中国房地产行业发展主要影响因素及消费者画像分析

中国房地产行业发展主要影响因素及消费者画像分析一、房地产的基本概念房地产（Realestate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产的位置是固定的和不可移动的。房地产收入是指房地产企业从营业活动中所得的收入统称。房地产收入包括经营收入和其他业务收入两大类。二、房地产行业发展阶段我国房地产行业的发展分为三个阶段，行业发展模式从早期资源驱动阶段、过渡到的杠杆驱动阶段、近几年开始进入到运营驱动阶段，并且房企的开发模式也相应的从早期的囤地型开发模式、过渡到中期的快周转开发模式、最近开始进入到高质量发展模式。相对应地，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。三、影响房地产行业发展的主要因素1、房地产行业影响因素分析-建材价格自2003年以来，全国建筑材料市场出现明显的涨势，建筑原材料价格的上涨主要归功于房地产市场需求的拉动作用。而建筑原材料价格的上涨使得房企利润率持续下降。主要的建筑材料如钢筋、商品混凝土、水泥、砂石料上涨幅度大，涨幅分别为81%、33%、33%、42%。2、房地产行业影响因素分析-银行房贷利率对于房地产开发企业来说，银行信贷资金贯穿土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国（除西藏自治区以外的）30个省市的调查数据显示，我国房地产开发中有大约55%的资金直接来源于银行系统，加上一些间接会经过银行系统的资金，累计约70%来自银行，所以银行贷款很大程度上在支撑着房地产开发商经营周转的资金链，故银行信贷利率会对房企的发展有不小的影响。当然对购买者也会有影响，银行利率的高低也是购房者在考虑是否购买房屋时的一个重要因素。3、房地产行业影响因素分析-宏观经济1）房地产与GDP近年来，房地产业占GDP的比重一直呈上升趋势，2020年达到近6年的峰值，为7.2%，2021年仅6.8%，相比2021年下降了0.4个百分点，将是房地产业的一个重要转折点。2）人均消费支出与人均居住支出随着经济的不断发展，人们的消费支出也在逐步攀升，2021年全国人均居住支出为5641元，同比增长8.2%。占人均消费支出的比重为23.4%，仅次于食品烟酒。四、消费者群体画像1、消费者主力军目前依据我国的购房形势来看，对房子有刚需的年轻人是主力军。2020年底贝壳研究院发布的《数字化居住：2021年新居住展望》报告显示，2020年全国30个重点城市购房客群中30岁以下客户占比达到26.35%，较2017年提高了12.09%。虽然90后青年群体在住房消费中的比例不断提高，但80后们实力不减，仍是绝对的购房主力。刚需客群置业年龄方面，分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。2、当代购房者的考虑1）购房之初想法2021年4月末，58同城联合安居客发布了《2021青年置业报告》，对常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年进行调查。报告指出了青年人的一些想法和现状：a.12.9%的受访者计划年内购房，意愿更为迫切。b.对于青年们来说，收入基本决定可接受房屋总价以及可承受的房贷压力，毕竟经济基础决定上层建筑。c.青年们每月房租/月供占收入比重大多在四成以下，主要集中于20-30%左右。用一部分的消费保证生活品质，是当下年轻人的生活现状。2）购房之居住地的选择趋势《2021青年置业报告》指出，不论是已购房青年还是有购房计划的青年，多数倾向于在工作城市置业。习惯城市里更便利的生活，优异的子女教育资源和医疗条件，更好的职业发展前景等，都是年轻人想留在大城市安家的原因。而房价则是回乡置业者的首要关注因素。基本结束“漂泊”状态的40-44岁青年更愿意在工作城市安家，占比高达87.1%。82.8%的35-39岁青年在工作城市买房主为子女教育。3）购房资金来源-收入与房价的较量观察近年来全国城镇单位平均工资来可以发现，工资是在逐年上涨的，但涨幅波动较小，甚至涨幅有逐步缩小的趋势，但房价