广州太古汇前期策划报告

广州报业文化广场香港恒昌测量行可行性研究Chapter2：市场研究目录Chapter1:背景写字楼酒店Chapter3：成本财务商场背景Chapter1

宏观

中观.

微观.

广州市

天河区项目周边区域研究次序华南地区中心城市珠江三角洲核心城市沿海经济发展带重要城市

广州大连上海广州广西广东海南广州珠海香港深圳广州的地位统计时间：1999年人口:广州—685万人上海—1311万人深圳—395万人资料来源：《广州统计信息》2000年城市社会经济概况国内生产总值（单位：亿元）人均国内生产总值（单位：万元/人）社会商品零售总额（单位：亿元）人均社会商品零售总额（单位：万元/人）城镇居民银行存款余额（单位：亿元）城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）资料来源：《广州统计信息》2000年统计时间：1999年城市社会经济概况对比分析旧城区②②③③①①东组团南组团44①地铁1号线②地铁2号线③地铁3号线轻轨4广州城市空间结构广州东站体育中心珠江新城旧城市中心越秀、荔湾区越秀公园海珠广场天河区新城市中心市政府城市中心东移新城市中央央商务区（（CBD））全国三个特特许外汇金金融区之一一广州州市市交交通通运运输输中中心心天河河区区地地位位统计计时时间间：：1999年年资料料来来源源：：《《广广州州统统计计信信息息》》2000年年天河河区区社社会会经经济济概概况况体育中心购书中心天河城广场时代广场中信广场大都会广场天河娱乐广场广州东站134珠江新城至旧城区至新机场至黄埔至番禺市场研究Chapter2定位：高档区位：商业中中心区规模：大于2万平方米研究对象选择择综合商场百百货大楼楼写写字字楼五五星级酒店新商务中心区区传统商务区旧商业中心区区综合商场天河城广场天天河河娱乐广场时时代代广场中中天购物物城世界贸易大厦厦荔荔湾广场百货大楼友谊商店广广州百百货大厦新新大新新东山广场写字楼中信广场大大都会会广场时时代广场场金金利来中心广广东国国际大厦（63层）高盛大厦世世界贸贸易大厦好好世界界广场健健力宝大大厦酒店白天鹅宾馆、、中国大酒店店、花园酒店店、广东国际际大厦(63层)研究对象商场Chapter2-A商场供应92年至今有效供应50万m2总供应574万m2市区综合商场场租赁走势元/月.M2元/月.M2资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部天河区综合商商场租赁走势势元/月.M2元/月.M2资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部go高空置率原因因市场推广不力力经营管理不当当.交通不便综合商场行业业组合按建筑面积资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部行业面积按建筑面积资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部行业分布按建筑面积资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部铺位平均面积积(包含百货超超市)按建筑筑面积资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部铺位平均面积积（除百货超市市)按建筑面面积资料来源：广广州珠江恒昌昌策划部消费力规模模交通通消费群体辐射范围数量档次次区域购买力区域形象综合商场商户组合消费行为一站式消费百货业在商场中具存在价值行业多样化一次购足信任名优百货购物→娱乐/休闲/团聚发展商区位位扩大辐射范围交通规避直接竞争竞争对手项目与周边物业互补档次功能内涵经营特色项目定位商圈辐射范围围扩至珠三角角商业“聚核””区区位发展商品牌、实力、、经验综合性高档次珠江三角洲商旅中心天河中心区区域购买力强高尚社区商圈范围核心商圈

——轨道辐射范围人口538-615万人边缘商圈

——珠江三角洲人口2524万人预测时间：2005年②②①①③③44资料来源：《《广州城市规规划》《珠江三角洲洲经济区规划划研究》商场规模测算模型1999年地铁一号线辐辐射区

商场吸引人口商场规模系数计算可支持商场规规模10(天河城)+6×62%(时代广场)+3.3×80%(中天购物城城)=16.36（万m2)T=11.3（万人/万m2）核心商圈人口口185.3（万人）2005年地地铁二、三号线及轻轨开开通商场规模测算模型可支持商场规规模47.5~54.5(万m2)项目可支持规规模8.7~15.1(万m2)T=11.3(万人/万m2)核心商圈人口口538~615(万人)－项目所在区域域已有商场10(天河城城)+6(时时代广场)+3.3(中天购物城城)=19.3(万m2)可能竞争对手手20(万m2)－go商场规模--其他影响因素素项目辐射力增增强经济发展消费潮流商场规模规模设计、经营、、管理等等方面面的制约商场建议议规模模10/12万m2零售餐饮休闲娱乐服务商场功能设置置建议百货25%服饰20%其他零售24.5%按建筑面积14%69.5%13.5%3%酒店Chapter2-B五星级酒店店开房率98年平均--61%99年平均--65%资料来源：：广州市旅旅游局单位：元/房.日五星级酒店店平均房价-99年99年平均均--697元/房房.日资料来源：：广州市旅旅游局写字楼面积(万m2)五星级酒店店写字楼-99年83569126国际大厦花园酒店白天鹅宾馆中国大酒店

东方宾馆资料来源：：广州市旅旅游局具国际品牌牌的商务酒酒店现状定位整体经营状状况一般天河区无五五星级酒店店缺乏高级商商务酒店面积积*：40,000m2客房数：：400间酒店规模建建议*面积包括括车库、设设备用房分分摊写字楼Chapter2-C写字楼供应应92年至今今有效供应59万m2总供应322万m2市区写字楼租赁赁走势资料来源：：广州珠江江恒昌策划划部天河区写字楼租赁赁走势资料来源：：广州珠江江恒昌策划划部Detail行业组合按企业个数数制造业办公公27%IT行业27%其他3%银行.金融融保险6%房地产3%法律2%信息咨询专业服务15%行政公共事业2%贸易15%文化教育1%资料来源：：广州珠江江恒昌策划划部行业面积按建筑面积积单位：平方方米/公司司资料来源：：广州珠江江恒昌策划划部国际水平的

智能化写字楼定位信息技术革命↓新经济信息技术写字楼行业组合外向经济WTO外向型信息型行业发展趋势广州↓区域中心城市写字楼项目目定位整体功能面面积分配方案2方案3方案1商场12万写字楼7万商场12万写字楼3万酒店4万商场10万写字楼5万酒店4万单位：平方方米备注:以上上面积均包包括地下车车库、设备备用房分摊摊成本财务分分析Chapter3物业分成总总表物业功能能分类比比例方案一方案二方案三开发成本本方案二方案一方案三项目收益益及资产产价值方案一与方案二资产价值值相近方案二成本最低低方案三资产价值值最低而而成本最最高财务分析析小结Go×方案I方案II资产价值成本功能设置其他考虑因素相近商场、酒店、写字楼广州日报社自有写字楼面积3万m23万m2政府物业可能迁出酒店的设置有利于项目长远发展商场、写字楼相近方案比较较方案一建议(平方米)发展商政府广州日报Thanks休闲娱乐乐10001000其他高楼层8600A：3600B：50002游乐场17000总计高楼层5200A-C各1000D-J各4408电影院首层220022001溜冰场楼层分布建议合计（M2）建筑面积（M2）个数Back餐饮高楼层400040001高档中餐酒楼500500其他中楼层1000各约5002咖啡座酒吧地下层、中楼层1000各约5002快餐16500总计中、高楼层3000各约15002异城风情餐厅首层高楼层7000A：2000B：50002美食广场楼层分布建议合计

(M2)建筑面积（M2）个数Back服务业中、高楼层500其它个人服务高楼层2000美发美容3500总计低楼层200商务中心中楼层800银行楼层分布建议建筑面积（M2）Back可预见在在建/拟拟建商场场资料来源源：广州州珠江恒恒昌策划划部back可预见见在建建/拟拟建写写字楼楼资料来来源：：广州