某地区投资项目管理及营销管理推广策划方案

营销推广策划方案及招商策略建议大诚投资地5大道项目广州泉道策划机构2012年01月三.营销推广策略思路四.阶段营销推广计划五.开盘期间营销推广计划及实施六.视觉形象展示一.前期策划推广状况分析二.营销推广定位升级七.开盘营销活动策划执行方案营销推广策划方案招商策略建议一.招商时间及进度建议二.招商品牌及构成比例建议二.招商铺位分布及预留建议一.前期策划推广状况分析三.营销推广策略思路四.阶段营销推广计划五.开盘期间营销推广计划及实施六.视觉形象展示二.营销推广定位升级七.开盘营销活动策划执行方案项目前期推广应用媒体以报广为主，辅以网络宣传，制作项目三维宣片一部（案场播放），折页一本，DM单页一版。网络主要宣传载体为：甘房网、搜狐网甘肃频道、中国甘肃网（内容与报广大致相同），58同城网、百姓网等网站也转载了相关内容。户外宣传以围挡形式的现场包装为主。1.项目前期媒体投放情况及主题内容汇总

项目前期推广以特色活动“一字万金，重奖征名”为切入点，合理利用兰州主流报媒，辅之以网络推广手段，分为“活动引发关注”“产品优势简述”“投资价值详解”三个阶段进行了硬广、软文、软性新闻，甚至是“反推”等形式的有效宣传，取得了较好的宣传推广效果。有效带动了预约客户的抢铺热情，为项目的销售取得阶段性成功打下一定基础。2.前期推广效果评估及分析

根据对项目前期推广效果分析，结合项目运作的宣传要求，建议项目下阶段宣传推广工作中可在以下几个方面进行突破，以进一步加强并明晰项目形象，坚定已有客户购买信心，最大化的挖掘潜在市场。A.加强整体把控，阶段划分需进一步明确推广力度形象树立期蓄势推广期开盘强推期持续推广期主要以树立项目鲜明、特色的核心形象为主要推广目标，属于项目入市阶段。主要为下阶段项目的销售开盘做蓄水工作，通过不断的释放项目优势卖点，逐步吸引市场眼球，步步为营的将项目推向一定高度，以保证开盘需要。结合项目开盘这一重大节点，强势推广，使项目最大化迅速的引发市场关注，吸引客群，以支撑项目开盘旺销。开盘后以后项目的持续推广阶段，与项目”常销期“结合，保障销售持续进行直至进入尾盘销售，同时避免项目在开盘节点过后市场迅速遇冷。一个完整的房地产项目的全盘推广操作应该包括：“形象树立期”、“蓄势推广期”、“开盘强推期”和“持续推广期”几个阶段。每个阶段，有着其不同的使命和作用。综合前期推广资料分析，推广整体性和连贯性有待加深，推广阶段划分需要更加明确。以保证项目宣传目标更加清晰、效果更明确、内容连贯性进一步加强，最终提升整体宣传效果。C.更加充分合理的应用相关重要节点B.推广定位需抓住产品核心要点根据销售和工程节点需求，我项目在推广方面应当属于“蓄势期”即将结束，为强势推广做准备的阶段，但从项目整体宣传资料和市场效果来看，后期宣传推广中应进一步明晰项目特色，理清宣传内容、深化市场认知，树立更加鲜明的产品形象，使得项目在市场中迅速的脱颖而出，在更加坚定已有客户投资信心的同时进一步挖掘市场潜在客户。项目重大的销售、工程节点，以及一些节日的噱头宣传，需要更加充分、合理的运用，为项目宣传推广带来良好的推动作用。综合考虑项目前期宣传工作并结合下阶段项目运作需要，建议下阶段营销推广工作应从项目整体操作角度出发，进一步明晰推广阶段、提炼产品核心要点进行着重宣传，并充分合理的运用相关节点，使项目下阶段推广效果最大化。三.营销推广策略思路四.阶段营销推广计划五.开盘期间营销推广计划及实施六.视觉形象展示一.前期策划推广状况分析二.营销推广定位升级七.开盘营销活动策划执行方案1.潜力挖掘——唯一“BRT”动线商业本项目在安宁乃至整个兰州市场作为一种新兴商业形态的出现，首次将“BRT”与商业街相结合为项目的最大特色。有着兰州传统商业无法比拟的、得天独厚的资源优势，“快速公交系统”为项目带来的升值潜力将是巨大的，具有“车轮上的商业”独有的投资价值。“地5大道”所创领的BRT商业模式，不仅仅是经营地点和经营形式的改变，更重要的是一种全新的消费理念和运营模式带来的前所未有的、与城市快速交通相结合的消费体验！城市交通的革命性变革带来的也不仅仅是出行方式的改变，更重要的是对人流车流的有效分流，而这种分流所带来的人群的聚合流动为某种商业模式所容纳之后，形成的商机是十分惊人的！因此，我司认为，这一独有的资源优势，在下阶段营销推广中应当予以重点体现。2.借力推广——区域价值最大化本项目地处安宁区级商业核心区域——“费家营十字商圈”，区域发展潜力巨大。做为目前和规划中安宁区最大、档次最高的商业集中区域，费家营十字商圈承担着安宁居民餐饮、购物、娱乐等多方位消费的服务功能。处于商圈内的商业体可以充分利用商圈的超强聚客作用与品牌辐射能力，从而达到对项目本身的借力助推作用。加之该商圈内已有的华联超市、规划中的大型百货中心等均可成为本项目借力推广的有力武器，其在地面所形成的聚客及区域品牌辐射作用均可为本项目所用，从而形成地上、地下的商业互动。因此，在区域价值上我项目优势明显，后期推广中应当予以深度挖掘。3.价值体现——产品深度解解析本项目的价价值体现为为“人性化化、专业化化、年轻化化”。其中中，“人性性化”为项项目整个价价值体系的的核心。““专业化””通过统一一规划、统统一招商、、统一管理理、统一经经营、统一一宣传推广广等表现出出来，是坚坚定客户购购买信心的的有力保障障。“年轻轻化”则明明晰了项目目形象与客客群的精确确定位。因因此，我司司认为，在在下一步的的宣传推广广中，应有有整体性、、系列性的的针对“四四街区、二二广场”的的产品优势势卖点，在在“人性化化”——商业价值之之上的人文文价值附加加；“专业业化”——统一运营之之上的价值值增值保障障；“年轻轻化”——精确客群定定位之上的的活力形象象展现三个个方面，予予以重点表表现。推广定位升升级：强化项目形形象坚定定市场信心心价值体现“BRT””动线新兴商商业形态的的发展潜力力“BRT”引发兰州商商业模式新新思考产品解析（“四区、二广广场”）兰州首个人人性化、专专业化、年年轻化的““BRT”沿线新兴地地下商业街街人性化、专专业化、年年轻化“费家营什字字”商圈价值商圈与项目目间价值互互动潜力升值借力造势三.营销推广策策略思路四.阶段营销推推广计划五.开盘期间营营销推广计计划及实施施六.视觉形象展展示一.前期策划推推广状况分分析二.营销推广定定位升级七.开盘营销活活动策划执执行方案本项目位于于安宁区级级商业核心心区域——“费家营什字字商圈”，，BRT沿线地下商商业步行街街这一新兴兴的商业形形态为兰州州首创，项项目自身最最大的特点点既为依托托快速公交交系统（BRT项目）应运运而生，所所以在推广广上要以““费家营商商圈”未来来发展规划划为重要突突破口。首首先，大力力度宣传““费家营商商圈”在整整个安宁区区域内的商商业价值，，同时全方方位解析““费家营商商圈”未来来承担的商商业需求及及商圈内逐逐渐升级的的商业配套套，再以快快速公交系系统为切入入点，剖析析“BRT”为项目带来来的无限商商机，加强强投资和经经营者对项项目升值潜潜力信心和和认可度。。另外一方方面，着重重阐述项目目先进的规规划理念、、科学的业业态布局、、准确的商商业定位、、人性化的的经营构想想和软硬件件配套，在在继续吸引引投资者的的基础之上上，进一步步加深终端端消费群体体对项目的的认可程度度。1.推广总体策策略思路A.BRT特色宣传：：升值潜力不断的形成成快速公交交系统这一一新闻热点点，同时渲渲染“BRT”沿线新兴地地下商业街街的潜力商商机，以兰兰州“车车轮上的商商业革命””的到来为为噱头，进进行造势。。B.费家营区域域价值:借力造势从本案的区区域价值、、商圈潜力力、商业配配套等出发发、营造出出一个未来来安宁区商商业中心区区、极具投投资价值区区域、一种种全新的投投资趋势，，使产品站站在一定的的高度，摆摆脱常规的的推广竞争争。C.产品形象强强化：价值体现分析、强化化产品形象象及定位，，进一步挖挖掘市场的的同时坚定定已认购客客户的购买买信心。2.推广三大核核心地5大道——创领BRT潮流商商业！！辅推：主推：3.推广口号地5大道——兰州首个BRT立体商业！！首开BRT商业，缔造造财富焦点点！三.营销推广策策略思路四.阶段营销推推广计划五.开盘期间营营销推广计计划及实施施六.视觉形象展展示一.前期策划推推广状况分分析二.营销推广定定位升级七.开盘营销活活动策划执执行方案持续推广期3月12日~深度挖掘优势卖点有节奏的释放销售及招商信息，以保持市场热度主题：创领BRT潮流商业销售、招商进度宣传开街前针对二级消费群体的蓄势宣传，提高项目升值潜力传递项目开发进程、增强市场信心1.推广阶段蓄势期…形象强化及开盘推广期1月18日~2月6日潜力展现引发期待主题：创领BRT潮流商业宣传费家营区域价值传递项目开发进程，增强市场信心借力造势，强化项目于所在商圈的互动消费优势开盘强势推广期（强销期）2月7日~3月12日立体强势宣传集中爆发项目投资卖点主题：创领BRT潮流商业宣传“BRT”沿线新兴商业体升值趋势明晰“人性化、专业化、年轻化”的项目市场定位解析项目业态布局，最大化吸引市场投资勾画美好经营蓝图，注入项目投资信心入市形象推广期…形象强化广告任务：：强化项目““人性化””“专业化化”“年轻轻化”的BRT商业的形象象定位，使使项目形象象更加鲜明明借力“费家家营什字商商圈”区区域优势，，拔高项目目高度、突突显项目地地位深化项目兰兰州市唯一一“BRT”动线商业业的资源优优势，展望望项目未来来发展潜力力推广主题：：创领BRT潮流商业主要推广手手段：公交车体广广告+报纸广告2.阶段推广计计划强势推广广告任务：：通过阐述商商圈与项目目间良性互互动，借力力造势，展展现项目无无限商机深度解析““BRT”为项目带带来的巨大大升值潜力力，擎动兰兰州商业市市场变革大大讨论产品优势卖卖点集中释释放，体现现项目价值值。引发市市场关注，，强化市场场信心推广主题：：创领BRT潮流商业主要推广手手段：报纸广告+网络推广+电视媒体+活动推广（（开盘）持续推广广告任务：：深度剖析项项目优势卖卖点、投资资价值及升升值潜力，，与项目””常销期““结合，保保障销售持持续进行，，同时避免免项目在开开盘节点过过后市场迅迅速遇冷。。推广主题：：创领BRT潮流商业主要推广手手段：户外高塔广广告+报纸广告+网络推广+电视媒体+活动推广五.开盘期间营营销推广计计划及实施施六.视觉形象展展示七.开盘营销活活动策划执执行方案三.营销推广策策略思路四.阶段营销推推广计划一.前期策划推推广状况分分析二.营销推广定定位升级1.报媒投放计计划及实施施春节前投放放计划春节前报广广内容►拟发布布时间：1月19日日、1月20日“地5大道道”Logo组合+【主标】地5大道恭恭祝全市人人民新春大大吉！【副标】创领BRT潮流商业业【随文】龙舞盛世，，喜耀金城城，“地5大道”祝祝您新年财财源广进！！快速公交亮亮相兰州，，BRT商商业抢滩安安宁；地5大道，，掀起全新新时代消费费狂潮；城市交通与与地下商业业无缝对接接；人文关怀与与青春活力力完美融合合；汹涌人流汇汇聚，滚烫烫商机无限限！春节后——开盘投投放计划春节后——开盘报报广内容►拟发布布时间：2月7日“地5大道道”Logo组合+【主标】2012，，让兰州礼礼赞安宁！！【副标】地5大道———创领BRT潮流流商业【随文】领踞安宁财财富要地；；独占费家营营十字商圈圈之心，集城市交通通与地下商商业之大成成；聚四面人流流，拢八方方财气；地5大道，，实现商业业价值与BRT动线线的完美互互通！距“地5大大道”2月28日日盛大开盘还还有20天！►拟发布布时间：2月10日日（软文）【主标】2012，，兰州迎来来BRT商商业时代！！【副标】地5大道———创领BRT潮流流商业【内容要点点】2012年年，兰州即即将迎来自自己的BRT商业体体——“地地5大道””。“地5大道道”所创领领的BRT商业模式式，不仅仅仅是经营地点和和经营形式式的改变，，更重要的是是一种全新新的消费理理念和运营营模式带来来的前所未有的的、与城市市快速交通通相结合的的消费体验验！城市交通的的革命性变变革带来的的也不仅仅仅是出行方方式的改变变，更重要的是是对人流车车流的有效效分流，而而这种分流流所带来的的人群的聚合合流动为某某种商业模模式所容纳纳之后，形形成的商机机是十分惊惊人的！此次登陆兰兰州的首个个BRT立立体商业———“地5大道”，，在运营管管理上的人人性化，更更是赋予了了商业价值值之上的人人文价值附附加，其生生命力和发发展潜力不不容小觑！！春节后——开盘报报广内容►拟发布布时间：2月14日日“地5大道道”Logo组合+【主标】2012，，让“地5大道”悦悦动兰州！！【副标】创领BRT潮流商业业【随文】爱“潮流精精品区”的的灵动时尚尚，不爱“什么么什么中心心”的刻板板无趣；爱“美丽生生活区”的的小臭美，，不爱“某某某某某专柜柜”的阿谀谀恭维；爱“时尚数数码区”的的电子大咖咖，不爱“那个个啥啥啥城城”的水货货山寨；爱“饕餮美美食区”的的洋餐中味味，不爱“店门门高门槛更更高的那啥啥酒店”。。我要的是在在“地5大大道”被关关爱、被解解放的自由由享受！►拟发布布时间：2月17日日（软文）【主标】兰州交通大大蜕变，BRT商业业新体验！！【副标】地5大道———创领BRT潮流流商业【内容要点点】BRT在上上海、广州州、深圳等等一线城市市开通运营营后，随之之带来了一场商业革革命。一种种新型的商商业模式运运势而生。。（BRT及及其商业模模式说明））BRT商业业以其势不不可挡的活活力和与城城市交通的完美对接接，迅速占占领着城市市零售商业业的市场份份额。兰州，站在在西北经济济发展的前前沿，率先先启动BRT城市快快速公交。。而安宁，作作为兰州BRT的始始发地，汲汲取一线城城市BRT商业的成功经验，，由大诚投投资规划开开发了西北北首个BRT立体体商业———地5大道道。必将掀掀起兰州乃乃至整个西北零售商商业市场的的革命风暴暴春节后——开盘报报广内容►拟发布布时间：2月20日日“地5大道道”Logo组合+【主标】2012，，让大牌为为你打工！！【副标】创领BRT潮流商业业【随文】亲，2012来了，，你买到船船票了吗？？亲，船票可可以没有，，“地5大大道”的铺铺铺你不能能没有啊，，亲！国际一线品品牌店都来来占领这里里的铺铺了了啊，亲！！大牌店的客客人也会到到你的铺铺铺里去的，，有木有啊啊，亲！再把BRT快速公交交的人流和和16万大大学生加上上，你的小铺铺铺装不下了了啊，亲！！来“地5大大道”，同同大牌一同同做生意吧吧，亲！►拟发布布时间：2月23日“地5大道”Logo组合+【主标】2012，让我们冲冲向“地5大道”！！【副标】创领BRT潮流商业【随文】独领安宁的的黄金商圈圈，汹涌汇汇聚的商气气客流；联动BRT的立体商业业，紧跟时时代的潮流流先锋；科学专业的的业态规划划，人文关关怀的运营营服务；一线品牌的的倾力加盟盟，创揽财财富的明智智之选！等候有眼光光的您，2012，我们一起起搭乘BRT，开向通往财财富和幸福福的“地5大道”！春节后——开盘报报广内容►拟发布布时间：2月27日日“地5大道道”Logo组合+【主标】“地5大道道”2月28日盛大大开盘！【副标】创领BRT潮流商业业【随文】开开盘购铺，，礼惠无限限！2012年年2月28日，“地地5大道””盛大开盘盘！兰州首个BRT立体体商业耀世世登场！人性关怀的的完美体现现，专业运运营的实力力保障，年年轻活力的的乐购体验验……兰州商业新新地标，创创领潮流新新风尚！“地5大大道”邀邀您共赴赴财富之之旅！“地5大大道”明日开盘，诚诚邀各界界朋友莅莅临赏鉴鉴！开盘后持持续推广广期投投放计计划为进一步步突显项项目特色色形象，，在开盘盘期的““形象强强化”阶段，应应注重公公交车体体、高塔塔、楼体体等形式式的户外外广告的的使用。。2.户外及公公交车体体广告投投放计划划及实施施网络推广广：联合甘房房网、搜搜房网等等专业性性网站进进行网络络推广，，以常规规网络宣宣传加人人物专访访形式开开展推广广。另外外建议借借助目前前影响较较大的微微博扩大大宣传途途径。开开通“地地5大道”的的官方认认证微博博，以配配合现阶阶段的推推广宣传传，和下下阶段项项目招商商运营推推广活动动的展开开。3.其他广告告媒体投投放计划划及实施施电视媒体体：从春节开开始，在在兰州电电视台““新闻综综合”““生活经经济”““综艺体体育”三三个频道道组合播播放30秒项目形形象宣片片和和10秒广告片片，建议议选择时时段为：：19:35(A01时段）、、20:00（A03时段）、、21:29（A10时段）、、22：45（A16时段）。。开盘前三三天播放放内容改改为开盘盘活动信信息，开开盘当天天邀请记记者进行行新闻报报道。开盘前一一周，在在省、市市两台相相关房地地产类节节目（省省台《家园》，市台《聚焦房产产》）以人物物专访形形式（市市上相关关领导、、房地产产专家教教授、赵赵总）开开展推广广。公交车载载电视：：从春节开开始，从从春节开开始，在在甘肃数数字移动动传媒（（公交车车载电视视）组合合播放播播放30秒项目形形象宣传传片和10秒广告片片。由于于公交车车乘客流流动性快快，因此此建议将将30秒宣片和和10秒广告片片插开播播放，以以期达到到最大的的到达率率。建议议投放时时段为：：9:00—10：00（10次），13:30—14:30（10次），17:50—18:50（10次），全全天共30次。三.营销推广广策略思思路四.阶段营销销推广计计划五.开盘期间间营销推推广计划划及实施施六.视觉形象象展示一.前期策划划推广状状况分析析二.营销推广广定位升升级七.开盘营销销活动策策划执行行方案报广报广报广报广报广报广报广公交车体体包装方方案三.营销推广广策略思思路四.阶段营销销推广计计划五.开盘期间间营销推推广计划划及实施施六.视觉形象象展示一.前期策划划推广状状况分析析二.营销推广广定位升升级七.开盘营销销活动策策划执行行方案本方案另另案提出出…招商策略建议一.招商时间及进度建议二.招商品牌及构成比例建议二.招商铺位分布及预留建议一.招商时间间及进度度建议二.招商品牌牌及构成成比例建建议二.招商铺位位分布及及预留建建议良好的招招商对于于一个商商业体来来说，无无论在销销售层面面还是在在后期运运营层面面都具有有举足轻轻重的作作用。而而招商时时间进度度的合理理安排是是招商工工作取得得成功的的先决条条件。为了达到促进进销售的作用用，招商工作作应在开盘前前提前启动，，即“招商先先行”。“招招商先行”带带来的主力店店的先期入驻驻签约，既有有利于项目品品牌形象的树树立，更能起起到品牌店的的带动示范作作用，从而以以“品牌集群群”对客源的的吸引和辐射射作用，作为为坚定意向客客户购买信心心的砝码，最最终达到促进进成交的目的的。基于本项目的的实际情况，，我司建议：：●充分利用用春节后至开开盘的一个月月时间，积极极与各意向品品牌联系商洽洽，争取能在在开盘前促成成两到三家品品牌店的签约约，通过“签签约仪式”和和广告宣传，，达到坚定意意向客户购买买信心、挖掘掘潜在客户的的目的。●开盘后的的招商工作建建议将品牌店店招商与其它它招商分为两两个阶段进行行，或穿插进进行，但应本本着“先品牌牌、后其它，，以品牌为核核心、带动其其它招商”的的原则。●分析预约约客户购买意意向，可以看看出持“自营营”意向的客客户占到了总总预约客户的的39%，“投、营不不定”的客户户为35%，具有一定的的招商压力。。主力店招商商的“星火燎燎原”作用应应得到充分的的重视。因此此，为保证10月的如期开街街营业，除需需在开盘前完完成一定的主主力店招商外外，开盘后一一至两个月应应完成所有主主力店的招商商，为其它招招商留出充裕裕的时间周期期。一.招商时间及进进度建议二.招商品牌及构构成比例建议议二.招商铺位分布布及预留建议议在招商品牌的的确定上，应应充分以“年年轻化”的消消费客群定位位为依据，按按照本项目““四街区”的的规划，每个个业态引进2—3家主力店。主力店的品牌牌的选择应以以“略高于终终端客户消费费水平”的、在各省级级以上媒体投投放广告的、、在年轻人心心目中有一定定影响力的品品牌为选择对对象。主力店店应占总招商商比例的3%—5%其它品牌来源源及构成建议议：●粤港地区区品牌：（有有一定知名度度和影响力，，但兰州市场场空缺）约30%●其他为兰兰州当地已有有的、消费市市场广泛接受受的品牌和经经营者自带品品牌进行填充充。一.招商时间及进进度建议二.招商品牌及构构成比例建议议二.招商铺位分布布及预留建议议为形成本项目目良好的品牌牌形象；为确确保主力店及及主力招商品品牌的经营位位选择空间；；为合理利用用品牌店的客客流汇聚和引引导作用；为为严格贯彻项项目规划的业业态分布，在在招商位分布布及预留上，，我司建议：：●各区域形形象位和人流流动线关键位位置（如靠近近出入口处）），应予以销销控预留或出出售给纯投资资客户（确保保后期可以实实现对该位置置的返租），，以保证引进进主力店时有有较好的经营营位置供其选选择，从而促促成主力店的的入驻。●各主力店店的分布应以以“区域两端端+间隔分布”为为原则，以充充分形成人流流动线的合理理性。活动外场平面面布局图9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:37:3622:37:3622:371/5/202310:37:36PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:37:3622:37Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:37:3622:37:3622:37Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:37:3622:37:36January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:37:36下下午22:37:361月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:37下下午1月-2322:37January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:37:3622:37:3605January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:37:36下下午午10:37下下午午22:37:361月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:37:3622:37:3622:371/5/202310:37:36PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:37:3622:37Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可