市的一条旅游观光步行街，成为临江生活的典范，房地产市场的发展潜力巨大。三、市场对滨江西一带的豪宅逐渐认同，令到项目具有更大的市场空间。市场态势分析亿海湾海岸俊园

全江景楼王120-188m2，高达9000多元/m2；首创花园式生态观江阳台，约10平方米。华标涛景湾

157、200、210m2的四房、五房，全为跃式设计，望一线江景。带装修均价9600元/m2，起价仅8000多元/m2。帆影阁一线江景，三房面积从101—143平方米，不面江单位均价在5500元/m2。鹅潭明珠一线江景，品字型设计，无梁无柱、任意开间、二梯三户、户户望江，亚热带风情园林。竞争态势分析滨江路一带江景豪宅，多以中大型为主，打高端。

在众多竞争楼盘中，其他竞对手在望江的地势上比项目还具有优势，所以，项目单一诉求江景并不能脱颖而出！如何建立自己独特的气质是关键寻找自己的专属契机滨江路的市政规划，将带来更前瞻、国际生活。消费者对江景盘存在好感，但持币待观。分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气质与消费者气质的最佳契合点。市场分析总结第二部分：针对目标消费群寻找亿海湾的“气质”周边商户一德路、北京路、江南西商户，他们从商已赚到钱，买江景房是对更高生活品质的追求，并希望用房子、车子来体现自身的品味和证明自己的能力。周边居民爱江人士他们对江有着特定的情怀，因水是聚财的象征，同时江也能够带来视野的开阔、心情的舒畅。由于地域情结，他们习惯了这边的生活，但同时希望换个环境可以让自己感觉更优越。消费群构成周边公务员周边区政府机关、医院、学校等高级公务员及管理人员，他们因为工作的关系，希望住得近一点，同时更希望住得符合现在的身份。■属社会的中产阶层；■年龄约35-55岁，事业已取得较大成功，不再是为了生存而生活，而是着眼于对目前生活的改善，为未来做打算；■他们生活、工作的区域多为海珠区，而且是从出生就一直生活在海珠区，伴随着海珠一起成长；■他们喜欢用一些附庸风雅的东西来标榜自己的品位，用车子、房子来代表自己高贵；消费群特征

他们正处于事业的高峰期，追求也要更高一层，对于一般的园林小区盘，他们已不能满足。他们现在需要的是更高质素的居住环境，用一个词来形容就是：江景豪宅，这才是他们想要的。但滨江大道上的江景豪宅面积多在160-200平米，对于他们来说总价偏高了点，他们是希望空间大一些，但经济条件还没有达到那个层次，他们需要的是：100-130平米的江景豪宅，而楼盘本身也有园林、空中花园、会所、泳池，交通、生活配套又都很方便。消费群购买动机在满足了江景豪宅所必须的元素后，他们更希望用附加的文化、品味来标榜自己。寻找附加加值项目周边边有什么么？海珠区属属广州老老城区，，项目周周边有着着：悠久的历历史底蕴蕴：经过几百百年的历史沉淀淀，呈现出出一种厚厚重的、、骄傲的的生活气气息。浓厚的人人文气息息：临江一一排排的的百年大榕榕树、百年教教育名校校的书香香氛围、、百年的的海幢寺形成的海海幢文化化；独特的生生活风情情：对岸各具具特色的的酒吧、欧式的的建筑风格，无无不洋溢溢着异域域的风情情；周边边的成熟熟的生活活配套、、文化的的生活环环境，让让我们看看到了一一个具浓厚人人文气气息的城区区形象象。这才能能真正正满足足消费费者，，也是是他们们为什什么要要买亿亿海湾湾的理理由。。悠久的的历史史底蕴蕴浓厚的的人文文气息息一线江江景++独特的的生活活风情情+对于消消费者者基础居居住风情园林休闲会所花园泳池方正户型便利交通成熟配套很多楼盘都都可以满足足他们的而我们有江景优势我们还有浓厚人文气气息这就是项目目在市场上上脱颖而出出的点，也也是项目最最大的卖点点。所以我们可可以总结得得出：独特生活风风情悠久历史底底蕴第三部分：：以独特的概概念推广楼楼盘的独特特“气质””优势大环境老城区，有有着悠久的的历史、生生活配套成成熟；一排排排的临江江百年大榕榕树；浓厚厚的人文气气息产品电梯走廊廊独有的3米宽园园林式电电梯走廊廊，每天天伴随花花香一路路到家时尚、现现代外立立面设计计，显出出独特的的品味；；中小户户型（80—162平平方米））优势江景优势拥一线江江景，对对岸的特特色建筑筑与辉煌煌夜景，，构成珠珠江最璀璀灿夜景景，带来来生活舒舒适享受受和尊贵贵感聪明电梯梯配套优势势5000m2东南亚风风情园林林、下沉沉式会所所、空中中花园、、泳池，，尊贵生生活与生生俱来聪明电梯梯自动识识别错层层，让居居住更人人性化劣势望江劣势由于项目在滨滨江西路，在在视觉景观上上珠江的江面面较窄，中中层单位被周周边旧房严重重遮挡视线环境劣势项目位于老城城区，周边环环境较差，，房屋陈旧产品劣势由于厅的纵深深长，影响采采光亿海集团江畔畔大手笔近万平方米的的规模浓郁人文气息息、独特的生生活风情和态态度、对岸异异域风情建筑筑时尚建筑立面面、5000m2东南亚风情园园林、下沉式式会所、空中中花园、泳池池滨江西路，望望一线江景总结传承百年珠江江的人文风情情，在这里升升华亿海湾1、确立亿海湾人人文江景府邸邸翘楚地位！！2、自身配套与老老城区优势的的最优化资源源组合！产品定位滨江西首首席人文文府邸历史的首席人文府邸邸支持点一排排百年大大榕树人文的成熟的风情的周边上百年的的建筑对岸异域风情情酒吧对岸欧式风格建筑江岸浓郁人文文气息生活百年名校林立立海珠荔湾越秀的中心点点老城区衣食住住行方便广告语流金岁月滨滨江豪情1、确立亿集团作作为中国文化化人居的先行行者形象！2、结合正在开发发的项目，将将集团的品牌牌形象有效传传播出去！亿海集团形象象定位中国文化人居居的先行者亿海集团口号号缔造中国文化化人居精品创造有文化的的居住备选第四部分：以整合的手段段使楼盘的独独特“气质””深入人心首席人文府邸VI系统（现场包装）：统一展现楼盘的首席人文府邸的楼盘气质媒体炒做：“以换个角度看豪宅”为主题，重新定义江景豪宅观念，将之有效的整合到亿海湾来。电视广告：从视觉上奠定亿海湾滨江西首席人文府邸的楼盘形象报纸广告：从引起关注到集中传达亿海湾人文江景生活境界。以人文生活带动卖点。活动：促进销售与营建人文江景生活氛围并重，在关键时刻形成销售热潮。杂志广告：集中建立亿海湾的人文江景豪宅气质，开辟新的宣传阵地。事件营销：运用事件营销“寻找老照片的故事”，让消费者参与到亿海湾营造的文化江景生活中来，产生互动。整合推广手段段亿海湾品牌建建设思路不同阶段的推推广主题内部认购期公开发售期热销期换个角度看豪豪宅又见流金岁月月左岸与右岸的的对话2004年元元旦—春节期间2004年3月—2004年3月月底2004年4—5月初推广目目的：：■建立亿亿海湾湾滨江江西首席人文府府邸翘翘楚的的地位位。■建立亿亿海湾湾尊贵贵人文文江景景豪宅宅形象象。■倡导人人文江江景生生活，，让消消费者者产生生代入入感与与自豪豪感。。推广步步骤：：分两条条线走走，一一是以以活动动牵头头，作作为活动线线；另一个个是以以新闻闻媒体体报纸纸的形形式出出现，，作为为广告线线。推广主主题：：换个角角度看看豪宅宅亿海湾湾阶段段推广广思路路（一））内部认认购期期寻找老老照片片看看百年年珠江江通过““寻找老老照片片的故故事”征集集活动动，来来看珠珠江百百年的的变化化，为为项目目作为为“百百年珠珠江人人文风风情的的传承承与升升华””做铺铺垫。。送晖春春到现场场看楼楼，送送印有有项目目品牌牌的晖春，既实实用更更有纪纪念意意义。。亿海湾湾阶段段推广广思路路（一））内部部认购购期活活动线线举办办文文化化花花市市与区区政政府府合合作作，，以以亿亿海海湾湾冠冠名名本本届届花花市市的的形形式式，，在在花花市市上上将将老老照照片片作作““百年年珠珠江江人人文文风风情情展展”展展示示，，在在将将珠珠江江花花市市进进行行改改造造，，加加入入文文化化的的内内涵涵，，并并现现场场赠送送牛牛皮皮纸纸做做成成的的具具很很浓浓文文化化味味的鲜花花包包装装纸纸及印印有有项目目品品牌牌符符号号精精美美的的包包装装带带，让让消消费费者者在在买买花花的的过过程程中中无无形形地地认认知知了了项项目目的的品品牌牌，，达达到到全全方方位位、、立立体体传传播播项项目目““滨江江西西··首首席席人人文文府府邸邸”的的品品牌牌形形象象，，使使形形象象深深入入人人心心的的作作用用。。亿海海湾湾阶阶段段推推广广思思路路（一一））内内部部认认购购期期活活动动线线新春春贺贺岁岁稿稿配合合冠冠名名文化化花花市市活活动动和新春春到到来来之之际际，推推出出以以企业业为为名名的新新春春贺贺岁岁稿稿，，同同时时告告知知市市场场亿亿海海湾湾现现正正内内部部认认购购的的信信息息，，以以达达到到发展展商商品品牌牌与与项项目目品品牌牌同同时时传传播播，建建立立有有效效的的亲亲民民形形象象。。灯箱箱、、车车身身广广告告项目目周周边边为为期期三三至至六六个个月月的的灯灯箱箱广广告告、、车车身身广广告告，，以以达达到到短短时时间间内内全全面面传传播播项项目目的的品品牌牌形形象象。。亿海海湾湾阶阶段段推推广广思思路路（一一））内内部部认认购购期期广广告告线线（公公开开发发售售前前））报报纸纸稿稿广州州的的豪豪宅宅一一味味地地在在““豪豪””字字上上做做文文章章，，于于公公开开发发售售前前两两周周，，提提出出我我们们的的观观点点：：我我们们需需要要换换个个角角度度看看豪豪宅宅，，从从历史史的的、、文文化化的的、、人人文文的的角角度度去看看，，颠颠覆覆人人们们对对豪豪宅宅既既定定的的形形象象，，对对广广州州江江景景豪豪宅宅进进行行全全新新的的释释义义，，从从而而在在市市场场上上造造就就亿亿海海湾湾““滨江江西西··首首席席文文化化府府邸邸”的的品品牌牌形形象象，，打打响响项项目目文文化化旗旗帜帜的的第第一一炮炮，，为为下下一一步步的的推推广广作作铺铺垫垫。。（一一））用历历史史的的厚厚度度重重塑塑珠珠江江（二二））用文文化化的的角角度度仰仰望望珠珠江江（三三））用人人文文的的深深度度崇崇尚尚珠珠江江亿海海湾湾阶阶段段推推广广思思路路（一一））内内部部认认购购期期广广告告线线推广广目目的的：：■利用用大型型文文化化活活动动，造造成成轰轰动动效效应应，，形形成成市市场场话话题题，，给给人人耳耳目目一新新的的感感觉觉，，调调动动目目标标群群体体的的强强烈烈购购买买欲欲，，创创造造销销售售高高潮潮。。■集中中力力量量运运用用大众众媒媒体体高高频频率率、、迅迅捷捷传传达达信信息息的特特点点，，有有系系统统地集集中中传传达达亿亿海海湾湾的的卖卖点点■注重重人文文气气质质的继继续续营营造造，，在在画画面面、、语语言言、、选选点点上上直直接接触触动动消消费者者内内心心。。推广广主主题题：：西元元2004年年又又见见流流金金岁岁月月亿海海湾湾阶阶段段推推广广思思路路（二二））公开开发发售售期期亿海海湾湾阶阶段段推推广广思思路路（二）公公开发售售期活活动线线开盘活动动：金大侠滨滨江论论建开盘当天天，邀请请国际知知名文化化名人———金庸庸，于项项目现场场举行““金大侠侠滨江论建建”活动，，于会者者邀请区区文化单单位领导导、区文文化名人人（并邀邀请各主主流媒体体记者）），共同同对滨江江西沿线线一带的的江景豪豪宅，就就整体规规划、文文化建设设等方面面进行讨讨论，在在市场上上形成话话题，论论坛最后后由金大大侠题匾匾“笑傲江府府”，挂在在售楼部部及以后后的住户户大堂。。凡在活动动期间下下定者均均可获与与金庸合合影一张张及赠亲亲笔鉴名名《笑傲江湖湖》一套，，促进销销售。珠江夜游游公开发售售后，邀邀请有意意向买家家，进行行集体的的“珠江江夜游活活动”，，将项目目看最美美夜景的的优势传传达给消消费者。。开盘：西元2004年年又又见流金金岁月——亿海海湾今天天诞生见见证前所所未有的的人文府府邸开盘后主主题：一段酝酿酿百年的的人文风风情在这这里升华华一段演绎绎了百年年的建筑筑经典在在这里重重现一幅炫目目了百年年的大河河风景在在这里现现礼一种传承承了百年年的名校校文化在在这里光光大亿海湾阶阶段推广广思路（二）公公开发售售期广广告线线亿海湾阶阶段推广广思路（二）公公开发售售期建议：售楼部：：咖啡图图书馆在售楼部部的包装装上，建建议将整整体做成成咖啡馆馆的形式式，里面面主要分分为两个个区域：：洽谈区区和展示示区，并并将展示示区作为为项目的整整体展示示；洽谈则则作为项项目文化的展展示，以百年年珠江人人文风情情为主题题做为文化墙；售楼部部有专门门的工作作人员在在调制咖咖啡，让让消费者者一到现现场，就就被浓郁郁的文化化气息包包围。亿海湾阶阶段推广广思路（二）公公开发售售期建议：金庸：文文化传播播大使■请金金庸作项项目人文文的“传播大使使”，充分分发挥金金庸国际际文化名名人的名人效效应。■发展展商赠送送金庸豪豪宅一套套，与金金庸为邻邻更可吸吸引众多多的买家家，亦可将楼楼盘的文化内涵涵体现出出来。亿海湾阶阶段推广广思路（二）公公开发售售期建议：样板房：：馆藏珠珠江生活活文化将整体样样板间装装修成中中西文化化结合的的“馆藏珠江江生活文文化”，如““西关大宅宅”、“西式沙沙面风格格”、等风风情，以以配合项项目作为为“百年年珠江人人文风情情的传承承与升华华”的形形象，让让消费者者在参观观样板间间的时候候有很强强的代入入感。推广目的的：■延续公开开发售的的效应，，针对项项目自身身的配套套与优势势，并利利用“五一””长假，，进一步步加深亿亿海湾作作为滨江西··首席人人文府邸邸的形象，，促进销销售。推广主题题：左岸与右右岸的对对话亿海湾阶阶段推广广思路（三）持销期左岸与右右岸的对对话建筑的对对话针对滨江江西沿线线一带的的江景豪豪宅，以以亿海湾湾为中心心来展开开与对岸岸的爱群群大厦、、南方大大厦、粤粤海关大大楼，就就建筑风风格、整整体规划划、文化化建设等等方面进进行建筑的对对话，从而将将亿海湾湾塑造成成传承珠珠江百年年建筑经经典在这这里升华华，成为为2004年滨江江西现代代经典建建筑形象象。亿海湾阶阶段推广广思路（三）持持销期馆藏珠江江生活文文化系列列将“馆馆藏珠江江生活文文化”系系列装修修风格的的样板房房，运用用整合的的方式，，将样板板间的““西关大大宅”风风情、““沙面西西式风格格”的文文化居住住氛围攻攻，通过过报纸稿稿的形式式进行展展示。亿海湾阶阶段推广广思路（三）持持销期推广目的的：■利利用各种种促销活活动，完完成销售售。■重重点运用用文化活活动进行行宣传，，提升品品牌形象象。推广主题题：为孩子的的健康成成长提供供文化的的温床亿海湾阶阶段推广广思路（四）促销期文化活动动■与区文化化单位（（文化宫宫、博物物馆）合合作，购购房送““尊贵文化化卡”，为孩子子的成长长提供文文化场所所，购房房的业主主他们更更是希望下一代有有文化、有成成就。■社区业主主文化沙龙大赛赛。■每年定期期举办“青少年十项全全能大赛”。亿海湾阶段推推广思路（四）促销期期第五部分：运用不同的媒媒体展示楼盘盘的独特“气气质”媒介整合安排排以上为各方面面广告的不同同时期配合情情况，户外的的广告必须保持持始终的暴露露活动配合广告告杂志广告户外广告公开发售期持销期电视媒体广告告段点式投放以以节省费用和保持记记忆口碑和软性广广告电视广告报纸广告活动配合广告告内部认购期（一）内部认认购期媒体建议：新春贺岁稿,广州日报1/2横版广广告；公开发售前一一周，周五广广州日报1/2横版广告告；公开发售这一一周，周四、、周五广州日日报1/2横横版广告；其他媒体配合合：现场围墙、灯灯杆旗、户外外广告、灯箱箱广告、车身身广告、ＤＭＭ、单张、15秒影视广广告；媒体建议：开盘稿,广州州日报1/2全版广告；；南方都市报1/2横版广广告；公开发售后每每周，广州日日报1/2横横版广告；其他媒体配合合：公开发售楼书书；生活杂志荔湾、越秀、、海珠区随广广州日报派发发；《新周刊》、、《赢周刊》》杂志广告；30秒影视广广告；车身、、灯箱广告；；（二）公开发发售期媒体建议：在“五一”黄黄金周前后，，根据活动出出广州日报1/2横版广广告；其他媒体配合合：单张荔湾、越越秀、海珠区区派发；车身身、灯箱广告告；（三）持销期期谢谢！提案完毕！谢谢1月-2316:39:3216:3916:391月-231月-2316:3916:3916:39:321月-231月-2316:39:322023/1/616:39:329、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。16:39:3316:39:3316:391/6/20234:39:33PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2316:39:3316:39Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。16:39:3316:39:3316:39Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2316:39:3316:39:33January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20234:39:33下下午午16:39:331月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:39下下午1月-2316:39January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:39:3316:39:3306January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。4:39:33下下午午4:39下下午午16:39:331月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。16:39:3316:39:3316:391/6/20234:39:33PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2316:39:3316:39Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。16:39:3316:39:3316:39Friday,January6,202313、不知香积寺