春天百货产权式商铺返租销售方案

春天百货产权式商铺返租销售方案

什么是返租？返租在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。春天百货推售策略及定位根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套方案：备选方案1：一层、二层、三层、四层拟分割，返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。带动一层独立临街店面的迅速去化。备选方案2：一层、二层、三层、四层返租与整体销售组合。备注：以上两种方案，在销售执行过程中相互结合运用，利用客户进行相互间的挤压，做到虚实结合，亦真亦假促进销售。销售定位：独立产权旺铺+一份租约=富养三代

“春天百货”带租约的独立产权商铺关于产权商铺什么是产权式商铺？房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长，对GDP的贡献显然比单纯营销要大。产权式商铺的优势分析

作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市场的认可，必定有其优势所在。客观的讲，这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。优势一：

有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。优势二：

保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。

优势三：

能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。

售后返租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。优势四：

有利于银行加快资金周转，降低风险。对于售后返租投资型物业，银行一般要求首付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障，大大降低了银行的贷款风险。产权权返返租租的的４４种种方方式式◆虚虚拟拟产产权权铺铺位位，，真真实实回回报报返返租租。。回回报报是是真真实实的的，，依依靠靠大大商商家家的的有有效效承承租租来来支支撑撑返返点点。。◆虚虚拟拟产产权权铺铺位位，，虚虚拟拟回回报报返返租租。。在在虚虚拟拟铺铺位位的的基基础础上上，，回回报报是是虚虚拟拟的的，，回回报报主主要要是是投投资资人人自自身身的的投投资资款款，，即即俗俗话话说说的的““羊羊毛毛出出在在羊羊身身上上””。。◆独独立立产产权权铺铺位位，，虚虚拟拟回回报报返返租租。。市市场场内内分分划划成成独独立立经经营营商商铺铺，，把把销销售售价价格格定定高高，，通通过过高高价价格格完完成成其其8%或10%的返返点点。。◆独独立立产产权权铺铺位位，，真真实实回回报报返返租租。。春天天百百货货拟拟采采用用的的销销售售方方式式：：独立立产产权权铺铺位位，，虚虚拟拟回回报报返返租租基于于上上述述分分析析，，我我们们在在销销售售时时采采取取第第三三种种方方法法比比较较合合乎乎我我们们项项目目，，即即：：独独立立产产权权铺铺位位，，虚虚拟拟回回报报返返租租。。将市场内分划划成独立经营营商铺，把销销售价格定高高，通过高价价格完成其10%的返点。方法：直接在在售房款总额额中减去前5年租金(每年返租9%，即总款的45%，后5年实行每年返返还11%，分季度返还还，10年共返还100%，回报计算期期：以实际交交付使用期为为准，如2012年10月28日交付使用，，则回报期为为2012年10月28日开始计算。。这种方式对市市场开发而言言，既能降低低入市门槛，，又能在培育育期统一经营营、规模管理理。实施一次性返返租可使商铺铺投资客的层层面扩大，这这样首付只要要花几千元就就可以买到一一个商铺。对对于1层商铺，采取取一次性返租租3年的策略，对对于2~3层商铺，则可可分别采取一一次性返租4年的策略，对对于第4层商铺，则可可采取一次性性返租5年的策略；这这种方法通过过降低首期门门槛，可一举举打开高层商商铺滞销难题题。此外，一次性性返租年限还还与商铺楼层层有密不可分分的关系。随随着楼层的不不断增高，商商铺的单价、、总价在不断断递减，对应应的投资者的的实力也随之之递减，而一一次性返租的的力度反而随随之加强。独立产权商铺铺作用与优势势独立产权商铺铺的作用：商商铺在销售之之后，必须确确保成为良性性物业，那么么，究竟什么么样的商铺可可以卖？只有有产权铺位与与经营卖场一一致的商铺才才能卖，一类类是独立的街街铺，一类是是独立经营独独立收银的主主题商城或专专业市场。这这种独立式商商铺，商场经经营按照销售售分割的独立立铺位经营，，从而达到经经营铺位与销销售铺位分割割的一致性。。独独立产权商铺铺有着诸多优优势：首先是产权明明晰，使得销销售铺位与经经营铺位保持持一致，业主主与经营者洽洽谈租金十分分方便；其次次，独立式店店铺只需短期期返租，发展展商与小业主主最大限度的的回避了商铺铺经营的风险险；其三，对对于独立式商商铺，建设部部、银行等相相关部门和单单位认同度高高，而投资市市场亦十分看看好。返租需要处理理的难点：商家租赁与商商铺销售的关关系开发商采取带带租约销售的的方式。先进进行商铺销售售，再将商场场整体出租给给营运管理公公司（策略：：开发商自己己可以另外的的法人成立营营运管理公司司或雇请有实实力的营运管管理公司以规规避开发商的的风险），由由营运管理公公司统一负责责招商以及日日后的经营、、物业管理等等工作。发展展商则按照每每年9%-11%的回报率向业业主返还一定定金额。发展商作为物物业开发者，，它既是三者者（开发商、、营运管理公公司、业主））之间的组织织者，又是协协调者。因此此从整体上看看，三者之间间存在两个基基本点与两个个关系。总总结：与投投资者签订包包租协议的是是商业经营管管理公司。也也就是说，以以后在包租过过程中一旦出出现问题都与与开发商没有有任何关系。。建议：下策：喀什投投资公司作为为营运管理公公司或广州城城春天百货另另成立营运管管理公司，上策：聘请外外地有实力的的商业运营管管理公司；目目的：规避开开发商风险。。返租需要处理理的难点：（1）两个基本点点发发展商商与营运管理理公司的租约约与发展商与与小业主承包包经营协议在在时间上要具具备一致性。。购买春天百货货商铺的前提提是：小业主主在租期内不不能自行经营营与自行出租租，必须与发发展商签订与与租期相一致致的承包经营营协议，而发发展商则是通通过与营运管管理公司的租租赁协议来保保证小业主的的租期收益。。（2）两个关系◆◆发展商与与小业主的承承包经营关系系◆◆营运管管理公司与发发展商的承租租方与出租方方的关系销售风险与回回避（1）差价补贴的的风险营营运运管理公司作作为一个商业业的整体租赁赁者，其承租租的租金必然然比较低（就就好比“批发发”的概念）），而发展商商为了实现商商铺销售，必必然要提供一一个使投资客客户认同的回回报率，而这这两者之间将将存在一定的的差距，因而而就使得发展展商不得不为为了支持较高高的回报而去去补贴一定的的资金。销售风险与回回避（2）营运管理公公司经营不良良带来的风险险这这是商家经营营所带来的风风险，也是发发展商最为担担心的风险。。主要原因是是在承租期中中，由于商家家的经营管理理不良，从而而无法再继续续经营，导致致大型商家不不支付租金。。而发展商却却处于需要支支付小业主的的承诺回报，，但无法收取取租金的尴尬尬状况中，这这时其所承担担的回报压力力就更加大了了。销售风险与回回避（3）返租期满后后产权分散带带来的风险分分割销售售后所带来的的产权分散与与商业统一经经营的矛盾一一直是困扰商商铺营销的主主要问题。虽虽然营运管理理公司整体承承租的销售模模式在一定时时期内解决了了这个矛盾，，但在返租期期满后又将如如何解决这个个问题来保障障众多小业主主的利益呢？？发发展商商在承租期满满后，从项目目本身营销的的角度看，其其已经完成了了对业主的承承诺。但为了了更好地实现现商业的销售售价值，发展展商需提前解解决好这一问问题，不要为为将来的商场场经营留下后后遗症。销售风险与回回避要解决好这一一问题，可以以考虑采用以以下的方法：：首先，要成立立业主委员会会。由业主委员会会来统筹安排排商场的未来来租赁权及经经营权，并按按照小业主的的投资额合理理地划分比例例关系，通过过类似“股权权”的形式在在实现整体效效益的情况下下，全面、公公平地保障所所有业主的收收益。具体运运作可通过业业主投资额的的大小，确定定所有业主的的分配权利，，再选举会长长、执行会长长、会员等。。业主委员会会可通过自行行运作或委托托专业商业机机构代管、代代租等形式以以实现商场的的统一经营。。销售风险与回回避其次，在项目目前期分割规规划中，要充充分考虑今后后经营的需要要。要合理组织人人流走向通道道，合理设置置通道的长与与宽，尽量保保证铺位的分分割，做到““分则好售，，合则好用””。总结：因为春春天百货1期定位是“百百货工厂直销销中心”的百百货批发市场场，因此本案案将采取商业业内街独立产产权街铺的分分割销售方式式，做到每铺铺都是独立街街铺的形式。。它最大程度度上解决了经经营统一与分分散产权的矛矛盾。只有在在前期合理回回避相应的风风险，才能做做到无论是发发展商的开发发获利，还是是小业主的投投资收益，才才能都得到更更有效的保障障。“春天百货””带租约的独独立产权商铺铺二元收益，才才是不动产投投资的真正收收益。不动产投资的的收益由获取取的租金和物物业本身的升升值两部分组组成，获取的的租金是房产产投资中的““加法”收益益，而升值才才是“乘法””收益，也就就是说升值收收益是成倍的的、几何级的的增长，如果果一处不动产产能够一边收收取租金一边边升值，那才才是最佳的投投资对象，而而且出租的利利率也一定要要大于银行的的贷款利率。。“春天百货””带租约的独独立产权商铺铺，租金回报（10年累计100%）省钱只是精神神，玩钱才是是境界一次投资，十十年无忧；春春天百货携手手一流品牌（（厂）商家，，开启财富新新方向；投资门槛低，，最低投资3-5万元；投资诱诱惑最大化，，省心省力，，由春天百货货统一经营管管理；商铺产权抵押押担保，投资资无后顾之忧忧；按时返还还收益，年均均收益10%；投资高额回报报，收益即买买即实现。专业经营型商商铺的投资价价值，远远远高于非专专业经营型一个项目是否否为专业经营营，最重要的的是看是否具具有专业的管管理机构和完完善的操作模模式，以及经经营业态的市市场发展前景景。具有专业业经营管理机机构的商铺不不仅可以保证证长期良性发发展，其附加加价值也较非非专业型经营营要高，从而而获得的附加加利润（经营营利润）就高高。“春天百货””统一招商租租赁、统一经经营业态、统统一形象管理理，统一营销销策划，前景景明朗，利润润丰富！确确保市场永续续经营。能否灵活进退退，

是考量量商铺投资的的重要因素商铺投资要清清晰的判断投投资过程中风风险、收益的的客观性，而而最主要的是是投入资金的的可回收量以以及灵活的进进退制度。可可以说，能够够确保投入资资金大幅度增增值是投资的的最高目标，，而能否灵活活撤回投资，，即是考察商商铺开发者的的实力与规范范性，同时也也是将投资风风险降到最低低的保障。5年、10年双重推出机机制，““0”风险的投资计计划公开发售时，，业主与春天天百货的专业业商业管理公公司签署《托管协议》，10年无忧品牌托托管，10年赚得黄金旺旺铺，最大程程度降低投资资风险，有效效规避通货膨膨胀，让业主主轻松之间即即可获得长势势稳定的回报报效应和升值值空间，享受受源源不断的的财富和幸福福。前5年每年9%的收益，一次次性从首付款款中获得收益益，即买即获获45%高额收益。后后5年每年11%的收益按季度度获得收益。。投资春天百货货成熟市场，，涨幅数倍有有据可依。为了保证投资资者的利益和和权利，特别别指定“双双重推出机制制”，在10年内可以有2次机会将店铺铺无理由的转转让给春天百百货，充分体体现“春天天百货”的诚诚信、安全以以及规范性，，打造喀什无无风险的商铺铺投资。第6年可以申请退退铺，让您的的投资风险归归零。合同满五年，，第六年投资资方可选择退退出市场，投投资方可以原原价转让给春春天百货。若选择退出市市场经营，春春天百货将全全额退还全部部已付的商铺铺使用权价款款。购买后第10年，可以在原原价基础上加加10%，转让给春天天百货。春天百货获取取收益的政策策为了保证商场场的成功运营营，也为了保保障投资者的的稳固收益，，项目实行的的是“委托经经营管理”，，本着“建设设+运营+管理”的核心心理念，在购购买本项目的的商铺后，将将委托给专业业的经营管理理公司统一招招商租赁、统统一业态规划划、统一经营营管理、统一一营销策划，，而后按约定定比例和时间间给投资者返返还租金，这这样就解决了了投资的后顾顾之忧。收益政策：项项目商铺托管管10年，10年100%收益返还。一次投入，即即可同时获得得租金收益与与商铺增值两两大长久回报报，轻松实现现“一铺养三三代”的财富富梦想。特别要说的，，这是真正10年100%返还（如您投投资20万，10年就能返还20万的本金，另另外您还挣到到了一套商铺铺，10年后一套商铺铺保守讲番一一番也值40万，也就是说说您现在投入入20万，十年后投投入的本金20万全部收回还还净赚20万，不用操心心，还挣得一一个商铺)，这真是一个个千载难逢的的好机会。春天百货商铺铺购买模式购买“春天百百货”带租约约的独立产权权商铺，先签签订《商品房房买卖卖合同同》，获得得“春春天百百货””项目目商铺铺的独独立产产权。。同时附附带签签定十十年租租赁合合同，，十年年内由由“春春天百百货””进行行经营营管理理，确确保十十年稳稳固收收益。。1-5年：每每年9%租金收收益（（一次次性返返还））6-10年：每每年11%租金收收益（（每年年按季季度返返还））前十年年100%返还。。为了资资金回回收，，全部部采用用独立立产权权销售售，租租赁则则为辅辅助，，租赁赁是为为了满满足产产权销销售给给投资资客户户，经经营的的需要要，因因投资资户大大多不不是经经营户户，而而招租租、租租赁的的要求求就不不严格格。典典型的的作法法是把把租赁赁价做做高，，大于于10%的年回回报，，与售售价之之间，，这样样一个个虚高高来拉拉动销销售。年投资资回报报率及及投资资回收收期年投资资回报报率一次性性购买买（计计算公公式））：（（税后后月租租金-每月物物业管管理费费）*12按揭贷贷款（（计算算公式式）：：（税税后月月租金金-按揭月月供款款-每月物物业管管理费费）*12（首期期房款款+契税+印花税税+律师费费+保险费费）注：商商铺投投资合合理的的年投投资回回报率率一般般为8%-12%投资回收期期一次性付款款公式：（（购买房屋屋总价+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租租金-每月物业管管理费）*12注：商铺投投资的合理理回收期限限一般为8-12年年投资回报报率及投资资回收期举例：如本本项目一层层售价：12000元/平米售价。。100平米的商铺铺。则总价价：120万的商铺计计算：600000（50%的首付款））10年贷款系数数=6600元/月还款6600元/月还款/30天/100平米=2.2元/平米/日还款（商商铺每日所所需还款））5元/平米物业费费/30天=0.17元（商铺每每日所需物物业费用））以此公式来来计算，每每日商铺所所需还款再再加上每日日物业费用用及水电等等费用，则则2.5元/日租金即可可保本，而而目前商铺铺租赁价格格最低可维维持在2.5-4.5/天平米，因因此随着时时间的推移移本项目就就有大幅度度租金上升升的空间。。10年返租收益益100%＋永久独立立产权商铺铺价值举例说明：：购买20平米，每平平米10000元20（面积）×10000（平米价格格）＝200000（总价）90（平米租金金/月）×20（面积）×12（月）＝21600（年租金））200000×9%＝18000（前5年每年返））×5（年）＝90000（1-5年共返，一一次性在总总款中返还还）200000×11%＝22000（6-10年每年返））×5（年）＝110000（6-10年共返，从从第六年起起分年返还还）90000＋110000＝20万返租收益：：20万＋铺位价价值！（十十年收回成成本+一个永久独独立产权商商铺）备注：首次次返租为前前5年一次性返返租，后期期为每年返返租。投资举例说说明：以3楼一个总值值10万元的商铺铺为例，看看看在实行行一次性返返租后商铺铺投资的供供款情况：：从以上供款款实例可以以看出，月月供不足以以造成投资资压力，但但首期款5万元，对于于一个拥有有自由资金金一二十万万的公务员员、白领而而言，无凝凝具有风险险和压力，，所以用降降低首期门门槛，是激激活公务员员，白领投投资的关键键。一次性返租租五年后，，实付首期期款仅为一一成，只需需5000元就可以投投资商铺，，

而由于于在铺位分分割中，三三层以上铺铺位大都尽尽可能分成成小单位，，其总值相相对偏低，，三楼商铺铺总值大多多在10万元左右，，这样首期期款仅数千千元。总价首期五成一次性返还五年租金（年回报9%）实付首期五成十年月供10万5万4.5万0.5万550元一次性返租租年限与商商铺楼层关关系：银银行提供五五成按揭情情况下的一一次性返租租年限与商商铺楼层关关系层数一次性返还租金年数合计返还数（年返9%）客户首期款1层3年27%23%2层4年36%14%3层4年36%14%4层5年45%5%投资回报计计算公式：：

每平方方米售价=每月每平方方米租价*12个月/年回报率10%返租的正面面作用及意意义商铺的返租租对于商家家和投资客客，都有着着非常重要要的意义，，它平衡着着双方的利利益关系，，从而达到到双方的共共赢，由此此可见，返返租之于商商家和投资资客，发挥挥着明显的的杠杆作用用。返租之于商商家发展商通过过返租期，，实施对商商家的租金金优惠，使使得商家在在市场培育育期内以较较低的成本本做生意。。一个市场场从最初的的培育期到到发展成成成熟市场需需要一个时时间过程，，发展商通通过返租期期“放水养养鱼”。在在市场的初初期来给商商户一个低低成本经营营的机会，，降低了商商场经营风风险。返租的正面面作用及意意义返租之于投投资客投资客在返返租期内拥拥有稳定的的投资收益益，同时由由于经营成成本低，商商家能够顺顺利度过市市场培育期期的难关，，返租期满满后投资客客得到的将将是一个兴兴旺的商场场。发展商商运用返租租这个杠杆杆，通过低低租金招商商，迅速引引起了抢铺铺浪潮。由由于“放水水养鱼”，，发展商培培育了市场场，使之与与房地产开开发一起成成长，在商商铺的培值值中，最大大的获利者者必然是投投资客。发展商之于于返租返租策略是是以保障投投资客较高高的稳定回回报，以优优惠的租金金招商为基基础，或是是真实的资资金收益做做支撑，发发展商只是是扮演了一一个“中间间调解人””的角色，，拿投资客客买铺钱的的一小部分分用来培育育市场，发发展商通过过这个杠杆杆来平衡双双方的利益益关系，达达到双方共共赢的目的的，发展商商通过这个个过程实现现小业主高高回报，经经营者能赚赚钱的目的的，从而也也实现自己己资金快速速回笼的利利益，从根根本上保证证春天百货货的经营与与发展。产权式商铺铺返租销售售关键点：：第一，后期期的运营管管理，这是是商业运作作的一个灵灵魂，大家家都知道，，对销售型型的商业来来说，第一一步是卖出出去只是成成功了1/3，招商之后后成功了另另外1/3，最终的1/3还是靠最终终的运营管管理，这为为商业后期期的增值起起到的作用用更是至关关重要的。。一定要有有一个专业业的运营管管理公司来来运作后期期的运营管管理工作，，这是比较较关键的一一点，要把把投资运营营管理公司司从一开始始销售的时时候就提到到台前；第二，运营营管理团队队一定不要要空架子，，整个团队队的职责分分工，包括括它的运营营思路和整整个后期的的招商包括括广告位的的管理、整整个推广，，前期整个个的思路一一定要非常常清晰，这这种清晰的的思路在销销售的时候候就要告诉诉投资客在在后期怎么么样运营推推广，怎么么样进行统统一的管理理和统一的的业态规划划，这样投投资客肯定定会有信心心，这是运运营管理后后期的主要要的思路；；产权式商铺铺返租销售售关键点：：第三，也是是比较关键键的一点，，就是商业业运营团队队在销售的的时候就为为招商做好好准备，这这样投资客客买完之后后，运营管管理公司马马上会给他他项目源源源不断地输输送商业客客户资源，，这是运营营管理公司司要做的；；第四，是一一定要跟各各个行业协协会做好战战略共同和和横向联系系。我们的的百货行业业协会、零零售协会、、娱乐业态态的相关协协会、步行行街商业协协会我们前前期都要做做好相关的的联系。分析总结说说明：包租期越长长，发展商商要返还给给客户的金金额越多，，即发展商商要贴补的的钱要增加加，这样必必定要提高高商场的销销售价格来来填补，无无疑，这样样做对销售售的压力将将非常大。。目前春天百百货的租金金水平低，，则发展商商要返还给给客户的金金额增加，，也会提高高商铺的销销售价格，，增大销售售压力。分析总结说说明：销售策略实实施：购买“春天天百货”带带租约独立立产权商铺铺，签订《商品房买卖卖合同》，获得“春春天百货””项目商铺铺的独立产产权。同时时由商业营营运管理公公司与客户户签定十年年委托经营营租赁合同同，十年内内由“春天天百货”进进行“四统统一”的经经营管理，，确保十年年100%稳固收益。。1-5年：每每年9%租金收益（（一次性返返还）6-10年：每年11%租金收益（（每年返还还）前十年100%返还，后10年如果业主主继续委托托春天百货货经营管理理公司刚管管理，则与与春天百货货共享租金金上涨的收收益，按租租金九一分分成，投资资者占租金金收入的90%，春天百货货占10%。春天百货售售后返租形形式归结为以下下几个步骤骤：（1）努力创造造“街铺””式的产品品。在所有有类别的商商铺产品中中，街铺（（沿街店铺铺）是投资资者最易接接受的产品品形式，在在潘石屹的的所有SOHO项目中，无无论内铺还还是外铺均均采取了““街铺”的的形式，均均取得良好好的销售业业绩。（2）对项目要要进行合理理定价。商商铺的售价价与租金有有着直观的的互动性和和关联性，，在销售商商铺时，应应该采取租租金回报率率的计算方方式，来给给自己的商商铺进行合合理定价，，不可盲目目攀比，商商铺是纯投投资品，所所以价格问问题是销售售的第一问问题，也是是关乎今后后招商运营营、与小业业主进行沟沟通的关键键。春天百货售售后返租形形式（3）销售前前要明确确商铺的的业态分分布。销销售的时时候就要要让购买买者先入入为主的的知道他他买这个个商铺的的允许经经营范围围，并尽尽可能地地在售房房合同中中予以标标注（不不管这一一点最后后能起到到多大作作用），，这其中中道理还还要在销销售过程程中通过过销售人人员向购购买者不不断地进进行灌输输，帮助助小业主主树立大大局观念念。（4）加强整整个项目目的招商商力度。。招商是是商业地地产项目目成功的的关键，，招商招招的好，，项目的的成功率率就大，，招商招招的差，，即使你你卖完了了，项目目仍然算算不成功功的。加加强招商商力度，，争取在在商铺交交给小业业主之前前，能帮帮助小业业主把他他所购买买的商铺铺以合理理的租金金租出去去，确保保第一批批租户基基本上是是按照开开发商的的业态规规划来承承租的，，这样，，就可以以保证商商业地产产项目的的相对统统一招商商安排。。春天百货货售后返返租形式式（5）制定租租金指导导价并公公布于众众。在招招商启动动之前，，根据商商铺的售售价，采采用租金金回报率率的计算算方式，，制定出出相对公公平的租租金指导导价，公公布于众众，以便便于小业业主和商商户之间间的租赁赁协商参参考，防防止小业业主哄抬抬租金，，防止商商户变相相压价，，起到价价格指导导的作用用。（6）设立专专门的售售后商铺铺的招租租部门。。项目应应设立专专门的““售后商商铺”的的招租部部门，接接待好每每一位租租户代表表和小业业主代表表，并登登记在案案。要将将小业主主的联系系方式和和租户的的联系方方式作为为绝密材材料，严严禁外泄泄，要把把商铺的的第一批批租户牢牢牢地控控制在自自己手中中，防止止租户与与小业主主之间的的私下接接触，这这是控制制商铺业业态的关关键所在在。春天百货货售后返返租形式式（7）交交房前一一定要把把商铺租租出去。。售后商商铺的招招租工作作一定要要在交房房前完成成或完成成大部分分，不然然的话，，交房后后就会失失去控制制，小业业主会急急于将自自己招租租信息发发布出去去，这样样，租户户就很容容易拿到到小业主主的联系系方式，，进行私私下协商商，这样样，项目目的业态态和租金金就会失失去一定定的控制制。售后返租租的税务务处理及及筹划举例：商商铺拟采采用售后后返租方方式销售售。商铺铺单位面面积为50平方米，，每平方方米售价价2万元。开开发商与与60个购房者同同时签订了了房地产买买卖合同和和租赁合同同。合同约约定，商铺铺售价100万元，需一一次付清。。开发商将将所售出的的商铺统一一对外租赁赁，用于商商业经营。。购房者自自买房后12年内每年可可以得到商商铺款8%的租金。开开发商每年年收取商户户的租金6万元，需要要支付给购购房者的租租金4.8万元。对售售后返租方方式销售商商铺如何进进行税务处处理，有没没有税收筹筹划空间？？售后返租的的纳税筹划划在租赁业务务中，购房房者是商铺铺产权所有有人，出租租房屋时，，需要缴纳纳营业税、、城市维护护建设税、、房产税、、城镇土地地使用税、、个人所得得税、印花花税和教育育费附加。。开发商作作为转租方方，不是房房屋产权所所有人，在在向商户转转租房屋时时，不需要要缴纳房产产税。售后后回租合同同如何签订订，对开发发商来说，，存在着一一定的筹划划空间。方案一，由由开发商在在与购房者者签订售房房合同的同同时，与购购房者签订订房屋租赁赁合同。开发商作为为转租人，，与商户签签订房屋租租赁合同，，需要缴纳纳相关税费费。开发商商每年收到到商户的租租金6万元，应缴缴纳税费计计算如下：：营业税＝60000×5%＝3000（元）；城城建税＝3000××7%＝210（元）；教教育费附加加＝3000××3%＝90（元）；税税费合计3300元（其他税税费计算略略）。售后返租的的纳税筹划划方案二，开开发商成立立物业管理理公司，开开发商在现现房销售时时，只与购购房者签订订房地产买买卖合同，，由物业管管理公司与与购房者另另外签订委委托代理租租房合同。。财政部、国国家税务总总局《关于营业税税若干政策策问题的通通知》（财税[2003]16号）规定，，从事物业业管理的单单位，以与与物业管理理有关的全全部收入，，减去代业业主支付的的水、电、、燃气以及及代承租者者支付的水水、电、燃燃气、房屋屋租金的价价款后的余余额为营业业额，缴纳纳营业税。。所以，物物业公司就就可以将代代收代付租租金的差额额1.2万元作为计计税依据，，按照“服服务业”税税目5%的税率缴纳纳营业税金金及附加；；也可以按按照“代理理业”营业业税计税依依据的相关关规定，将将代收经商商户的租金金6万元，分解解为代收租租金4.8万元和代理理手续费1.2万元，物业业公司代收收的租金4.8万元不用纳纳税，仅就就代理手续续费1.2万元缴纳相相关税费。。物业公司司缴纳的税税费计算如如下：营业业税＝12000×5%＝600（元）；城城建税＝600×7%＝42（元）；教教育费附加加＝600×3%＝18（元）；税税费合计660元。对比两种方方案可知，，由物业管管理公司与与购房者签签订委托代代理租房合合同比以开开发商的名名义与购房房者签订房房屋租赁合合同节省税税费2640元（3300－660）。附：招商优优惠策略（（拟）一、入驻优优惠政策租赁期限为为五年。1、经营签定定第一年免免场地使用用费，吸引引大量商家家入驻。2、经营者享享有场地使使用转让权权与同等条条件下的优优先续租权权。二、进场程程序及相关关规定1．租约期限限为3～5年，期满后后经双方协协商再行续续约；2．入住商家家应有相应应的经营基基础条件，，不准有欺欺骗、违法法行为；3．管理费：：每月收取取一次，经经物业管理理公司估算算并报物价价局审批为为准；（初初定20元/平米月）4．推广宣传传费：按经经营场地收收取5元/米/月；5．水、电、、汽费：依依据机关部部门收费标标准支付。。知已知彼方方能百战百百胜，只有有了解商家家，我们才才能为发展展商制定合适适的价格，，为其创造造最大的利利润，这是是作为代理理策划者的本本职工作。。2011年8月10日终稿谢谢1月-2318:17:4318:1718:171月-231月-2318:1718:1718:17:431月-231月-2318:17:432023/1/518:17:439、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。18:17:4418:17:4418:171/5/20236:17:44PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2318:17:4418:17Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。18:17:4418:17:4418:17Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2318:17:4418:17:44January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20236:17:44下下午18:17:441月-2315、比不了了得就不不比