某地产整合营销推广方案

华星第一城整合营销推广方案引子本报告是从“提升城市品质生活，打造城市经典名片”的整体定位出发的；华星第一城的成功运作是实现整体定位的载体，一期作为本案首次亮相也决定了项目整体形象；成功塑造项目形象取决于细节的执行——细节决定成败——我司将就2009-2010年度从产品调整、销售管理、广告表现等细节入手，提供更为细致的服务；本报告营销推广重点阐述一期销售和推广计划；定位篇洞察篇推广篇创作篇方案提纲PART1洞察篇地块价值项目洞悉竞争地位洞察壹地块价值200亩大盘开发，价值如何最大化？地块价值城区扫描本案老商圈新行政圈老商业街温州商业街以精品服饰、鞋类、婚纱服饰、餐饮娱乐等业态为主以陶瓷卫浴、灯饰、门业、餐饮等业态为主，目前人流量相对较少，以中低档服饰、鞋类、婚纱服饰等业态为主以超市、珠宝首饰、电动车、家用电器等业态为主文化路商业街新商圈城市向北，行政核心决定营销方向。地块价值共同认知城市底蕴与品质大盘的完美对接发展方向与舒适产品的完美对接地块价值产品对接地块价值解析：□土地价值利用最大化，可实现开发商预期，项目盈利最大化；□项目属性及区域属性，大盘营销的推广，品质生活的打造，更有利于本案的发展;□市场供求局面，真正具有竞争力的楼盘并不多，市场前景良好，入市时机佳;□从产品出发，结合市场接受度及未来实用性考虑，打造品质生活大盘文化理念最为合适；洞察贰项目洞悉城市向北，，生活向上上！项目洞悉城市向北：：封丘整体规规划是向北北发展，未未来行政核核心区已经经在黄池路路与世纪大大道沿线初初具雏形，，北区发展展潜力很大大。该区域域目前人流流量不是太太大，但是是当地人已已经看好好该区域域未来发发展前景景。老城写照照：老城区集集中了县县城80%的人流，，但房屋屋破旧，，道路杂杂乱现象象随处可可见，黄黄池路沿沿线已经经有拆迁迁改造项项目进行行，对本本案目标标客户群群有一定定分流，，但威胁胁不是很很大。洞悉阐释：项目基础属性性属性诠释项目属性大盘规模的开发项目占地约200亩，建面约26万平米左右可达性好、交通便捷未来行政核心，发展潜力巨大周边生活配套匮乏西距黄池大道仅百十米，东面紧临城市主干道文化路；北临行政路。南距世纪大道数十米；县政府及各行政单位相继将搬至新区办公，将极大地推动项目价值的提升；项目周边尚没有形成居住氛围，生活、商业配套不足；项目自身配套的完善是其他竞争楼盘无法比拟的中央水系景观；喷泉广场；花园社区规划；户型科学合理；社区文化理念；项目属性界定定——城市未来发展展核心圈，品品质生活第一一城。优势分析（S）1、远景极佳：：本案处于规规划建设中的的行政核心，，多家行政单单位已搬迁到到该板块。未未来发展潜力力和升值空间间不可限量。。2、区域规划合合理：依据据政府规划，，规划更合理理、道路更宽宽、车道划分分合理、绿化化及照明设施施齐全，交通通四通八达，，道路宽畅，，各功能区如如居住区、行行政区、娱乐乐休闲区合理理划分。3、产品可塑性性强：由于于项目尚处于于未开发阶段段，可以根据据市场调查情情况，对小区区规划、户型型、配套、景景观设计、形形象包装等方方面进行调整整，做出最适适合市场接受受的产品。4、开发商优势势：开发商商为外地开发发公司，且有有运作项目经经验，迎合当当地老百姓信信赖外地企业业的购房心理理。机会分析（O）1、封丘当地开开发商整体发发展水平相对对不高，为本本案品牌创立立、营销推广广、产品创新新等诸方面的的提高预留了了空间。房地地产市场尚有有很大发展空空间。2、该板块市政政配套的不断断完善及多个个县政单位的的迁入，为新新区未来发展展奠定了基调调。3、真正高品质质、规范化的的大型项目为为数尚少。我我们建筑规划划、产品设计计、营销推广广全面超越当当前开发楼盘盘。4、开发风险较较大：与当当地其他项目目相比，地段段较偏，规模模相对较大，，开发周期较较长，成本控控制难度加大大。采取分期期开发战略，，将可以有效效规避潜在市市场风险。5、大部分居民民看好行政新新区的发展，，对新区的发发展较有信心心。威胁分析（T）1、政策风险。。封丘整体框框架较大，可可利用土地较较多，尤其以以老城区拆迁迁改造项目居居多，未来的的市场竞争可可能会加大，，市场的不确确定性依然会会有一定风险险。2、本案周边现现有锦绣温泉泉花园、瑞丰丰花园两家规规模较大的开开发项目，且且已经抢先入入市，将会分分流一定的消消费群体，对对本案后期销销售构成一定定的竞争。劣势分析（W）1、生活配套不不健全：行政政新区开发仍仍处于发展阶阶段，周边生生活配套相对对较差，居住住氛围较差。。2、公交线路尚尚未开通：：本案目前尚尚未开通通往往市中心的公公交线路,出行不方便，，会对后期销销售产生一定定的影响。3、开发风险较较大：开发发周期较长，，成本控制难难度加大，且且高层接受度度在县城仍会会受到一定影影响。采取分分期开发战略略，将可以有有效规避潜在在市场风险。。项目SWOT分析总规及说明城市向北：封丘整体规划划是向北发展展，未来行政政核心区已经经在黄池路与与世纪大道沿沿线初具雏形形，北区发展展潜力很大。。该区域目前前人流量不是是太大，但是是当地人已经看看好该区域未未来发展前景景。外立面及说明明项目属性界定定——新古典主义建建筑风格，颇颇具厚重感和和品质感，彰彰显尊贵典雅雅的生活；房源面积区间套数所占比例两房80-95㎡套5%三房110-130㎡套70%四房145-160㎡套25%总套数共计200套一期户型配比比建议户型配比建议议说明——1）控制户型面面积，低总价价，低门槛。。2）户型主力仍仍以三房为主主，四房为辅辅，两房比例例最低。大方向大大生活大大配套大盘印象行政核心区城市发展方向向真正意义的大大社区创造品质生活活项目之于客户户的生活就是全权享受受领跑品质生活活第一社区产品定性□第一标准之之发展：封丘城市未来来方向，前景景广阔，发展展潜力大，投投资居住两相相宜；□第一标准之之区域：行政核心圈，，县政府及各各行政单位未未来几年内将将相继搬至于于此，大盘都都集中在该区区域，无论市市政配套还是是生活配套都都在相继完善善；□第一标准之之产品：全面的产品涵涵盖，创新的的产品理念，，真正的产品品支撑才是大大盘形象的关关键所在；□第一标准之之景观：社区内超大中中心水系景观观，数个景观观园点，建筑筑小品随处可可见，进一步步丰富了社区区品质生活。。□第一标准之之建筑：新古典主义建建筑风格，厚厚重而富有质质感，彰显大大盘风范。□第一标准之之配套：奢享城市未来来全方位配套套，公园、广广场、商业生生活配套一应应俱全。□第一标准之交交通：项目交通四通通八达，依傍傍主干道，出出行极为方便便。□第一标准之服服务：引入品牌物业业管理，24小时全方位服服务，用心打打造品质生活活等。第一标准解读读洞察叁竞争地位大盘+产品+概念，引领一一种生活的变变革竞争地位竞争楼盘分分布图本案翠竹园盛世今典花花园锦绣温泉花花园瑞封花园文苑小区宏盛花园老商圈圈新行政圈新商圈圈项目名称翠竹园开盘日期4.11日认购（尚未开盘）地址封丘县北干道与黄池大道交叉口十字路东其它开发公司新乡市长建房地产开发有限公司电6195539占地面积32亩总建面积47000平米物业形态多层（无阁楼）规划楼数11栋总套数330交房日期2010年底销售价格均价1400元/平米，7月底之前定房最多送1万元优惠（定金1-5万，每交1万多优惠2千元）卖点小区统一送太阳能热水器安装入户、一层送花园产品利弊优势：地段优越，周边配套齐全，出行方便；户型齐全，80平米-186.9平米。劣势：内部配套不完善，小区品质较低，仅南临北干道，位置不佳。项目分析：：楼盘整体体规划较差差，档次较较低，价格格相对其他他楼盘稍低低，133平米为主力力户型，户户型设计不不太合理，，销售情况况一般。楼楼盘包装效效果差，销销售员专业业水平一般般。楼盘扫描项目名称瑞封花园开盘时间08.5地址黄池路和世纪大道交汇处其它开发公司河南都城房地产开发有限公司设计单位圣帝国际建筑代理商无推广主题现代化、园林化、生态型高档住宅示范小区售楼地址瑞封商业街瑞封大厦B座电8292899规划设计深圳致景园林物业管理暂无（一期商业街住宅物业费0.2元/平米）占地面积160亩（83118㎡）物业形态17层高层1栋、12层小高层3栋、多层11栋总建面积196230㎡绿化率34.4%规划楼数15栋施工进度多层封顶、小高层建11F/17F车位数地下停车场交房日期大概2010年10月价格多层1600元/平米，小高层2200元/平米

优惠按揭2%，可再申请优惠一次性3%（开盘当天团购优惠5%）卖点地段、水电入户，智能化管理系统，7000平米地下停车场，全框架、宽带、液化气入户、跃层、供暖、双回路电梯优劣势分析优势：新城核心区位、绝版地段，发展远景极佳，内部配套齐全，封丘标志性建筑，商业配套齐全；劣势：房价高，高层暂时接受程度低，周边配套不完善。项目分析：：瑞封花园园在当地人人心目中口口碑较好。。目前项目目六层多层层销售良好好，仅剩部部分顶层未未去化。11层小高层、、17层高层除较较高层去化化部分房源源外，销售售情况较差差，主要是是当地人受受生活习惯惯影响，大大多仍接受受不了高层层，另一方方面也是由由于均价过过高导致去去化缓慢。。项目名称锦绣温泉花园开盘日期一期2009年8月底地址封丘县文化路与世纪大道交叉口东北角其它开发公司新乡市锦绣智达置业有限公司售楼地址文化路与世纪大道交叉口往南100米占地面积300亩总建面积30万平米物业管理物业费暂定0.48元/平米/月，电梯费用另加物业形态五层多层（带阁楼）及部分底商，二期入市有部分电梯房推广主题都市生活先锋/您公园中的家绿化率35%规划楼数一期7栋（5、6、7、8、9、10、16号楼）1F1800多（送花园）；2F1568；3F1578；4F1300多；5F1138一期7栋多层，销售率达70%，高层仅部分高楼层去化一期达到1450元/平米定金3万（可退）地上停车位（免费）交房日期大概2010年8月左右价格优势：未来发展前景好；大社区，内部配套完善（运动场地，超市）；劣势：目前项目未动工，交房时间无保障；社区大，但规划商业较少；优惠：一次性送暖气初装费（60元/平）；按揭无优惠；卖点千米深井温泉、地暖、地理位置优越、水系、大社区、全现浇、3.1米层高、物业管理项目分析：：一期已经经基本售罄罄，仅有几几套顶层（（5层带阁楼）），二期八八栋楼预计计11月份入市，，即将认筹筹。由于08.5月计划动工工，但至今今由于土地地问题仍未未开始，客客户反映较较为强烈，，目前开发发商口碑及及信誉较差差，二期认认筹会受到到一期负面面影响。售售房部包装装一般，相相对其他楼楼盘已经开开始重视推推广，整体体项目认知知度较高。。项目名称宏盛花园开盘日期5月份开始内部认购，未开盘地址封丘县黄池路与西关街交叉口路东其他售楼地址黄池路中段电8555999占地面积30.55亩总建面积52000平米物业形态全部为电梯多层，无坡屋顶（7层）规划楼数10总套数312销售比例95%（基本上仅剩部分7层顶楼）交房日期2010年8月均价1500元/平米，仅有均价；定金3万卖点双气地暖、电梯，城市中心产品利弊优势：城市中心，黄池大道繁华地段，周边配套齐全，出行方便；劣势：内部配套不够完善，小区无亮点。项目分析：：一直处于于内部认购购，定金1万—10万不等，尚尚未开盘，，目前仅剩剩部分七层层，其他楼楼层全无，，上半年去去化状况良良好；户型型面积区间间为96平平米米-177平平米米，138三房房为为主主力力户户型型，，户户型型设设计计合合理理；；售售房房部部基基本本无无装装修修，，销销售售员员专专业业水水平平较较差差，，目目前前仅仅剩剩一一人人售售房房；；楼盘名称盛世今典开盘时间无地址南干道西段其它开发公司新乡市盛源置业有限责任公司电8233222物业形态9栋多层、3排别墅规划楼数12认购方式定金2万销售比例90%优惠一次性2000元均价1400元/平米交房日期现房价格9号楼2单元7层(东西)户面积133.78平米单价1260元/平米总价168562元9号楼2单元6层(东西)户面积133.78平米单价1430元/平米总价191305元卖点七层电梯，集中供暖，地埋管，双玻，落地窗、社区景观产品利弊优势：纯现房，内部配套齐全，多层电梯，环境优雅，无污染企业劣势：位置偏，周边配套不完善配套自行车棚、地梯、暖气、地埋管、双层玻璃项目目分分析析：：位位于于县县城城南南部部，，周周边边无无污污染染，，周周边边空空气气较较好好；；临临近近老老城城区区，，人人气气较较旺旺，，购购物物较较为为方方便便，，以以及及受受长长期期生生活活习习惯惯的的影影响响，，项项目目销销售售还还不不错错；；项项目目物物业业管管理理口口碑碑不不错错；；项目名称销售比例主要卖点项目劣势分析产品细节及配套认购方式翠竹园去化状况不好地段优越，周边配套齐全，出行方便；户型齐全，80平米-186.9平米。内部配套不完善，小区品质较低，仅南临北干道，位置不佳太阳能安装入户，原为物资局，共规划330套，2010年底交房，定金1-5万，每多交1万优惠增加2000元盛世今典90%纯现房，内部配套齐全，七层电梯，社区景观位置偏，周边配套不完善；剩余大面积户型集中供暖，地埋管，双玻，落地窗定金2万宏盛花园95%地暖、电梯，城市中心内部配套不够完善，小区无亮点双气交定金1-10万，可退；锦绣温泉花园95%千米深温泉水、地暖、地理位置优越、水系、大社区、全现浇、3.1米层高、物业管理项目未动工，交房时间无保障；社区大，但规划商业较少；100-120定完，滞销140以上大面积和西晒户型；住宅最高5F，带阁楼另算面积。单元房层高3.1米，每户均购地下室，550元/平一次性送暖气初装费（60元/平）瑞封花园多层95％，小高层10％地段、地下停车场、全框架、宽带、液化气入户、跃层、供暖、双回路电梯房价高，周边配套不完善，小高层和多层五、六层滞销供暖、液化气、水电入户，智能化管理系统，双回路电梯，7000平米地下停车场交5万定金产品去化化，喜忧忧参半：：受到市场场回暖影影响，市市场各项项目销售售良好，，如文苑苑小区、、宏盛花花园已处处于尾盘盘状态，，所剩房房源已经经不多，，且多为为高楼层层房源，，但存量量房亦占占不少，，如翠竹竹园、瑞瑞封花园园部分房房源有所所积压，，翠竹园园四月份份开始面面向市场场销售以以来，去去化并不不理想，，主要与与小区品品质有关关。需求导向向，承受受区间：：小高层、、高层总总体销售售情况较较差，主主要是当当地人受受生活习习惯以及及房价较较高影响响，大多多数客户户置业需需求仍以以多层为为主，承承受价格格在1400-1500元/平米左右右，总价价集中在在17-20万元。竞争力小小，入市市最佳：：近几个月月市场无无新房源源推出，，好房源源可选择择余地小小。目前前仅有锦锦绣温泉泉花园预预计11月份推出出二期，，本案入入市时机机较佳。。竞争楼盘盘分析注重户型型，控制制总价：：市场现现有户户型整整体设设计面面积偏偏大，，功能能不合合理，，存在在一定定浪费费现象象。多多层主主力户户型面面积集集中在在130-150平米，，以大大三房房、大大四房房为主主。就就市场场现状状分析析来看看，110-130平米经经济实实用三三房属属于空空白点点，建建议在在户型型设计计合理理的情情况下下，控控制户户型面面积，，进而而控制制总价价，降降低购购房门门槛。。并从从创新新角度度考虑虑，如如从阳阳光房房、观观景露露台、、凸窗窗等细细节着着手，，运用用偷面面积等等手法法，设设计出出高性性价比比的户户型产产品，，以此此以提提高市市场竞竞争力力。体验营营销，，细节节销售售：封丘房房地产产市场场销售售水平平较差差，多多数售售房部部均未未装修修或简简单装装修，，没有有档次次感，，销售售员水水平良良莠不不齐，，宣传传推广广不专专业，，本项项目可可利用用公司司整合合营销销推广广的优优势，，多渠渠道推推广，，尽快快打开开项目目知名名度和和美誉誉度，，进而而推进进项目目销售售去化化速度度。站在城市的、项目的、人群的角度上思考项目的核心价值！最大的价值，在于找到一个独特的视角，去品读项目，理解项目！项目成功与开发商品牌融为一体，将开发商的使命提升，领跑一个时代！指导思思想提出使使命——封丘品品质生生活的的领跑跑者！！PART2定位篇篇总体定定位形形象象定位位核核心心概念念客客群定定位定位壹总体定定位封丘首首席情情景花花园洋洋房社社区定位解解析：：□首席席阐释释了项项目第第一品品质生生活的的属性性，抢抢占制制高点点，吸吸引客客户眼眼球；；□通过过导入入诸如如第一一、首首席等等概念念，对对产品品价值值进行行全方方位的的展开开，丰丰富项项目大大盘形形象；；□情景花园园，突出项项目景观休休闲配套完完善，以人人为本，科科学地建筑筑规划设计计，真正的的花园社区区；□洋房社区区，项目是是封丘第一一家引入洋洋房设计理理念，从建建筑规划到到产品设计计，从社区区配套到建建筑标准都都是对品质质生活的考考究。□我们不仅仅仅是在造造房子，我我们是在筑筑就一种生生活，实现现封丘人居居梦想。定位贰形象定位二十六万平平米·醉美生活城城邦形象定位支支撑卖房子倡导一种生生活方程式式引领一个时代的的变迁成就一个未来居居住梦想低层次高层次满足居住、、投资等基基本需求。。通过创新的的、科学的的、实用的的产品，引引领人们向向品质化生生活发展。。一个时代的的变迁，不不仅仅是项项目乃至产产品的创新新和变革，，更是生活活理念的一一种超越于于颠覆。居住梦想是是每个置业业者所期望望实现的终终极置业理理念，这也也是每个开开发商潜心心开发都动动力所在。。产品形象Concept承载封丘一一个时代居居住梦想的的城邦}{封丘第一领领袖级大盘盘筑筑就品品质生活新新梦想物质/空间意识/价值华星第一城城－建筑是是纯美的，，生活是原原色的。这是每个人人的理想栖栖居之地，，这梦想是是我们建设设的信心和和力量之源源。我们把建筑筑做到纯美美，而优越越与理想生生活就留给给每个成功功人士去享享受。每个尊贵的的业主驻足足于我们社社区里时，，都会深感感有着无比比幸福与无无限荣耀。。是的，这就就是我们的的作品，至至少超越二二十年。从精神容器器到价值图图腾从建筑原体体到生活原原色}{建筑给了客客户什么？□原版新古典典主义建筑筑深厚的欧洲洲建筑文化化素养，使使华星第一一城从诞生生就意味着着不凡，散散发出尊贵贵、典雅的的文化与历历史气质。。□倾力打造封封丘人居生生活新标杆杆第一是对自自身永不满满足的鞭策策，第一是是对生活永永不妥协的的一种态度度。第一是是对舒适人人居的最高高要求。□不仅是身份份标榜，更更是对品质质生活的考考究新古典主义义建筑，深深厚底蕴与与简约时尚尚融为一体体；建筑的的纯美不仅仅仅期望成成为您炫耀耀的资本，，让每个客客户真正懂懂得对品质质生活的考考究才是我我们所期望望的。□不是贵族，，却享受着着贵族般的的生活每个人都对对生活有着着无限地憧憧憬与向往往，不是每每个人都能能成为贵族族，但是我我们期望每每个客户都都能过上贵贵族般的生生活。定位叁核心概念Concept产品核心概概念第一居所考考究生活Roofpitchesvaryfromshallowtosteep,butwithlittleoverhang.Raftertailendsandwoodorwroughtironbalconiesaresilhouettedagainstbuildingfacades,withanunassumingbrownterracottatileroof.}{生活不是拿拿来炫耀的的，而是用用来享受的的核心卖点Concept发展第一区区核心卖点延延伸一：}{发展是第一一的，不仅仅仅是领跑跑城市，更更是领跑生生活。花园第一景景核心卖点延延伸二：}{花园是第一一的，不仅仅是欣赏生生活的景观观，更是让让自己成为为景观的一一部分。建筑第一品品核心卖点延延伸三：建筑是第一一的，不仅仅是居住安安全的标准准，更是对对品质生活活的讲述}{舒适第一居居核心卖点延延伸四：舒适是第一一的，不仅仅是对生活活认同，更更是对品质质生活的代代言。}{配套第一享享核心卖点延延伸五：配套是第一一的，不仅仅是对生活活需求的满满足，更是是对品质生生活的诠释释。}{定位肆客群定位第一城的主主人是谁？？企事业单位位公务员包括县政府府及各局企企事业单位位公务员。。收入相对较较稳定，生生活追求品品位，在消消费观念上上容易接受受新事物，，且对新事事物抱有尝尝试心理，，具有攀比比心理，并并且具备一一定的前瞻瞻性眼光。。其中部分人人会有一定定的投资升升值意识，，受其工作作影响，对对城市的未未来发展趋趋势把握较较为准确。。主要要以以县县城城个个体体经经营营户户为为主主，，其其次次为为在在外外奔奔波波的的本本地地生生意意人人。。此类类人人群群长长年年经经营营，，历历练练的的消消费费心心理理成成熟熟稳稳健健，，同同时时其其市市场场敏敏感感性性和和市市场场发发展展前前景景预预测测能能力力较较强强，，自自我我彰彰显显心心理理相相对对明明显显。。部部分分人人经经常常奔奔波波于于大大城城市市，，对对““楼楼盘盘””有有一一定定的的接接触触或或认认识识。。在外奔波多年年，落叶归根根，回乡置业业；或是安顿顿家人是他们们的心愿。个体经营户/私营企业主县城周边较为为富裕乡镇有有一定需求的的人群。周边乡镇富有有人群客户群定位银行、医院、、学校等中高高收入职业人人士和企业中中高层管理者者。收入较稳定，，素质较高，，购房注重楼楼盘的综合素素质，社区文文明程度，对对居住环境和和居住质量要要求较高。由于城市规划划，政府安置置或补贴拆迁迁户也会有一一定刚性需求求。其他潜在人群群他们是什么样样的人？年龄结构主要要集中在25岁-55岁；经济条件较好好，是当地中中高端消费市市场的主要消消费群体；具具备一定阅历历，相对较易易接受新事物物，追逐时尚尚；生活条件和生生活品味已经经决定了他们们求赚、好奇奇、好胜、求求美、荣誉、、舒适、安全全的消费心理理层次；在物质相对丰丰足的基础之之上，萌发精精神需求，如如：荣耀感、、渴望被尊重重。客户群定位人群共性由“居者有其其屋”上升到到“居者优其其屋”，不满满足现有住房房，渴望改善善居住条件，，希望获得环环境幽雅、性性价比较高的的完美居所，，并多以二次次置业标榜自自我成功；在外经营者出出于“衣锦还还乡”情结，，为安置家人人而置业，并并引以为荣；；通过在城里购购置产业，融融入现代城市市生活，标榜榜为城里人的的标签，满足足对城市情节的虚虚荣心，也为为后代留份产产业；对高品质、城城市化生活的的追逐；渴望自己及家家人生活的更更舒适些，且且对子女的未未来抱有很高高的希望——受到比他们更好好的高等教育育，愿意居住住在与高素质质人群为邻的的人文社区。。购买动机年龄购房支出出是笔大支出出，因此大多多理性、谨慎慎，作多方权权衡；思想上崇尚新新事物，行动动却相对保守守，深怕“首当其冲”，却有攀比心心理，热衷跟跟风；注重楼盘的综综合素质，包包括地段、周周边配套、物物业管理等。。消费心心理PART3创作篇篇案名再再考SLOGON文案表表现创作壹案名再再考开发公公司名名称作作为前前缀，，主要要是以以项目目带品品牌，，通过过项目目推广广提高高开发发商品品牌知知名度度。第一，，寓意意本案案在封封丘首首屈一一指的的地位位与恢恢宏气气势，，并可可以通通过第第一从从规模模、品品质、、建筑筑、生生活、、品牌牌、服服务等等方面面来一一一诠诠释；；城乃乃城城邦邦之之意意，，恢恢宏宏大大气气，，符符合合本本案案大大盘盘气气质质，，与与竞竞争争楼楼盘盘案案名名形形成成鲜鲜明明对对比比；；案名名读读起起来来朗朗朗朗上上口口，，大大气气十十足足，，且且便便于于记记忆忆。。华星星第第一一城城创作作叁SLOGON行政政核核心心圈圈优优质质生生活活城城创作作肆文案案表表现现主标标：：发发现现，，二二十十六六万万平平米米醉醉美美生生活活城城邦邦内文文：：封封丘丘，，发发现现，，生生活活的的醉醉美美第一城，，简约、、厚重、、而富有有质感的的建筑风风格，充充分体现现出新古古典主义义建筑与与生活气气息的现现代完美美融合。。建筑的的和谐适适度自形形体的错错落伸缩缩、直线线的平面面构成、、光影的的丰富多多变、材材质的虚虚实相生生、色彩彩的细腻腻对比。。通透户户型让最最多的阳阳光驻足足于此，，舒适度度极高且且洋溢和和谐之美美的空间间，让您您诗意的的栖居不不再是梦梦想。主标：公公元2009，她为封封丘而来来！内文：公元2009她来了在和煦的的阳光照照耀下当我们还还没来得得及习惯惯缤纷的的生活她已经为为我建起起一座温温暖的七七彩城任我们在在生活中中徜徉……主标：城城市向北北，生活活向上内文：这这是关于于一个阶阶层的故故事一座城市市、一条条路、一一个时代代、一些些记忆、、一些希希望我们共同同在这片片时空交交错的旷旷野中共同寻找找着生活活的本原原在现实中中，有些些感触或或许渐渐渐模糊但深植于于心底的的向往从从未改变变——我们都积积极向上上、热爱爱生活向往健康康明媚的的生活虽然普通通，但却却真实主标：回回家，一一个心情情绽放的的地方内文：清晨，总总有温暖暖阳光照照耀你出出门的路路；夜深深，总有有一盏温温馨的灯灯光等待待你归家家；在第第一城，，你可以以自由自自在地享享受生活活、体会会亲情，，挚爱自自然，让让心灵在在对于本本真的感感悟中一一次又一一次找到到回家的的路。以美妙的的适度原原则，让让精神与与生理的的需求满满足到怡怡然自得得的程度度，这就就是第一一城;营造自由由、人性性、简单单而舒适适的居住住空间，，这就是是第一城城；倡导互助助、和谐谐、友爱爱、健康康的居住住文化，，这就是是第一城城；潮流来来来去去,生活本质质永恒,这就是第第一城。。PART4推广篇推广总述述推推广体体系推推广广节奏推广壹推广总述大盘风范，，高打高入入地毯式轰炸炸传播总结：最大限度透透析项目特特点，全方方位整合运运用媒体资资源、社会会资源，选选择适当的的广告推广广策略，达达到短、平平、快的销销售目的，，力争在一一年之内打打造一流的的“产品品品牌、企业业品牌”，，并实现向向产品利润润、企业品品牌利润、、社会效益益的转化。。推广贰推广体系市场MARKET磁场ALLURE通过资源整整合的优势势，快速打打入市场，，引起市场场强烈关注注，建立项项目高度，，并强销蓄蓄势强销入市持销现场SCENE活动展开与与文本沟通通，品牌维维护与社区区文化构建建概念平稳过过渡，推广广落实产品品细节，引引导客户回回到现场体体验推广叁推广节奏热销期入场前准备续销期认筹期1月9日开盘10-12月9月7-8月4-6月2-3月2010年1月2009年11月2009年12月营销节点强销期12月12日认筹蓄势积累期爆发期持续热销期期11月中下旬售售楼中心开开放预热期1期二批次开开盘1期2批次认筹二批次销售售期阶段演绎前期预热，吸引注意、汇聚人气，树立形象、口碑传播制造热销氛围，传播持续升温，客户步步套牢产品解码，强势传播，实现热销第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段持续营销，建立客户满意度时间：（2009年11月中下旬-2010年12月中旬）推广目标：：在项目亮相相期，项目目品牌及产产品概念导导入，告知知项目开始始接受咨询询信息。推广策略：：通过户外、、公交车体体、工地围围墙等户外外渠道亮出出项目新形形象，预告告新房源上上市信息。。从高端产品品角度对售售楼部进行行重新包装装。第一阶段各阶段工作作事宜工作重点：：完成销售道道具制作，，各种媒体体渠道的确确认及人员员培训，为为蓄客期创创造足够条条件。销售道具罗罗列：售楼中心完完工围墙沙盘（模型型）楼书、折页页、单页、、展板销海、VI系统等三维动画说明：其中中，外立面面效果图、、大堂效果果图、各标标准层平面面图及商业业的建筑效效果图是完完成所有销销售道具的的重要元素素。设置目的由于本项目目定位为封封丘第一品品质楼盘，，因此，一一个气派而而富有质感感的售楼中中心是本项项目是否能能够赢得市市场好感并并在短期内内一炮打响响的重要因因素。售楼中心建建议1）面积建议：：200㎡。2）位置建议：：温州商业街街，活动人人流密集区区。3）包装建议：：注重品质生生活理念，，从空间设设计、视觉觉表现等方方面，体现现第一品质质大盘的价价值，为客客户舒适典典雅的环境境。4）样板间及及项目售房房部随工期期尽快着手手建立。活动时间：：11月中下旬活动地点：：售楼部现场场活动目的：：售楼部正式式亮相，开开始接待客客户，积累累客户活动内容：：售楼部开放放仪式售楼部开放放活动发现，二十十六万平米米醉美生活活城邦阶段推广主主题渠道推广建建议■户外■围围墙围挡■■公交交车体（出出租车）■■单页页■■电子屏幕幕展场包装及及物料准备备■售楼部包装装■户户外■■工地围挡挡■■单页页■■三维动画画系列活动■售楼部开放放（温州商商业街）时间：（2009年12月中旬-2010年1月中旬）推广目标：：告知项目开开始认筹排排卡，并在在达到一定定客户积累累量的同时时，为正式式开盘做足足准备。推广策略：：本阶段市场场推广思路路，导入封封丘品质第第一盘的宣宣传理念，，强化产品品差异化品品质，坚定定顾客购买买信心。本本阶段广告告宣传以“为封丘而而来”为推广主线线，结合项项目认购等等活动，进进一步引起起市场关注注度。本阶阶段硬广告告的主诉求求就是以分分卖点为核核心，进行行广告创作作。第二阶段活动时间：：售楼部开放放至认筹当当日活动地点：：售楼部现场场活动目的：：通过看房送送礼以及赢赢取港澳游游等大型抽抽奖活动，，带动售房房部人气，，提高华星星第一城知知名度，通通过阶段性性的造势，，最大限量量的积累客客户，为一一期房源认认筹奠定基基础。活动内容：：以看房即有有礼及抽取取港澳游大大奖等活动动为主线，，通过大型型户外、短短信、单页页、电视等等媒介配合合宣传。此此活动具有有很强的新新闻效应，，可以提升升项目的知知名度。“看房有礼””大乐透活活动活动时间：：12月中旬活动地点：：项目现场活动目的：：发布正式开开工的信息息。推出出华星品牌牌，激励员员工信心，，提高目标标客户群关关注度，营营造认筹火火爆氛围，，提高排卡卡量。活动内容：：奠基仪式、、认筹活动动、文艺演演出奠基仪式暨暨一期认筹筹活动公元2009，她为封丘丘而来！阶段推广主主题渠道推广建建议展场包装及及物料准备备系列活动■奠基活动■■项目认筹筹■户外■围围墙围挡■■公交交车体（出出租车）■■单页页■■电子子屏幕■■电视■■短信■户外■■工地围围挡■■单单页■■三维动动画■■电视飞播播（静止止画面）■■短信信■■条幅时间：2010年1月中旬——4月中旬推广目标：：开盘盛典，，制造销售售高潮。推广策略：：以公关活动动广告为主主，结合时时节性题材材，利用户户外广告、、电视、单单页等媒体体渠道，进进行有效的的促销活动动，以及对对项目卖点点的循环阐阐释，提升升销售热度度。第三阶段活动时间：：1月上旬活动地点：：宾馆活动目的：：通过剖析产产品价值点点，促进客客户购买行行为，同时时培育树立立项目品牌牌。参与人员：：认筹客户、、意向客户户、当地媒媒体、设计计师、景观观规划设计计师活动内容：：邀请知名学学者、建筑筑专家、房房地产开发发商进行PPT展示，从规规划、设计计、建筑等等方面进行行产品卖点点剖析；现场精彩节节目表演及及抽奖活动动。项目产品品品鉴会及客客户联谊会会项目开盘庆庆典活动时间：：2010年1月中旬活动地点：：项目售房部部活动目的：：利用开盘活活动，与目目标客户群群联系感情情，增强签签约业主荣荣誉感；同同时告知项项目即将升升值信息，，促使观望望客户及早早下订；利利用集中转转签合同，，营造火暴暴的热销场场面，赢得得良好的市市场口碑。。活动内容：：开盘仪式；；邀约业主主到现场助助兴，公开开选房；抽抽奖活动。。活动亮点：：开盘当天，，推出“砸砸金蛋，中中大奖”活活动，吸引引人气，制制造轰动。。活动时间：2010年6月初活动地点：项目新售房部部现场包装：1）售楼部体验验氛围营造。。2）样板间。3）样板楼——把部分经典户户型在一栋楼楼上，做样板板间。4）物业服务的的前期引进和和服务。样板间开放工地形象体验验：——工程表演化1）在工地划分分“工程质量量体验区”，，将产品工艺艺展示；2）设置员工表表彰机制，表表彰优秀建筑筑员。城市向北，生生活向上阶段推广主题题渠道推广建议议展场包装及物物料准备活动■开盘活动■客户答谢酒会会■户外■围墙墙围挡■■公交车体（（出租车）■■单页■■电子屏幕■■电视■■短信信■户外■■工地围挡■■单页■■三维动画画■■电视飞飞播（静止止画面）■■短信■■条幅幅时间：（2010年4月-2010年9月）推广目标：视客户为传媒媒，开启多维维营销通路，，实现圆满清清盘。推广策略：结合项目工程程进度，展开开公关活动。。对已购客户户进行跟踪服服务，利用客客户介绍客户户，积极把握握回头客户，，形成口碑市市场。针对剩剩余有限房源源采取重点策策略，分析相相应目标顾客客，以完善的的售后服务良良好的工程形形象树立顾客客信心。第四阶段活动时间：2010年4月初活动地点：项目售房部（（待定）活动目的：由家长陪同孩孩子参加比赛赛，对拉动现现场销售，传传递项目口碑碑有十分突出出的意义。活动内容：针对封丘地区区3—12岁儿童，通过过预赛、复赛赛形式晋级，，决赛邀请专专业人士到现现场进行点评评，然后由报报名参赛的。。评出相关奖奖项。可与当当地知名幼儿儿园及媒体联联办。“宝贝总动员员”T台秀活动时间：2010年7月——8月借助电影载体体，传递项目目信息，树立立品牌意识，，扩大项目的的知名度与影影响。电影下下乡活动表现现在两个方面面：1）乡镇巡回放放映，（时间间具体视情况况而定）。2）售房部前周周末集中放映映。电影下乡活动动幼儿园教育品品牌嫁接活动动活动背景：通过行政新区区的教育设施施较为匮乏，，该区域开发发的项目均没没有幼儿园教教育配套，不不能满足后期期置业客户的的需求。部分分前期拜访客客户对在行政政新区置业存存在的顾虑因因素有交通,教育,商业配套等,而教育是决定定客户是否考考虑本案置业业的主要原因因之一。活动时时间：：2010年8月活动内内容：：本案幼幼儿园园与封封丘市市直幼幼儿园园或新新乡品品牌幼幼儿园园联办办，进进行品品牌嫁嫁接，，扩大大项目目知名名度，，增加加项目目卖点点。回家，，一个个心情情绽放放的地地方阶段推推广主主题渠道推推广建建议物料准准备系列活活动■封顶促促销■■客户户答谢谢酒会会■■交房房仪式式■主题题活动动体验验季■户外■■围墙围围挡■■公交交车体（（出租车车）■■单页页■■电子屏屏幕■■电视视■■短信■户外■■工工地围挡挡■■单页■■三维动动画■■电电视飞播播（静静止画面面）■■短信信■■条条幅系列体验验季活动动主题内容：美食季，，选秀季季，啤酒酒季，才才艺大赛赛季等，，开展不不同主题题活动，，制造社社会舆论论，吸引引客户眼眼球，实实现持续续热销。。媒体组合合有层级/阶段传播播。在某某一阶段段集中力力量进行行大范围围宣传，，根据不不同阶段段销售需需求，实实现有主主有次的的媒体组组合策略略，取得得良好的的传播效效果。互动式/软硬组合合。将各各种公关关活动、、新闻舆舆论相结结合，从从而与社社会受众众产生互互动，达达到事半半功倍的的效果。。针对性/立体攻势势。以户户外和单单页为主主，其它它为辅，，使媒体体的力量量发挥的的最好，，并采用用地毯式式轰炸宣宣传，将将项目在在短时间间内树立立品牌形形象。传播渠道道工地现场和县城巨型户外广告户外媒体县城及周边富裕乡镇派单为主单页媒体城乡导刊等县城报纸宣传资源报纸媒体有限电视、封丘1-3套电视媒体针对每月话费在30元以上者群发短信媒体县城公交以及县城至各乡镇公交公交车体THANKS神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给给人宝宝贵的的磨练练机会会。只只有经经得起起环境境考验验的人人，才才能算算是真真正的的强者者。21:2521:2521:25:0821:25:08所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过任任何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习得得更快的的能力。。把你的竞竞争对手手视为对对手而非非敌人，，将会更更有益。。一旦做出出决定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行动动!如果通用用公司不不能在某某一个领领域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就会把它它在这个个领域的的生意买买掉或退退出这个个领域。。我的宗旨旨一向是是逐步稳稳健发展展，既不不要靠耸耸人听闻闻的利润润，也不不要在市市场不景景气时，，突然有有资金周周转不灵灵的威胁胁。05-1月-2321:25:08在艰难时时期，企企业要想想获得生生存下去去的机会会，唯一一的办法法就是保保持一种种始终面面向外界界的姿态态。若想想长期生生存，仅仅有的途途径就是是要使人人人竭尽尽全力，，千方百百计让下下一代产产品进入入用户家家中。时间是一一个伟大大的作者者，它会会给每个个人写出出完美的的结局来来。自始自终终把人放放在第一一位，尊尊重员工工是成功功的关键键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2321:25:08在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。21:25:0821:251月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/521:25能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏出来来的，历史是是人写出来的的。人的每一一步行动都在在书写自己的的历史。05一月20239:25下下午1月-23差错发生在细细节，成功取取决于系统。。速度就是一切切，它是竞争争不可或缺的的因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命运运本本来来就就不不公公平平所所以以我我要要改改变变命命运运。。投机机取取巧巧的的人人。。9:25:08下下午午21:25:08质量量是是维维护护顾顾客客忠忠诚诚的的最最好好保保证证。。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/521:251月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉