X年3月保定天业地产富江路项目沟通报告140P

天业地产富江路项目沟通报告北京倾城尚德房地产投资顾问有限公司二O一O年三月案前思考保定市场大盘林立，中端产品密集成堆，产品同质化相当严重；项目所在区域属于老工业区，周边环境恶劣，居住氛围相对其它区域较差；项目所在区域整体客群消费潜力相对较低，对于居住产品舒适性要求相对简单。如何定位才能从众多竞争对手中脱颖而出呢？怎样才能既保证项目利润最大化，同时快速完成现金流？项目成功与否的关键到底是什么？

五、项目经济测算

一、项目本体解析

二、城市发展研究

三、市场竞争分析

四、物业发展建议报告目录

六、整体营销思路

一、项目本体解析※项目本体解析※SWOT分析※项目难点解析地块基本情况地块位置：本项目位于天威西路南侧，东侧紧邻富江路；规划用地：项目规划总用地5.69公顷，其中居住区用地5.02公顷。建筑容积率：不大于3.3

项目用地本项目地块四至东侧：东邻富江路，对面为已建成的秀兰康泽园小区；西侧：现状农田；北侧：现状农田；南侧：紧邻侯河。交通现状本项目进入性：项目位于城市主干道天威路以南100米，可经天威路，由富江路进入本项目，项目进入性较好；公共交通：3路、23路、25路、26路、101路、103路、301路、303路等公交线路，项目可达性良好。天威西路富江路周边配套商业配套：商业配套为住宅底商及沿街商店，以社区便利商业为主，项目周边缺乏商业氛围；教育配套：周边有花之蕾幼儿园、逸夫小学、二十二中、二十六中等学校，大学前教育体系完善；医疗配套：儿童医院、恒兴医院、市第二医院、中医院分院、交通医院，医疗配套齐全。周边街铺二十二中学花之蕾幼儿园区域产业项目周边区域为保定市传统工业区，汇集了天威集团、风帆集团、大唐热电等规模以上企业以及众多为其配套的上下游产业；由于数量众多的厂区存在，区域内污染相对严重，居住氛围较差；工业的发展，带来数量众多的产业人群，但其收入在保定仅居于中下游水平。大唐热电风帆集团天威集团属性界定项目属性：区域属性：关键词:三线城市、城区边缘地段、中小等规模、不利因素客户心理认知偏远，区域环境相对较差不利因素项目规划总用地5.69公顷，在保定属于中小规模中小等规模项目位于城西板块，非城市核心地段非核心地段保定在房地产市场划分中属三线城市三线城市

SWOT分析W（劣势）S（优势）O（机会）T（威胁）政策利好，河北三年大变样；侯河为保定大水系建设战略重要组成水系；处于城市“西优”发展战略空间，具备区域发展利好；区域内产品升级创新不够，仍有提升空间。周边工厂污染会对客户产生负面的心理影响；地块规模较小，不利于园林景观打造；区域内配套设施相对落后。未来将出现大盘竞争，区域竞争日趋激烈；竞争对手背景实力雄厚，开发经验丰富；房地产近期价格上涨过快，市场已进入下一轮调整期。地块进入性较好，多条公交线路经过，交通条件便利；项目周边已形成一定的居住氛围；土地平整，不存在拆迁。SWOT分析通过不同的市场定位，需找差异化特征，解决市场影响力不足问题细分目标消费群体，寻找对环境影响较弱的客群，才能有效弱化市场抗力准确市场定位项目才能从竞争中突围成功，恰当的产品设计才能精准圈定目标客群项目总体量适中，与竞品项目规模相比，市场影响力不足项目区域形象差，周边工厂存在污染，客户心理认知偏远市场竞争日趋激烈，项目入市面临大盘的强势竞争项目成功关键

二、城市发展研究※城市概况※区位交通※城市规划城市研究——城市概述城市区位：保定市位于河北省中部，地处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。城市性质：国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地。城市人口规模：总人口近1100万，其中市区人口106万人，国务院最新批准的118个百万人口以上特大城市之一。规划2010年城市人口为137万人；2020年180万人。城市建设用地规模：总面积2.21万平方公里，规划2010年建设用地规模140平方公里；2020年180平方公里。保定是河北省人口第一大市，在环渤海经济圈中居重要地位。资料来源：保定市人民政府、《保定市城市总体规划（2008-2020）》保定市管辖4市，18县，3区，另设高新技术产业开发区，2009年又新设白沟·白洋淀温泉城开发区。三大支柱产业：以长城汽车为代表的汽车工业；以英利集团、天威集团为代表的新能源及输变电制造业；纺织服装皮毛加工业；县区经济：目前已形成了满城草莓、望都辣椒、曲阳石雕、安国药业、蠡县皮毛、白沟箱包、高阳纺织、容城服装、安新制鞋、顺平肠衣、涿州"贡米"、博野油漆、易县砚台、定兴景泰蓝、徐水酿酒、雄县塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鸭梨等特色经济带。城市解读——行政区划保定县域经济富有特色，发展势头良好，各县区已形成相当数量的产业人群，具备极大的购买力。城市解读——区位交通保定市地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里，直接可达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。京广铁路、107国道、京珠高速公路、津保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使保定拥有四通八达的交通网络，而已经开工的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系，将进一步巩固区位地位。资料来源：保定市人民政府、河北省交通厅保定是京、津、石腹地重要的重要的交通枢纽城市，对外交通便捷。城市研究——区位交通“十一五”期间，保定市规划建设了保沧、廊涿、张石、大广、保阜、荣乌、张涿7条高速公路，里程801公里，总投资500多亿元，投资规模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通车里程将达到1033公里，占全省五分之一，贯穿全市20个县（市），高速公路网密度将达到4.6公里/百平方公里（超过目前德国水平）。届时保定市区到所辖各县只需1小时车程，到北京、天津、石家庄、沧州只需100分钟车程，保定将成为南北通衢、东出西联的“高速公路枢纽港”。2009年底新竣工的河北省最大的立交桥“电谷立交桥”，更是为保定交通起到更大作用。公路交通将形成连接京津、接轨沿海，西联晋蒙，形成京津冀蒙交通一体化格局。保定第一座立交桥——电谷立交桥资料来源：保定市人民政府、河北省交通厅保定与所辖各县及京、津、石、沧的对外联系将更加便捷。北跨：拓展空间，打造中国电谷南进：融合清苑，共建汽车产业园

东拓：依托高铁车站，战略空间蓄势待发，打造新兴功能区西优：鼓励清洁生产，吸纳体育产业和绿色产业中提：突出历史文化，提升现代文化本项目处于城市“西优”发展战略空间中，伴随产业调整与升级，未来本区域将形成更高层次的产业人群。城市研究——城市规划资料来源：《保定市城市总体规划（2008-2020）》区域解读城区规划——三年大变样绿色生态重点推进太阳能之城建设，实施蓝天行动，完善城市水系，推进护城河还清，实施绿化美化工程等，打造“低碳保定”，建设近水亲绿宜人的生态城市。古城文化城市交通重点推进文体中心建设、修缮和复建文物古迹、整治西大街、推介保定旅游等，展现历史文化名城的风采。重点完善城区路网，建设高速外环、两条高速引线、三座立交桥，构建现代化城市立体交通格局。现代商贸重点建设万博广场、新燕赵商务楼等六大项目，打造繁华商贸中心区，提升商贸服务业水平。和谐宜居重点实施城中村、旧小区、天然气管网等改造，加快经济适用住房和廉租房、便民设施、社区文体设施等建设。资料来源：保定市人民政府城市研究结论保定市为河北省人口第一大市，在环渤海经济圈中居重要地位；保定市三年大变样政策将促进城市快速发展；城市产业发展以三大产业为主，县域经济各具特色，发展迅猛，并形成相应的财富人群；随着交通路网的进一步提升完善，保定市对外交通联系更加便捷，城市地位得到提升；伴随城市远期规划的实施，房地产市场供给与需求将向多元化方向发展。

三、市场竞争分析※整体市场分析※重点个案分析※客户分析保定房地产市场综述发展阶段：伴随保定市的城市化进程加速及城市经济的高速发展，保定市房地产市场进入高速发展阶段；发展水平：房地产项目的开发更加注重产品力的打造，营销推广更加专业化，代理公司的介入使专业化分工更为明显；竞争格局：整体市场以大盘竞争为主，竞争的板块分化明显；外地成熟开发商进入保定，市场竞争日趋激烈。保定市房屋竣工面积保持了高速增长，市场供应保持了近30%的高增长率。房屋竣工面积保定市房地产整体成交均价稳步上升；08年受金融危机影响涨幅微小。2009年以来，受全国房地产市场整体回暖影响，商品房成交均价达3500元/平米左右。房地产成交价格依托资源：高开区板块依托城市规划利好及日趋成熟的城市配套环境，大盘项目集中，市场竞争激烈；产品特征：在售项目产品形式以板式高层及板塔高层为主；多层产品及类别墅产品具备一定的品质感；注重社区环境及户型创新；客户认知：本区域已经形成保定市中高端居住认知；价格平台：3800元/平米。代表性项目：水榭花城、丽景蓝湾、新一代C区、京南一品高开区板块水榭花城丽景蓝湾新一代C区京南一品维多利亚夏郡博鑫青年城城项目位置新市区向阳大街与复兴路交叉口西北角开发商保定永昌房地产开发有限公司占地面积200亩建筑面积42万平米容积率2.7绿化率55%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比27栋2600120-140平米120-140平米50%大户型占80%产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息板楼、高层3850---建筑风格建筑类型外立面现代简约板式小高层、高层客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主，客户关注园林景观及居住私密性，总价承受能力强。项目信息销售信息水榭花城外立面：现代简约风格，明彩涂料保温隔热。园林景观：拥有200亩规划的城市公园广场、6000㎡明湖水景、九重水系流动。户型：主力户型二居、三居，一梯两户南北通透格局、270度转角飘窗，大面宽观景阳台。社区配套：车库入户、水晶宫会所、500米欧风情商业街、国际智能安防系统、双语幼儿园营销手段：售楼处包装、围档、网络、报广、户外项目位置复兴中路和铁路交叉口西北侧开发商保定永昌房地产开发有限公司占地面积147800.0000平方米建筑面积47万平米容积率2.7绿化率33.6%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比-2936110-150平米产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息高层,28层4000元-1万抵2万建筑风格建筑类型外立面28层现代简约客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主。项目信息销售信息本项目体量较大，09年12月5日开盘与本案有绝对竞争。竞争关系京南一品外立面：现代简约风格。园林景观：江南园林是京南一品的最大特色，通过荷塘、亭台、假山枯石等等人造景观。户型：主力户型二居、三居。社区配套：在社区的南侧、东侧和北侧规划有2.4万平米的商业店铺，靠近复兴路一侧，规划了地下一层、地上两层、总建筑面1.7万平米的综合性商业，地下一层是大型超市，地上两层是商场。营销手段：售楼处包装、样板间、围档、网络、报广、户外、促销活动一万抵二万。项目位置诚信丽景蓝湾开发商保定诚信房地产开有限公司占地面积350亩建筑面积460000平米容积率2.0绿化率42%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比15栋1294户86-108平米两居138-180平米三居86-108约占50%138-180约占30%产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息3900--建筑风格建筑类型外立面现代高层，小高层涂料客群说明地源客户及北市区客户为主，周边县客户为辅。项目信息销售信息诚信·丽景蓝湾外立面：建筑立面采用了强烈的对比设计手法，极具现代感，灰白相间的主体色彩，局部玫瑰红色块点缀，楼体直线条辅以曲线变化。园林景观：大型园林水景，突出自然生态园林与水景交融，蜿蜒的水系环绕风景绿地和建筑单体、中央水体沿岸设计亲水平台及栈道，组团内部设置特色浅水系和小型喷泉景观。户型：一居、二居、三居、四居、跃层等多种户型形式。社区配套：特色主题双豪华会所、中老年活动中心、社区亲子幼儿园、30000平米的国际风情商业街、智能安防。营销手段：售楼处包装、样板间、围档、网络、报广、户外、区域炒作项目位置新一代C区三期开发商北市区恒祥北大街以西复兴路以北

占地面积320亩

建筑面积63万平米

容积率2.51绿化率42%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比24栋约1300147-308131—141平米约占30%140-200平米约占50%200-308平米约占20%产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息5栋高层均价3700100-建筑风格建筑类别外立面现代简约高层涂料客群说明地源客户及高新区客户为主，周边县客户为辅。项目信息销售信息品牌开发商、品牌物业、区域位置优越环境配套优势明显，价格较低。竞争关系新一代C区外立面：简约现代园林景观：法式园林户型：二居、三居，明厨明卫社区配套：社区商业、会所营销手段：售楼处包装、样板间、围档、网络、户外高开区板块代表了保定市房地产市场发展的最高水平；产品：项目成规模，大盘集中，注重产品力的打造，注重户型创新，注重园林景观的打造；营销：注重售楼处营销展示，展示效果好的项目，促销效果显著，实现了较高的销售均价和销售速度，如京南一品；客群：吸引城市中高端客户，以改善型居住需求为主，客户关注社区居住舒适度，总价承受能力强，可接受跨区域置业。高开区板块市场分析结论依托资源：依托成熟城市配套，开发项目以老市区为核心向周边扩散分布；产品特征：产品形式普遍为板式高层，产品创新力不够；客户特征：以地缘型客户为主，对价格敏感，对景观资源要求较低；价格平台：3200元/平米。代表性项目：东俪湾、加森理想城东南板块项目位置保定市天威东路1006号开发商保定佰盛房地产开发有限公司

占地面积90亩建筑面积65600平方米容积率1.09绿化率39%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比16栋70090-120平米--产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息板楼4100---建筑风格建筑类型外立面现代简约

板式客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主，客户追求社区环境和产品品质，总价承受能力强。项目信息销售信息东俪湾

外立面：现代简约风格，明彩涂料保温隔热。园林景观：把公园引进小区内，“七日休闲园”、“溪畔天籁园”拥有运动、休闲双主题公园。户型：54㎡、79㎡、90㎡实用二居，122㎡紧凑三居，129㎡、138㎡雍阔三居，满足不同家庭需求，一梯两户南北通透格局。营销手段：售楼处包装、围档、网络、报广、户外项目位置长城南大街西侧，长城老厂区北，卓雅豪庭南

开发商保定市嘉森房地产开发有限公司占地面积一期7.52公顷建筑面积31万平米容积率3.29绿化率52%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比12栋080-140平米-产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息高层3200

---建筑风格建筑类型外立面学院主义建筑风格

高层客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主，客户产品性价比，总价承受能力较低。项目信息销售信息加森理想城外立面：以现代学院主义建筑风格为建造模板

，建筑主体为深咖色园林景观：创新性的将“架空层”概念引入社区，三大开敞式广场和8大组团景观，徜徉于空中花园之间.户型：主力户型二居、三居，一梯两户南北通透格局。周边配套：会所、东风公园、商业街、名校河北农业大学、保定一中、保定二中、保师附小。妇幼、省医院。营销手段：售楼处包装、围档、网络、报广、户外东南板块市场分析结论东南板块依托老城区完善配套，项目开发向东、向南延展；产品：与高开区板块相比，在规划布局、园林景观、户型创新等方面与高开区板块存在较大差距；营销：整体营销水平较低，售楼处营销展示不足，宣传物料单一；客群：以地缘性客户为主，主要为周边工作人群首次购房和原有城市居民居住升级换房；少量县区客户；客户置业关注性价比，对总价承受能力较低。依托资源：本区域无强势资源依托；产品特征：项目以中小规模为主，产品品质有很大提升空间；客户特征：周边地缘型客户为主，对住宅总价敏感，注重户型功能；价格平台：3400元/平米；代表性项目：晨巍佳欣、天成嘉园、苏堤杭城城西板块——核心竞争区域晨巍佳欣天成嘉园苏堤杭城项目位置苏堤杭城位于新市区天威西路，天威集团南区西行100米开发商保定市康远房地产开发有限公司占地面积176亩建筑面积30万平米容积率2.56绿化率36%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比20栋-80-135平米（一期）产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息板楼、高层3300---建筑风格建筑类型外立面现代中式小高层客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主，客户关注人文环境，追求产品品质。总价承受能力强。项目信息销售信息苏堤杭城

外立面：现代中式建筑风格，建筑立面简洁大方，以灰、白、青为主色调。建筑细部采用传统建筑符号。园林景观：宽200米的生态景观长廊，中式景观园林，结合侯河水系，打造水岸坡地景观。户型：80-90m2灵动两居，100-110m2经济三居，120-135m2优雅三居的优化结构。实用舒适，户户超大面宽，家家可赏中心园景。85%的超高得房率。周边配套：中小学:天威幼儿园实验小学天威校区综合商场:时代超市天威店惠友超市乐凯大街店医院:市四院营销手段：售楼处包装、围档、网络、报广、户外项目位置晨巍佳欣位于新市区天威西路山外园斜对面(二十六中对面)开发商保定市晨巍房地产开发有限公司占地面积82亩建筑面积185000平米容积率绿化率38%基础信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比10栋-78-180平米产品信息目前在售产品现售价价格涨幅成交套数折扣信息高层3700---建筑风格建筑类型外立面现代简约高层客群说明项目客群以地缘性客群和升级型客群为主，客户关注环境，追求品质。总价承受能力强。项目信息销售信息晨巍佳欣外立面：现代中式建筑风格，建筑立面简洁大方，以灰、白、青为主色调。建筑细部采用传统建筑符号。园林景观：枫林景观。户型：主力户型二居、三居，户型方正。周边配套：地下停车位，24小时监控，幼儿园，会所，实验小学，二十六中，二中分校等，保百购物家园，惠友超市，建行、工行、农行。

营销手段：售楼处包装、围档、网络、报广、户外该板块为保定市传统工业区所在地，相比其他板块，城市污染严重，居住氛围较差；产品：区域在售项目多为中小盘项目，受项目体量影响，产品在规划布局、园林景观方面未能体现品质感；营销：整体营销水平偏低，营销展示不足，宣传物料匮乏，推广渠道单一；客群：以地缘性客户为主，本区域工作首次购房及原住户居住升级换房；包含部分周边县区客户；客户购买看重户型功能性及合理性，对总价敏感，总价承受能力较低。城西板块市场分析结论市场竞争：本区域范围内在售项目放量不大，但近期将面临竞争升级，区域内部未来竞争将日趋激烈；竞争层级：区域竞争层级较低，项目竞争处于产品竞争层级，部分项目通过高于平台竞争的产品力获得较高的销售均价和去化速度；同质化竞争：受容积率等规划条件限制及客户购买心理限制，主流产品为高层板楼，产品同质化竞争明显；产品创新不足：项目产品力打造主要依托园林规划及户型设计，未能有效创新，产品打造存在较大的突破空间；市场竞争分析结论因此，本案一定要成为区域的明星个案，即便不是市场领导者，我们也需要打造独一无二的特点……

四、物业发展建议※项目定位※产品打造※园林景观※社区配套一、项目差异化定位项目形象定位保定首席低碳时尚青年社区定位关键词：首席、绿色、时尚首席——前所未有的，全新的绿色——环保，节能，科技时尚——年轻，新锐，活力，现代感总体发展战略与区域未来产业调整升级相及市场竞争分析及客户定位研究相符合，打造：低碳时尚青年社区本项目处于城市“西优”发展战略空间中，区域未来将鼓励清洁生产，吸纳体育产业和绿色产业。本项目所处板块项目竞争处于产品竞争较低层级，本案将从区域竞争中脱颖而出，城市市场明星项目。哥本哈根气候峰会之后，世界范围内低碳经济被认为是未来经济发展的主流，房地产必将引发一轮绿色低碳发展趋势。案名推荐莱茵河畔莱茵河为德国境内主干河流，体现项目新德式建筑风格；本项目南侧侯河为城市水系重要河流，暗喻项目临水而居的优雅环境目标客户来源地缘性客户：客户描述：年龄25-35岁，城市青年才俊，具备一定的购买力职业：周边厂区工薪阶层、初级管理阶层，刚入职公务员，文化事业（教育、广告、创意等）的从业者等置业关注点：首次置业或二次置业，关注产品功能与居住品质，认可区域未来发展潜力保定市区客户：客户描述：年龄30-40岁，改善型置业，处于事业上升期；追求时尚个性居所职业：周边企事业单位中层管理阶层、保定市域范围内泛公务员、个体老板置业关注点：关注产品品质、休闲娱乐的便利性周边县区客户：客户描述：地缘型客户以外的其它区域客户以及周边县区青年人置业关注点：关注居住环境、投资升值潜力客户：周先生年龄32岁，变压器厂职工，已婚，孩子2岁购房承受能力30-40万元；目前居住单位职工宿舍，希望提高居住品质，但不想离单位太远，高开区的房子太贵，而且距离太远，上班不方便；选择高层或小高层，带电梯，不用爬楼梯；希望房子户型合理，面积在90左右的二居，户型最好能通透，采光好；考虑孩子教育，希望能有幼儿园，附近最好能有小学。市场需求典型客户访谈重视子女教育、重视功能住宅功能齐全、就近置业。客户：张女士年龄38岁，阜平县公安系统工作，孩子10岁，5年级购房承受能力40万以下来保定买房子，主要考虑孩子就学需要，另外，以后退休能来保定居住；选择高层或小高层，带电梯，不用爬楼梯；希望房子户型合理，面积在110-130之间的二居或三居，通透，采光好；认为保定房价并不高，有的县的房子也有2000多，还有上涨空间，买房也考虑到保值升值需要。市场需求典型客户访谈重视教育、重视住宅的升值、重视户型设计的通透性。客户：王艳客户描述：工作：保定电视台年龄：42看重开发商品牌，特别是华中；看重房屋质量；喜欢多层，小高层也行，高层23层左右能接受，再高不行；喜欢一梯两户南北通透，一梯多户不接受；配套看重幼儿园的功能，例如是不是双语的；认为会有几类人购房：大学毕业生、年轻人结婚、住宅升级；同样面积三居比二居更适合；对飘窗有需求，但是心里较矛盾，飘窗大采光好，但是冬天不保暖。市场需求典型客户访谈重视教育、重视住宅的升值、重视户型设计的通透性。影响本区域客户购买要素第一要素——总价区间：目标客户对价格敏感，总价承受能力较低，在30-40万之间；第二要素——便利交通：在本区域内工作生活，不考虑跨区域置业，对项目可达性要求高；第三要素——产品品质：要求户型功能齐全，安排合理功能空间，具备一定的创新性；第四要素——生活配套：有基本生活配套，注重基础教育配套。区域市场客群极为重视居住的便利性，对住宅总价敏感，重视户型功能及基础教育配套。市场需求客户研究结论小太阳之家城市新锐城市精英颐养天年33-42岁38-50岁28-45岁60岁以上二人世界25-34岁刚刚步入工作岗位不久，事业处于起步阶段，首次置业为主，较为关心价格重视首付，小户型是其置业首选。事业处于稳步发展期，刚刚成立的三口之家，以子女为家庭核心，对产品的功能性有了初步的认识，重视周边配套仍然较为关心价格大部分首次置业小部分为二次置业，经济型和舒适型两居是其置业首选。在事业上得到一定成功，讲究社区配套完善性、产品功能性，对产品品质有一定认识，有追求品牌的行为，对生活有很高的期望值，重视投资，均以再次置业提升生活品质为主，购房目的性强在事业上获得成功重视物业综合服务性、产品功能性、产品配套，对产品品质认识深刻重视产品园林、周边环境、医疗配套服务等市场需求本项目客群定位集中在二人世界及小太阳之家目标客群初步定位客群定位二、产品竞争力打造项目总体规划建议总占地面积5.02公顷总建筑面积162400平方米容积率3.24住宅总建筑面积155900平方米商业总建筑面积5200平方米幼儿园建筑面积1300平方米29层高层住宅沿街底商2层27层高层住宅18层高层住宅项目建筑风格建议简约、纯粹的德式纯净主义风格外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚立面表现立面简约，线条挺拔，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位，简约而不简单。色彩搭配年轻、跃动、亮丽的色彩，鲜艳、出挑，富有变化，极具视觉震撼力户型配比建议房型建筑面积(M2)比例一居50-6015％二居70-8040％三居90-110120-13540％5％户型建议——一梯四户户型：两居70-80平米户型建议——一梯三户三居：90-110平米两居：75平米产品力塑造产品价值点一：大阳台和阳光房空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值阳光房间：享受阳光的沐浴，享受舒适人生运用大阳台和阳光房，使小高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣产品价值点二：180度/270度凸窗180度外飘窗，景观主卧270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。倒凸窗赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度；左右错/南北错的露台使户型成为性价比杀手。产品价值点三：两代居户型考虑本项目客群定位，设置部分两代居户型，可分可合，既能解决养老及子女看护问题，又能保持两代间的私密性一居（50平米）+二居（80平米）=三居（130平米）产品价值点四：步入式阳台（凸窗）

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装。产品价值点五：创新供暖方式燃气模块机组供暖，体积小，每台机组供建筑面积100平方米使用。这种方式的初投资低于城市集中供热配套费，采暖运行费用与集中供热费用基本持平，供暖效果优于集中供热。产品价值点六：创新建筑工艺二次结构采用会呼吸的石膏砌块，减少了室内的湿作业，提高了工期，降低了整体荷载，每平方米降低钢材用量0.35公斤左右。石膏砌块具有较好的隔音保温效果及调节湿度效果；与其它砌块比，由于墙身厚度减小，所以建筑物有效使用面积至少可增加5%以上。

产品价值点七：新风置换系统每个卫生间和厨房内各设置1个排气口，每个客厅、卧室等房间内设置若干个新风槽；室内90%以上的空间实现自然通风；室内空气质量达到二级。大风量（375m3/h）运行时耗电70W；小风量（160m3/h）运行时耗电30W。产品价值点八：光导照明系统采用光导照明系统，为地下车库提供6~8小时以上的照明。从黎明到黄昏,甚至是雨天或阴天,光导照明系统导入室内的光线都十分充足，从而可以减少白天室内电耗。地下车库光导照明照明系统原理示意三、园林景观园林风格建议采用现代风格的园林做法，以现代几何图案式的景观和绿化设计，辅以形体简洁、富有创意的园林小品。为达到绿化与水景相交融的效果，建议园林要有立体感，适当的堆土造坡、造景，以增加景观的立体层次感和空间变幻感。绿化植被小型景观乔木用于点缀组团空间或视线和景观隔离。银杏等高大乔木可形成活动场所的标志景观，为小区增添成熟与深邃。同时利用大面积草坪和修剪后的灌木营造现代、雅致的园林景观。水系处理为控制管理成本，建议本项目核心景观局部以浅水系手法做水景，采用硬底浅水水景，用花岗岩、水泥、瓷砖等作为底部。景观创意广场结合水岸风情广场是整个项目景观营造的灵魂所在。广场不仅要追求时尚和经济，更要与吸引业主驻足赏憩，而水景、创意小品和喷泉的加入更给中心广场增添了时尚新鲜活力，避免了旱地广场单一、乏味的缺点。道路系统建议采用水泥地、彩色地砖与绿地自然相连，在绿地和硬质地面的分界处采用连续的灯光装饰，在晚间可以取到良好的灯光效果和亲和力。加强道路对景观绿化的引导性，增加道路曲折变化和坡度设置，使之更具变幻和空间层次感。廊架与道路的有机结合水系与道路和谐统一

建筑小品小品进一步强化塑造社区的时尚气息和居住气息，同时又增加了景观的创意性，增加了趣味，形成一道道独特的风景。社区标志系统将公共设施景观化，可以大大提升小区的品质和形象。一套专属于本社区的标识系统是社区文化的外在表现。通过精致、具有文化气息的门牌号、道路指示牌、公共垃圾桶等设置，充分体现了社区的文化内涵和品味，提升了项目的整体层次。四、社区配套商业配套商业定位：时尚风情商业街结合项目整体定位，融入时尚文化元素，打造时尚风情商业街；同时具有购物、便利、服务的多元化功能，满足本社区居民需求。富江路沿街商业现状富江路沿街商业以便利店、送水站、诊所、小餐饮及中介等社区便利商业为主，商业形象差，缺乏特色商业及合理引导。风情街效果示意时尚风情街建筑风格应适当融入现代时尚建筑元素。教育配套根据项目客群定位，本项目将着力打造一所双语幼儿园，为孩子提供满足2种语言发展的教育环境。社区会所社区会所风格应体现项目特质，与项目整体风格相吻合台球厅育儿辅导图书室精品餐饮会所功能示意健身俱乐部茶吧物业管理国际标准的物业管理模式：24小时不间断细微服务主动的服务意识互动的沟通平台全方位管理体系保安加密巡视24小时保洁社区、室内空间安防示意安装实例照片

五、项目经济测算※分期策略※测算结果分期开发策略总体策略：项目地块较小，应充分利用地块特性，充分挖掘项目价值，在保证居住舒适度的前提下，尽量提高项目容积率；项目开发分期：根据保定市场在售项目去化速度，并考虑市场的不确定风险，本项目共分三期开发完成开发顺序：本着充分挖掘项目价值及施工合理性的原则，同时考虑甲方取地顺序，项目将先期开发A地块；然后由南向北依次开发。已办理使用权土地：16亩由南向北，顺序开发测算取费标准土地成本：100万元/亩前期工程费：60元/平米建安工程费：高层1800元/平米市政配套费：100元/平米小区配套费：100元/平米财务费用：一年期贷款利率5.31%营销费用：销售额的2%营业税及附加：销售额的5.5%土地增值税：应纳税增值额的30%企业所得税：营业利润的25%项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例土地成本7755.86481.4315.46%前期工程费974.4060.481.94%建安工程29154.001809.6858.11%基础设施费3248.00201.616.47%管理费1001.2962.152.00%不可预见费1031.3364.022.06%其他费用1624.00100.813.24%财务费用792.7649.211.58%土地增值税166.6310.340.33%销售费用1174.4872.902.34%销售税金及附加3247.44201.586.47%合

计50170.193114.23100.00%开发总投资估算项目开发总投资额约为5个亿，其中土地成本占比15.46%，建安成本占比58.11%。销售收入估算

建筑面积（万平米）销售均价（元/平米）回款（万元）住宅15.59360056124商业0.5250002600合计16.11——58724项目总销售收入约为6个亿，其中住宅销售收入56124万元，商业销售收入2600万元。项目利润估算项目投资净利润为6415万元，投资净利润率率为12.79%。项目计算公式

金额（万元）销售收入

58724.00开发成本

44788.88销售费用

1174.48销售税金及附加

3247.44财务费用

792.76土地增值税

166.63利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8553.81所得税

2138.45净利润(6)-(7)6415.36投资利润率利润/总投资17.05%投资净利润率净利润/总投资12.79%

六、整体营销思路※整体战略※营销目标※展示策略整体营销战略以高于区域市场平台的营销力，迅速树立项目中高端时尚社区的形象；以区域平台价格入市，实现快速销售，保障现金流安全，中后期逐渐高于平台均价。高举低打战略价格策略根据整体营销战略，在保证销售速度的前提下：以本区域平台价格开盘，“低开高走，稳步提升”，适当增加购买紧迫感2010年5月-2010年12月2011年1月-2011年6月价格进度2011年7月-2011年12月中段升温变频快跑开盘强销引爆关注持续热销平稳收官总体销售目标进度目标：18个月内，完成项目整体销售价格目标：实现整盘均价3600元/平方米回款目标：实现约6个亿的整体回款目标

建筑面积（万平米）销售均价（元/平米）回款（万元）住宅15.59360056124商业0.5250002600合计16.11——58724展示策略——围挡展示策略——销售中心展示策略——销售中心项目销售中心应设置展板及模型，展示项目创新供暖方式及其他低碳技术的应用。展示策略——样板间项目样板间整体风格以现代时尚为主，符合项目目标客户定位，展示客户未来生活场景。样板间必须对本项目的低碳措施，如新风系统、供热系统进行展示，引导客户体验项目低碳生活方式。新风系统地面进气口燃气模块机组应用示意倾城尚德营销理念营销理念一：团队制胜倾城尚德拥有