妥善处理交收楼纠纷十六条法务意见

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.《妥善处理交收楼纠纷十六条法务意见》培训纲要（2008年12月）目的：一、善待业主，按规理赔，统一规范交收楼工作；二、维护我司社会形象，妥处索赔相互攀比，有效降低赔付成本。第一方面：在明确责任从源头上减少问题房屋方面第一条逐步把项目管理的责、权、利落实到项目总经理，以真正加强项目管理，保证其在项目施工过程中负总责。第二条严格按照国家建设标准签订合同，依法监督承建商履行义务，及时发现工程质量问题，及时要求并监督承建商整改，凡是工程质量不合格给我司造成损失的，要及时追究责任，直至依法解除合同、向人民法院起诉。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国建筑法》：第三条建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。第十五条建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。2、《建设工程质量管理条例》：第二十六条施工单位对建设工程的施工质量负责。第三十二条施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。第五十三条任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权检举、控告、投诉。3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。第三条强化监理工作，要求监理对工程进度、施工情况、工程质量做好监理日志，对于履行职责不合格的监理公司应依据合同的约定及时更换。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国建筑法》：第三十二条建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。第三十五条工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应当与承包单位承担连带赔偿责任。2、《工程建设监理规定》：第二十一条监理单位在监理过程中因过错造成重大经济损失的，应承担一定的经济责任和法律责任。3、《中华人民共和国刑法》：第一百三十七条建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。4、《建设工程监理规范》：专业监理工程师应根据本专业监理工作实施情况做好监理日记。第四条确保工程以合格的质量通过正常的程序取得竣工验收备案，对质量确实不合格的工程宁可整改后再验收，杜绝投机取巧或以非正常途径取得竣工验收备案的现象。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国建筑法》：第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第七十九条负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门承担相应的赔偿责任。2、《建设工程质量管理条例》：第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。第五十八条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。3、《商品房销售管理办法》：第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。4、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》：第十一条建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十二条备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。5、《城市房地产开发经营管理条例》：第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第五条对于竣工验收备案范围之外的房屋装修和私家花园部分，应确保装修和园艺已经全部完成可以交付使用、与合同的约定内容相符且不违反国家对装修工程的禁止性规定条件，否则不应移交给营销中心交付给业主使用。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《住宅装饰装修工作施工规范》：（强制性条文)施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施；严禁损坏受力钢筋；严禁超荷载集中堆放物品；严禁在预制混凝上空心楼板上打孔安装埋件。施工现场用电应符合下列规定：施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统。安装、维修或拆除临时施工用电系统，应由电工完成。临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器。进入开关箱的电源线不得用插销连接。临时用电线路应避开易燃、易爆物品堆放地。暂停施工时应切断电源。严禁使用国家明令淘汰的材料。施工单位必须制定施工防火安全制度，施工人员必须严格遵守。施工现场动用电气焊等明火时，必须清除周围及焊渣滴落区的可燃物质，并设专人监督。严禁在施工现场吸烟。严禁在运行中的营道、装有易燃易爆的容器和受力构件上进行焊接和切割。推拉门窗扇必须有防脱溶措施，扇与框的搭接且应符合设计要求。第二方面：在提高维修的质量和效率方面第六条商品房在交付给业主前，因存在质量问题确需修复的，应按照“善待业主，彻底解决问题”的原则进行根本性修复，若总停留于表面修整以应付交楼，本质问题仍然存在，则即使业主收了楼，房屋经使用该质量问题显现后也仍需再行处理，反而造成返工和交付纠纷。解读以下相关法律、法规：1、《城市房地产开发经营管理条例》：第三十一条房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：第六条住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。国家对住宅工程质量保修期只有规定的，保修期限按照国家规定执行。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第七条业主收楼后，对房屋存在的质量问题进行保修时要尽可能做到一步到位，避免出现对同一问题反复保修仍没能解决的现象，这是目前业主投诉较集中的问题之一，房屋的个别质量问题因多次保修解决不了问题会使业主对房屋的整体质量丧失信心，加剧矛盾。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国建筑法》：第六十二条建筑工程实行质量保修制度。2、《建设工程质量管理条例》：第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。3、《房屋建筑工程质量保修办法》：第十七条因使用不当或者第三方造成的质量缺陷、不可抗力造成的质量缺陷不属于本办法规定的保修范围：第八条对房屋存在的质量问题进行修复或保修应及时，要尽量向业主承诺修复的期限，把修复工作做细，尽量减少业主的不满情绪。解读以下相关法律、法规：《房屋建筑工程质量保修办法》：第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第三方面：在做好书面材料的固定工作方面第九条对于因房屋质量问题拒绝收楼的，应保留与其之间的所有往来书面材料。确实存在质量问题不能交付的，整改后可交付时应立即再次书面通知业主收楼，以此减轻违约责任，扩大的损失由业主自行承担。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第十条对于收楼以后因房屋质量问题需保修的，应做好每次维修的登记工作，最好经业主确认，对不予提供保修便利条件的甚至是拒绝保修的业主，应立即发书面通知告知其配合保修，以此免除未及时保修的法律责任。第四方面：在处理业主因房屋质量问题索赔方面第十一条区分未收楼和已收楼两种情况，适用不同的法律规定和约定分别界定依法应承担的责任。对业主未收楼的，在合同约定的交楼日期，我司应已取得竣工验收备案表，否则，该商品房为不能交付。已取得竣工验收备案表且约定带装修交付的商品房，在该商品房所带的装修已经全部完成可进行使用，装修与合同的约定内容相符且不违反国家对装修工程的禁止性规定的条件下，若商品房存在的质量瑕疵应属工程的保修方面的问题，并不导致无法或严重影响正常居住使用的，则该商品房应被认定为可交付使用，反之为不能交付。不能交付的，我司应按买卖合同的约定承担逾期交楼的违约责任。对业主已收楼的，不适用逾期交楼的违约责任约定。如商品房交付给业主时存在质量暇疵，业主居住使用商品房后在进行修复前因该质量暇疵造成了损失，则应赔偿业主的实际损失；拒绝修复或者在合理时间内拖延修复的，须承担业主自行或者委托他人修复的费用及修复期间造成的其他损失；交付后的商品房经鉴定确实存在房屋主体结构质量不合格本不能交付使用的，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，则应退楼并赔偿业主的实际损失。解读以下相关法律、法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十二条鉴于房屋质量问题专业性强，往往复杂多样，难以界定，在房屋质量问题纠纷诉讼中，单方证据难以认定，司法实践中一般由法院委托相关部门鉴定，以鉴定结论为依据的方法来界定。故对房屋存在的质量问题，应先我司工程部门先行专业判定，对房屋质量问题的责任程度做到胸中有数。解读以下相关法律、法规：《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十三条证据有书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录，以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第七十二条人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份。第十三条对确实存在房屋质量问题需承担责任且业主提出索赔的，严格按照法律规定赔付，对业主过高的要求原则上不予赔付，对超过赔付标准的，要有统一审批制度。对无理要求的应拒绝，对无理闹事的，应采取其他措施解决，而不能闹一次就赔一次，闹得越多、越凶就赔得越多。如果其向法院起诉，我司就应诉，通过国家审判机关的判决来解决。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十四条实行“一房一理”原则。因房屋质量问题每户情况各不相同，修复和理赔的情况也各不相同。因此，对业主的诉求要逐个分开处理。即使在业主群体性纷争的情况下，也要耐心疏导，逐个处理。第五方面：在处理群体性事件方面第十五条因房屋质量问题纠纷，业主集合索赔形成群体性事件时，所在项目的项目经理、销售经理、物管经理应当及时赶到现场处理。并于当时向分管该项目的副总裁报告。分管副总裁接到报告后，应根据情况，成立相关部门人员组成的处理群体性事件领导小组，赶赴现场处理。第十六条事件一发生即向当地政府部门报告，争取政府参与协助解决。对事件的全过程以摄像的方式进行证据固定，以避免和业主发生争执和肢体碰撞。对群体性事件影响到经营活动的、或影响到小区正常生活秩序的、或有暴力倾向的，应通知项目所在地的公安部门到场，由公安部门解决。解读以下相关法律、法规：1、《中华人民共和国治安管理处罚法》：第二十三条扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。第五十五条