建筑规划设计之小户型

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.论小户型房产营销

一、小小户型房屋营营销的支持要要素

1、地段支持

小户型产产品的地段支支持因素主要要有两个方面面，一是小户户型产品本身身的绝对地理理位置，二是是小户型产品品的心理位置置。

小户型产产品的绝对地地理位置主要要是指小户型型产品的地理理坐标位置，其其关系要素有有该地和核心心商圈的绝对对距离，交通通条件、社区区与街区功能能规划、街区区商业成熟度度等因素。

小户型产产品的心理位位置，其关系系要素有与核核心商圈的心心理距离、与与时尚消费圈圈连接的紧密密程度、与前前沿思想潮流流圈结合的紧紧密程度。

小户型产产品的地段因因素对小户型型产品的营销销常常具有决决定性作用。因因此我们研究究小户型产品品的地段因素素，发现和挖挖掘小户型产产品的地段优优势，常常成成为小户型产产品营销中的的关键因素。为为此我们将从从我们所列举举的因素中对对小户型产品品的地段因素素进行分析。

◆与核核心商圈的绝绝对距离：

与核心商商圈的绝对距距离，是小户户型产品地段段因素中最为为重要的因素素。一个商业业业态完全，服服务设施一流流，交通系统统发达，时尚尚氛围浓厚，思思潮居于前沿沿地位的商圈圈，其价值本本身就无与伦伦比。

这些地段段内，一般而而言，是高知知识、高技术术的知识产业业云集的地方方。因此这里里也聚集了大大批的高文凭凭、高学历的的高层知识文文化精英。与与之相匹配的的是他们的高高收入与高消消费。他们的的消费通常成成为这个城市市的消费潮流流的代言人，从从某种程度而而言，他们就就是这个城市市时尚消费的的代言人。

因此在这这些地段的小小户型产品一一个最为通常常的表现就是是高价格，而而且产品创新新也大多在这这些地段。比比如最先小户户型的装修房房营销，通常常都发生在这这些地段，在在我们的市场场中，我们可可以举例的便便是解放碑比比比皆是的精精装小户型产产品营销。

产品的创创新与产品的的高附加值是是紧密联系在在一起的，综综观解放碑小小户型楼市，我我们可以得出出这样一个结结论，即装修修房的价格在在扣除装修成成本后，仍远远远高出清水水房的价格。

与装修房房高昂的价格格相适应的是是，该种产品品的营销的先先进性，重庆庆楼市中大多多概念产品都都是由他们贡贡献的，而他他们的营销推推广费用比例例也远远高出出清水房。他他们通过大版版面的硬性彩彩色广告与大大篇幅的新闻闻推广则从意意识形态方面面改变人们的的消费观与产产品价值观。而而与核心商圈圈的绝对距离离越近，这种种状态也就越越明显。因此此可以说小户户型产品营销销的繁荣程度度是由核心商商圈为轴心，向向外延展的。

从上述论论证我们可以以发现，核心心商圈周围地地区成为小户户型产品革新新，营销手段段创新的温床床。高附加值值的产品与革革新性产品多多在这些地方方出现。因此此我们可以得得出这样一个个结论，即与与核心商圈的的绝对距离越越近，也就越越适宜生产高高附加值与革革新性产品，而而产品营销成成功的可能性性也就越大。

◆与核核心商圈的心心理距离

与核心商商圈的心理距距离是个相对对概念，即随随人的不同，对对一个地理位位置的认识也也不同。但是是通常而言心心理距离的远远近，在城市市内，与公交交系统的发达达密切相关。公公交系统越繁繁荣的地方，人人们的心理距距也就越近。这这种心理上的的不同认知感感，对小户型型的营销显得得尤为重要。

小户型置置业者的目的的有三个，一一是单身或者者丁克家族的的终极用房，这这类使用者购购买小户型物物业，将之使使用功能作为为小户型的终终极用途，比比较注重产品品的使用功能能；二是准单单身与准丁克克家庭将之作作为过度房使使用，该种使使用者，更侧侧重对产品临临时性过度性性功能；三是是炒房族，他他们关注的是是房屋的投资资回报率与出出租率。

前两个目目的的购房者者，从当前我我们的城市人人口结构，与与社会经济与与教育的发展展速度来看，多多数是年轻一一族（在老龄龄社会或者经经济处于成熟熟期的社会或或许例外）。在在重庆表现更更为明显，当当一个城市的的中产阶层尚尚未形成之时时，城市的年年轻的白领阶阶层就成为这这个城市的主主导消费潮流流的代言人。由由于城市经济济的发展阶段段与我国教育育改革的程度度，在目前，我我国的知识阶阶层大多集中中在25—35岁这个年龄龄阶段。

在这个阶阶段的年轻城城市白领，如如果不是家底底殷实，只能能靠自己创业业来满足住房房需求的话，大大房对他们而而言，无疑是是奢侈品，能能够享受车房房同时拥有的的年轻金领人人士，在我们们的城市应该该说是一个相相对小的范围围。

通过上述述分析，我们们可以勾画出出城市小户型型的购买者中中的前两种目目的的客户的的形态。即他他们靠自己的的知识与能力力在我们这个个发展的城市市中，凭借自自己的才识，经经过几年的打打拼，能够在在这个生活要要求日益增高高的城市中站站稳脚跟。迫迫于城市生存存的压力，他他们将大部分分的时间用在在了发展自己己的事业上，因因此时间对他他们而言，是是第一重要因因素。

到达工作作地与成熟商商业街区的时时间成了他们们对住房需求求中的重要因因素。因此在在绝对距离相相对较近的核核心商圈因为为价格的高昂昂而让他们无无法承受之时时，时间距离离的远近就成成了他们选择择房屋的一个个极其重要的的因素。在城城市的时间距距离，通常是是靠直达的公公交车来计算算的，因此公公交系统的发发达与否，即即成了衡量心心理距离的一一个极端重要要的因素。在在重庆楼市中中，金岛花园园就是一个极极为典型的范范例。

心理距离离远近的另一一个重要因素素就是与时尚尚商圈、时尚尚潮流联系的的紧密程度。当当城市核心商商圈与时尚意意识、时尚潮潮流相分离时时，这种原因因在消费者购购房的因素分分析中的重要要性就显现出出来了。这种种情况比较典典型的出现在在重大附近，与与沙区核心商商圈同样远近近的杨梨路与与劳动路的繁繁荣程度差别别就非常明显显，同样作为为楼盘，劳动动路的小户型型呈现的是哄哄抢的局面，而而大川花园与与翰林景园在在销售则相对对迟缓的多。在在同样的绝对对距离，交通通条件尚不及及的地，对小小户型的认同同度，却远远远高于另一个个地方，则充充分证明了心心理距离的远远近对小户型型需求的重要要程度。

从以上分分析，我们可可以得出这样样的结论：即即衡量一个地地方是否适宜宜营建小户型型产品，除了了与核心商圈圈的绝对距离离的远近外，与与核心商圈的的心理距离就就成了是否建建设小户型产产品重要标准准。

◆交通通条件

交通条件件的重要性在在上面我们论论述心理距离离远近的重要要性时，已有有所论述，但但是交通条件件对小户型产产品的重要性性，我们尚未未完全找出来来。因此我们们将在这继续续对交通条件件的讨论。

在城市，交交通条件的发发达与否，通通常决定了地地块与房屋的的价值。交通通发达可分为为两种不同的的情况，一是是作为公交车车始发地点线线路的多少，二二是作为中间间站过往的公公交车线路的的多少。

在大多情情况下，小户户型产品位于于公交车始发发线路密集的的地方。但这这些区域多为为核心商圈所所在地，在远远离核心商圈圈的其他人口口聚居地，小小户型产品并并不多见，比比较典型的只只有金岛花园园。这是因为为，非核心商商圈的人口聚聚居地，因为为通常情况下下，整个地区区显得比较落落后，通常为为传统的老街街区。这些地地方不仅城市市生活配套设设施落后，人人们意识形态态与观念落后后，而且通常常也缺乏改变变这种情况的的新兴的公司司出现。他们们充当了城市市的农村的概概念。

中间站过过往的公交线线路发达的地地方，通常位位于城市两个个或者以上的的几个压核心心商圈的三角角地带。它们们到各个压核核心商圈的距距离大致相等等。这些地方方由于在空间间距离上具有有可选择性，因因此也颇受小小户型买家的的青睐。在这这些地方建设设小户型产品品也比较容易易获得成功。但但如果在这种种不是城市三三角地带，但但公交系统相相对又比较发发达的地方建建设小户型产产品，营销就就将面临比较较大的挑战，因因为这些地方方是向城市的的外延进行延延伸。

从以上的的论述可以得得出这样的结结论，在选址址建设小户型型产品时，我我们一定不要要在远离核心心商圈而且又又不是城市三三角地带的地地方建设小户户型产品。

◆街区区功能规划

城市社区区模式，街区区功能规划对对小户型产品品的影响主要要体现在城市市的功能规划划上。城市功功能规划参考考因素主要有有三个方面，即即该区的历史史功能，现在在的实际功能能，或者是因因为城市因为为扩展，或者者重新规划而而即将在未来来体现的功能能。

街区的历历史功能对房房产营销往往往具有质的规规定性与不可可更改性。房房产企业在处处理街区的历历史功能与产产品规划时，应应注重与街区区的历史功能能相结合，这这种结合程度度，与街区的的历史功能的的强度密切相相关—即与街区在在人们心目中中的印象的稳稳定性相关，街街区历史功能能越是突出的的地方，项目目的功能与街街区功能的吻吻合程度就应应越高。因为为要改变人们们心目中既定定形象，这种种形象越是深深刻，就是越越难改变。

街区现实实的功能对产产品形态的制制约性比较小小，因为一个个现实的街区区功能，因为为少了历史底底蕴的传承性性，在人们心心目中的形象象也不稳定，因因此发展商在在建设产品时时，可以依据据块地的地理理特征与项目目的经济指标标进行规划，但但项目在定位位时，应密切切关注地块所所在街区在项项目建设与销销售期，可能能因规划产生生的功能改变变与项目的功功能背道而弛弛，从而产生生市场的排斥斥，影响产品品的销售。

街区的未未来功能规划划，主要是由由未来的若干干年时间内，依依据项目所在在地与周边各各商业中心的的地理连接而而产生的机会会或者因为重重大交通条件件的改变而产产生的机遇。因因此发展商在在确定项目的的功能时，除除了应密切关关注政府规划划方面的动态态外，还应密密切关注整个个经济发展状状况，与地块块地理位置与与经济发展区区域的连接点点之间的关系系，自行预测测将来在本区区域可能拥有有的机遇，从从而预先规划划产品的功能能形态，避免免出现产品功功能规划失败败的重大决策策错误。在另另一个方面，由由于项目功能能规划产生与与项目建设成成绩，也会影影响到政府部部门对该地理理区域的功能能规划。因此此从这个角度度说，发展商商在选择一个个尚未有功能能规划地块时时，应做好先先期分析，充充分运用街区区功能对产品品的相互影响响关系，争取取一个对项目目最有利的机机遇。

本节论述述的街区功能能规划，与小小户型产品连连接的紧密程程度不高，但但是作为小户户型产品的营营销，对街区区功能具有更更大的依赖性性。这是因为为小户型产品品的营销对象象更为单一，性性格指向也更更具特色，营营销的风险性性也更大。因因此更应该注注意对这个原原理的合理运运用。龙湖旁旁边的加新时时代印象就是是忽视了这个个原理，因此此产品虽几度度变化销售商商，销售仍不不理想。

◆核心心商圈的商业业成熟度

核心商圈圈的商业成熟熟度，对小户户型产品的规规定性主要体体现在小户型型产品的使用用功能上。核核心商圈的商商业成熟度越越高，小户型型产品的功能能就更为广泛泛。从居住，投投资或者商用用三个方面来来分析，我们们有以下结论论：

核心商圈圈商业成熟度度越高，小户户型产品的三三种功能都能能得到比较完完全的市场认认同。在重庆庆楼市解放碑碑的小户型产产品推广中，用用于居住，投投资、商用的的比例相差并并不悬殊，就就可以充分证证明这个观点点。

在核心商商圈商业成熟熟度较低的次次级商圈，小小户型产品的的商用功能就就体现的不那那么明显，小小户型产品的的投资者也大大为减少，取取而代之的是是对小户型产产品使用功能能的强烈外现现。而远离核核心商圈，或或者核心商圈圈的商业成熟熟度非常低的的话，小户型型产品的商用用功能则几乎乎可以忽略不不计。

核心商圈圈对小户型产产品的另一个个规定性体现现在产品的价价格上，核心心商圈商业成成熟度越高，小小户型需求也也就越旺盛，小小户型产品的的价格也就越越高，产品的的种类也越多多；核心商圈圈的商业成熟熟度越低，小小户型需求也也就越低，小小户型产品的的价格也就越越低，种类也也越少。

◆与时时尚消费圈的的关系

时尚消费费圈主要是城城市功能规划划后，各功能能区相互分隔隔后，产生的的市场影响。通通常而言，时时尚商圈总是是与零售业态态与思想潮流流紧密衔接的的，因此消费费的时尚商圈圈主要位于核核心商圈的核核心位置，或或者是思想潮潮流活跃的各各类新兴商业业业态比较集集中的地方。

时尚消费费圈与小户型型产品的关系系主要体现在在小户型产品品的产品性能能与功能上。因因时尚消费圈圈充当了一个个城市消费潮潮流的代言人人，因此越是是距离时尚消消费圈近的地地方，产品的的创新与革新新程度越高，其其营销推广的的方式也就需需要不挺的更更新。因潮流流天生具有暂暂时性，只有有在有限的流流行时间内，将将产品售出去去，才能实现现项目的经济济价值。

因此距离离时尚消费圈圈越近的小户户型产品营销销的风险也就就越大，因此此小户型产品品的价格也就就越高，销售售周期也越短短，广告推广广力度也就越越大。

2、经济环境支支持

小户型产产品的经济环环境支持主要要与项目所在在地经济产业业业态密切相相关。如果项项目所在地的的经济支柱产产业为二产业业，小户型需需求将非常有有限。依据社社会学的原理理。二产业作作为集体协作作性组织，人人的团队意识识相当浓厚，人人的价值观也也以团队价值值观为取向，人人的独立性意意识并不浓厚厚，所以年轻轻人大多与父父母同居，而而很少向往追追求自己独立立的空间。

如果项目目所在地三产产业比较繁荣荣，市场对小小户型的需求求也就会表现现的比较强烈烈。这种状况况随着三产业业的繁荣而愈愈加强烈。三三产业不仅带带来大量的年年轻的知识精精英，改变了了当地的人居居结构，让当当地彻底变为为年轻人的社社区，也给当当地社会的价价值观与区域域精神带来变变革，让人们们更加崇尚独独立，崇尚创创新。大量的的年轻城市知知识精英本身身的产品需求求，与他们激激发的当地崇崇尚自立后的的年轻人的需需求共同构成成了小户型产产品的总需求求。

三产业中中知识产业的的比重越高，小小户型产品需需求层次也就就越具有多样样性。对小户户型产品本身身、营销及居居住理念要求求也就越呈现现出多样性。这这种状况对营营销者来说，充充满了机遇与与危险，需求求的个性化为为产品的高利利润创造了前前提，但同时时也更增加了了营销的风险险性。因此在在如何有效在在两者中寻求求平衡，就成成为我们应该该谨慎思考的的难题。

3、人口环境支支持

小户型产产品的人口环环境支撑主要要是体现在当当地的人口结结构与人口素素质方面。小小户型产品客客观上需要有有两种人口环环境，一是社社区为青年社社区，二是当当地已经进入入老龄社区，家家庭结构中，空空巢期家庭有有相当比重。在在我国因为城城市化的历史史并不悠久，第第二种状况在在当前我们的的城市中，还还比较少见。

小户型产产品的人口环环境支持不仅仅要求社区为为青年社区，而而且要求当地地的青年人群群拥有较高的的文化修养，价价值取向趋向向现代化，生生活观念潮流流化，并且具具有独立的性性格特征。当当一个城市因因城市化速度度过快出现了了知识性三产产业的异常发发达，则当地地购买需求主主要体现在小小户型投资客客户中。

识别当地地的人口结构构对小户型营营销具有重要要意义，人口口结构对小户户型产品营销销通常具有决决定意义，是是小户型产品品立项中最为为关键的因素素，营销者应应对此保持高高度重视。

4、小户型产品品功能要素支支持

通常我们们指的小户型型产品有两种种概念，其一一是功能型小小户型产品，指指小户型产品品的功能元素素只有厨测卫卫卧等几个要要素每样只有有一个，即我我们通常所说说的一房的概概念，其面积积通常不会超超过50平方米，其其二是面积型型小户型产品品，指在同样样多功能情况况下，产品面面积显得比较较小，比如60平方米的两两房，80平方米的三三房。

我们对小小户型产品的的后一种分类类，无疑扩大大了小户型产产品概念的外外延。因此给给予了小户型型产品营销更更多的变数。这这种分类对小小户型产品营营销的影响并并不十分强烈烈，我们在此此不再进行单单独讨论。

5、小户型行销销推广要素支支持

小户型产产品行销推广广的要素支持持是一个综合合性的概念，它它是项目所有有特质的累积积。是这个产产品的精神所所在。它集中中了小户型产产品的地理位位置、产品特特点、使用功功能、小户型型产品的居住住理念以及发发展商的声望望与实力等所所有要素。

我们在此此提出小户型型产品行销推推广要素，是是为了强调小小户型产品营营销的整体性性，全面把握握整个产品的的精神，而不不要单纯放大大小户型产品品的某一个要要素进行营销销推广，以至至是使营销陷陷入困境的尴尴尬。对小户户型产品的推推广要素，我我们将在后面面专门撰文进进行分析阐述述。

6、小户型的产产品要素支持持

小户型的的产品要素支支持主要是指指为使小户型型产品更具个个性，对小户户型产品的外外立面设计与与颜色进行调调配；为使小小户型产品的的使用功能更更大程度的认认同，而对小小户型产品户户型进行更为为合理的设计计；为了增强强小户型产品品更具时尚性性，对各种数数字化配套设设施的设计与与搭配，与各各种公共空间间的使用功能能规划；小户户型产品环境境景观设计等等。

二、小小户型产品价价格策略

1、价格与地段段的关系

地段是小小户型产品价价格第一决定定因素。我们们这里的地段段将细化到项项目的背临街街面，与步行行街等城市中中心的距离将将以米数进行行计算。地段段与价格存在在以下关联：：

◆背街街面的价格通通常会低于临临街面的价格格；

通常情况况下，在背街街面与临街面面的价格异常常敏感，在营营销实践中，我我们不得不谨谨慎衡量背街街面的价格差差，通常状况况是，产品的的单价越高，消消费者对此也也就越敏感，对对价格的敏感感系数则显得得不是很高。通常情况下，背临临街面价格差差大致在2—3%左右，但是是当临街面与与背街面有显显著差别时，他他们通常的价价差将会上升升到6—8%。在制定价价格策略时，我我们一定要小小心而仔细分分析顾客的购购买心理与他他们对本产品品的敏感点分分析。从而赚赚取合理而又又稳妥的价差差利益。

◆离城城市中心越近近其价格越高高；

这是地产产实践中的普普遍原理，在在此我们将不不在论证。值值得指出的是是，项目距城城市中心绝对对距离的远近近，不能成为为制定价格的的绝对标准，在在制定价格时时，还需要参参考项目所在在地的生活配配套设施与地地块功能的延延展性，交通通条件在未来来的变化等因因素，再结合合项目品质综综合参考，在在这之中找出出本项目的合合理价格区间间，再在价格格区间中寻找找项目的最佳佳价格点。

◆商业业区的价格会会比居住区的的价格高；

商业区因因为需求明显显，会明显高高于非商业区区的价格。非非商业区由于于地块功能的的未被认识性性，或者消费费者观念上的的拒绝，因此此需求会低于于商业中心。在在制定价格起起点时，建议议参照上一条条规律执行，方方能找出最优优价格。

◆靠近近大型商场的的价格会比不不靠商场的价价格高；

大型商场场对小户型产产品的价格影影响，要取决决于地块位置置与商场经营营项目与产品品的时尚程度度，人流指数数也成为项目目定价的依据据之一。如果果项目地块越越是位于城市市中心，商场场规模与信誉誉度越高，经经营的产品越越具有时尚性性，那么小户户型产品的价价格空间也就就越大，如果果再在营销方方式上，进行行变化，价格格就越有可能能成为市场的的领导者。

◆核心心商业区价格格会高于非核核心区产品的的价格；

因地段关关系与功能关关系，核心商商业区的价格格会高于非核核心商业区的的价格。我们们在制定非核核心商业区小小户型产品的的价格时，一一定要注意到到小户型产品品的价格发展展空间。通常常情况下，小小户型的价格格发展空间，取取决于区域态态势理论与产产业态势理论论。当区域态态势处于强势势的情况下，而而产品又极具具竞争力时，则则小户型产品品的价格指数数应当向核心心商业区的中中高端价格看看齐，华宇时时代星空与世世纪银河的成成功充分证明明了这一点。当当区域产业竞竞争处于强势势时，小户型型产品的价格格应该具有预预见性与市场场竞争力。杨杨家坪的小户户型价格则应应当适当高于于南坪区的小小户型产品的的价格。

◆主中心心商业区的价价格高于次中中心商业区的的价格。

在主中心心商业区与非非主中心商业业区价格关系系方面，存在在一个边缘市市场理论问题题。在此并不不是否定我们们的结论。但但是在实际项项目运作中，我我们除了遵循循这个规律外外，我们也应应该注意边缘缘市场带给我我们的机遇与与陷阱：

边缘市场场理论的核心心是一个机遇遇发现问题。机机遇的多少或或者价值性可可用两个指标标来寻找，一一是项目周围围的基准人口口数与传统产产业支持，二二是地块的文文化底蕴与城城市人群对这这种文化底蕴蕴的认同度。

在我们的的市场实践中中，江北与南南坪的小户型型产品出现的的较少，其价价格也相对其其他产品形态态，显得没有有竞争力则多多少基于这两两个原因。南南坪由