2022年行业报告未来楼市走势

未来楼市走势由财政部、国税总局和央行联手出台的组合利好尚将来得及消化，中国楼市又迎来降息暖风。在1个半月内连续3次下调贷款利率，央行的动身点自然是促进经济稳定增长、尽量削减外围金融风暴冲击，但对房地产市场而言仍旧是一个乐观的信号。尽管楼市复苏仍需时间，但市场将有所分化，在买卖双方的博弈下，将来楼市将呈现“L型”走势。

降息为市场注入流淌性

中国人民银行29日晚宣布，从2022年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率则保持不变。

这已是9月15日以来，我国贷款利率的第三次下调，至此，金融机构贷款利率已累计下调0.81个百分点。

中国房地产指数系统副主任、中国指数讨论院(华东)副院长陈晟说：“在全球金融海啸的背景下，央行降息为市场注入了流淌性。中国并非资金不够，但由于信念不足、消费萎靡，导致市场流淌性收紧。央行降息意在传递信念、释放流淌性，避开经济过快下滑。”

由于对经济衰退的担忧加剧，亚太股市27日上演“黑色星期一”：港股恒生指数周一下跌超过12.7%，创历史最大跌幅；台北股市跌4.65%；日经指数下跌6.4%，创26年来最大跌幅；菲律宾股市下跌12%；沪深两市一路重挫，沪指收盘暴跌逾6%。尽管28日欧美股市全线暴涨，沪深股市29日却再度“跳水”，上证综指跌幅接近3%。

“作为宏观经济的晴雨表，股市下跌表明市场信念不足，对将来经济形势特别担忧。”上海社科院房地产讨论中心讨论员顾建发认为，经济衰退阴影覆盖全球，我国经济增速也消失了明显回落。央行连续降息，旨在提振经济，也是为股市和楼市注入信念。

购房者成本降低

业内人士分析，连续三次降息，商业贷款利率累计下降0.81个百分点；而公积金贷款利率连续2次下调，购房者成本已大大降低。

此前，财政部、国家税务总局、人民银行以罕见的力度出台“组合拳”，为买房人松绑减负：从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下一般住房的，契税税率暂下调到1%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房，最低首付款比例调整为20%。

紧随其后，上海出台了力度更大的《关于促进本市房地产市场健康进展的若干看法》，鼓舞居民住房消费，其中规定，购买自住一般住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%；家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元。

美联物业上海区副总经理丁伟表示，以一套总价100万元的商品房、首付三成来计算，上海原来规定公积金贷款每户最高限额为50万元，也就是需要另外担当20万元的商业贷款，现在则可申请全额公积金贷款，利息负担有所减轻。加上上海14条新政对二手房交易税费的大幅减免，近来门店接待的看房者比政策出台前增加了三成。

政策释放需时间

陈晟表示，我国目前已进入降息通道，加上从地方到中央对楼市的一系列刺激政策，从长期来看房地产市场将趋于稳定。但所谓“病来如山倒、病去如抽丝”，政策生效需要一段时间的累积效应，楼市短期内的调整格局尚难扭转，市场复苏还有待时日。

市场对政策的反应具有滞后性，以直接影响楼市“拐”入调整期的“其次套房房贷政策”为例，数据显示，政策出台后，2022年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比仍上涨10.2%，涨幅比三季度又高出2个百分点。其中，四季度新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比三季度高2.4个百分点；二手住房销售价格涨幅比三季度高2.2个百分点。

佑威房地产讨论中心主任薛建雄供应的数据表明，由于楼市“救市”新政要到11月起才开头实施，加上一般商品住宅标准等细则没有出台，使得当下市场处于“真空期”，在上海14条新政出台后的首个星期，全市住宅日均成交量比新政出台前下滑近20%。

“但随着政策的渐渐明朗，以及各项优待措施的刺激，市场刚性需求将会渐渐入市。”薛建雄说，“9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米，为去年同期的三成左右，这远远不符合市场需求的真实状况。估计在接下来的2个月里，上海的商品住宅成交量将会有三成左右的回升，月均成交将达到60万平方米。”