武清盛世华府项目营销报告

天津盛世华府项目操盘思路汇报第三部分项目总体操盘策略第一部分当前市场环境研究第二部分项目概况与价值分析第四部分项目营销策划CONTENTS目录第七部分合作模式第五部分项目销售组织第六部分项目商业策划第一部分当前市场环境研究1、近期房地产政策与银行政策对本项目影响：关于二套首付比例提高和利率提高的问题对抑制投资型客户和部分改善型客户产生一定影响；关于契税优惠减免问题对客户影响较小；关于未满五年转让全额征收营业税问题对投资型客户影响较大；关于大力建设保障性住宅问题有一个时间延续的过程，在下一阶段对中小套型普通型住宅和一部分品质一般项目影响较大；关于限购令的问题对投资型客户和异地购房客户影响较大；关于一次性公开房源及报备销售价格对项目销售控制及价格提升将产生较大影响；商业类项目的政策空白对本项目商业是较大的利好；其余关联政策影响及执行上对项目影响较小；2、近期政策实施以来本地市场的表现：刚性需求：就市场的刚性需求而言影响还是较小的，如天和林溪这种以小户型为主，主力客群定位为自住型客户的项目几乎没有影响，开盘第一周就消化了一期90%的房源，一期共三栋240套；从另一个角度看，武清本地的刚性需求还是很强烈的；投资性需求：由于新政的实施，将投资性购房的门槛继续提高，导致了相当一部分的投资型客户流失，如投资和改善型自住兼顾的松江运河城，在新政实施前月均销售速度为40套/月左右，春节期间和新政实施后的3月份，月均销售速度已经下降到15套/月，可见“津十条”对武清市场还是有一定影响的；虽然新政已经实施了近一个月，但就目前的市场走势来看，大部分项目，尤其是高端项目的销售量有所下降，但价格依然没有松动，市场仍然处于开发商和客户博弈阶段，在住宅方面开发商和客户都处于观望的态度，投资客户都转向投资商业型地产，商业地产项目依然保持较好的销售态势。3、各项目市场调研分析（详见项目市场研究报告）4、近期市场环境下对客户的影响：新政推出已一个多月，武清在售的各个项目在成交量上都有明显下跌，但就成交均价上还是稳中有升，我们推断，因为武清还是有较大的刚性需求，新政对武清区域内客户心态虽然有影响，但是影响不大；对投资性客户来说，他们会将目光逐步转向商业地产，但就部分外地投资性客户来说，在天津本地如没有房产，仍有投资本地的可能性。第二部分项目概况与价值分析概况盛世华府位于天津市武清区杨村镇中心城区，属于武清区商业中心，是区域内最具投资价值的项目；四至范围：南侧是规划向东延伸的富民道，北为振华桥（俗称六街桥），西起运河景观走廊，东至京津公路。总占地面积348亩；总建筑面积约为：630588㎡，其中地上建筑面积约为375991㎡、地下总建筑面积254597平方米。住宅部分容积率：1.60；绿地率50%以上，建筑密度：14.55%。停车位约为5644，车位比1：1.74。项目规划设计为集配套公建、商业和住宅为一体的小型城市综合合体.开发节奏

一期：大商业、临街商铺、住宅4组团

后续开发：地块二住宅1、2、3组团项目一期一期详情情大商业：地上上5层、地下下2层；地下下1层为超市市（乐天玛特特已签约）、、地下2层为为车库。总建建筑面积：地地上总建筑面面积57228m2,地地下总建筑面面积49513m2。。临街商铺：地地上3层（局局部4层）、、地下1层为为储藏室。面面积组合调调整中。住宅四组团：：地上13-17层；楼楼体下地下2层，地1为自行车车库、地2为为储藏室。。总建筑面积：：地上73828㎡、地地下39138㎡。由13栋建筑单单体组成。。51#楼17层建建筑面积积4084m252#楼17层建建筑面积4084m253#楼15层建建筑面积积6213m255#楼17层建建筑面积4387m256#楼17层建建筑面积积7041m257#楼15层建建筑面积6213m258#楼17层建建筑面积积7041m259#楼15层建建筑面积6213m260#楼15层建建筑面积积6434m261#楼13层建建筑面积5576m262#楼15层建建筑面积积5350m263#楼14层建建筑面积4994m265#楼13层建建筑面积积4637m2公公建（（会所及公建建）1463m2附：销售指标标可销售房屋741套（不不含52#楼楼二层物业用用房），其中中主要户型：：一室两厅一卫卫37套套63～70㎡㎡两两室两厅厅一卫516套85～106㎡两室两厅两卫卫33套套107～111㎡㎡三三室两厅一卫卫51套套106～112㎡㎡三室两厅两卫卫103套套125～130㎡㎡四四室两厅两卫卫1套套133.90㎡（55#楼104）工期计划一期住宅：2011年8月初到正负负零；2012年5月底底主体完工；；2012年年12月底交交钥匙；2013年年4月底完完全交付。一期临街商业业：2011年8月中旬旬开工；2012年8月月交房大商业：2011年5月月1日开工，，2011年年9月底出正正负零，2012年4月月底主体完工工，2012年九月底具具备开业条件件；价值分析：1.区域运河板块的价价值——外部景观观资源丰富、、商业荟萃之之地2.景观规划划的价值——低覆盖率率、高绿化率率的景观大宅宅3.科技住宅宅的价值——高科技智智能生态节能能华府第三部分项项目总体操盘策略略总体操盘策略略：高姿态入市：：包括产品卖卖点包装准备备、首次公开开亮相、售楼楼处正式开放放、首次客户户活动、项目目形象推出、、销售资料与与销售道具准准备等方面均均以高姿态入入市，营造出出项目品质感感；项目总体形象象定位以景观观环境和科技技化为核心突突破点；开创营销体系系上的创新：：以体验营销销、关系营销销、复合营销销、跨界营销销、多点营销销、品牌营销销递进方式达达到营销体系系上的全方位位创新；分期开盘，统统一项目形象象，分期包装装，循序渐进进的达到口碑碑传导的操盘盘策略。总体操盘策略略细化思路：：高姿态入市：：包括产品卖点点包装准备、、首次公开亮亮相、售楼处处正式开放、、首次客户活活动、项目形形象推出、销销售资料与销销售道具准备备等方面均以以高姿态入市市，营造出项项目品质感。。总体操盘策略略细化思路：：项目总体形象象定位：总体操盘策略略细化思路：：开创营销体系系上的创新：：以体验营销、、关系营销、、复合营销、、跨界营销、、多点营销、、品牌营销递递进方式达到到营销体系上上的全方位创创新；总体操盘策略略细化思路：：分期开盘，统统一项目形象象，分期包装装，循序渐进进的达到口碑碑传导的操盘盘策略；营销目标与周周期安排：项目形象最高高点项目价值最大大化项目品牌最大大化目标解析：通过项目价值值提炼和系统统包装提升，，树立项目综综合品质形象象，占领区域域市场最高点点；通过项目精准准的营销，在在控制项目风风险同时，实实现项目利润润收益的提升升；创造项目口碑碑，进而打造造“盛世”系系列品牌，更更进一步打造造公司品牌，，扎根武清区区，辐射津京京；营销增值体系系：营销目标分解解：1.1通过产产品介绍、现现场包装、销销售道具、现现场管理、营营销活动、广广告推广全方方位、立体化化树立项目形形象最高点。。1.2结合项项目开发周期期和项目收益益平衡，销售售整体周期控控制在正式开开盘后四年完完成住宅部分分90%以上上的销售面积积，完成商业业销售部分90%以上的的销售面积并并完成持有部部分的招商工工作；1.3住宅部部分计划分四四期销售（八八个销售季）），商业部部分计划分两两期或三期销销售（五个销销售季）；1.4项目住住宅部分一期期（4组团））销售均价达达到7500-8000元/平方米，，大二期（1、2、3组组团）销售均均价达到9500-10000元/平方米；；1.5项目商商业部分销售售均价一层达达到20000元/平方米——25000元/平方米，，二层达到15000元/平方米——20000元/平方米，，三层达到10000元/平方米——15000元/平方米，，局部四层达达到8000元/平方米——12000元/平方米；；1.6项目车车库部分：住住宅部分结合合地库结构和和分期销售周周期，分三次次或四次销售售；商业街部部分在项目商商业销售完成成后一次销售售；1.7项目商商业部分招商商工作与相关关合作公司商商议后确定。。1.8项目品品牌建立通过过一期、二期期、三期的全全面营销策略略逐步建立。。一期整体销售售策略：住宅、商业并并举，招商、、销售并行；；一期住宅（四四组团）：以区域形象和和项目形象提提升客户认知知，以相对适适中的价格冲冲击市场，高高姿态入市，，快速渗透、、快速销售，，树立品牌形形象及项目美美誉度以图创创造后期利润润机会点。4月下旬项目目正式入市，，最大限度的的阻击客户，，提示客户持持币待购；5月下旬开始始接受内部认认购，采取多多种形式最大大限度的积蓄蓄意向客户；；9月正式开开盘销售。2012年5月推出二期期住宅。一期商业策略略：招商与销售并并行；大商业体以招招商为主，有有影响力的商商业品牌、主主力店、新业业态（如电影影院等），提提升商业整体体氛围和档次次；商业招商商工作独立团团队单独开展展。南段临街商业业以销售为主主，规避住宅宅限购政策风风险；5月下旬，待待项目整体形形象入市具备备一定的市场场影响力后，，将临街商业业推向市场，，可以接受咨咨询和认购。。10月临街商商业开盘销售售。一期销售目标标：四组团住宅：：9月开盘2011年9月—12月月销销售50%以上，约3.5亿元；2012年1月—6月月销销售35%以上，约2亿元；南段临街商业业：10月开开盘2011年10月—12月销销售60%以上2012年1月—6月月销销售25%以上南段商业街分分割小商铺面面积确定后，，计算销售额额。第四部分营营销策划项目价值卖点点转化成营销销卖点：运河板块的价价值——外部部景观资源丰丰富、商业荟荟萃之地项目价值卖点点转化成营销销卖点：景观规划的价价值——低覆覆盖率、高绿绿化率的景观观大宅项目价值卖点点转化成营销销卖点：科技住宅的价价值——高科科技智能生态态节能华府项目案名与核核心推广语：：项目住宅总案案名：盛世华华府核心广告推广广语：项目一期住宅宅分案名：盛盛世华府@凤凤临洲项目案名与核核心推广语:项目大商业案案名：盛世新新天地核心广告推广广语：项目南段商业业案名：盛世世华府@商业业街阶段性营销时时间节点:阶段性营销时时间节点概要要2011.3-2011.4市场预热期2011.5-2011.8公开认购期2011.9-2011.12开盘强销期2012.1-2012.6持续销售期推广阶段项目推介住宅产品推介介系列卖点推广广系列卖点推广广品牌推介推广内容树立项目的市市场形象认购、积累客客户公开销售公开销售以及及后期的推广营销目标3月12月6月5月9月售楼处开放主题呈现开盘2次开盘4月媒体体市场预热期（（2011.3-2011.4）户外外事件件网络：项目网网站、搜房网网、房地产信信息网报纸：武清每每日新报每半半个月整版各各一次电台：软性文文字信息发布布路牌：项目目周边、商商业大厦、、主干道路路口选择性性投放公路：京津津公路、京京津二高速速线武清出出口前、高高速转角入入口等处工地围板揭牌仪式，，售楼处公公开高调亮亮相物料料DM、项目目宣传VCR盛世会成立立带您体验武武清首席智智能化景观观社区媒体体公开亮相期期（2011.5-2011.8）户外外事件件网络：项目目网站、搜搜房网、房房地产信息息网报纸：每日日新报等每每周整版各各一次，密密集投放短信：开盘盘前一个月月针对区域域、人群密密集投放电台：文字字信息滚动动播放产品推介会会：介绍项项目产品经济论坛高高调入市“盛世会””成立，客客户储备价格测试物料料开盘用礼品品、技术楼楼书、电子子楼书、合合同文本、、销售人员员培训资料料、其他销销售道具“盛世华府府”盛装亮亮相、路牌：项目目周边、商商业大厦、、主干道路路口选择性性投放公路：京津津公路、京京津二高速速线武清出出口前、高高速转角入入口等处工地围板媒体体开盘强销期期（2011.9-2011.12））户外外事件件网络：项目目网站、搜搜房网、房房地产信息息网报纸：每日日新报等每每周整版各各一次，密密集投放口碑：依靠靠品牌支持持者口碑传传播电台：文字字信息滚动动播放盛大开盘一系列周期期性小型客客户活动如如酒会、产产品推介会会、风水讲讲座等持续续引爆“盛世华府府”实景绽绽放路牌：项目目周边、商商业大厦、、主干道路路口选择性性投放公路：京津津公路、京京津高速线线沿线、高高速转角入入口等处工地围板媒体体持续销售期期（2012.1-2012.6）户外外事件件准业主答谢谢活动：为为后续项目目推进准备备组织东南亚亚旅游活动动2次开盘活活动“盛世华府府”带您体体验智能化化社区网络：项目目网站、搜搜房网、房房地产信息息网报纸：每日日新报等每每周整版各各一次，密密集投放口碑：依靠靠品牌支持持者口碑传传播电台：文字字信息滚动动播放路牌：项目目周边、商商业大厦、、主干道路路口选择性性投放公路：京津津公路、京京津高速线线沿线、高高速转角入入口等处工地围板营销推广策策略：高密度、全全通路的媒媒体投放，，保证项目目曝光率占领武清重重要干道及及商业中心心的户外阵阵地创新的硬广广发布形式式全程高密度度派单全程高密度度短信系列新闻炒炒作式的媒媒体跟踪关键节点的的事件炒作作建议借盛世世华府项目目全力打造造“盛世世会”，全全程导入此此概念，以以此树立““盛世”系系列项目在在当地的形形象和地位位，为今后后开发的项项目奠定优优质的客群群基础和良良好口碑。。推广实施细细则纲要：：通路的选择择与运用（（户外、派派单、网络络、报广、、电台、短短信）系列新闻报报道销售道具构构成现场包装（（工地包装装、看房通通道包装））项目交通指指引牌开盘活动“盛世会””（小众活活动、瞄准准公司项目目业主及本本案准业主主）通路的选择择与运用：：报纸广告———武清主主流媒体进进行密集轰轰炸（如：：武清的每每日新报等等）户外路牌———占领武武清各个交交通主干道道（雍阳道道、振华道道、泉州路路等）派单广告———密集投投放在武清清商业繁华华区、路口口网络广告———选择点点击率最高高的房地产产门户网站站（武清房房地产网））电台广播———收听率率较高的电电台频道宣宣传杂志广告———发行通通路面向高高端的平面面媒体（宏宏浩广告派派发）短信投放———以定点点及拦截形形式大量覆覆盖推广预算本案2011年预计计总销售金金额3.5亿元，推推广预算算约400万元。媒体名称数额（万元）比例户外（含看板、单立柱、交通导视牌及旗帜等）8020.00%活动6015.00%网络（项目网站及武清、天津相关网络）205.00%电视（主要以文字为主）307.50%平面（报纸、杂志、直投）287.00%短信20.50%销售资料（楼书、电子楼书、项目宣传片）5012.50%现场展示包装6015.00%其他机动费用（礼品、销售资料补充印刷等）7017.50%合计400100.00%第五部分项项目销销售组织平价入市，，低开高走走，稳步上上涨；总体价格策策略：考虑因素：：大盘的开发发思路：本项目体量量约为400000平方米，，需要分4期进行开开发，住宅宅总户数近近2300户。可以以说是一个个大盘，开开发的时间间跨度比较较大，因此此采取何种种价格入世世显得异常常敏感，也也异常重要要。从项目目的持续销销售与项目目品牌的成成长角度来来说，初期期高价入世世会对后期期的价格上上涨产生极极大的抗性性。初期景观环环境效果及及智能化小小区等最大大卖点未能能体现：本项目产品品部分的最最大卖点为为景观智能能化小区，，前期项目目的景观环环境效果和和智能化实实际运用势势必不可能能完全展示示给客户，，客户未能能直观、感感性的观察察到项目的的优势，客客户对本项项目的认可可度尚未建建立。初期期面世时，，价格的敏敏感度更高高。因此采采取低价入入世的思路路符合产品品开发的规规律。市场竞竞争争的的激激烈烈程程度度：：武清清区区域域内内的的楼楼盘盘众众多多，，有有75万万平平方方米米的的保保利利上上河河雅雅颂颂，，规规划划建建筑筑面面积积120万万平平米米的的松松江江运运河河城城，，和和我我们们的的直直接接竞竞争争者者————五五一一阳阳光光等等众众多多大大体体量量项项目目，，在在位位置置基基本本差差距距不不大大的的情情况况下下，，价价格格的的略略微微波波动动都都会会极极大大改改变变消消费费者者的的决决定定。。一期期价价格格：：我们们选选择择五五一一阳阳光光、、保保利利上上河河雅雅颂颂、、松松江江运运河河城城三三个个项项目目作作为为参参数数计计算算项项目目一一期期价价格格。。项目名称本案五一阳光保利上河雅颂松江运河城项目所占比例304030参考权重PXPAPBPC均价670073506750区位1488105武清区中心，商业中心内武清区中心，商业中心内位于河西，武清发展方向，周围有多各政府办公部门在武清开发区东侧，临103国道升值潜力87676地理位置较好，交通便利，社区较大，产品优势地理位置较好，交通便利武清发展方向以西为重点，品牌优势地理位置较偏，周边配套暂匮乏，社区较大，产品优势交通77754紧邻103国道，周边多条主干线及公交线路紧邻103国道，周边多条主干线及公交线路周边公交线路较少，周边有主干道紧邻103国道，公交线路较少，城区主要干道与项目有一定距离周边配套88852周边生活配套齐全周边生活配套齐全周边配套需经过发展开发周边现阶段配套匮乏周边环境86547紧邻运河，东侧配有花园，临商业中心临商业中心，人气较好待发展，临运河，南侧是在开发商业（原200商业）景观12107710本案着重打造景观环境主要是中心景观及楼距之间花园楼梯太密，尽管随之减少。沿河有1200米景观线，社区内绿化较大户型结构109548大部分南北通透，结构分区合理，适合武清人胃口浪费面积较多，户型分区较乱，精品户型较少塔楼为主，不通透，结构无特点户型设计合理，大户型居多，舒适度较强小区物业87777物业公司待定与其他三个项目均为7分物业公司待定品牌优势较大，开发商自己物业。物业公司待定物业管理76676物业公司待定与其他三个项目均为6分经验丰富，口碑较好发展商品牌77375本地开发商，武清最早开发商之一，口碑好，人人皆知外地开发商，在本地无口碑影响力，须经时间考量国内知名品牌，有一定影响力，信誉度较高有多年开发经验，在天津有多个项目工程进度52454工程进度落后其他竞争项目工程进度随销售量稳步推进工程较快，工程进度随销售量稳步推进宣传包装65445先进的开发理念，先进的推广模式，一线城市引进的广告公司，路光较多，但容易被损坏，影响项目形象品牌优势较大，随之宣传有一定减少在多个主要路口道路设有广告牌，画面较单调合计10078707269权重系数6.766.046．35.89权重重系系数数得得分分=权权重重得得分分X权权重重项项所所占占比比列列武清清盛盛世世华华府府项项目目一一期期参参考考均均价价=∑∑（（各各个个参参考考物物业业均均价价pi÷÷权权重重系系数数得得分分X项项目目所所占占比比列列相相加加）X本本项项目目权权重重系系数数得得分分按以以上上公公式式计计算算，，本本案案一一期期参参考考均均价价为为：7557元元/平平方方米米我们们建建议议项项目目一一期期以以7500元元/平平米米入入市市，，价价格格稳稳步步上上涨涨，，一一期期实实现现均均价价7700-7800元元/平平米米。。销售售控控制制方方案案：：2011年年5月月，，推推出出59、、60、、61、、62、、63、、65#（（须须根根据据分分案案名名重重新新设设计计楼楼号号））共共计计六六栋栋楼楼接接受受市市场场公公开开认认购购，，总总建建筑筑面面积积33204平平米米；；2011年9月，推出57、58#（须根据分分案名重新设设计楼号）继继续接受认购购，迎接项目目正式开盘；；该部分建筑筑面积13254平米；；2011年11-12月月，推出55、56#（（须根据分案案名重新设计计楼号），供供持续销售，，该部分建筑筑面积11428平米；；2012年3月，推出51、52、、53#楼（（须根据分案案名重新设计计楼号），筹筹备一期二次次开盘强销，，并带动前期期剩余房源的的销售，该部部分建筑面积积14381平米。销售阶段划分分：认购筹备阶段段：时间划分2011年3月——2011年年4月目的：完成各项销售售工具之发包包、制作；接待中心门前前广场完工；；销售团队到岗岗，完成培训训考核；确定推广方案案细则；确定销售方案案细则；完成阶段性市市场调研；完成销售准备备。市场预热认购购阶段：时间划分2011年5月——2011年年8月目的：掌握公司既有有客户资料；；项目正式入市市，初步形成成项目的市场场影响力；集中推广，形形成客户关注注热点；大量积累社会会客户和内部部关系客户；；推出房源，完完成意向客户户内部认购；；开盘强销阶段段：时间划分2011年9月——2011年年12月目的：扩大宣传传面面，开发潜在在客源；项目盛大开盘盘，完成认购购客户换签；；延续预热期热热潮进入第一一阶段强销，，回笼资金；；通过热销形成成市场影响力力，占领市场场制高点；集成掌握来人人来电之成交交；持续销售阶段段：时间划分2012年1月——2012年年4月目的：持续销售及第第二阶段强销销（二次开盘盘）；确保意向客户户签约；一期清盘阶段段：时间划分2012年5月——2012年年6月目的：困难产品突破破；二期准备工作作开始；未成交客户细细分。销售部署与现现场管理方案案：销售部署：本项目计划以以多地卖场销销售的方式进进行销售部署署；项目所在地卖卖场确定为项项目体验中心心，为项目销销售运营的总总部，负责武武清本区域和和所有外来区区域客户的销销售接待和客客户体验；针对北京更加加严格的限购购令和北京大大量的外来人人口，结合北北京与武清的的交通属性，，考虑在北京京设置第二卖卖场，负责北北京区域外来来未能在京购购房的意向客客户和投资型型客户；同时考虑的项项目属性，可可采用销售巡巡展的方式在在天津周边如如山东、河北北、山西、内内蒙进行巡展展或分销；现场管理方案案：（详见现现场管理方案案）巡展方案：巡展时间节奏奏安排：2011年9月，河北承承德、张家口口2011年11月，河北北廊坊、唐山山2012年4月，河北沧沧州、衡水2012年6月、山东德德州、滨州2012年8月、山西太太原2012年10月、内蒙蒙包头、鄂尔尔多斯巡展准备物料料、巡展人员员安排与巡展展说辞（进场场后正式提供供）行销方案：本项目采用行行销团队与销销售团队两队队并行推行的的方式销售，，行销团队分分两个支队，，分别在武清清本区域全方方位覆盖和在在北京南站区区域重点覆盖盖；行销队伍在2011年9月正式开始始运营；行销支队的分分别编制在2011年6月提供甲方方；行销管理与激激励模式在2011年6月提供甲方方；销售现场岗位位编制：销售经理1名销售主管2名名销售人员10名客服人员2名前台行政销售售秘书1名吧台服务2名（开发商商配备）保安、保洁、、电瓶车司机机等服务人员员多名（开发发商配备）二卖场岗位编编制：销售主管1名销售人员5名名前台行政销售售秘书1名司机两名（开开发商配备））其他人员岗位位编制：项目设运营总总监一名，直直接管理现场场卖场、二卖卖场、巡展及及行销项目设策划经经理一名，协协调公司策划划部门定期出出项目阶段性性营销策略，，甲方配合现现场策划执行行一名；项目行销团队队人员编制视视销售进度动动态调整，从从20人至40人不等；；项目巡展人员员由销售人员员与行销人员员动态组成；；销售对接：开发商委派一一名高管人员员负责与项目目运营总监直直接对接，所所有营销策略略、营销方案案、销售控制制方案、价格格体系由双方方高层直接采采用会签制方方式执行；现场管理、销销售关联问题题由项目销售售经理以周报报形式定期向向开发商指定定高管提交；；现场协调问题题由项目销售售经理向开发发商指定高管管汇报，由开开发商指定高高管协调相关关人员解决；；策划执行的相相关问题由策策划经理与甲甲方配合的策策划执行人员员完成；销售备案工作作由客户人员员与甲方配备备客服人员移移交完成；第六部分项项目商业策策划地块周边商业业分析项目周边现有有的商业主要要集中在项目目旁建国南路路东侧，该地地段为武清区区商业集中地地，聚集各种种高档消费的的项目包括：：购物、饮食食、娱乐、IT、茶艺、、家具等为主主。购物友谊商厦、天天宜家居城、、新天地商城城、韩国城、、国美电器、、苏宁电器、、中信名都商商厦、亮视明明眼镜、时尚尚街、华润万万家超市、嬴嬴政电脑城、、乐福堂药店店等。休闲娱乐：东方影城、三三泰茶艺、聚聚鑫网吧、科科技网吧、友友谊商厦游戏戏厅等。银行：交通银行、中中国银行。一、现有商业业篇：友谊商厦商业业地友谊商厦是距距离本项目最最近的也是武武清区最大的的商业购物聚聚集地，周边边有多条公交交线路非常便便利。餐饮：东方明珠海鲜鲜、上岛咖啡啡、合记鲍鱼鱼、沸腾鱼乡乡、宫宵燕翅翅楼、北海渔渔港、肯德基基、银河星空空西餐咖啡、、外滩风尚西西餐咖啡等。。地块周边商业业分析商业分布图京津公路（103国道）本项目1号2号3号4号5号6号7号8号9号11号10号1234567891011东方之珠海鲜鲜城名都新天地友谊商厦时尚街购物中中心名都商厦韩国城合记鲍鱼沸腾鱼乡宫霄燕翅楼公寓底商振华东道临街街商业地块周边商业业分析1.东方之珠珠海鲜城属于大型商务务宴请餐饮，，菜系为粤菜菜，除了餐饮饮外还包含了了KTV,洗洗浴等服务项项目，其他面面积为如家快快捷酒店。综综合面积为4万平米左右右，层数5层层。2.名都新天天地商业单体，业业态为百货加加部分沿街底底商，每层面面积5000平，共四层层加地下一层层。地下一层层和一层为百百货，大部分分为中等品牌牌，二层和三三层为华润万万家超市是天天津比较多的的超市，四层层为家私。地块周边商业业分析3、友谊商厦厦属于大型百货货商场，在武武清区属于最最高档的百货货，共5层，，每层有4000-5000平，2-5层有挑挑空。局部有有沿街底商，，地下一层和和一层局部为为苏宁电器，，二层以女装装为主，三层层以男装为主主，四层以休休闲服饰，电电器礼品为主主，五层为少少量品牌服装装。地块周周边商商业分分析4、时时尚街街购物物中心心属于综综合类类商业业单体体，部部分沿沿街底底商，，包含含银行行，餐餐饮。。内部部一层层为服服装百百货，，二层层为国国美电电器，，三层层为服服装大大卖场场，小小吃城城。每每层面面积4000-5000平米米，共共三层层。地块周周边商商业分分析5、名名都商商厦属于综综合类类百货货，档档次偏偏中档档，部部分沿沿街底底商，，一层层为鞋鞋包，，首饰饰珠宝宝，二二层为为男女女服装装，三三层为为儿童童服装装，羊羊绒服服饰，，四层层为体体育休休闲类类服饰饰。中中间有有挑空空，每每层面面积4000-5000平米米。地块周周边商商业分分析6、韩韩国城城地下一一层的的专业业卖场场，每每个铺铺位为为15平米米左右右，总总体面面积2500平平米，，经营营服装装服饰饰。7、合合记鲍鲍鱼面积800-1000平平米，，三层层带四四层阁阁楼，，大型型高档档餐饮饮。8、沸沸腾渔渔乡面积800-1000平平米，，三层层带四四层阁阁楼，，大型型高档档餐饮饮。面积800-1000平平米，，三层层带四四层阁阁楼，，大型型高档档餐饮饮。9、宫宫霄燕燕翅城城地块周周边商商业分分析10、、公寓寓底商商沿街商商业，，一带带二类类型，，面宽宽为4.5米，，进深深为8米。。经营营餐饮饮，休休闲等等生活活配套套业态态。11、、振华华东道道临街街商业业沿街商商业，，一带带二类类型，，面宽宽为4.5米，，进深深为8米。。经营营餐饮饮，休休闲等等生活活配套套业态态。地块周周边商商业分分析五一阳阳光项项目商商业配配套该项目目商业业配套套紧邻邻建国国路，，商业业北侧侧是东东方明明珠商商厦，，地理理位置置优越越，与与本项项目仅仅一条条马路路之隔隔，今今后规规划本本项目目会在在两个个项目目之间间做一一个过过街天天桥，，便于于本区区业主主去建建国路路东侧侧购物物等出出行。。该项目底底商部分分为三期期后规划划建筑，，现无具具体样式式及服务务业态（（继续关关注该项项目底商商进行情情况）。。新200商城及及京津步步行街这两个项项目其实实是一个个开发商商做的，，分成了了两块，，该商业业街区在在雍阳道道与建国国路路口口交汇处处，马路路东侧一一直向北北延伸到到大桥道道路口。。该项目以以商业为为主，是是武清又又一处集集各种购购物为一一体的大大型商业业街区，，其中包包括：金金银首饰饰、电脑脑数码、、男女服服装、床床上用品品、家电电等生活活用品。。马路沿线线商铺包包括：快快餐、外外贸服装装、钟表表店、品品牌服饰饰、精品品店等。。从本项项目出行行向北步步行约5至10分钟就就可到达达该步行行街。二、待建建及规划划商业篇篇：地块周边边商业分分析地块周边边商业分分析三、综合合分析篇篇：综合分析析地块周周边商业业情况，，即周边边商业的的业态组组合，商商业档次次，服务务客群可可以有效效提高本本项目商商业定位位的合理理性。地块周边边商业主主要以满满足消费费者生活活消费为为主，例例如餐饮饮，专业业市场，，服装服服饰等；；服务性商商业正处处于萌芽芽发展阶阶段，如如电影院院，KTV，康康乐健身身等娱乐乐休闲业业态未形形成聚集集；项目东侧侧的商业业已经达达到聚集集效应，，但是档档次还需需进一步步提升；；周边商业业在建筑筑设计档档次的要要求上不不高，缺缺少聚集集商业氛氛围的硬硬件支撑撑；商业区内内部的娱娱乐购物物气氛不不足，缺缺少高档档商业的的品质感感。综合以上上几点分分析结果果，我们们可从中中看出此此区域内内的商业业数量较较多，但但是业态态组合，，运营管管理，建建筑设计计等各个个商业发发展的软软硬件落落后，缺缺乏特色色商业主主题和娱娱乐业态态，导致致了商圈圈的整体体氛围不不足。本本项目如如果想更更好的融融入现有有商圈，，那么在在娱乐业业态上应应重点考考虑。地块商业业产品条条件分析析本项目地地块商业业分为三三个部分分，分别别是三角角地带A商业，，住宅及及别墅旁旁边的B商业，，南侧住住宅区的的C商业业。商业业总面积积在10平米左左右，体体量属于于区域性性商业等等级。A商业业B商业业C商业业本商业周周围还围围绕着多多个商业业规划地地区，在在经过合合理的业业态定位位及产品品规划后后，完全全有条件件可以成成为武清清区标志志性商圈圈之一。。A商业业：具有有良好的的绿化景景观，建建筑形式式有很高高的品质质感，是是本地块块的主力力商业，，能够建建设成具具有标志志性主力力商业单单体，并并且本商商业面对对着规划划三号路路的出口口，紧邻邻小区主主入口，，是三个个地块里里位置最最佳的商商业。B商业业：紧邻邻103国道，，与道路路接触面面广，具具有极强强的商业业展示效效果。面面积是三三个地块块里最大大的，同同时临近近本项目目的写字字楼，适适合多元元化业态态的商业业组合。。C商业业：同样样紧邻103国国道，与与道路接接触面广广，但是是面积偏偏小，可可作为特特色商业业聚集地地。地块商业业定位城市休闲闲、时尚尚、综合合性、多多元化、、一站式式消费商商业街区区定位解析析：城市化-----客群群消费品品位,营营造现代代城市感感觉强烈烈的商业业；休闲时尚尚化-----业态功功能，定定位休闲闲生活，，时尚生生活满足足人们高高档次消消费娱乐乐生活；；综合性-----业态态形式，，与区域域商业产产生竞合合关系，，相互搭搭配、补补充；多元化-----产品品形式，，利用项项目优势势条件，，打造多多元化商商业类型型。一站式-----消费费模式，，满足大大众消费费者一次次出行娱娱乐所需需的所有有业态。。定位性质质：区域型满满足生活活消费及及服务性性消费的的商业；；项目多元元化时尚尚一站式式消费。。地块商业业定位分分析本地块商商业定位位的依据据解析商业物业业的综合合定位首首先要依依据项目目所在区区域内的的消费水水平，在在之前对对于项目目周边商商业的描描述中我我们可以以看出，，本区域域内不缺缺少高档档次的消消费场所所。这可可以说明明本区域域内人们们的消费费能力已已经达到到较高水水平。消费能力力的支撑撑商业发展展的机会会点商业发展展得机会会点就是是区域内内商业缺缺少的部部分，本本区域内内缺少的的就是对对于商业业资源的的整合，，即充分分发挥各各种业态态的需求求整合，，形成商商业聚集集效应。。一站式式消费可可有效整整合商业业资源，，扩大经经营规模模，满足足消费者者高品质质商业消消费需求求。抓住机会会点知道了发发展得机机会点，，我们就就要看自自身能够够抓住机机会点。。本项目目体量够够大，位位置优越越，具有有得天独独厚的先先决条件件。同时时建筑设设计和商商业运营营管理尚尚处于筹筹划阶段段，只要要稳步进进行深度度筹划，，必可抓抓住机会会，占有有市场。。商业定位位的必然然性本项目规规划有大大面积商商业，商商业运作作中越是是大面积积商业越越是难以以运作，，一站式式消费的的商业定定位可以以有效解解决这个个问题，，同时可可大幅度度提高项项目价值值，为甲甲方营造造利润。。地块商业业整体功功能布局局A商业业B商业业C商业业规划原则则：根据据交通条条件及与与周边物物业功能能关系，，商业自自身建筑筑形式规规划各区区商业功功能及布布局。A地块商商业———主力店店，城市市时尚化化娱乐商商业；B地块商商业———品牌店店，城市市展示商商业，社社区配套套商业，，城市办办公区C地块商商业———餐饮旗旗舰店，，小店铺铺，城市市休闲商商业A商业地地块功能能划分依依据功能定位位——主力店，，城市时时尚化商商业功能分布布依据：：建筑形式式为商业业单体，，体量较较大；道路交汇汇处，商商业展示示性好；；紧邻临城城市主干干道-103国国道，交交通便利利，车流流、人流流量大；；面对住宅宅小区主主入口。。主力店，，城市时时尚化商商业——大型百货货，大型型超市，，室内购购物走廊廊，康体体健身，，电影院院，休闲闲餐饮A商业地地块业态态规划示示例业态商家示例面积需求（平米）总比率大型百货华联商场12000-1500030%大型超市乐天玛特8000-1000020%室内购物走廊世贸天街1500-20005%康体健身青鸟健身3000-500020%电影院万达电影院8000-1000020%休闲餐饮必胜客，面爱面100-3005%B商业地地块功能能划分依依据功能定位位——品牌店，，城市展展示商业业，社区区配套商商业，城城市办公公区功能分布布依据：：建筑形式式为底商商，一带带二，一一带三，，少量小小单体，，适合商商业延展展性；紧邻国道道，商业业展示性性好；紧邻临城城市主干干道-103国国道，交交通便利利，车流流、人流流量大；；临近规划划写字楼楼，适合合白领消消费。B商业地地块业态态规划示示例品牌店，，城市展展示商业业，社区区配套商商业——银银行，邮邮局，礼礼品店，，服装服服饰品牌牌店，各各类生活活配套，，办公楼楼，大型型KTV，快捷捷酒店。。业态商家示例面积需求（平米）总比率银行、邮局建行、邮局100-2005%品牌店VEROMODA等100-30030%生活休闲洗衣店，足疗，美发等100-20030%办公楼办公楼3000-400010%KTV钱柜4000-500015%快捷酒店7天，速84000-500010%C商业地地块功能能划分依依据功能定位位——餐饮旗舰舰店，小小店铺商商业街功能分布布依据：：划分为小小商铺内内街形式式，两端端、中间间位置保保持1拖拖2设计计；紧邻国道道，商业业展示性性好；紧邻临城城市主干干道-103国国道，交交通便利利，车流流、人流流量大；；临近规划划写字楼楼，适合合白领消消费；临近两个个住宅地地块的出出入口，，人流较较大；能够有效效带动B商业地地块的发发展，将将三个地地块有机机结合。。操作思路路整体方案案：以销售为为主、先先租后售售、租售售结合、、以租促促售大商业：：前期以以招商为为主，先先租后售售，以租租促售；；百货公司司和店中中店相结结合的经经营方式式；临街商业业：前期期以销售售为主，，后期租租售结合合，以租租促售；；单店独立立、统一一管理的的经营方方式。招商策略略招商工作作以大商商业为主主，预计计2012年9月具备备开业条条件。第一阶段段：导入入期时间界定定：2011年年4月———2011年年6月阶段特征征：本阶段商商场产品品处于初初步设计计阶段，，由于距距离商铺铺的开业业时期较较长，小小型商户户入驻的的可能性性较小，，本阶段段推广的的重点应应该是大大型商户户。考虑虑商场的的主力商商户对商商铺设计计的要求求比较高高，在进进行主力力商户的的招商过过程中，，要紧密密结合主主力商户户对商铺铺硬件设设施的要要求来进进行调整整产品设设计。同同时，知知名度较较高的主主力商户户的引进进，能提提升商场场的整体体形象，，便于商商场后期期的招商商和销售售。第二阶段段：开盘盘期时间界定定：2011年年7月———2011年年8月阶段特征征：本阶段招招商工作作首先应应该对前前期招商商工作做做一总结结，在前前期大型型商户招招商进展展顺利的的前提下下，通过过前期一一定量的的广告宣宣传，本本案在大大量目标标客户心心目中已已经有一一定的知知名度和和认知度度，通过过前期积积累客户户的消化化，为项项目全面面招商奠奠定基础础。同期可顺带带进行一期期临街商业业未分割部部分的招商商工作。第三阶段：：强销期时间界定：：2011年9月———2011年12月阶段特征：：此阶段商场场即进入全全面的招商商推广工作作，其招商商对象为大大型商户以以外的各种种店中店商商业。此阶段是本本案成功招招商的关键键时期，对对于商铺后后期的销售售有重大的的促进作用用。在相应应的宣传推推广中，此此阶段是各各种媒体、、促销、公公关活动等等整合传播播力度最强强的时期，，在本案前前期的营销销价值体系系分析中，，各种营销销价值也将将在此阶段段得以展现现，项目的的核心竞争争力也会极极大的提升升本案的招招商力度。。通过大商业业的成功招招商带动一一期临街小小商铺的招招商工作。。第四阶段：：调整期时间界定：：2012年1月———2012年3月月阶段特征：：通过强销期期的招商，，本案目标标客户已大大部分形成成，对已成成功招商客客户的实际际情况和本本案前期的的目标客户户定位进行行分析，同同时对未成成交客户进进行统计和和分析，后后期工作理理清思路是是此阶段的的工作重点点；为后期期可能进行行的分割销销售做好筹筹备工作。。销售策略一期临街商商铺以销售售为主，在在整体招商商进入一定定阶段后，，租售结合合，招商和和销售同时时进行。第一阶段：：认购阶段段时间界定：：2011年6月———2005年9月月阶段特征：：在整体招商商工作取得得一定的业业绩后，临临街商铺即即进入销售售阶段。商商铺一定量量的招商成成功，是商商铺未来经经营前景的的初步展现现，对于投投资客户来来说，能消消除他们的的疑虑，增增强其投资资信心。此此阶段的目目标客户一一般为短线线投资型，，在项目入入市前期已已对本案有有了初步的的认识和分分析，商铺铺的增值潜潜力和价值值成长空间间是其关注注的重点。。第二阶段：：开盘期时间界定：：2011年10月月——2012年2月阶段特征：：此阶段是在在招商进入入强销时进进行，由于于招商工作作的全面展展开，本项项目商业经经营前景已已得到市场场认可。小小商铺的销销售，可享享受大商业业成功招商商带来经营营前景的红红利，加之之住宅投资资市场受限限，商铺将将成为市场场新的投资资热点，因因此将带动动小商铺的的整体销售售。第三阶段：：强销期时间界定：：2012年3月———2012年5月月阶段特征：：配合大量的的广告宣传传，临街商商业的销售售工作也将将全面展开开。借助前前期的销售售势头，此此阶段商铺铺的投资价价值已得到到客户的广广泛认可，，前期已成成交商铺对对于许多持持币观望的的客户有了了心理认同同感，强大大的宣传力力度也使本本案的销售售将在此阶阶段大量完完成。第四阶段：：调整期时间界定：：2012年6月阶段特征：：经过强销期期的大量推推广和销售售，本阶段段推广力度度开始减小小，销售工工作已进入入收尾期，，其工作主主要是对前前期已成交交客户进行行统计，对对意向性客客户进行跟跟踪，达成成销售。临街商业详详细销售价价格及部署署待产品分分割确定后后提交。第七部分合合作模模式文字填充：：文字填充：：谢谢观看！！