年西安市某住宅区项目二期工程可研报告

目录HYPERLINK\l"_Toc174115100"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc174115101"一、建设单位概况1HYPERLINK\l"_Toc174115102"（一）基本情况1HYPERLINK\l"_Toc174115103"（二）法人代表简历1HYPERLINK\l"_Toc174115104"（三）公司组织机构图1HYPERLINK\l"_Toc174115105"二、建设项目概况2HYPERLINK\l"_Toc174115106"（一）项目区位2HYPERLINK\l"_Toc174115107"（二）项目整体概况2HYPERLINK\l"_Toc174115108"（三）项目五证3HYPERLINK\l"_Toc174115109"（四）项目配套3HYPERLINK\l"_Toc174115110"（五）项目分期3HYPERLINK\l"_Toc174115111"（六）二期工程建设内容3HYPERLINK\l"_Toc174115112"（七）二期工程建设经营期4HYPERLINK\l"_Toc174115113"三、项目建设的必要性4HYPERLINK\l"_Toc174115114"（一）项目的实施符合西部大开发战略4HYPERLINK\l"_Toc174115115"（二）Q新区建设的需要4HYPERLINK\l"_Toc174115116"（三）满足西安市房地产市场的需要5HYPERLINK\l"_Toc174115117"（四）形成新的居住组团的需要5HYPERLINK\l"_Toc174115118"四、项目可行性研究结论5HYPERLINK\l"_Toc174115119"五、可行性研究报告编制依据6HYPERLINK\l"_Toc174115120"第二章市场分析7HYPERLINK\l"_Toc174115121"一、宏观经济形势分析7HYPERLINK\l"_Toc174115122"（一）全国宏观经济形势7HYPERLINK\l"_Toc174115123"1、从国民经济的角度来看7HYPERLINK\l"_Toc174115124"2、从产业环境看8HYPERLINK\l"_Toc174115125"3、从居民收入与消费变动上看8HYPERLINK\l"_Toc174115126"4、从国家的宏观调控来看8HYPERLINK\l"_Toc174115127"5、从国房景气指数看9HYPERLINK\l"_Toc174115128"（二）西安市经济形势10HYPERLINK\l"_Toc174115129"1、西安市生产总值10HYPERLINK\l"_Toc174115130"2、城镇固定资产投资总额11HYPERLINK\l"_Toc174115131"3、西安市人均收入11HYPERLINK\l"_Toc174115132"4、居民消费价格指数12HYPERLINK\l"_Toc174115133"二、西安市房地产供求分析12HYPERLINK\l"_Toc174115134"（一）市场供给13HYPERLINK\l"_Toc174115135"1、房地产开发投资13HYPERLINK\l"_Toc174115136"2、房地产竣工与施工面积14HYPERLINK\l"_Toc174115137"（二）市场需求15HYPERLINK\l"_Toc174115138"1、GDP与人均可支配收入15HYPERLINK\l"_Toc174115139"2、销售面积16HYPERLINK\l"_Toc174115140"3、销售额17HYPERLINK\l"_Toc174115141"4、销售价格指数18HYPERLINK\l"_Toc174115142"5、均价18HYPERLINK\l"_Toc174115143"（三）西安房地产市场特点19HYPERLINK\l"_Toc174115144"1、房地产市场价格持续上涨仍是大势所趋20HYPERLINK\l"_Toc174115145"2、注重品牌和环境建设的规模经营将成为商品房开发的主流20HYPERLINK\l"_Toc174115146"3、住宅产品面临更新换代20HYPERLINK\l"_Toc174115147"4、“独立主题”概念，差别化竞争营销20HYPERLINK\l"_Toc174115148"5、住宅郊区化，且消费者具有明显的购房区域和类型偏好21HYPERLINK\l"_Toc174115149"6、呈现旅游房地产开发新市场。21HYPERLINK\l"_Toc174115150"三、Q新区地产分析22HYPERLINK\l"_Toc174115151"1、Q新区地产特点22HYPERLINK\l"_Toc174115152"2、Q现售楼盘房产类型及面积分布22HYPERLINK\l"_Toc174115153"3、Q楼盘销售价格分析23HYPERLINK\l"_Toc174115154"4、Q新区典型楼盘供给分析23HYPERLINK\l"_Toc174115155"四、项目自身因素分析（SWOT分析）26HYPERLINK\l"_Toc174115156"（一）项目优势分析26HYPERLINK\l"_Toc174115157"1、区位优势26HYPERLINK\l"_Toc174115158"2、设计优势26HYPERLINK\l"_Toc174115159"3、质量优势27HYPERLINK\l"_Toc174115160"4、价格优势27HYPERLINK\l"_Toc174115161"5、环境优势28HYPERLINK\l"_Toc174115162"6、配套设施优势29HYPERLINK\l"_Toc174115163"7、营销策略优势30HYPERLINK\l"_Toc174115164"8、物业管理优势30HYPERLINK\l"_Toc174115165"（二）项目劣势分析31HYPERLINK\l"_Toc174115166"1、项目周围城市基础设施建设有待完善31HYPERLINK\l"_Toc174115167"2、交通状况有待改善31HYPERLINK\l"_Toc174115168"3、融资条件限制比较严格31HYPERLINK\l"_Toc174115169"（三）项目机会分析31HYPERLINK\l"_Toc174115170"（四）项目威胁分析32HYPERLINK\l"_Toc174115171"五、项目市场分析结论及项目市场定位32HYPERLINK\l"_Toc174115172"（一）项目市场分析结论32HYPERLINK\l"_Toc174115173"（二）项目形象定位33HYPERLINK\l"_Toc174115174"（三）项目功能定位33HYPERLINK\l"_Toc174115175"（四）项目目标客户群定位33HYPERLINK\l"_Toc174115176"（五）目标客户群购房面积需求34HYPERLINK\l"_Toc174115177"（六）项目价格定位34HYPERLINK\l"_Toc174115178"1、影响价格的主要因素34HYPERLINK\l"_Toc174115179"2、定价的原则35HYPERLINK\l"_Toc174115180"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115181"第三章项目的建设条件37HYPERLINK\l"_Toc174115182"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115183"二、项目建设的用地条件37HYPERLINK\l"_Toc174115184"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115185"四、项目建设的市政配套条件38HYPERLINK\l"_Toc174115186"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115187"第四章项目的规划设计40HYPERLINK\l"_Toc174115188"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115189"（一）建筑设计单位40HYPERLINK\l"_Toc174115190"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115191"二、规划设计方案41HYPERLINK\l"_Toc174115192"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115193"（二）绿化景观设计41HYPERLINK\l"_Toc174115194"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115195"（四）保安设施42HYPERLINK\l"_Toc174115196"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115197"（六）建筑设计43HYPERLINK\l"_Toc174115198"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115199"2、会所设计44HYPERLINK\l"_Toc174115200"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115201"（八）智能化设计44HYPERLINK\l"_Toc174115202"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115203"一、进度安排依据46HYPERLINK\l"_Toc174115204"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115205"（一）尽量缩短建设工期46HYPERLINK\l"_Toc174115206"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115207"（三）住宅和配套同步46HYPERLINK\l"_Toc174115208"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115209"（五）项目实施的进度安排47HYPERLINK\l"_Toc174115210"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115211"一、营销策划思想与项目卖点48HYPERLINK\l"_Toc174115212"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115213"（二）营造质高价优的特色楼盘48HYPERLINK\l"_Toc174115214"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115215"（四）各种设施齐全，方便住户的各种日常生活需要49HYPERLINK\l"_Toc174115216"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115217"（六）高科技智能信息化的硬件配置50HYPERLINK\l"_Toc174115218"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115219"（八）名校近在咫尺，过街即到50HYPERLINK\l"_Toc174115220"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115221"二、营销策略50HYPERLINK\l"_Toc174115222"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115223"（二）认购期营销策略51HYPERLINK\l"_Toc174115224"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115225"2、认购活动细则51HYPERLINK\l"_Toc174115226"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115227"（四）宣传推广计划54HYPERLINK\l"_Toc174115228"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115229"2、场地布置56HYPERLINK\l"_Toc174115230"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115231"4、销售人员的促销57HYPERLINK\l"_Toc174115232"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115233"第七章投资估算及资金筹措59HYPERLINK\l"_Toc174115234"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115235"二、项目建设的投资估算59HYPERLINK\l"_Toc174115236"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115237"（二）前期工程费59HYPERLINK\l"_Toc174115238"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115239"（四）房屋开发费60HYPERLINK\l"_Toc174115240"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115241"（六）管理费用62HYPERLINK\l"_Toc174115242"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115243"（八）建设期投资利息62HYPERLINK\l"_Toc174115244"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115245"（十）不可预见费62HYPERLINK\l"_Toc174115246"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115247"三、资金筹措63HYPERLINK\l"_Toc174115248"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115249"一、财务评价的原原则64HYPERLINK\l"_Toc174115250"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115251"（一）基准收益率率的确定：664HYPERLINK\l"_Toc174115252"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115253"（三）销售税金及及附加的确定定65HYPERLINK\l"_Toc174115254"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115255"三、财务盈利能力力分析65HYPERLINK\l"_Toc174115256"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115257"（二）现金流量表表（自有资金金）65HYPERLINK\l"_Toc174115258"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115259"五、评价结论666HYPERLINK\l"_Toc174115260"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115261"一、盈亏平衡分析析67HYPERLINK\l"_Toc174115262"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115263"（一）销售收入变变化对内部收收益率的敏感感性分析688HYPERLINK\l"_Toc174115264"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115265"第十章项目综合评评价结论及建建议70HYPERLINK\l"_Toc174115266"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115267"（一）宏观结论770HYPERLINK\l"_Toc174115268"错误！超级链接引引用无效。HYPERLINK\l"_Toc174115269"二、相关建议711总论建设单位概况基本情况A公司成立于20003年6月19日，是一个个产权明晰、符符合市场经济济发展和现代代化管理的规规范的有限责责任公司，经经西安市工商商行政管理局局审核批准并并办理注册登登记，注册资资本2000万元人民币币，主营房地地产开发及销销售、房产中中介服务、房房屋出租、物物业管理、房房地产项目投投资咨询服务务，房地产开开发资质等级级为三级。公司现有员工1003人，其中大大专文化程度度以上的员工工占到85%以上，建筑筑、结构、景景观工程师18人，财务、房房地产及有关关经济类专业业的具有中级级职称的管理理人员有23人，并配有有专业的营销销策划团队。公公司董事会由由3人组成，均均有多年房地地产开发从业业经验。公司司以“……”为经营方针针。法人代表简历企业法人代表Z，男男，汉族，1948年12月出生，共共产党员，1965年7月参加工作作，1967年至1998年在B区D街办事处工工作，历任东东关住宅统一一建设处代理理经理、经理理、C公司经理、D街办事处经经济科副科长长、科长。1997年底当选为B区人大代表表，同年当选选为B区政协常委委及祖国统一一“宗教委员会”副主任。1998年9月在B区城市建设设综合开发管管理办公室副副主任，并当当选为B区工商联副副主席。1999年12月任B区城市建设设开发总公司司经理。2000年至2002年任B区政协委员员常委。2002年底任B区人大常委委会常委，2002年3月至今当选选为西安市人人大代表，现现任A公司董事长长兼党支部书书记。公司组织机构图公司组织机构图如如下所示：略建设项目概况项目区位【××项目】项目地处QQ新区中心地地带，南临Y五路，北临Y四路，东临临芙蓉西路，交交通便利，地地理位置优越越。Q新区位于西安市东东南，以闻名名中外的T和Q皇家园林遗遗址为中心，规规划面积47平方公里，是是西安市城市市中心区的重重要组成部分分，也是未来来五年西安城城市建设的重重点区域。区区内历史文化化积淀深厚，名名胜古迹众多多，是自然风风光、人文景景观、民俗风风情及现代都都市文化的荟荟萃之地。它它的实施使西西安城市中心心区与近郊结结合以提高区区域的城市化化水平，并发发挥区域产业业积聚效应和和辐射作用，拓拓展了城市中中心区的发展展空间，带动动Q新区的经济济发展，可以以实现政府与与开发商优势势互补、互利利互惠、共同同发展的目标标。Q新区项目已已被确定为西西安市未来几几年内的重点点开发建设项项目。【××项目】项目地块正正东向为Q南湖，是总总投资42亿元的Q南湖综合开开发项目的核核心地带，对对改善地块自自然环境，提提升地块文化化品味和地块块价值有极大大作用，是项项目的区域亮亮点。Q南湖综合开开发项目是以以Q南湖为核心心，集旅游、休休闲、居住、办办公、商贸等等为一体的大大型文化旅游游开发项目，主主要建设内容容包括：建设设Q南湖1000亩水面，建建设环湖660亩文化公园园，实施4个村庄的整整村搬迁，建建设道路等城城市基础设施施，建设3160亩居住社区区等。【××项目】项目区位如如下图所示：：略项目整体概况【××项目】项目总占地地93252㎡，折合139.8878亩，总规划建建筑面积2681000㎡，建筑密度19.9%，容积率2.4，绿地率40.1%。整个项目目由14栋板式小高高层、3栋高层、7栋单体景观观小高层和1栋会所构成成。由于小区区自然落差的的原因使小区区的排列错落落有制，整个个小区以绿色色与水景为主主题，其间点点缀小桥、假假山、亭、台台、楼阁、荷荷花、垂柳、绿绿竹、棕榈等等等，充分构构筑住宅小区区内充满诗情情画意的意境境，为现代成成功人士营造造一个高雅，宁宁静的生活氛氛围。项目五证【××项目】项目已分别别于2004年8月25日取得××号《建设用用地规划许可可证》，2005年1月20日以出让方方式取得市Q国用××号《国有土土地使用权证证》（土地使使用权终止日日期2074年8月30日），2006年3月24日取得××号《建设工工程规划许可可证》，2006年6月9日取得××号《建筑工工程施工许可可证》。项目配套学校：西工大附中中是西安市是是重点中学之之一，教学质质量优良，本本项目周边2公里范围内内，拥有大量量教学质量优优良的小学、中中学，其中包包括翠华路小小学，八十五五中，雁塔路路小学，陕师师大附中，西西影路小学，四四十五中，同同仁中学，瑞瑞云中学等；；商场：小寨商商业中心、家家乐超市长安安南路店、麦麦德龙超市、好好又多量贩超超市、军人服服务社；金融融：中、农、工工、建各大商商业银行齐全全；医院：同济医医院、医学院院附属医院、二二六二医院、解解放军三十五五医院；交通通：224路、504路、407路、320路、715路；内部：会所、商商业中心等；；供水：城市管管网；供电：：双回路；供气气：天然气管管道入户；供供暖：集中供供暖，分户计计量，地板辐辐射式采暖；；通讯：每户预预留两条外线线电话接口，有有线电视、宽宽带网接入；；电梯：进口名名牌电梯；地地下停车位：：449位。项目分期【××项目】项目共分两两期开发建设设，其中一期期工程已于2006年4月动工建设设，二期工程程于2006年7月份开始动动工建设。项项目分期如下下图所示：略二期工程建设内容容【××项目】项目二期工工程占地39017㎡，折合58.52255亩，规划建建筑面积1064559.08㎡，由4栋12F和2栋11F板式小高层层、5栋12F单体景观小小高层组成，可可建住宅642套，提供车车位449个。详细情情况如下图所所示：略二期工程建设经营营期二期工程建设经营营期（从投资资建设到实现现全部销售收收入）：2006年3季度～2009年2季度，共3年，其中投投资建设期：：2006年3季度～2008..1季度，约1.75年。项目建设的必要性性项目的实施符合西西部大开发战战略国家西部大开发战战略的最终目目的是通过给给予西部各城城市政策倾斜斜，鼓励各城城市充分利用用自身优势资资源进行规划划建设。本项目的建设是实实施陕西省“一线两带”经济发展战战略的客观体体现，是完成成西安市委、市市政府提出的的“建设西部经经济强市”和“中国西安，西西部最佳”、计划的重重要组成部分分。按照西安市新规划划，拟建设东东南城区新板板块，本项目目正位于该板板块中，属于于实施新规划划、建设新城城区的项目，本本项目的建设设符合西安市市城市发展的的整体规划，符符合Q新区的发展展规划。Q新区建设的需要Q，是我国历史上著著名的风景园园林胜地，历历经秦、汉、隋隋、唐四个朝朝代，唐朝开开元年间重新新修葺，形成成了以Q池为中心、南南有紫云楼和和芙蓉园，西西有杏园和大大慈恩寺，北北有乐游园和和青龙寺的风风景旅游区。Q芙蓉园的“Q流饮”作为著名的的关中八景之之一，被永载载史册。Q新区是西安市“城城市南扩、产产业北进、旅旅游带动、两两翼发展”总体战略的的重要实施内内容。西安总总体规划遵循循保护古城，建建设新城的思思路，采用组组团式发展的的模式。城市市发展战略思思路是近期向向南、远期向向西发展。即即近期在西安安市南郊建设设行政中心新新城区，将行行政机关从旧旧城迁出，同同时将旧城内内人口向外疏疏散，实现重重心南移。在在东南方向主主要是结合交交大科技园、Q新区和杜陵陵保护区，发发展高科技园园和旅游度假假区。因此Q新区位于西西安发展的主主导方向，是是西安城市发发展的重要一一轴。随着Q新区的迅速开发、基基础设施建设设的加快，对对区内房地产产项目的开发发也提出了更更高的要求。Q假日新嘉园园、Q六号、世纪纪花园大酒店店、秦浦花园园、翠竹园小小区、悦成花花园、Q蘭亭和本项项目等十余个个项目，有的的已开工建设设并已投向市市场。本项目目的建设对于于Q新区成为一一个集吃、住住、行、游等等为一体的新新城区意义重重大。另外，本本项目所在地地目前为城乡乡结合点，根根据有关统计计资料，在类类似地区进行行的房地产开开发对当地经经济的辐射倍倍数一般为8。因此，本本项目的开发发符合西安市市的城市发展展规划，具有有明显的经济济意义和战略略意义，对该该区域的经济济发展必将起起到很大的带带动作用。满足西安市房地产产市场的需要要随着住房市场化的的推进，根据据不同经济收收入家庭享受受不同住房的的政策。最低低收入家庭的的住房由政府府或单位提供供廉租房，中中低收入家庭庭购买经济适适用房、其他他高收入家庭庭购买市场价价的商品房。近近几年来，西西安市政府连连续加大住宅宅建设投资计计划。这些项项目的实施建建设对缓解西西安市目前住住宅状况起到到很大的促进进作用，但是是还不能满足足各层次人们们的需求，尤尤其是中高层层收入人群的的住房需求。【××项目】项目的投资建设，正是为了满足这部分中高收入家庭的置业需求。形成新的居住组团团的需要在本项目开发建设设的用地周围围已经建成了了许多中、高高档住宅小区区，如……等，随着本本项目以及新新区其他房地地产项目的投投资兴建，将将在这一区域域形成新的居居住组团。【××项目】项目的开发发规划主旨是是建设高尚住住宅的“绿色、滨水水营地”，绿化率为40%以上，小区区内的开发布布局将完全按按照绿色生态态居住的标准准，符合建设设绿色都市的的要求。项目可行性研究结结论结合项目情况，本本次可行性研研究分别对将将来的销售情情况制定方案案，并对其进进行财务评价价，财务评价价结果如下：：通过对项目的技术术经济分析论论证，我们得得出如下结论论：（1）项目收益较好，有有建设的必要要性；（2）项目建设条件具具备，满足项项目建设的要要求；（3）设计方案技术经经济指标合理理；（4）财务可行性研究究结论可行；；（5）项目风险在合理理的限度内。可行性研究报告编编制依据1、项目规划设计方方案；2、Q新区经济和社会发发展规划；3、《陕西省建筑工工程综合概预预算定额（1999）》；4、《西安市建设项项目城建费用用统一征收办办法》实施细细则；5、《西安市建设项项目城建费用用统一收费一一览表》；6、《陕西省工程建建设其它费用用定额》；7、相关的设计、勘勘察、施工合合同；8、项目前期累计实实际投入；9、其他有关资料市场分析宏观经济形势分析析全国宏观经济形势势房地产业作为国民民经济的支柱柱产业，因其其产业相关度度高，带动性性强，与金融融业和人民生生活联系密切切，发展态势势关系到整个个国民经济的的稳定发展和和金融安全。与与此相对应的的是房地产业业作为周期性性消费品，又又具有其固有有的波动较大大和变化多端端的自身特征征，所以政府府通过宏观调调控政策来平平抑或减缓房房地产周期波波动带来的不不利影响，以以防止供求关关系过大波动动。2006年我国房地地产业根据国国家“十一五”规划的战略略目标，进入入稳步前进、持持续发展和总总体平衡的新新阶段。从国民经济的角度度来看据统计数据显示，22001～2005年，我国国国内生产总值值增长率分别别为8.3%、9.1%、10.0%、10.1%、9.9%，5年间平均增增长率达到9.48%。2006年1至3季度，经初初步核算国内内生产总值为为1414777亿元，同同比增长100.7%。在国际经济济总体增速有有所放缓和国国内继续加强强对某些偏热热行业调控的的情况下，我我国经济继续续在快速增长长的区间运行行，表明当前前经济仍继续续处于上升通通道，经济增增长的内在动动力仍然较强强。资料来源：国家统统计局资料来源：国家统统计局从产业环境看房地产业关联度高高、带动力强强，是国民经经济的支柱产产业，根据国国家统计局公公布的数据显显示，2006年1～11月各行业城城镇投资累计计完成793122.1亿元，同比比增长26.6%，其中房地地产业完成投投资182122.99亿元，同比比增长28.1%，值得注意意的是，房地地产业投资占占全行业投资资总额的比重重已达到23%。从居民收入与消费费变动上看随着我国经济实力力的稳步提高高，人均国民民总收入也逐逐年稳步增加加。我国人均均国民总收入入继2003年首次突破1000美元后，2004年达到1500美元，2005年又进一步步提升到1740美元。这一一时期，我国国居民消费结结构向着发展展型、享受型型升级，汽车车、电脑、高高档电器加速速进入家庭，住住房条件不断断改善。消费费结构的升级级推动产业结结构的升级，进进而为我国经经济的进一步步增长提供新新的动力。从国家的宏观调控控来看近年来房地产调控控政策频频出出台，使国内内各地的房地地产市场均或或多或少受到到一定的冲击击，尤其在2006年二季度以以来，国家针针对房地产市市场进行了一一轮新的调控控，颁布了一一系列严厉的的调控措施，主主要包括：5月17日的“国六条”、5月29日的九部委“十五条”、7月14日建设部的的《关于落实实新建住房结结构比例要求求的若干意见见》、7月19日《关于规规范房地产市市场外资准入入和管理的意意见》、7月26日国税总局局发布的《征征收个人二手手房转让所得得税通知》、8月19日人民银行行对存贷款的的加息举措以以及9月6日《国务院院关于加强土土地调控有关关问题的通知知》等等。对对于宏观调控控，虽然短期期内会对行业业造成一定影影响，但从根根本上来说是是为了使行业业和国民经济济更加健康地地发展，为创创建“和谐社会”所必须的，而而不是要危及及房地产行业业的发展。从国房景气指数看看进入2006年以来，“国房景气指指数”上升较快，2006年2～11月平均数值值达到102.662，整体处于于景气上升区区间，至2006年11月份，“国房景气指指数”为103.992，比10月份上升0.52点，比去年年同月上升3.23点，创下2年新高。资料来源：国家统统计局总之，伴随着经济济基本面持续续向好、国民民经济整体保保持平稳快速速增长，居民民收入不断提提高和城市化化进程的加快快，城镇居民民的住房需求求不断增加，和和在以稳定房房价、保证中中低价位住房房的供给、保保护自住需求求、抑制投机机炒房行为、调调整和引导房房地产市场供供求为目的的的各种宏观调调控措施作用用下，房地产产市场仍然会会维持供不应应求的基本格格局和保持基基本平稳的发发展态势。从需求层面看，宽宽松的货币政政策环境与流流动性过剩，刺刺激了房地产产市场需求的的增长，此外外，全球经济济失衡和全球球流动性过剩剩与对人民币币升值的预期期相结合，导导致大量的境境外资金从各各种渠道流入入我国。同时时，房地产领领域不断出台台的宏观调控控措施，重点点是稳定房价价、保证中低低价位住房的的供给、保护护自住需求、抑抑制投机炒房房行为等，将将会有效地稳稳定消费者的的购房预期，使使其购房行为为日趋理性。从供给层面看，房房地产市场供供给仍会保持持平稳增长。国国家宏观政策策导向将会继继续抑制固定定资产投资过过快增长，采采用土地管理理、项目控制制等手段抑制制地方政府的的投资冲动，但但是政策调整整的重点并不不在于房地产产投资，而是是集中在钢铁铁、电解铝、水水泥等过热行行业上，当前前陆续出台的的各项调控措措施都表明政政府要增大对对普通住房和和廉租房的供供给。房地产产市场供给增增加，可以缓缓解房价上涨涨的压力。近年来，国家在规规范房地产市市场方面做了了很大的努力力，尤其是进进入2004年之后，政政府“管严土地，看看紧信贷”为主的宏观观调控措施，将房地产开发的两大命脉——土地和资金均纳入宏观调控范围，房地产相关税制的改革等。把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做，这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势，行业集中度进一步提升。另外，中产阶层的的形成对我国国的房地产市市场发展有着着极其重要和和深远的影响响。一方面中中产阶层是购购买商品房的的主力军，随随着经济的发发展，步入中中产阶层的人人将越来越多多，这些人中中相当一部分分原先的居住住条件并不十十分理想，收收入的不断增增长使他们对对居住品质的的要求也愈加加提升，即使使已经进行过过一次置业的的家庭也开始始对住宅的位位置、环境、档档次等方面有有了更新更好好的要求，因因而不少中产产阶层家庭会会进行二次甚甚至多次置业业。从而大大大增加住宅市市场的需求，而而他们所选的的住宅将是中中高档或高档档住宅，对提提高我国住宅宅市场的整体体品质也会起起到积极的促促进作用。另另一方面，由由于中产阶层层手中有较为为充裕的资金金，他们会积积极地寻找较较好的投资渠渠道，而购买买一处或多处处升值潜力大大的商品房作作为投资是一一个很好的选选择，因此中中产阶层中房房地产的投资资者将会越来来越多，这在在很大程度上上增加了住宅宅市场的有效效需求。西安市经济形势西安市生产总值从国民经济角度来看看，2005年全市生产产总值1270..14亿元，按可可比价格计算算，比上年增增长13.1%。其中，第一一产业增加值64.08亿元，增长7.5%；第二产业业增加值539.661亿元，增长14.4%；第三产业业增加值666.445亿元，增长12.7%。“十五”期间，全市市生产总值年年均增长13.3%。按常住人人口计算，2005年全市人均均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。城镇固定资产投资资总额固定资产投资快速速增长，投资资结构进一步步改善。在西西部大开发和和国家加强宏宏观调控的大大背景下，西西安市固定资资产投资继续续保持较大幅幅度增长，但但增长速度上上有所放缓，国国家宏观调控政政策效应明显显。2005全年完成全全社会固定资资产投资835.110亿元，比上上年增长29.1%；其中城镇镇固定资产投投资776.333亿元，增长26.8%。“四区一基地”共完成投资212.997亿元，较上上年增长38.2%，占全市城城镇投资总量量的27.4%。其中高新新技术产业开开发区完成投投资106.225亿元，增长20.7%；经济技术术开发区完成成投资63.30亿元，增长40.4%；Q新区完成投投资33.19亿元，增长69.3%；浐灞生态态区完成投资资7.11元；阎良航航空产业基地地建设完成投投资3.12亿元，增长126.11%。全年新增增固定资产409.772亿元，固定定资产交付使使用率52.8%。各类房屋屋竣工面积1131..41万平方米，竣竣工率28.1%。共有957个城镇建设设项目建成投投产，项目建建成投产率54.2%。“十五”期间累计完完成全社会固固定资产投资资2579..30亿元，是“九五”时期的3.2倍，年均增增长29.2%，比“九五”时期高出11.5个百分点。至至2006年11月，全社会会固定资产投投资总额达到到951.006亿元，累计计比上年同期期增长33.6%。西安市人均收入2005年全市在在岗职工年平平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居居民人均可支支配收入9628元，比上年年增长12.77%，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增增长8.6%。年末城乡乡居民储蓄存存款余额1716..76亿元，比年年初增长19.8%。至2006年11月，城市居居民人均可支支配收入已达达到10074元，累计比比上年同期增增长13.2%。居民消费价格指数数2005年西安市市居民消费价价格指数为100.3，较2004年下降1.96%，2006年11月西安市居居民消费价格格指数101.5，则较同期期上涨1.2%。西安市房地产供求求分析2006年以来，国国家针对房地地产市场进行行了一轮新的的调控，颁布布了一系列严严厉的调控措措施，对西安安来说，国家家的新一轮宏宏观调控政策策正当其时。西西安房地产市市场自启动以以来，总体上上虽然发展势势头良好，但但也不可避免免地存在着一一些问题和矛矛盾，如供求求结构不平衡衡、市场秩序序混乱等。这这些问题的存存在，不同程程度地影响了了房地产市场场的健康持续续发展，也影影响了中央提提出的“和谐社会”的建立，相相信在国家的的新一轮政策策调控下，西西安房地产市市场会更好地地发展。市场供给房地产开发投资西安市房地产开发发投资势头从从1999年到2005年西安市房房地产投资保保持快速的发发展状态。尤尤其从2003年开始，投投资增长率从从2002年17%的投资增长长率猛增到57%的强劲投资资势头，可见见对于房地产产的投资已经经成为很多开开发商选择的的投资目标。2004年和2005年房地产投投资相对比较较理性，投资资增长率保持持在30%~440%之间。说明明西安市房地地产投资在政政府的引导和和房地产开发发商的理性投投资下向成熟熟的方向发展展。历年西安市房地产产投资及商品品房建设投资资额如下图所所示：对于西安市房地产产投资中根据据物业类型不不同所投资的的房地产额的的情况如下图图所示，可以以比较清楚地地反映。从1999年到目前为为止西安市房房地产投资中中占投资比例例最大的始终终是住宅类物物业。从图中中可以看出在在房地产投资资中住宅投资资占房地产投投资比例保持持在60%以上，商业业营业用房投投资占房地产产投资的比例例尽管仅在110%左右，但是是仍然呈现增增长态势。办办公楼的投资资保持稳定比比例，每年的的投资比例基基本上保持在在10%以下。分物业房地产投资资情况如下图图所示：（单单位：万元）不同物业占房地产产投资比例如如下图所示：：房地产竣工与施工工面积房屋竣工面积和施施工面积可以以进一步反映映西安市房地地产市场房屋屋的供应情况况，并且这一一指标与国家家宏观政策和和金融政策有有密切关系。从从下图表可以以看出西安市市历年的房屋屋竣工面积都都比较稳定，增增长比较缓慢慢，但是施工工面积却在逐逐年增长。这这一方面反映映了房地产业业的滞后效应应，同时也反反映了西安市市房地产市场场存在一定的的问题，即尽尽管施工面积积在逐年增长长但是竣工面面积却迟迟没没有显著增长长，这与房地地产开发筹资资缓慢、金融融紧缩、很多多开发商出于于占地目的而而使大量土地地闲置等原因因有关。西安市房地产竣工工面积与施工工面积对比图图如下所示：：市场需求GDP与人均可支支配收入从下表可以看出近近年来西安市市国内生产总总值呈现快速速增长的趋势势，西安市经经济发展迅速速。另外还可可以看出自2000年之后，西西安市人均可可支配收入也也在快速稳步步增长，人民民生活水平在在逐年提高。伴伴随着西安市市人口的增长长、家庭收入入的增加以及及人们消费结结构、家庭结结构的变化，面面对西安市经经济发展的大大好形势，房房地产需求也也在不断地增增长。大量的的居民从没有有住房升级到到有住房；从从小住房升级级到大住房。随随后的城镇化化进程加快和和西安经济多多年积累成果果带来的住房房升级换代需需求将房地产产市场推向纵纵深发展。因因此自1999年来，西安安的住宅商品品房销售速度度一直保持很很高的增长。而而且这两趋势势依然会保持持非常强劲的的增长速度，为为房地产市场场的持续发展展奠定坚实的的基础。历年西安市GDPP与人均可支支配收入如下下表所示：西安市人均可支配配收入变化图图：销售面积下属图表反映了西西安市商品房房的销售情况况。从图中可可以看出西安安市在1999年销售面积积达到29697705平方米之后，在2000年到2003年销售面积积比较较低但但相对比较稳稳定，到2004年销售面积积突增，之后后稳步上升。说说明西安市房房地产市场逐逐渐活跃，居居民对房地产产的需求在逐逐渐增加。此此外，西安市市房地产业住住宅业销售比比例占有绝对对的优势，且且呈现波浪式式发展趋势。随随着人们消费费水平的提高高，对于住宅宅的户型和用用途越来越细细化，因此，开开发商在投资资房地产之前前应做好前期期市场需求分分析，研究消消费者的需求求潜力和对于于不同户型等等的偏好，这这样才能保证证在竞争中取取胜，也避免免造成过大的的空置率。商品房销售面积及及分物业状况况如下表所示示：各物业销售面积对对比图如下所所示：据西安市统计局投投资处统计资资料分析，2005年，西安市市房地产开发发销售总体平平稳运行，全全年房屋销售售面积达到497.334万平方米，较较2004年增长62.8‰，与2004年同口径（含含预售房屋）相相比，增长3.2‰。与此同时时，写字楼和和商业营业用用房新开工面面积为22.23万平方米和17万平方米，分分别下降了27.5‰和72.3‰，反映出了了西安市写字字楼和商业营营业用房的总总需求在明显显减弱，此类类项目开发的的风险也在增增大。统计结果显示，在在商品房住宅宅销售中，现现房销售所占占比重为39.7%，期房销售售所占比重为为60.3%，这一方面面反映了消费费者对未来销销售市场看涨涨的心理，另另一方面也反反映了期房仍仍是西安楼市市供应主流的的客观事实；；而从销售结结构来看，现现房住宅的销销售比重占到到现房总销售售量的95.9%。期房住宅宅的销售也比比重达到期房房销售总量的的95.7%，显而易见见，消费者对对期房销售市市场的看好也也就是对未来来住宅市场走走势的看好。销售额西安市作为西部地地区区域经济济中心，在房房地产行业自自然成为该区区域的领军城城市，因此也也成了开发商商们在西北区区域投资的首首选之地。从从上图可以看看出西安市商商品房销售额额呈现良好的的发展趋势。尤尤其从2004年伴随着销销售面积的大大幅度增大，销销售额也有相相应回报。其其中住宅产业业仍然是销售售额的主要来来源。在产品方面，随着着绿地、和黄黄、中海外、珠珠江投资、富富力等巨头陆陆续进入西安安市场，上海海大华、福建建融侨、上海海复地、深圳圳金地、首创创置业、顺驰驰中国等国内内知名公司也也把目光瞄准准了西安市场场。大量一线线城市房地产产商的进入，使使得西安的房房地产市场开开始了群雄逐逐鹿的战国时时代。这使得得西安的产品品类型和总体体开发水平提提高，购房者者对于商品房房的重视也将将回归到它原原有的本质，即即适于安身居居住、功能配配套、设施齐齐全、高性价价比。另外，大大量开发商的的进入，会使使得西安的建建设用地需要要紧张，土地地的稀缺将部部分导致房价价的走高。西安市商品房销售售额如下图所所示：销售价格指数“十五”期间房屋销售价格格稳中有升，价价格指数平均均为102.7，2001--2005年分别为101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中2004年价格指数数最高，2000年最低。尽尽管西安市房房地产和商品品房价格指数数相对比较稳稳定，但是就就2004年四季度西西安市房屋销销售价格指数数来看仅为104.9，低于全国35个大中城市市平均水平5.9个百分点，位位于第23位。可见西西安市价格指指数有待提高高。西安市房地产及商商品房销售价价格指数对比比图如下所示示：均价2006年11月月各城区物业业均价图以西安市20066年11月份各城区区分物业均价价数据看西安安市房地产价价格情况。从从该月各城区区分物业均价价图中看出：：普通住宅类类物业均价城城内区最高，西西高新位居第第二，其次是是城南区，城城西比城东略略胜一筹，城城北和长安区区最低；商服服用房均价城城内区依然是是当之无愧的的老大，城南南不改其第二二的位置，西西高新为第三三，城西区排排行第四，其其次是城东，城城北和长安区区为末位；写写字楼仍以城城内为最，其其次是差别不不大的高新和和城南，再次次是城西和城城东，城北和和长安区依然然是最末；别别墅类物业以以城南最高，城城西最末。从从2006年11月的统计数数据对比显示示，西安市目目前城内在住住宅、商服用用房和写字楼楼上均居于首首位，城内土土地紧缺状况况日益严重。其其次是西高新新住宅、写字字楼均价也相相对较高，成成为房地产开开发商投资重重点区域。整整体来看西安安市房价与其其他同类城市市相比，房价价比较稳定且且价格相对较较低，而西安安市快速发展展的经济和人人们日益增长长的收入水平平必然带动房房价的上涨，因因此，西安房房地产市场也也吸引了大量量开发房地产产的投资。西安房地产市场特特点2006年西安市市房地产市场场继续保持着着稳定、快速速、健康发展展的态势，市市场形势良好好，商品房市市场表现活跃跃，投资量、施施工面积、竣竣工面积、销销售面积等指指标快速增长长，市场成交交活跃，空置置量持续减少少。未来西安安的房地产市市场走势将呈呈现出总体看看好、平稳发发展的态势，产产业成熟期的的一些特征将将逐渐涌现，不不再出现大起起大落的局面面，并保持一一定的增长速速度。而且，西西安市房地产产的发展逐渐渐体现出以下下几个特点下下与趋势：房地产市场价格持持续上涨仍是是大势所趋伴随着宏观经济的的持续向好，今今后很长一段段时间西安房房地产市场价价格持续上涨涨仍是大势所所趋。这可用用供求平衡理理论来解释，从从基本住房需需求和投资需需求来看，购购房需求目前前已经开始释释放并仍有巨巨大潜力。尽尽管西安市人人均可支配收收入逐年增长长，西安市民民的人均居住住面积仍很低低，购房潜力力巨大。然而而住房用地本本身数量是有有限的，从土土地市场供给给价格来看，自2001年以来，西安市土地市场转让价随着时间的推移呈现出持续上升的趋势，年平均上涨达11.8%，上涨势头迅猛，尤其是西安某些地段的土地市场呈供不应求的现状，Q土地价值更是快速升值，这反映出住房用地的供给能力的有限，也就是说房屋的供给能力的有限，但需求随着经济水平提高和人口的增加保持旺盛，这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。注重品牌和环境建建设的规模经经营将成为商商品房开发的的主流市场经营将进一步步规范，注重重品牌和环境境建设的规模模经营将成为为商品房开发发的主流。房房地产开发已已进入大盘时时代，项目的的开发走向规规模化、精品品化、高档化化、营销务实实化。住宅产品面临更新新换代低端走向经济适用用房，高端走走向郊区别墅墅房。中低档档住宅建设将将满足广大工工薪阶层购买买需要。高档档别墅房建设设，将满足高高收入阶层二二次置业和追追求生活品质质享受的需求求。“独立主题”概念，差差别化竞争营营销随着房地产市场近近年来结束了了“集团消费时时代”，正渐次进进入突出个性性化特征的“散户消费时时代”，基本已形形成买方市场场。市场中有有效供给与有有效需求不对对位的问题更更为突出，因因而产品创新新和市场创新新成为差异化化竞争的关键键。住宅郊区化，且消消费者具有明明显的购房区区域和类型偏偏好开发地段由原来中中心城区段，走走向城外郊区区段，进而又又走向临山平平原郊野段，即即趋向住宅的的郊区化。随随着城中心土土地资源的紧紧缺，成本升升高和人们居居住观念的改改变，郊区的的土地为房地地产大盘动作作提供了低成成本的土地资资源，并且可可以换取良好好的环境和配配套设施。住住宅郊区化势势在必行，房房地产开发进进入“郊野战”。根据相关调研资料料显示，有意意向在高新区区和南郊附近近购买住宅的的被调查者占占到65.588%，偏好购买买小高层住宅宅的占45.733%，偏好购买买高层住宅的的占29.711%，偏好购买买其他类型住住宅（主要是是多层）的占占24.566%，如下图所所示：呈现旅游房地产开开发新市场。西安旅游房地产潜潜力巨大，突突出反映在国国家政策和各各级政府相继继出台了刺激激和拉动旅游游及相关产业业发展的新政政策，这为房房地产开发提提供了一个广广阔发展的平平台，是房地地产可持续发发展的坚实基基础和动力保保证。已形成成的旅游强省省、强市和强强大的消费团团体为房地产产开发提供了了巨大的发展展空间。2003年以来，西西安市房地产产市场继续保保持着稳定、快快速、健康的的发展势头，房房地产开发投投资稳定增长长，商品房价价格稳中有升升，商品房销销售面积继续续增长，销售售额同步增加加，市场交易易活跃，空置置率下降。随随着商品房建建设步伐的加加快及商品房房开发、销售售各方面政策策的完善和改改进、居民收收入的稳步增增长，尤其是是商品房销售售的高速增长长，说明了西西部大开发的的政策效应已已经体现出来来，人们对西西部大开发的的信心日益增增强。与此同同时，城市规规模不断延伸伸，轨道交通通建设迅速发发展，郊区的的大规模城市市化建设，以以及城镇配套套设施的完善善，商品房个个人消费不断断扩大，房地地产开发宏观观调控政策逐逐步到位，可可以预计今后后几年西安房房地产市场将将继续保持快快速健康的发发展势头。Q新区地产分析Q新区地产特点Q新区原名西安Q旅旅游度假区，是是陕西省人民民政府于1993年批准设立立的省级旅游游度假区，Q新区重点发发展：旅游景景区、游乐设设施建设、旅旅游交通、旅旅游产品开发发、餐饮、购购物、文化体体育、康复保保健、房地产产开发，Q新区远期发发展好，近期期配套设施完完善，Q作为西安市市现今地产开开发的热点区区域，将发展展成为集高档档景观建筑群群、高档行政政办公建筑、高高尚住宅于一一体的新城市市中心。Q目前在售楼盘均以以板式小高层层为主，这既既满足了Q新区在规划划上提出的高高标准要求，也也是为了营造造出高品质的的项目形象。从从价格上看，Q的区域楼盘盘价格已经突突破了4000元大关，高高新区在3700元左右徘徊徊。从实际的的销售情况以以及对比西安安市总体房屋屋价格来看，Q新区和高新新区的房价已已经成为高端端，从区域上上分析，高新新区和Q区作为西安安市房价最高高两个区域。高高新区是通过过区域多年的的发展积累了了无形价值；；而Q区域则通过过政策引导、大大力度的宣传传以及先进的的规划理念，在在短时间内聚聚集了极高的的人气，这是是由于区域的的发展机制所所决定。Q新区的项目目总价区间普普遍比高新区区的总价区间间大，这说明明Q新区项目对对客户来源比比高新区的更更加广泛，同同时，客户需需求也更加多多样化。这说说明【××项目】应注注重面积户型型的多样化，可可以采取“一种主力户户型，多种面面积”等方式，为为目标群体提提供不同的选选择。Q新区的楼盘销售率率与西安市的的楼盘销售率率相比，处在在中上游水平平。这说明Q新区的地产产火爆是由Q整体的大环环境带动的，正正是Q的大环境带带动了整体的的销售。目前前，Q新区楼盘供供应量已明显显不足，客户户需求量明显显骤增，【××项目】项目目的此时的强强势推出占尽尽了天时、地地利、人和，这这对【××项目】项目目在推广定位位上起了决定定性作用，突突出Q大环境，但但实际是在产产品上做足功功夫，赢得区区域市场内部部竞争的胜利利。Q现售楼盘房产类型型及面积分布布经过调研，近期QQ市场楼盘户户型面积供给给情况如下表表所示：略可以得出如下结论论：1、Q楼盘的户型设计在在西安市的楼楼盘中属于中中、高等水平平，设计基本本合理，户型型方正实用。2、多采用同一种主主力户型不同同面积的做法法，降低了购购买门槛，增增大了客户的的选择余地。3、户型的设计上，面面积普遍偏大大，注重房间间舒适度，这这一点和高新新区域的楼盘盘有明显的区区别。4、户型配比上，大大户型楼盘占占很大一部分分比例，主要要集中在100～180㎡，此区间间中，Q楼盘120㎡至150㎡的三室两两厅更是主力力户型和主力力面积，高新新区域主力户户型则是在100㎡至130㎡。5、Q楼盘的户型面积跨跨度大，说明明来Q的购房者需需求多样化。Q楼盘销售价格分析析Q及高新区典型楼盘盘的价格情况况：略从上表格内容可看看出，Q开发的物业业类型基本都都为小高层和和高层，其间间有少量多层层，主力为小小高层，这说说明小高层产产品在现有的的西安市地产产市场已经是是一种成熟的的产品，被消消费者所接受受，同时也为为地产开发商商采用。从价价格上看，Q的区域楼盘盘价格已经突突破了4000元大关，高高新区也在3700元左右徘徊徊。Q新区典型楼盘供给给分析（1）××项目××项目位于Y四路口口，总占地206亩，总建筑筑面积22万平米，容容积率为1.9，绿化率为44%，共建有别别墅、花园洋洋房、小高层层和高层；面面积区间130～150平米的三室室，160～170的四室（居居多占50%以上）和200以上的跃层层；该项目于于2006年5月28日开盘，目目前已经销售售300余套，小高高层均价4500～4800元/平米，花园园洋房均价5300元/平米。（2）××项目××项目总占地1800亩，总建筑筑面积30万平米，容容积率为2.4，绿化率为48%，共建有11栋楼，总户户数约为1500户；面积区区间110～340平米，其中150平米以下占占约20%，180～250平米占约70%，150～180平米和250～340平米共约占10%；该项目目目前处于前期期推广阶段，已已于2006年3月22日开始内部部认购至今，一一直没开盘，均均价4200～4300元/平米，最高高价格5000元/平米，目前前已经签合同同的60余套。（3）××项目××项目6300套（建筑筑面积113万平米），起起价从3760/平米变为3838元/平米，9#已经封顶，其其他的小高层层已经盖到了了一半。目前前销售状况良良好，大约销销售200套左右。（4）××项目××项目位于Q新区YY一路，总占占地面积为76亩，总建筑筑面积为14.9万平米，总总户数约为1180户，容积率率为2.81，绿化率为42%，共建有13栋楼；销售价价格起价为4200元/平米，均价价在4300～4900元/平米，最高高价在5100元/平米，房屋屋每层差价在在30～120元/平米；面积积区间在35.48～298.3平，其中150～180平米约占到60%，98.76平米的约占占到21%，其余的小小面积和200平米以上的的跃层占到19%；该项目智智能化配套有有闭路电视监监控、可视对对讲机、紧急急按钮、光纤纤入户、远程程抄送系统；；小区配有500～600平米的游泳泳池、幼儿园园、迷你高尔尔夫、网球场场；环境景观观：雕塑、小小品、瀑布、喷喷水池、绿植植、中央绿地地、组团绿地地；销售情况况：据销售人人员称自2004年6月认购到目目前已达到96%以上，其中150～180平米销售最最好，因为购购买客户多是是城市中产阶阶层购买主要要是考虑小区区内的环境和和房屋户型，房房屋总价在60～80万元的即为为购买意向；；其中小面积积因为定位失失败剩余约40多套。（5）××项目××项目位于Q新区YY五路水厂东东侧，总占地地面积为147亩，总建筑筑面积为17万平米，总总户数约为1120户，容积率率为1.75，绿化率为45%，共建有22栋楼（7栋花园洋房房，12栋小高层，3栋联体别墅墅）；销售价价格：起价为为3200元/平米，均价价在3680元/平米，最高高价在4300元/平米，房屋屋每层差价在在30～50元/平米；面积积区间：其中中90～110平米约占到20%，130～150平米的约占占到50%，160～180平米占到20%，另外140～170平米和214～240平米以及240～270平米总共约约占10%；智能化配配套：闭路电电视监控、可可视对讲机、IC卡锁、密码码锁、紧急按按钮、光纤入入户；小区配配套：6000平米的会所所、625平米的游泳泳池、美发美美容厅、咖啡啡厅、健身房房、超市、老老人活动中心心、医务室幼幼儿园、洗衣衣房；环境景景观：雕塑、小小品、瀑布、喷喷水池、绿植植、中央绿地地、组团绿地地、活动水景景；销售情况况：据销售人人员称一期自自2004年3月认购到目目前已达到95%以上，其中130～150平米销售最最好，90～110平米全部销销售完毕；二二期自2005年3月认购到目目前以达到70%以上，其中170平米和200平米以上的的跃层销售在在60%和70%间；之所以以销售情况这这么良好，主主要原因是价价格便宜，客客户接受能力力较强。（6）××项目××项目位于Q新区雁雁影路北，总总占地面积为为108亩，总建筑筑面积为14.7万平米，总总户数约为900户，容积率率为1.9，绿化率为43.6%，一期共建建有12栋楼（1栋12层，8栋小高层，3栋高层）二二期推出10栋小高层和和高层；价格格：起价为4100元/平米，均价价在4500、6000元/平米，最高高价在5100元