2021年整理基准地价系数修正法

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基础设施状况供电、供水保证率在100%,排水状况良好供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般供电、供水保证率在90%以上，排水状况一般用电、用水高峰期有停电、停水现象，排水状况较差用电、用水高峰期常有停电停水现象，无排水设施交通条件同级中交通最畅通同能级中交通畅通同级中交通较畅通同级中交通不太畅通同级中交通不畅通宗地条件自然条件优越，形状良好，面枳较大，利于企业布局自然条件优越，形状、面枳对企业布局比较有利自然条件一般，形状、面枳对企业布局无影响自然条件较差，形状较差，面枳较小，对企业布局有影响自然条件差，形状较差，面枳过小，对企业布局在严重影响环境质量有利于企业生产较有利于企业生产对生产、生活无影响对生产有影响，对职工无影响对生产和职工均有不良影响企业集聚程度位于工业区内周围有5家以上企业周围有3-5家企业周围有1-2家企业独立工业用地与相关企业配套程度高较高一般较低低地基条件地基稳定地基较稳定地基一般地基较差地基差其它好较好一般较差差＊应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。评估过程如下：①基础设施状况：供水保证率在98%,供电保证率100%,排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，评价较优.②交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m,待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m.评价较优。（完整）基准地价系数修正法③宗地自身条件:待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利用.面积适中，地势较高.评价一般.④环境质量：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。⑤集聚程度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。⑥与相关企业配套程度：待估宗地所在区域内无相关配套企业。⑦规划限制：规划对待估宗地的用途和使用强度均有一定限制，评价一般。⑧地基条件：待估宗地地基承载力10t/m2以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。⑨其他条件:较不利，评价较劣。3.5宗地地价修正系数的确定综合影响待估宗地地价的区域因素和个别因素的评价结果，对照徐州市市区工业用地地价修正系数表及说明表，待估宗地地价修正系数评估结果见表6：表6因素修正系数结果表因素条 件 说 明优劣度修正系数基础设施状况供水保证率在98%,供电保证率100%,排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，通讯状况优，评价较优。较优+1。1交通条件待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m,待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m.评价较优。较优+0。9宗地条件待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利用。面积适中，地势较高.评价一般。一般0环境质量待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到一般标准.综合环境一般。一般0企业集聚程度待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度优。优+0。9与相关企业配套程度待估宗地所在区域内无相关配套企业.劣-1.0利用限制规划对待估宗地的用途和使用强度均有一定限制，评价劣.一般0地基条件待估宗地地基承载力10t/巾2以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。一般0其它条件较有利,评价较优。较优+0.3合计+2.12。6待估宗地地价测算待估宗地无限期使用地价=基准地价义（1+综合修正系数）=240元/m2X（1+0.021）=245。04元/m22。7期日修正在采用基准地价系数修正法评估待估宗地时必须进行期日修正，由于近年来金山桥开发区的工业用地地价以每年2%的幅度程平稳增长的趋势，从2000年6月底到估价期日的32个月内，地价增长了5.33%，故本次评估地价指数取1.053。期日修正后的地价二245。04元/m2X1.053=258。03元/m22。8年限修正上述评估的待估宗地地价为无限期使用年限地价，需进行年限修正。年限修正后的地价=年限修正前的地价义年限修正系数二258。03元/m2义［1—1/（1+土地还原率）使用年限］二258。03元/m2义［1-1/（1+8%）43］二258。03元/m2X0.9635=248元/m22。9开发水平修正：由于待估宗地设定的开发水平为红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及待估宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“一平”，与五级地基准地价内涵宗地红线外“五通"内“一平”不一致，故需要进行开发水平修正。根据《成果》，待估宗地所在区域红线外通暖的平均费用为10元/m2,红线内“五通”的平均费用为45元/m2,所以开发水平修正后的地价二248元（完整）基准地价系数修正法/mz+10元/巾2+45元/巾2=303元/m2。三、地价的确定分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的测算结果较接近,主要是由于待估宗地位于低级地段,采用成本逼近法进行地价测算