某地产经典户型成交客户案例精华

万科小户型已成交客户深访报告杭州华坤市场研究公司二00七年四月1目录研究介绍 P3-8研究分析 P9-53基本特征购房需求户型测试购房决策变化板块测试研究总结

2研究介绍3根据上述市场目的，本次深访的研究目的主要包括以下几点市场目的和研究目的本次深访，旨在剖析90方以下小户型客户的购房原因及需求，同时了解他们对目标板块的看法，从而为德胜项目小户型的客群定位及产品设计提供建设性的意见和依据主要研究目的了解小户型已成交者的购房需求，包括总价、面积、户型、小区规划及景观、小区会所、物管等了解小户型已成交者对90方房型的看法了解小户型已成交者的购房板块倾向了解小户型已成交者对项目所在区位的看法及出价次要研究目的了解小户型已成交者的背景特征和生活习惯了解小户型已成交者的现住房情况了解小户型已成交者的购房原因了解小户型已成交者的看重要素以及对看重要素的具体理解了解开发商品牌对其购房决策的影响力4研究内容/访谈内容背景特征及生活习惯现有房产情况购房原因及看重要素购房需求基本个人信息（从事行业、职级及家庭结构）生活习惯（休闲活动、消费场所）现住房情况及常住人数拥有房产数量及最近一次购房经历购房原因购房看重要素及要求对小区配套、周边配套及物业服务的要求现汽车拥有情况及对交通配套的需求开发商品牌对其购房决策的影响力所购小户型具体情况建筑类型偏好及对高层的接受度对户型功能及得房率的看法对室内主要功能空间的看重度及具体要求对储藏室的需求对朝向及厨卫采光的看法对卫浴三分离的看法对阳台的看法及需求5对目标板块、滨江一桥及文教板块的看法三板块中最可能购买的板块对三板块的出价及升值空间预期研究内容/访谈内容户型测试室内结构测试一梯三户的塔式住宅看法及户型偏好对90方的两房、三房及马骞公寓的看法购房决策变化比较喜欢的小区规划和小区景观下单前的单价预算及对所购单价的看法下单前的装修设想及所购精装修房的具体情况购房前的板块倾向及实际购买板块购房前的看好楼盘所购楼盘的吸引力及顾虑板块测试6样本设置样本来源部分银行06-07年房贷客户名单中，购房面积50-90方，单价在7000元以上者；丽晶城约访客户中，有3位为05年下半年购房配额：面积：70-90方共13组(说明：2组面积为92方，也将其归于此类）

50-70方共2组单价：10000元以上共9组

9000-10000元共1组

8000-9000元共4组

7000-8000元共1组7受访者基本信息面积段单价段姓名年龄学历行业家庭结构年总收入面积单价总价联系方式70-90（13组）10000以上（8组）时超25岁以下

硕士生

IT与父母同住8万9213200多125万左春芳

30-34高中/技校/中专

艺术夫妻与小学以下两代人同住25-30万9213913128000013588886078马葵35-39大学本科旅游单身独居15-20万81.4139101132552简渊智50-55大学本科教育夫妻两人500万以上81.415353125004113067781710余桔霞30-34大学本科IT无妻与小学以下小孩两代人同住30-50万81.414157115266313757153137谢芳25-29大学本科公务员夫妻两人同住20-25万79.11105087350313958063391李浩30-34大学本科商业贸易单身独居15-20万89.21060094552013958015982王巧红35-39高中/技校/中专没固定工作一个人与上小学的孩子同住保密76188001428800135888002859000-10000杭峰30-34大学本科高校教师单身独居15-20万84.290341760632135880121108000-9000（3组）王成25-29高中/技校/中专商业贸易单身独居15-20万87.7874376658413819189986张霜红30-34大专/大学非本科商业贸易夫妻两人同住15-20万87.7884377535213396565925杨小姐30-34大专/大学非本科电信/互联网/通信夫妻与小学以下小孩两代人同住15-20万84.28583722652136068085267000-8000刘翌30-34大学本科通信单身独居15-20万89.074016590111375711982050-70（2组）10000以上龚小军25-29大专/大学非本科计算机单身独居8万左右61.810870672201136666557878000-9000陈雄25-29大学本科小学教师单身独居15-20万59877551676013185710232说明：蓝色字体者为投资客；红色字体者为LOFT户型购买者8本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：研究分析一、基本特征二、购房需求三、户型测试四、购房决策变化五、板块测试9本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：受访人群基本特征10他们的的年龄龄相对对集中中，25-29岁的有有5位，30-34岁的共共有6位。他们的的家庭庭结构构相对对简单单，单单身独独居者者占一一半，，其次次为两两人世世界和和相对年轻轻的三三口之之家者者。10位为大大学本本科或或以上上学历历，2位为大大专，，3位为高高中/中专/技校他们所所从事事的行行业相相对集集中，，以商商贸、、IT及教育育行业业中的的普通通职员员为主。级级别较较高的的仅少少数（（4位位），，包括括1位位外国国学校校驻中中国总总代表表、1位国家二二级演演员和和2位位中层层管理理者他们的的收入入水平平与杭杭州的的普通通工薪薪族比比，处处于中中等甚甚至偏偏上的的水平平。大多数数单身身独居居者或或二人人世界界者的的家庭庭年收收入在在15-20万。但但家庭庭年收收入35万万以上上的并并不多多。背景特特征小户型型购房房者主主要是是从事事中高高收入入行业业、单单身独独居或或两人人世界界的青青年人人群。。11休闲活活动休闲及及消费费习惯惯他们较较为年年轻，，且工工作并并不是是特别别忙，，因此此他们们的休休闲活活动也也表现现得较较为丰丰富，，运动动、旅旅游、、喝茶茶/咖啡是是相对对普遍遍的休休闲活活动，，而打打牌、、KTV、泡吧吧者也也有人人在。。但是，，不同同家庭庭结构构的人人还是是表现现出了了一定定的差差异性性：他们充充满朝朝气与与活力力，喜喜欢以以运动动与旅旅游、、喝茶茶等来来缓解解压力力单身独独居者者喜欢欢运动动（如如打球球、游游泳等等）、、喝茶茶/咖啡、、逛街街。经经常去去的运运动场场所多多是体体育馆馆或高高校运运动场场所，，喝茶茶以西西湖边边为主主，而而逛街街则多多在市市中心心。他们的的休闲闲活动动以时时尚和和年轻轻为主主。两人世世界者者和三三口之之家者者，他他们更更喜欢欢旅游游（包包括省省内的的和省省外的的）。。喝茶茶/喝咖啡啡的喜喜好者者较单单身独独居者者要少少。还还有少少数人人比较较注重重运动动与健健身。。12居住状状况家庭常常住人人口7位目目前为为单身身独居居；但但有几几位表表示所所购物物业可可能是是两人人居住住5位目目前为为二人人居住住，包包括两两人世世界者者（4位））和单单亲家家庭者者（1位））其他要要么与与读小小学以以下的的小孩孩居住住，要要么与与父母母一起起住住房情情况与与购房房原因因6位在在购买买小户户型之之前均均无房房产他们目目前要要么租租房，，要么么单位位提供供宿舍舍大多数数单身身独居居，少少数二二人世世界3位均均拥有有一套套房产产，但但2位位的房房子在在省外外，1位在在富阳阳目前与与父母母住在在一起起或租租房4位均均拥有有至少少一套套房子子2位均均有房房首次购购房，，解决决基本本需求求在杭首首次购购房，，解决决基本本需求求改善居居住购买后后出租租或保保值储储蓄可见，，小户户型购购房者者以解解决基基本居居住需需求为为主9位13所购小小户型型情况况LOFT他们所所购的的房子子基本本上为为小高高层/高层层，毛毛坯房房他们购购买的的楼盘盘大多多位于于市中中心或或距离离市中中心相相对较较近，，面积积虽小小，但但部分分单价价甚至至达到到15000左左右。。在15位位受访访者中中，总总价在在100万万以上上者有有6位位。可可见，，他们们中的的部分分并不不缺乏乏经济济承受受力。。那么么，他他们为为何而而购小小户型型呢？？购买楼盘类型面积户型装修单价总价世贸丽晶城小高层92二室一厅一卫三阳台毛坯13200多一点125万左右世贸丽晶城高层92.0二室二厅一卫二阳台毛坯15000左右130万左右世贸丽晶城高层81.4二室二厅一卫二阳台毛坯153531250041世贸丽晶城小高层81.4二室二厅一卫一阳台毛坯141571152663世贸丽晶城高层81.4二室一厅一卫二阳台毛坯13910115万左右紫园小高层79.1二室一厅一卫一阳台毛坯11050873503紫园多层89.2二室一厅二卫一阳台毛坯10600945520西城年华高层82.5二室二厅一卫一阳台精装修(全装修,厨房跟卫生间)9034760632西城年华高层86.4二室二厅一卫一阳台精装修(全装修,厨房跟卫生间)850075万文鼎苑高层58.0一室一厅一卫一阳台毛坯8775516760景上公寓小高层87.7二室二厅一卫一阳台毛坯8743766584景上公寓小高层87.7二室二厅一卫一阳台毛坯884378亲亲家园小高层89.0二室二厅一卫一阳台毛坯740166万水印城小高层61.8二室一厅二卫一阳台毛坯10870672201盛世钱塘高层75.0三室一厅二卫一阳台精装修18800141000014小户型型购房原原因剖剖析无论是是自住住者还还是投投资客客，出出于资资金压压力而而购房房者和和另有有其他他考虑虑者比比重基基本相相当从所购购楼盘盘来看看投资客客均购购买的的是世世贸丽丽晶城城，即即3位自自住，，2位位投资资。5位中中有3位不不受资资金所所限。。其他楼楼盘购购买者者均为为自住住，且且大多多为首首次购购房，，这部部分人人中约约六成成受资资金所所限。。单价低低面积积大的的房子子,地地段不不是很很好，，且配配套不不全目前家家庭结结构相相对简简单，，面积积够用用即可可。实用即即可；；面积积小比比较好好打理理对所购购房子子的地地段及及户型型等比比较满满意虽然面面积较较小，，但总总价大大部分分在80-130万万左右右。这这种总总价完完全可可以买买到单单价稍稍低，，但面面积更更大的的房子子。他他们之之所以以如此此，其其主要要原因因即在在于：：受资金金所限限的自自住者者另有其其他考考虑的的自住住者地段好好，保保值增增值能能力强强面积小小，容容易出出租投资客客可见，，他们们更注注重生生活的的便利利性及及面积积的经经济实实用15购房原原因现现身说说法从保值值增值值的角角度,升升值空空间大大,如如果作作为第第二居居所的的话环环境较较好(居住住的人人层次次较高高)——余余桔霞霞（世世贸丽丽晶城城，投投资或或作为为第二二居所所）单价低低的都都在郊郊区，，距离离市中中心太太远，，交通通不便便。——谢谢芳（（紫园园，首首次购购房））面积比比较合合适，，不需需要面面积太太大，，地段段是最最主要要的原原因，，环境境好，，周边边配套套齐全全，生生活方方便——马葵（世贸丽丽晶城城，改善善居住住）两个人人住没没必要要买那那么大大,比较较实用用,面面积小小,总总价可可以低低一点点。自自己买买都会会买90方方以下下的，，比较较实用用——张张霜红红（景景上，，自住住者，，在富富阳有有房））之前就就是房房子太太大了了才卖卖掉的的，和和女儿儿两个个人没没必要要住那那么大大。再再说了了这个个房子子虽然然只有有70多多个方方但是是是两两层的的实用用面积积也还还好——王王巧红红（盛盛世钱钱塘，，LOFT，自自住））16购房看看重要要素他们购购房时时的看看重要要素包包含多多个方方面，，地段位位居首首位，，其次次为配配套。。这两两个因因素直直接关关系到到生活活及工工作的的便利利性。。开发商商品牌牌的重重要性性已开开始突突显；；看重物物业服服务的的购房房者占占了三三分之之一。。在按看看重程程度排排序中中，看重地段者除一一位外外，其其他11位位均将将其排在最最看重重因素素的首首位配套的的重要要度也也非常常高，，仅次次于地地段将开发发商品品牌放放于前前二位位的也也有一一定比比例。17他们理理解中中的看看重要要素根据以以往的的研究究，投投资客客非常常看重重地段段，但但由于于本次次研究究的自自住者者也非非常看看重地地段，因因此二二类人人群事事实上上在看看重要要素方方面表表现得得基本本相同同。地段他们对对主要要看重重要素素的理理解近六成成认为为好地地段即即是市市中心心或距距离市市中心心较近近的地地方，，但是是部分分提出出希望望不是是商业业闹区区，最最好是是商务务区近三成成人从从生活活习惯惯与工工作便便利性性出发发，认认为生生活方方便、、工作作便利利的地地方即即是好好地段段还有个个别人人认为为适合合自己己的地地段即即是好好地段段配套他们指指的配配套包包括了了小区区配套套和周周边配配套，，但对对周边边配套套的看看重度度要更更高一一些。。部分分认为为只要要周边边配套套比较较齐全全，那那么对对小区区配套套基本本没要要求。。他们更更注重重生活活配套套和医医疗配配套，，对于于教育育配套套的需需求比比较小小。这主要要是由由于他他们较较为年年轻多多无小小孩。。物业服服务由于大大多数数为首首次购购房，，对物物业的的切身身体会会较少少，因因此他他们的的理解解较为为笼统统部分认认为给给业主主提供供极大大的方方便是是首要要的，，水电电以及及电梯梯的服服务要要到位位。部部分改改善居居住者者他们们首先重重视的的是物物业的的服务务态度度，能能够帮帮业主主解决决问题题，而而不应应该相相互推推诿责责任户型要有吸吸引力力，新新颖独独特但但又比比较实实用；；还有有部分分人明明确表表示跃跃层或或LOFT结结构18是否需需要有有会所所：近近半数数希望望有，，而近近半数数表示示可有有可无无，极极少数数表示示不需需要希望会会所的的配套套设施施大多数数人希希望有有运动动设施施，如如健身身房、、游泳泳池、、室内内乒乓乓球/篮球少数人提提到希望望有咖啡啡馆/茶茶馆、小小型图书书馆、餐餐馆。但但有2位位提出希希望有宾宾馆，以解决亲亲朋好友友的临时时住宿问问题。值得一提提的是，，对会所所无概念念者有一一定比例例。是否希望望向社会会开放。。不能接受受者相对对占多（（7位），，接受者者有5位位。对小区配配套的要要求近一半的的购房者者对小区区配套没没什么要要求或要要求极低低他们对小小区配套套的要求求主要集集中于对对运动和和休闲设设施的需需求上。。他们希希望运动类的的(游泳馆馆.网球球.篮球球等)，，休闲设设施主要要是指健健身房。。极少数人人提到需需要有餐餐馆/小吃店店、洗衣衣店和便便利店对会所的的看法他们的生生活相对对简单，，因此他他们对于于小区配配套的要要求也不不高认为地段段好的话话，周边边配套都都跟得上上认为利用用率不高高，且其其管理成成本会增增加业主主负担人员流动动性强，，且较杂杂，会带带来安全全问题，，还会存存在噪音音。有利于会会所运营营和可持持续发展展，甚至至会提高高服务档档次19对周边配配套的要要求由于配套套与地段段直接相相关。市市中心或或相对市市中心的的地方往往往配套套较为完完善。由于他们们选择的的地段多多为市中中心或相相对市中中心，因因此，他他们对周周边配套套的考虑虑反而比比较简单单，更多多地涉及及生活及及医疗配配套。提提到商业业配套的的人非常常少。包括菜场场、超市市、餐馆馆，少数数人提到到了洗衣衣店、美美容美发发。对于超市市的规模模意见不不一，从从小型到到大型均均有需求求者，但但多数表表示只要要满足基基本需求求就可。。但他们希望望是连锁锁或相对对正规的的超市生活配套套均希望有有相应的的医疗机机构。但但在规模模的要求求上分歧歧较为严严重，希希望是社社区诊所和市市级以上上的大型型医院者者各占半半数。医疗配套套20对物业服服务的要要求及开开发商品品牌影响响他们希望望的无偿偿服务：：安全设施施方面(监控系系统.24小时时巡逻））、保洁洁物业服务务首次购房房者对物物管的要要求比较较简单，，认为只只要安全全和保洁洁到位就就可以；；他们中中的少数数甚至对对物管没没有概念念改善居住住者希望望物管公公司要专专业和规规范，还还提出了了服务态态度、质质量及效效率的问问题；投资客则则对品牌牌提出了了要求，，认为有品牌的的公司，，服务细细节方面面才能比比较周到到他们希望望的有偿偿服务：：上门维修修、钟点点工服务务。但同时提提出希望望收费能能够合理理开发商品品牌九成购房房者的购购买决策策会受到到开发商商品牌的的影响，，但程度度有所差差别约四成表示开发发商品牌牌对其购购房影响响非常大大。他们们会优先购购买或只只会购买买品牌开开发商的的房子。深访中中发现：：由于对对某一楼楼盘极度度认可而而去购买买该开发发商的另另一楼盘盘的现象象也有存存在。约五成表表示开发发商品牌牌对其决决策有影影响，但但不是特特别大。。至于今后后是否会继继续购买买该开发发商的房房子，他们大大多表示示要看具体体入住后后的情况况，如果感感觉不错错，极有有可能会会继续购购买。21本次研究究的时间间周期为为15天，，具体安安排如下下：购房需求求22建筑类型型与得房房率多层、小小高层及及高层的的偏好者者均存在在，甚至至有部分分人表示示三种类类型均可可。无论是多多层还是是小高层层偏好者者，他们们均表示示可以接接受高层层。从实际购购买情况况来看，，他们基基本上选选择了小小高层或或高层。。这说明：：在以地地段为先先导的小小户型需需求者中中，小高高层/高层基基本上不存在抗抗性。注重房屋屋舒适度度的人相相对多。。从购买情情况来看看，此次次购买世世贸丽晶晶城和紫紫园的受受访者绝绝大多数数注重舒舒适度。。其他楼楼盘，两两者比重重基本相相当。从家庭结结构来看看，注重重舒适度度的受访访者目前前基本上上一人或或二人居居住半数比较较介意得得房率，，其中一一位明确确表示不不买高层层就是因因为得房房率低。。其他人表表示不太太介意。。他们的的理由是是开发商商的设计计水平越越来越高高，得房房率不会会低得离离谱。仅三分之之一表示示知道得得房率计计算公式式，但具具体问及及，仅一一人能够够回答出出。23最在意的的室内功功能空间间受访者非非常看重重主卧和和客厅，，其次为为卫生间间和厨房房。但是，自自住者和和投资客客的看重重部位很很大差异异：自住者：：主卧和和客厅基基本上都都非常看重，，但更为为注重主主卧投资客：：非常看看重客厅厅和卫生生间此外，由由于LOFT户型本本身强调调客厅的的舒适度度，因此此该户型型购买者者在看重重部位的的选择中中往往忽忽视客厅厅，而更更强调主主卧，卫卫生间和和厨房24对各部位位要求及及实际购购买情况况大部分受受访者虽虽然对希希望的面面积提出出了要求求，但问问及实际际所购面面积时基基本上表表示不太太清楚，，有少数数人甚至至表示对对户型情情况不太太清楚。。这说明明，他们们中存在在一定的的比例实实际上对对户型并并不在意意。从所买的的户型来来看：大部分属属于全明明结构，，采光和和通风不不错；基基本上两两个房间间朝南，，要么主主卧和次次卧，要要么主卧卧和客厅厅。主卧卧：朝南，大大部分带带阳台客厅厅：朝向不定定，但通通透性较较高厨房房：基本上有有窗户，，少数带带阳台卫生间：：大部分为为明卫，，少数暗暗卫他们对主主要部位位的要求求：主卧卧：朝南南，带阳阳台，面面积实用用即可（（20方以以内）；；希望面积积20方方以上者者仅极少少数人客厅厅：通透透，面积积以20方左右右为主，，部分人人希望朝朝南；希希望有阳阳台卫生间：：通风，，面积6-7方方左右；；半数人人希望最最好明卫卫，但也也有人明明确表示示希望是暗卫，，这部分分认为卫卫生间属属于隐秘秘的地方方。厨房房：独立立，通风风，有窗窗户，面面积以6-8方方为主25其他细节节要求绝大多数数表示需需要，仅仅3位不需需要大多数表表示面积积不需要要大，2-3方方左右为为宜，只只要能放放杂物即即可。对具体位位置大部部分没概概念，但但表示希希望能够够放在相相对隐蔽蔽的地方方对于跃层层，储藏藏间放于于楼梯下下的想法法均表示示赞成。。储藏间大多数（（11位））希望厨厨房有窗窗户，采采光要好好，卫生生间最好好明卫4位表示示无所谓谓，因为为他们觉觉得那只只是偶尔尔使用的的地方暗卫的接接受度比比较高，，仅4位位完全不不接受，，这其中中包括一一位投资资客厨卫采光光绝大多数数受访者者希望至至少二个个房间朝朝南所有受访访者均希希望主卧卧朝阳，，而除2位外，，其他均均无法接接受主卧卧朝北。。在第二个个朝南房房间的选选择上，，希望客客厅朝南南者占大大多数，，极少数数希望次次卧朝南南。在房间朝朝向的选选择上，，投资客客和自住住者基本本上不存存在差异异。若朝向不不好，但但单价低低，过半半数（9位）明明确表示示不会考考虑购买买，5位位会考虑虑朝向26对卫浴三三分离及及阳台看看法卫浴三分分离绝大多数数表示三三分离没没必要，，仅极少数数接受三三分离认为没必必要分离离的看法法：三分离不不符合生生活习惯惯；没有整体体性，使使用不便便；空间足够够大的话话，三分分离是可可以的，，但小户户型的话话浪费空空间接受者认认为这是是一种创创新，可可以真正正做到干干湿分离离阳台功能能绝大多数数人认为为阳台的的主要功功能是晾晾衣服兼兼休闲（（如晒太太阳，看看风景，，看书）），另有有极少数数人将其其做为健健身场所所或纯粹粹的休闲闲区他们希望望的面积积与其希希望的功功能相联联系：将阳台作作为晾晾衣服兼兼休闲功功能者需需要的面面积相对对较小，，基本上上在3-5方左右；；将阳台作作为纯休休闲或健健身功能能者需求求面积略略大，但但需要的的面积跨跨度较大大，6方至10几方不等等希望阳台台预留功功能空间间者有8位，他们们认为的的迫切需需求是放放洗衣机机或升降降衣架、、洗手池池或拖把把池。他他们中仅仅极个别别人提到到希望将将来放置置跑步机机或休闲闲式桌椅椅27本次研究究的时间间周期为为15天，，具体安安排如下下：户型测试试28室内结构构绝大多数数（12位））希望是是平层，，喜欢跃跃层者仅仅极少数数，即使使是LOFT户户型购买买者中，，其中一一位也认认为90方做平平层比较较合理他们之所所以选择择平层的的原因：：大多数从从面积方方面考虑虑，他们们认为90方以以下的户户型做跃跃层不合合适，会会比较局局促且存存在一定定的空间间浪费，，甚至有有人认为为根本做做不成跃跃层少数人本本身不喜喜欢跃层层，认为为不实用用，且上上下楼梯梯不便。。平层OR跃层层29塔式住宅宅看法塔式住宅宅所有受访访者均表表示可以以接受一一梯三户户的塔楼楼。他们认认为目前前这种建建筑形式式和建筑筑单元较较为普遍遍，且一一梯三户户的得房房率普遍遍要高，，户型设设计较为为合理。。对于90方以以下的中中间套，，大多数数受访者者表示认认可：他们认为为：该户户型功能能较为完完备、两两个房间间朝南、、有储藏藏间、明明卫；客客厅带阳阳台、厨厨房带阳阳台不喜欢该该户型者者主要是是认为南南北不通通透，此此外对某某些部位位的位置置提出异异议：储储藏间在在进门的的地方；；卫生间间的位置置不好，，靠厨房房或离次次卧太远远；希望望两个卧卧室最好好连在一一起三个户型型中，01户型型，即东东边套最最受欢迎迎，首选选中间套套和西边边套的人人数较少少中间套看看法3090方两两房受访者，，5位对该该户型认认同，其其他则认认为其不不足多于于优点优点：南南北通透透；舒适适感较强强；明卫卫；主卧卧朝南，，且主卧卧与客厅厅均带阳阳台需改进之之处：门门对着卫卫生间和和厨房；；淋浴间间和卫生生间分离离；进门门之后过过道过长长，无法法利用；；认同者认认为不喜欢长长条形厨房和餐餐厅离得得太远；；卫生间靠靠厨房/在厨房房和餐厅厅之间不不好；卫生间三三分离不不方便走廊空间间浪费太太大不认同者者理由3190方三三房受访者均均肯定了了该户型型的紧凑凑性，但但过半数数认为虽虽然功能能较为全全面，但但各部位位面积过过小，会会影响舒舒适性，，甚至有有人明确确表示不不适合做做三房。。仅少数数几位表表示认同同该户型型。若不考虑虑各部位位面积，，单从结结构来看看：该户型优优点：该户型不不足：功能齐全全，紧凑凑性强主卧和客客厅均有有阳台一进门对对着卫生生间不好好；客厅与主主卧的阳阳台最好好进行隔隔断；主卧离卫卫生间太太远；厨厨房和餐餐厅离得得太远；；主卧紧紧邻厨房房不好他们均建建议：厨厨房和卫卫生间的的位置互互换3290方马骞户户型半数受访访者对该该户型作作出了正正面评价价。他们们认为：：比较时尚尚动静分离离,功能区域域分隔，，私密性性强半数坚持持之前对对跃层的的看法，，认为90方做成跃跃层不合合适，压压抑感比比较强；；此外，其其中还有有人对跃跃层本身身不认可可，认为为小孩或或老人上上下楼梯梯不方便便在跃层的的测试中中，希望望90方是平层层的共12位，希望望跃层的的仅3位。但在在户型测测试中，，认同马马骞公寓寓者有7位。这说说明有4位平层需需求者被被引导到到跃层中中。可见见，部分分小户型型客户存存在一定定的可引引导性。33三户型比比较14位受访者者在90方两房、、90方三房和和马骞公公寓中进进行了选选择。选择马骞骞和两房房的人数数稍多。。户型选择人数喜欢原因90方两房5位户型设计较为合理舒适感强90方三房3位功能较齐全，经济实用90方马骞6位动静分离；感觉比较时尚、浪漫34本次研究究的时间间周期为为15天，，具体安安排如下下：购房决策策变化35小区规划划及景观观小区规划划在小区景景观方面面，他们们提到的的比较喜喜欢的楼楼盘包括括桂花城城、晴园园、春江江花月、、翡翠城城、枫华华府第主要是喜喜欢绿化化多；草草木繁盛盛，四季季常青；；草坪水水池灌木木都有，，比较有有层次感感；有中中心花园园。小区景观观5位表示示没有看看过其他他楼盘或或没有留留意。受访者比比较喜欢欢的楼盘盘有：绿绿园、桂桂花城、、晴园、、南都德德迦、银银马公寓寓、现代代城、翡翡翠城等等问及喜欢欢的方面面，多数数人回答答得较为为笼统：：整体感感觉较好好（南都都德迦））；较为为大气（（银马））、楼间间距大（（现代城城、晴园园）、人人车分流流可见，他他们看过过的楼盘盘比较少少，对于于小区规规划和影影响的要要求并不不高。尤尤其是在小区区景观方方面，绿绿化多、、楼间距距大即会会成为他他们喜欢欢的原因因他们对所所购楼盘盘的小区区规划与与景观大大多表示示一般，，有的甚甚至表示示没有注注意相较而言言，世贸贸丽晶城城的认可可度相对对较高。。世贸丽晶晶城：人人车分流流、楼间间距大；；绿化面面积较大大，有水水池点缀缀所购楼盘盘情况36单价看法法在购买小小户型之之前，大大多数对对单价有有所预算算，他们们可接受受的最高高单价从从8000元——20000元不等，，其中欲欲购毛坯坯房的单单价预算算以10000———11000元左右居多。但但也有极极少数表表示没有有考虑过过单价问问题。投投资客由由于选择择的楼盘盘为世贸贸丽晶城城，其预预算集中中于10000多一点至至18000的范围内内。从实际成成交情况况来看，，他们的的成交单单价基本本上在其其预算范范围内。。在这一一点上，，投资客与自住住者差异异不大。。单价预算算与实际际成交情情况对所购物物业的价价格评价价投资客：：一位认认为物有有所值，，一位认认为在同同地段楼楼盘中价价格偏高高自住者：：绝大多多数持认认同态度度，认为为所购物物业价格格比较合合理，物物有所值值；仅极个别别认为价价格偏高高，这主主要出现现在景上上客户中中，之所所以认为为，是觉得后后来开出出的地段段相似的的楼盘单单价要便便宜1000元左右。。LOFT购买者：：一位以以内部价价购得；；另一位认认为单价价比同地地段楼盘盘要高，，但由于于是LOFT户型，因因而感觉物有有所值。。37装修设想想7位希望买买毛坯房房，最终终也选择择了毛坯坯房3位偏爱精精装修，，但实际际上均买买了毛坯坯房。改改变的原原因各不不相同：：不是信信任的开开发商；；倾向地地段没有有精装修修房；精精装修房房均为单单身公寓寓，面积积过小5位下单前前觉得无无所谓，，但最终终他们多多选择了了精装修修/全装修。。由于多数数为首次次购房，，他们对对于装修修标准基基本上没没什么概概念。现身说法法(设想精装装修，实实际上买买了毛坯坯房。)如果是绿绿城的房房子一定定要买精精装修，，比较省省心，建建工集团团第一次次接触所所以不会会买——余桔霞（（世贸丽丽晶城，，投资或或作为第第二居所所）(设想精装装修，实实际上买买的是毛毛坯房。。)精装修的的基本上上都是单单身公寓寓,如果是大大面积的的价格太太贵——谢芳（紫紫园，首首次购房房）38购房倾向向板块绝大多数数都有特特定的甚甚至是唯唯一的板板块倾向向，其中中自住者主主要是从从生活习习惯及工工作便利利性角度度考虑，投资客客基本上上是被丽丽晶城吸吸引，而而未考虑虑其他板板块工作地点居住地方考虑的其他购房板块购买楼盘最终选择板块西湖边,

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浙大华家池校区（08年搬迁至紫荆港校区）学校提供的房子紫荆港校区附近，当时是考虑蒋村和三墩西城年华蒋村，这个楼盘是离学校最近庆春东路,外海大厦九堡格畈南苑(在九环路上),同事家里彩虹城(认为没有过江),很多同事买的房子都在那里水印城彩虹城一期已卖完,二期价格太贵,水印城的价格不是很高浙大中控,滨江六和路东河锦园(庆春路和建国路交叉的地方)自己没有考虑过世贸丽晶城父母选择自由职业者以前住小营民居现在卖掉了，目前长住上海只考虑钱江新城盛世钱塘认识高管，可内部价购得教工路小百花越剧团南都德迦公寓没有考虑过世贸丽晶城

文三路华星科技大厦文二路翠苑五区没考虑其他板块世贸丽晶城

投资客39购房倾向向板块少数受访访者的选选择范围围相对宽宽泛，他他们的考考虑板块块要么生生活或工工作较为为便利、、要么发发展潜力力较好、、要么生生活习惯惯或距离离父母/朋友较较近从最终结结果来看看，他们们大多仍仍选择了了生活或或工作相相对便利利的板块块。工作地点居住地方考虑的其他购房板块及原因购买楼盘最终选择板块中山北路庆春电影大世界后面城西中豪晴园,仅仅是这个楼盘。主要是房产公司产品本身做的比较好。主要考虑的是老城区,交通等各方面配套比较齐全紫园城东自己比较熟悉,配套价格户型综合来说还是不错的城站附近德胜东村萧山新区，佳境天城那一块,感觉那个地段还蛮有发展潜力的，离公司近。也考虑过九堡,因为那里会通地铁景上公寓最终选择城北，是因为离自己老公的单位近一点,上下班方便一点,而且同事也买了那个地方.文三街古荡湾小区只要是城西就行，文教区这边么离工作单位近一点文鼎苑买了蒋村板块。当时文教区这边没什么小户型的房子，而且价格也相对要贵一点聚龙大厦城西紫桂城西的都接受,住在这边很久已经习惯了,朋友也都在这边亲亲家园最终选择三墩,是因为小区内部的配套比较好而且价格低,在市区价格太高城站附近体育场路附近钱江新城,政府规划,有地铁到那边,是未来的市中心和商业区景上公寓女朋友喜欢莫干山路德胜新村西湖区、庆春路一带和城北和睦一带。西湖区整体感觉人员素质相对不错。庆春路因为是父母住在那边。和睦那边主要是价格比较低西城年华主要看重它的教育配套，并靠近西溪湿地40看好楼盘盘绝大多数数受访者者最多看看过一、、两个楼楼盘；极极少数看看过的楼楼盘较多多，但这这主要出出现在考考虑板块块较多的的受访者者中，且且他们看看的多为为萧山和和滨江的的楼盘。。这表示大大多数受受访者在在购房时时对板块块或楼盘盘具有非非常强的的针对性性。丁香公寓寓——看好绿城城的品牌牌/精装修倾城之恋恋——周边环境境,户型结构构都很好好佳境天城城——有发展潜潜力，楼楼盘规模模大，配配套会齐齐全，以以后会通通地铁朋友推荐荐；广告告做得也也不错浅水湾城城市花园园——位置好,在市区,各方面配配套比较较齐全亲亲家园园——主要看好好它的环环境和价价格，但但没车的的话感觉觉比较远远文鼎苑——靠近浙大紫紫金港校区区，离市区区近，但全全部都是高高层，而且且价格太高高翡翠城——比较喜欢它它的小区规规划和建筑筑风格；内内部有会所所,人车分流；；小区景观比较好,绿化比较漂漂亮,草坪坪树树木木水水池池相相结结合合彩虹虹城城———周围围配配套套齐齐全全，，朋朋友友同同事事都都在在那那边边受访访者者看看好好的的楼楼盘盘通过过受受访访者者的的看看好好楼楼盘盘和和所所购购楼楼盘盘对对比比，，我我们们发发现现：：在最最终终购购买买的的板板块块中中，，他他们们大大多多仅仅看看好好所所购购楼楼盘盘，，而而无无其其他他楼楼盘盘选选择择41所购购楼楼盘盘的的吸吸引引力力和和顾顾虑虑所购楼盘下单原因细化说明顾虑世贸丽晶城地段是最大吸引力；其次是楼盘品质此外，极少数提到了绿化较多。地段：位于黄龙商务区，较为稀缺且配套成熟；教工路为地铁交叉处楼盘品质：设计较好，且建材较高档，细部处理也较为到位欧美中心是最大顾虑：一是担心挡住自己的视线或阳光；二是担心过于嘈杂紫园面积小，价格合适；所在区域较为熟悉，地段好，周边配套齐全地段：市中心目前道路整修，交通不太便利；旁边是老的小区；靠近铁路景上地段和价格地段：离市中心比较近/离工作单位近价格：单价便宜，总价在可承受范围内工业区，周边环境不好西城年华地段教育配套——保俶小学离西溪湿地比较近地段：离工作单位比较近/靠近紫荆港校区，对面为行政办公楼户型结构不太合理，厨房太小（仅2方）；物业管理质量没有承诺的好文鼎苑离工作单位近；开发商也不错基本上没有。目前唯一不满是房子进深太长亲亲家园最关键价格相对较低内部配套齐全/户型不错户型：三个房间都朝南担心房屋质量盛世钱塘地段和户型地段：钱江新城，未来城市新中心户型：LOFT，实用面积大小孩读书的学校归属水印城唯一一个以运动为主题的楼盘60多方，虽为LOFT，但仍担心太小42私家家车车及及交交通通配配套套需需求求近半半数数有有私私家家车车，，但但他他们们在在购购房房时时大大多多没没有有同同时时购购买买车车位位。。他他们们认认为为买买车车位位不不如如租租车车位位划划算算目前前无无车车者者的的出出行行方方式式以以公公交交为为主主，，少少数数人人骑骑车车或或走走路路。。私家家车车拥拥有有情情况况出行行方方式式希望望的的交交通通配配套套无论论是是有有车车族族还还是是无无车车者者，，均均希希望望周周边边交交通通配配套套较较为为齐齐全全。。他们们希希望望周周边边交交通通较较为为便便利利，，公公交交线线路路多多，，最最好好通通地地铁铁极少少数数人人希希望望周周边边打打的的也也较较为为便便利利；；还还有有极极少少数数人人希希望望周周边边有有高高架架，，但但希希望望高高架架距距离离楼楼盘盘有有一一定定距距离离。。在对对交交通通配配套套的的需需求求方方面面，，投投资资客客与与自自住住者者没没有有差差异异本项项目目基基本本具具备备小小户户型型购购房房者者对对交交通通配配套套的的需需求求43本次次研研究究的的时时间间周周期期为为15天天，，具具体体安安排排如如下下：：板块块测测试试44板块块看看法法文教教区区绝大大多多数数认认为为配配套套较较成成熟熟、、交交通通便便利利且且人人文文氛氛围围浓浓厚厚；；且且居居住住档档次次比比较较高高他们们认认为为该该板板块块年年轻轻人人较较多多，，对对小小户户型型的的需需求求应应该该比比较较大大但他他们们也也认认为为该该板板块块价价格格较较高高滨江江一一桥桥绝大大多多数数认认为为规规划划较较好好，，发发展展潜潜力力较较大大，，但但目目前前配配套套不不完完善善，，生生活活及及工工作作仍仍非非常常不不便便但同同时时他他们们认认为为滨滨江江的的年年轻轻人人及及高高校校教教师师较较多多，，对对于于小小户户型型的的需需求求较较为为旺旺盛盛对于于工工作作在在市市中中心心的的自自住住需需求求者者，，该该板板块块吸吸引引力力不不大大目标标板板块块绝大大多多数数认认为为属属于于老老城城区区，，距距离离市市中中心心较较近近，，配配套套较较为为完完善善该区区域域小小户户型型的的需需求求也也比比较较大大，，但但少少数数认认为为比比较较适适合合商商务务人人士士同时时部部分分受受访访者者担担心心周周边边老老小小区区较较多多，，居居住住人人群群较较杂杂45倾向向板板块块在三三板板块块中中，，大部部分分（（9位位））倾倾向向于于文文教教区区，，认认为为整整体体氛氛围围好好，，居居住住人人群群档档次次高高；；这部部分分人人目目前前大大多多生生活活/工工作作在在城城西西3位位倾倾向向于于目目标标板板块块，，距离离市市中中心心近近，，配配套套全全，，单单价价相相对对低低是是该该板板块块的的主主要要吸吸引引力力这三三位位中中，，一一位位为为投投资资客客，，另另二二位位为为景景上上购购房房者者，，他他们们目目前前或或未未来来居居住住在在目目标标板板块块附附近近其他他人人选选择择滨滨江江一一桥桥，，主主要要看看好好它它的的发发展展潜潜力力。。可见见，，目目标标板板块块与与文文教教板板块块比比并并无无竞竞争争力力。。它它未未来来的的小小户户型型来来源源将将主主要是是以以居居住住或或工工作作在在板板块块附附近近的的自自住住者者和和投投资资客客为为主主。。46各板板块块出出价价及及升升值值空空间间预预期期文教教区区毛坯坯房房：：以以10000-13000元元为为主主精装装修修：：以以12000-15000元元为为主主绝大大多多数数认认为为目目前前房房价价已已达达到到高高位位，，未未来来升升值值空空间间不不大大。。仅仅少少数数人人出出于于配配套套、、居居住住档档次次等等因因素素考考虑虑认认为为仍仍存存在在较较大大的的升升值值空空间间滨江江一一桥桥毛坯坯房房：：以以7000-8000元元为为主主，，少少数数出出价价达9000元元精装装修修：：以以9000左左右右为为主主，，少少数数出出价价达达11000元元认为为升升值值空空间间最最大大。。一一是是本本身身价价格格较较低低，，二二是是地地铁铁开开通通、、其其他他配配套套跟跟上上后后，，价价格格将将有有很很大大提提升升，，有有少少数数认认为为5年年内内毛毛坯坯房房会会上上升升至至10000元元。。47目标标板板块块出出价价及及升升值值空空间间预预期期目标标板板块块毛坯坯房房：：11位位出出价价者者中中，，以以9000-10000元元为为主主（（7位位）），，但但最最高高出出价价为为12000元元。。精装装修修：：多表表示示在在毛毛坯坯房房基基础础上上增增加加1000-2000元元左左右右，，即即精精装装修修出出价价以以11000-12000元元为为主主，，最最高高出出价价者者不不超超过过14000元元。。大多多数数认认为为存存在在升升值值空空间间，，但但他他们们对对于于升升值值大大小小的的分分歧歧较较大大。。认为为升升值值空空间间不不大大者者的的理理由由：：周边边居居住住档档次次低低，，不不具具备备高高档档板板块块属属性性认为为升升值值空空间间较较大大者者的的理理由由：：交通通便便利利，，距距离离市市中中心心近近，，但但目目前前尚尚未未开开发发起起来来但是是，，无无论论何何种种观观点点者者，，均均认认为为高架架将将是是该该板板块块房房价价上上涨涨的的限限制制因因素素48本次次研研究究的的时时间间周周期期为为15天天，，具具体体安安排排如如下下：：研究究结结论论49购房房目目的的与与看看重重要要素素购房房目目的的：：他们们在在下下单单前前多多为为无无房房者者，，此此次次购购房房为为解解决决基基本本居居住住需需求求。。改改善善居居住住者者也也有有一一定定比比例例，，但但他他们们大大多多以以实实用用为为主主，，也也因因此此选选择择了了小小户户型型。。投投资资客客比比例例比比较较小小。。他们们之之所所以以选选择择小小户户型型，，受受资资金金所所限限者者仅仅占占半半数数。。看重重因因素素：：地段段和和配配套套是是受受访访者者均均非非常常看看重重的的要要素素。。正因因如如此此，，他们多选择在在市中心或距距离市中心较较近的板块购购房。其中自住者具具体板块的选选择，与其生生活习惯或工工作地点密切切相关。而投投资客则多选选择地段较好好、品质较好好的楼盘。开发商品牌对对绝大多数购购房者的决策策会产生或多多或少的影响响，其中四成受此因素素影响非常大大。这一点对本本项目是一大大利好。人群特征他们大多较为为年轻，以单单身独居者和和二人世界者者为主他们在休闲时时更喜欢运动动，如打球、、旅游等，喝喝茶/咖啡也是主要要的休闲活动动他们多从事中中高收入行业业工作，其家家庭年收入基基本上在15万以上，但超超过35万的仅极少数数。50他们对小区配配套的需求度度较低，需要会所者仅仅占半数，这主要是由由于，好的地地段往往意味味着完善的配配套。其中会所配套又以以运动和休闲闲为主。以不不接受会所向向社会开放者者居多。他们对周边配配套的要求主主要限于生活活配套和医疗疗配套方面；；而无论是否否有私家车，，他们均希望望周边交通便便利，公交线线路发达他们对物管的要求求较低，其中首次购购房者多认为为安全和保洁洁到位即可，，而投资客则则较看重物管管公司的品牌牌物业类型：小小高层和高层层为主，多层层需求者比较较少。自住者非常看看重主卧，而而投资客则更更看重客厅。。他们希望全明明户型，但暗卫的接受度度非常高。他们对朝向较较为看重，大大多数表示朝朝向不好但单单价低也不会会考虑。卫浴三分离基基本上没必要要阳台最主要的的功能还是晾晾衣服和晒太太阳。需求面面积以5方左右为主。。欲留功能以以洗手池、升升降式衣架等等为主。配套及物管购房需求51他们对一梯三三户的塔式住住宅均表示能能接受，三户户型中，大多多数喜欢东边边套90方以下的的小户型以平层较为适宜对于90方的二房房、三房及马马骞户型，他他们的评价普普遍不高。相相较而言，喜喜欢马骞和二二房者人数相相对居多。因因此，在户型设计方方面仍需进行行很大改进户型测试购房决策变化化由于他们购房的板板块/楼盘针对性性相对较强，他们看过的的楼盘普遍较较少。但也有有极少数购房房具有非常强强的随意性，，看到比较有有吸引力的产产品即会下单单。他们大多在其其预先设想的的板块中下单单，其价格也也基本上符合合其设想。可可见，对该部分