仲量联行-深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告-

盐田港办公及综合配套服务区项目

－－前期策划顾问报告汇报稿

2008年11月深圳市盐田港集团有限公司汇报纲要宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析2一、宏观环境分析物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极盐田港平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴4珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争黄埔港盐田港惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与盐田港集装箱吞吐量广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网6深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力盐田港区西部港区盐田港集装箱吞吐量占深圳比例盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府7深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府9盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府10项目的的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，盐田港集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈11开发高高品质质物业业有利利于盐盐田港港竞争争力的的增强强1990年，国国务院院决定定开发发浦东东，在在陆家家嘴成成立中中国第第一个个国家家级金金融开开发区区。为显示示决心心，并并提升升区域域竞争争力，，政府府组织织中粮粮集团团等10家大型型企业业投资资建设设金茂茂大厦厦。金茂大大厦高高420.5米，建建成后后成为为标志志性建建筑和和上海海著名名景点点，极极大促促进了了陆家家嘴金金融贸贸易区区的发发展并并带动动了旅旅游业业的发发展。。1984年中英英达成成香港港回归归协议议。为为展现现香港港的美美好发发展前前景，，著名名建筑筑师贝贝聿铭铭受委委托设设计中中银大大厦。。中银大大厦高高315米，落落成时时是香香港最最高建建筑，，并成成为著著名景景观。。中银大大厦代代表了了“中中国人人民的的雄心心”。。金茂大厦·上海中银大厦·香港12二、物物业市市场分分析办公市市场14深圳优优质写写字楼楼沿交交通干干线分分布，，自东东向西西发展展新兴市市场代表项项目：：天利利中央央广场场、海海岸大大厦东东座起步较较晚，，尚缺缺乏集集聚效效果深圳新新CBD代表项项目：：诺德德中心心、卓卓越时时代广广场日渐成成为银银行业业、金金融业业及其其它专专业服服务业业的集集中地地深圳旧旧CBD代表项项目：：发展展银行行大厦厦、地地王广广场、、嘉里里中心心商业环环境成成熟，，基础础设施施完善善，深深受跨跨国公公司所所青睐睐深圳甲甲级写写字楼楼区域域分布布深圳甲甲级写写字楼楼区域域构成成福田是是甲级级写字字楼主主要聚聚集区区。盐田目目前缺缺乏高高品质质项目目。数据来来源：：仲量量联行行15物流行行业是是主要要租户户，其其中不不乏国国际知知名企企业序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部部分的的物流流企业业都将将总部部设在在了罗罗湖、、福田田等中中心区区域物业行行业代代表性性租户户深圳甲甲级写写字楼楼租户户构成成数据来来源：：仲量量联行行16第三方方物流流涵盖盖业务务港口物物流：：围绕绕港口口展开开的现现代物物流分分支主要服服务活活动：：仓储、、运输输、物物流、、加工工、贸贸易、、金融融、保保险、、代理理、信信息、、口岸岸等活动流流程：：厂商物流仓储车行报关行行口岸船公司司船代港口货代厂商保险17主要企企业对类型企业特征物业需求特点第三方物流为企业提供集成式物流解决方案规模大，服务网络广，资源丰富涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大船公司产业链的上游企业，行业影响力大港口核心客户，码头利润主要来源在港区主要设置操作部或分理处企业规模大，跨国企业为主代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大18主要企企业对对写字字楼物物业需需求（（续））类型企业特征物业需求特点船代船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务以船公司为服务对象，对船公司依存度高船代业务与港口关联性强具有一定规模，国内企业为主代表企业：中外代、联合船代靠近客户关注实用性，交通，配套面积需求较大自购物业为主货代承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务私企为主，国内企业居多行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能靠近客户，现场操作注重物业实用性关注实用性，交通规模企业面积需求较大19盐田港物业总总量规规模不不小，，经营性物业规模小、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低1.海港大大厦2.盐田港港码头头候工工楼3.东湾大大厦4.中铁物物流大大厦5.盐田国际际42531本案20海港大厦厦物流企企业用户户分析货代运输输类企业业多、面面积占用用比例最最大船公司企企业平均均占用面面积最大大，是写写字楼空空间需求求的重要要来源占用面积积企业数量量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业平均均占用面面积（平平方米））21海港大厦厦部分主主要用户户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流企业业访谈-访谈对象象达飞船务务（CMACGA）川崎汽船船（Kline）马士基海海运（Maersk）日本邮船船（NYK）以星物流流（Zim）星辉储运运（StarShine）中国外轮轮代理（（PENAVICO）美国总统统轮船（（APL）康捷空国国际货代代（Expeditors）万海航运运（Wanhai嘉宏国际货运（Cargo）怡诚物流目的：了解解大用户对对办公物业业的需求状状况与前景景23大型物流企业业业务职能构构成与选址要核心业务销售/市场客户服务后方操作后勤单证、文件中心前方操作选址因业务职职能而异：销销售、客服部部门要求贴近近客户，偏向向于核心商务务区前方操作需要要靠近现场，，需要在港区区后方操作、单单证中心等并并非一定位于于核心商务区区物业品质和周周边配套完善善程度是考虑虑重要因素交通便捷性将将有利于客户户往来及员工工上下班24物业服务设施施要求主要观点：业务往来较多多，对客梯要要求高数据通讯依赖赖程度高，对对相关服务大容量后备电支持充足客梯大容量通讯设施灾难及备份设设施安全管理智能管理系统统品牌物业管理理环保大厦设计计中央空调抬高地板停车场非常重要重要有了更好25配套设施要求求普通餐厅/员工餐厅良好的办公环环境高级餐厅酒吧/咖啡厅健身房会议中心银行附近有酒店必要重要有了更好主要观点：以日常商务配配套为主要需需求酒店是较重要要的配套之一一餐饮类需求较较大26经济一体化和和供应链管理理要求港口升升级换代随着技术进步步、经济全球面临缩短交货期、提高服务质量、满足个性化需求和降低成本的挑战；市场对产品供应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的运作模式产生冲击；港口之间的相互竞争也促使自身不断发展；1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理空间上分离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。（Physicallyseparatedbutlinkedthroughoperatorsorthroughacommonadministration）”27港口发展对办办公物业市场场提出更高要要求经营管理职能港口和其相关物流活动的互动合作将吸引更多物流相关企业进驻，提升对办公物业的需求；港城一体化对产业发展的带动作用能够促进金融、服务等产业的发展，提升对办公、商务配套物业的需求；高标准的信息平台要求办公物业有更高的建筑标准；28本项目中长期期可望聚集大大型物流企业业运营中心物流企业现有有职能制造、商贸企企业与物流产业相关度短期前景大中小小金融、保险支支持服务企业业物流企业运营营职能前移核心客户群第三方物流企企业大型船公司次要客户群船务代理大、中型货运运代理其它客户群报关行、车行行其他服务企业业中长期前景大大中中29商业市场30城市拓展及基基础设施改善善，推动深圳圳零售商圈向向西发展深圳六大商圈南山福田CBD国贸/人民南蔡屋围华强北东门主要优质零售售物业沿交通通干线分布注：1、金光华广场场；2、万象城（一一期）；3，中信城市广广场；4、怡景中心城城；5、COCOPark；6、京基百纳广广场；7、益田假日广广场；8、保利文化广广场；9、海岸城；10、花园城购物物中心31近年优质零售售物业存量迅迅速增加，但但空置率逐渐渐走低深圳优质零售售物业存量和和空置率反映深圳优质质零售物业吸吸纳非常强劲劲。近年众多国内内外知名零售售商在深圳积积极扩张，包包括GUCCI在内的一些国国际奢侈品牌牌也进驻深圳圳市场。32深圳各区域零零售市场未来来发展趋势区域未来发展趋势福田后来居上，将逐渐成为市级核心商圈罗湖竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低南山逐步兴起，成为重要一极宝安不断发展，辐射本区域市场龙岗不断发展，辐射本区域市场盐田非实力发展商及主要商家关注重点33盐田区零售物物业分布零散散，未有形成成核心商圈小型超市、街街铺以及中低低端餐馆是盐盐田目前零售售物业的主要要存在形式。。缺乏优质零售售物业，购物物环境较差。。优质餐饮、休休闲、娱乐设设施缺乏，消消费环境较差差。新一佳中英街人人乐超市海鲜街愿望岛风情酒吧街东海道沙深路深盐路和沙盐路小梅沙食街大梅沙食街34盐田区缺少优优质零售物业业，市场需求求不足是主因因深圳社会消费费品零售总额额分区构成深圳常住人口口分区构成盐田常住人口口只占深圳的的3％。社会消费品零零售总额只占占深圳的1％。数据来源：深深圳统计年鉴鉴35项目开发大型型零售物业机机会偏低，适适合打造高品品质休闲餐饮饮娱乐设施区域内人口数数量少周边人群多数数消费能力低低整体消费需求求不足位置偏僻，临临近高架路，，限制辐射范范围区域内整体状状况中短期难难以改变偏离政府规划划商业中心区区域规划中商业中心盐田区政府沙头角大梅沙项目地块近水楼台－临临近深圳知名名海鲜街。景观层次丰富富，具有丰富富海景资源。。避风塘可打造造成亲水社区区。36区域内休闲餐餐饮娱乐需求求较大盐田港有较大大数量的靠港港海员，2007年共7840艘船靠港－－每年20多万人次港区工作人群群和流动的商商务人群也有－－每天约5～8万人次盐田游客数量众多－－每年超过1,000万人次，平均每天约3万人次盐田政府部门、企业公务消费和常住人口消费市场空间大－－盐田常住人口22万业态辐射范围大，能够吸引来自深圳城市中心区域的消费人群37酒店市场38深圳近年过夜夜游客不断增增长，酒店市市场发展趋旺旺过夜国际游客客数量过夜国内游客客数量深圳是中国重重要商务和旅旅游城市，会会展行业发展展迅速。2005、2006和2007年深圳过夜国国际游客数量量分别增长10.1％、15.6％和16.6％。带动星级酒店店的平均房价价和开房率逐逐年提高。星级酒店平均均房价和开房房率数据来源：深深圳市旅游局局39国际品牌酒店店积极进驻，，平均房价不不断攀升深圳五星级酒酒店运营状况况最近几年，包包括喜来登、、洲际、凯宾宾斯基等国际际知名品牌酒酒店纷纷进驻驻，在提升服服务品质的同同时加剧了市市场竞争。未来凯悦、丽丽思卡尔顿、、香格里拉（（福田）、威威斯汀等酒店店还将加入。。数据来源40盐田高星星级酒店店开房率率明显高高于市场场整体水水平，反反映档次次较高酒酒店的市市场经营营状况更更好盐田酒店店开房整体包括括16家酒店，，四星级级为3家酒店数据来源源：盐田田区旅游游局41近期过夜夜国际游游客快速速增长，，主要为为新增高高品质度度假设施施所带动动盐田过夜夜国际游游客数量量（2006～2007）盐田过夜夜国内游游客数量量（2006～2007）2007年大梅沙沙京基喜喜来登酒酒店与东东部华侨侨城开业业。2007年盐田过过夜国际际游客同同比增长长56％，同期过夜夜国内游游客增长长11％。2008年前8月，盐田田过夜国国际游客客增长51.4％，同期过夜夜国内游游客增长长20.3％。单位：万万人次数据来源源：盐田田区政府府42大梅沙喜喜来登酒酒店开业业，对盐盐田高端端会议休休闲度假假市场促促进明显显香港旅游游度假团团队和高高端商务务会议是是主要客客源，会会议客户户包括比亚迪、、福特、、DHL、佳能、、西门子子、摩托托罗拉等等等，商商务散客客少。自2007年8月19日开业一一年来，，入住率率约为60％～65％，远高高于盐田田平均水水平。标准间平平均房价价约1,200元/天，位于于深圳五五星级酒酒店前列列。荣获“喜达屋集集团2007年亚太区区最佳新新开业酒酒店大奖奖－－－最佳佳市市场场销销售售团团队队奖奖”。荣获获2007深圳圳““最最佳佳旅旅游游贡贡献献奖奖””（（南南方方都都市市报报）），，2007深圳圳““最最佳佳会会展展接接待待酒酒店店奖奖””（（深深圳圳商商报报社社））。。最大大程程度度展展现现海海滨滨风风光光是是酒酒店店特特色色43东部部华华侨侨城城前前景景看看好好，，为为盐盐田田酒酒店店带带来来新新需需求求由华华侨侨城城集集团团投投资资35亿元元精精心心打打造造，，占占地地近近9平方方公公里里。。以““让让都都市市人人回回归归自自然然””为为宗宗旨旨，，是是集集生生态态公公园园、、度度假假酒酒店店、、山山地地高高尔尔夫夫于于一一体体的的国国家家生生态态旅旅游游示示范范区区。。包含含三三大大主主题题区区域域：：大大峡峡谷谷、、茶茶溪溪谷谷、、云云海海谷谷。。自2007年年7月28日一一期期试试业业以以来来，，反反映映良良好好。。试试业业一一年年共共接接待待了了220万万游游客客，，实实现现收收入入约约27亿亿元元，，实实现现税税收收4.73亿亿元元。2007年东部华侨城城营业收入和和利润总额在在深圳旅游景景点中排名第第一。茵特拉根酒店店开业首年的的开房率约为为50％，平均房价价约900元。东部华侨城为为盐田注入山山地休闲度假假新元素44盐田未来高星星级酒店供应应不多，MICE增长前景好酒店名称位置客房数（间）预计开业时间万科中心大梅沙2502009瀑布华侨城酒店东部华侨城大峡谷约902009菩提宾舍华侨城酒店东部华侨城茶溪谷282009云海谷华侨城酒店东部华侨城云海谷约402009盐田区域未来来可识别高星星级酒店供应应受土地供应约约束，梅沙片片区高星级酒酒店的未来新新增项目不会会很多。深圳是中国主主要会展城市市，气候舒适适，是中国MICE（会议现在未来高端旅游团和散客★★★★★MICE（会议/奖励旅游）★★★★★★商务散客★★★盐田高高端酒酒店需需求来来源数据来来源：：仲量量联行行注：★越多表表示需需求越越多45本项目目：高高端会会议、、度假假、接接待的的海员员中心心具深圳旅旅游市市场在在不断断发展展，高高端客客源不不断增增加。。盐田的的知名名度不不断提提高，，过夜夜国际际游客客数量量近期期迅速速增长长。东部部华华侨侨城城、、喜喜来来登登酒酒店店、、万万科科国国际际会会议议中中心心、、大大梅梅沙沙国国际际水水上上运运动动中中心心等等等等高高端端物物业业的的投投入入使使用用，，将将极极大大改改善善盐盐田田休休闲闲度度假假设设施施品品质质，，提提升升市市场场吸随着政府以及相关企业的不断努力，盐田港区周边环境未来将得到极大改善，对高端客户的吸引力会得到增强。平均每天约有600多名船员到港，有一定住宿需求物流企业客户接待较多企业培训较多，对会议、培训设施需求较大46三、、发发展展策策略略及及产产品品建建议议本项项目目承承载载着着盐盐田田港港集集团团、项目目的的战略略意意义义盐田田港港集集团团港口口升升级级、、转转型型的的支支点点商务务中中心心、、信信息息中中心心、、物物流流中中心心的的平平台台相关关企企业业营商商环环境境及及服服务务品品质质的的改改善善多样样化化文文化化、、休休闲闲、、娱娱乐乐生生活活的的体体验验政府府城市市形形象象及及商商务务环环境境的的提提升升使盐盐田田成成为为深深圳圳城城市市新新名名片片48服务务品品质质QualityofService港区区形形象象CorporateImage商业业娱娱乐乐Recreation文化化环环境境Culture综合合竞竞争争力力CompetitivePower重要要使使命命：：提提升升盐盐田田港港的的综综合合竞竞争争力力49项目目总总体体功充分利用独有有环境资源，，结合未来市市场需求，打造国际品质质的地标性综综合体办公：高品质国际甲甲级物业，满满足优质物流流及相关企业业办公需求。。餐饮、商业：：特色商业及配配套，营造休休闲、美食、、娱乐目的地地。海员中心：国际品牌酒店店集团管理，，提供会议、、商务、展示示、休闲度假假最佳平台。。集商务办公、、会议、文化化、展示、休休闲娱乐、住住宿于一体的的大型综合物物业国贸大厦，，北京50项目开发方方案商务办公楼楼+特色及商务务配套商业业+海员中心（含博物建筑面积共13万平方米物业类型开发规模（平方米）办公楼70,000特色及商务配套商业30,000海员中心30,000（260间客房）博物馆2,000车位28,000（800个）合计建筑面积130,000（车位不计算容积率、博物馆面积包含在特色及商务配套商业中）注：盐田港港集团内部部办公楼需需求按2万平方米计计算51物业间协同同效应可提提升项目吸吸引力海员中心特色商业办公楼可为海员中中心创造直直接商务住住宿及消费费需求办公人群直直接为商业业带来大量量消费人流流为海员中心心客户消费费提供更加加便利的服服务和设施施为办公人群群提供餐饮饮、休闲、、商务等服服务为商务人士士提供住宿宿、会议等等服务，提提高办公楼楼的商务便便捷性为商业带来来一定的高高端客户群群52办公楼－国国际甲级标标准为大型物流流企业及物流相关关企业提供优质办办公空间北京道一号号，香港主要建筑规规格：标准层面积积1600～2200平方米；每层高度约约4.2米，净高2.8米，采用架架空地台；；VAV中央央空空调调；；充足足电电梯梯数数量量。。采用用节节能能环环保保技技术术与与材材料料。。53配套套商商业业集餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐及及商商务务服服务务为一一体体的的消消费费目目的的地地海滨滨休休闲闲、美食食荟荟萃萃、、品品味味生生活活的的新新空空间间国际际商商务务服服务务的的新新载载体体54特色色建建筑筑风风格格与与商商家家主要要建建筑筑规规格格：：根据据本本地地时时尚尚消消费费人人群群及及游游客客喜喜好好，，建建议议主主体体风风格格现现代代，，时时尚尚，，简简洁洁；；建筑筑高高度度以以2层为为主主，，考考虑虑局局部部3层。。靠海海一一侧侧的的2层可可考考虑虑以以桥桥或或连连廊廊连连接接以以增增强强各各独独立立建建筑筑的的联联系系，，同同时时考考虑虑2层屋屋顶顶的的合合理理利利用用。。建筑筑材材料料及及质质感感方方面面，，可可考考虑虑玻玻璃璃为为主主与与金金属属构构件件及及木木构构件件的的配配合合。。苏州州李李公公堤堤厦门门咖咖啡啡街街55齐全全的的商商务务配配套套提提升升物物业业吸吸引引力力给商务办办公及酒酒店用户户提供全全面的综综合配套套服务，，如银行行、商务务中心、、便利店店、文具具店、冲冲印店、、旅行社社等等。。56设置中央央水景广广场/多功能展展示平台台＋亲水水社区(避风塘)老码头(TheCoolDocks)·上海广场提供供集会、、活动、、发布场场所,能够创收收并为海海员中心心吸引客客源。波托菲诺诺·华侨城渔人码头头·旧金山57海员中心心国际品质质高端会议议、休闲闲度假新新选择硬件设施施为国际际标准，，能够在在较长时时期内保保持优势势满足靠港港高端海海员住宿宿要求以高端会会议/培训和度度假客户户为主要要客源，，兼顾高高端商务务需求主要辐射射珠三角角及港澳澳地区58突显海景景特色HyattontheBund··上海FourSeasons··香港59注重宴会会和会议议设施，，增强对对高端会会议客源源吸引力力博鳌索菲菲特大酒酒店·海南配置先进进会议设设备，除除放映设设备、音音像设备备外，还还需配置置特殊视视听设备备。包括括：多媒体设设备、可可视电话话会议系系统、同同声传译译系统、、同声传传播、会会议表决决系统、、视音频频转播系系统等。。60博物馆-传承传传播海海洋/港口文文化位置选选择有有二：：结合办办公楼楼高层层观景景大厅厅地面办公裙裙楼或特色色商业建筑筑中海事博物馆馆·香港阳明海洋文文化艺术馆馆·基隆61配备充足车车位提升项项目竞争力力物业档次重重要评定标标准优质企业选选址主要考考核内容特色商业舒适消费条条件之一海员中心评比要求之之一办公楼P物业类型办公楼特色及配套商业海员中心合计物业规模70,000㎡30,000㎡260间客房-参考标准0.6个/100㎡1.0个/100㎡0.5个/间-车位数(个)420300130850个建议车位数数为800个以35平方米/个计算，地地下车位面面积为28,000平方米62开发分期方案一：一一次性开发发优点：能够较好发发挥物业间间协同效应应，形成规规模效应，，提升竞争争力便于组织施施工有利于短期期内树立项项目形象和和知名度缺点：短期内海员员中心需求求可能并不不旺盛方案二：海海员中心后后期开发，，其他先行行建设优点：可以降低海海员中心的的市场风险险一次性投资资较少缺点：施工难以组组织整体协同效效应不能有有效发挥项目较长时时期内不能能整体交付付使用，形形象可能受受损建议一次性性开发63租售策略：：整体租赁赁经营，提提升物业价价值分散出售不不利于项目目的统一管管理，容易易导致物业业品质的下下降，将直直接影响本本综合项目目的整体价价值。建议长期租租赁经营，，充分挖掘掘物业价值值。经营稳定期期开业初期租金/价值租金/价值随进入入经营稳定定期而逐渐渐增长通常的租金金/价值走势海员中心委委托国际知知名品牌酒酒店管理公公司经营商业、餐饮饮出租物业业于有经验验的高素质质商家经营营办公楼由业业主自行招招租博物馆、观观景和展示示场地由业业主自行经经营整体委托国国际品牌物物业公司管管理64项目竞争优优势1－特色建筑外形设计富富有寓意竹子节节高高（台北101）扬帆出海（北京·中海油大厦厦）古代宝塔（金茂大厦厦）65项目竞争优优势1－特色建筑（（续）长江中心VS中银大厦实用性与标标志性的平平衡外滩中心恒隆广场66项目竞争优优势2－绿色建筑(GreenBuilding)能耗成本降降低30-70%用水成本降降低20-30%照明城市固固体废物排排量降低35-40%工作效率提提高5-15%降低运营及及维护成本本减少空气及及水污染改善室内空空气质量提高出租率率提升开发商商公众形象象高效绿色建建筑绿色建筑是是时代发展展潮流，可可提升集团社会形象象，并大幅幅降低运营营成本北京道1号·香港瑞士再保险险塔·伦敦德意志银行行总部·德国67项目竞争优优势2－绿色建筑(续)：获取LEED高级别认证证LEED全称为LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem，“节能与环保保设计优先先”，亦称“能源与环境境设计先锋锋奖”，于1998年由美国绿绿色建筑委委员会（USGBC）和业界（（包括科学学家、建筑筑师、工程程师和建筑筑行业）创创建。是国国际权威的的绿色建筑筑认证体系系。LEED标准认证的的基本内容容是根据申申请认证项项目在实现现一系列环环境目标方方面所得的的分值，包包括可持续发展建建筑场地、节节水、能源与与大气、材料料与资源和室室内环境质量量，并由专家委委员会根据各各个方面下不不同标准的重重要程度确定定分值。根据实现环境境目标方面所所得的分值，，认证级别可可分为四级：：认证级、白银银级、黄金级级、白金级。68项目竞争优势势3－海港风情渔人码头·旧金山69项目竞争优势势4－特色海事文化化博物馆澳门海事博物物馆香港海事博物物馆阳明海洋文化化艺术馆70项目竞争优势势5－多种功能聚集集效应餐饮休闲办公住宿会议文化展示71项目特色：海海港文化、生生态景观、标标志建筑、港港口配套最具海港文化化特色的地标标性综合体最环保的建筑筑景观最好的办办公楼最好的海景观观光餐厅最具特色的休休闲餐饮娱乐乐目的地集会议、度假假于一体、国国际品质的海海员中心72四、财务分析析成本假设类型办公楼特色及商务配套商业海员中心地下停车场土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004,000景观园林成本（元/平方米）300（按园林覆盖土地面积3.3万平方米计算）注：土地成本本指楼面地价价（以深圳政府基基准地价为基基础计算，折折扣75％）。建筑成本数据据来源：威宁宁谢2008Q2、仲量联行。。项目前期研究究、设计费用用以及不可预预见费、管理理费用、财务务费用合计按按建筑成本的的12％考虑。项目于2009年9月开工，2012年9月末竣工，一一次性建成。。于2012年10月1日统一交付使使用，只租不售。。建筑成本按比比例每年平均均投入。74办公楼经营假假设1.经营面积按76000平方米计算（（其中办公用用途面积70000平方米，其他他观景餐厅、、商务配套等等6000米）2.参照盐田国际际2008年租金水平，，100元/平方米/月（不含管理理费）3.2012年交付使用时时租金设为110元/平方米/月4.租金增速为每每2年增长5％5.从2012年起，首5年出租率分别别为45％、65％、75％、85％、90％，其后达到到稳定在95％水平75特色及商务配配套商业经营营假设1.经营面积按22000平方米计算2.参考周边商业业街铺租金水水平80-150元/平方米/月3.由于项目所在在区域商业氛氛围不成熟，，租金预期应应偏低4.2012年开业时租金金为80元/平方米/月5.租金每年增长长3％6.2012年开业时出租租率达到50％水平，第二二年为65％，第三年为为80％，第四年为为90％，其后每年年达到95％并保持稳定定76海员中心经营营假设客房数按260间计算参考深圳中档五星级酒店平平均房价水平平700-800元/房房/晚，2008年大梅沙喜来来登酒店标准准间房价1200元/房/晚2012年开业时标准准间房价750元/房间/晚4.标准间房价第第二年增长3％，之后每年增长5％5.2012年开业时开房房率达到50％水平，其后后5年依次达到55％，60％，65％，70％，75％水平，随后后进入稳定状状态77主要财务指标标项目总投资约13.1亿元其中：土地成本约1.7亿元建安成本约11.4亿元内部收益率（IRR）约9.12%投资回收期约11.1年项目投资回报报率适中，具具有财务可行行性78不同物业类型型投资回报率率办公9.80%特色及商务配套商业12.96%海员中心6.98%79敏感性分析项目对租金水水平最为敏感感建安成本具有有一定敏感性性土地成本对项项目影响较小小土地成本建安成本租金水平IRRIRRIRR-30%9.88%13.92%4.31%-20%9.62%12.15%6.05%-10%9.37%10.56%7.65%0%9.12%9.12%9.12%10%8.88%7.81%10.50%20%8.65%6.61%11.79%30%8.42%5.50%13.00%80谢谢！819、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。17:51:0517:51:0517:511/7/20235:51:05PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2317:51:0517:51Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。17:51:0517:51:0517:51Saturday,January7,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2317:51:0517:51:05January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20235:51:05下午午17:51:051月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月235:51下下午1月-2317:51January7,202316、行行动动出