月份南昌市房地产市场报告

2009年7月份南昌市房地产市场报告易居视点后市受政策影响大走势或成价涨量跌仲夏苦夜短，开轩纳微凉，7月仲夏的到来使得气温不断上涨，南昌的天气也是一样骄阳似火，烈日炎炎，阻挡了人们出行的脚步。南昌楼市在烈日之下情形如何，如何发展，下面将一一阐述。流动性过剩导致价格持续上涨南昌楼市同样受到炎热天气的影响，前往售楼处看房的消费者也较前几月有所减少，加上刚性需求的逐渐释放完毕，成交量呈下滑趋势。7月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%。量跌的背后，价格却如同温度稳步上涨，7月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76％，达到了09年以来的最高值。通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强，中高端产品的持续热销使得价格上涨。

09年年初，刚性需求爆发，以及相关房贷政策出台，4、5月份投资客的进入，豪宅的热卖，拉动成交量的增长，陆续的刚性需求在退场。近期，中央经济工作会议要求继续执行宽松的信贷政策，改善性住房和投资客依旧驻扎，看涨不看跌的买房心理，通货膨胀，货币贬值，造成了全国和南昌楼市上半年的交易量强劲。目前存房量减少、价格上涨、刚性需求的退场，因此房价还是不断上涨，成交量却在下降。

后市受宏观经环境影响大，或价涨量跌从07年楼市受二套房政策影响陷入萧条期，到09年上半年政府对总体经济的放宽政策楼市火爆，可以看出，楼市受到宏观政策经济影响之大。更有甚者可以说，决定房地产这个行业生死成败的最重要的因素竟然不是其他行业和产品所注重的研发\创新\品牌和质量，而是政策，除了政策还是政策。

我们要判断下半年的南昌楼市的形势，现在来看关键是政治经济，国家的政策和宏观调控，由于我们无法判断政府的政策，所以下半年的房地产形势也比较难预测。但是短暂的情况应该是在没有政策的前提下，由于商品房存房量太少，09年上半年新增供应量仅为95.51万，而成交达到240.59万，供求比为1：2.52，7月份虽新增供应有所上涨，但供求比为1：1.31，新增供应放量依然跟不上成交，所以价格还会上涨。不过价格上涨的前提下成交量会下降，表现为价涨量跌的状况。数字楼市土地市场挂牌宗数：2

成交宗数：8

成交金额：6479万

成交面积（净）：15.02万平方米（225.35亩）

每亩单价：28.75万元/亩

平均楼面地价：402元/平方米

溢价宗数：1

流拍宗数：0

住宅市场供求比：1：1.31

新增供应面积：18.63万平方米

成交面积：24.37万平方米

成交套数：2249套

成交均价：4952元/平方米

注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，英雄经济技术开发区区域。第一章背景篇一、政策法规银监会：严格执行二套房贷有关政策不动摇针对目前部分媒体有关银监会收紧二套房贷政策一事，银监会新闻发言人廖岷7月23日表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷的政策约束符合我国房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律，以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的，因此，对银行的风险也是不同的。二套房贷政策对于抵制过度的炒房投机行为，维护我国房地产市场稳定，保障广大居民真实首套购房需求具有重要意义，银监会将继续严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

易居点评：重申二套房贷不动摇，控制房地产泡沫产生。近年来，国家高度关注房地产市场的发展，坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对二套房贷款，我们始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。只有这样才能够坚决地打击“假按揭、假首付、假房价”等行为，完善房地产市场。

住建部通知要求全国立即清查在建住宅质量2009年7月2日，住房和城乡建设部下发紧急通知，要求全国各省、自治区、直辖市房屋建设主管部门，对在建住宅工程质量进行检查。涉及结构安全重大隐患的，要立即停工整改，隐患消除前不得复工。据了解，此次检查范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。主要是检查工程实体质量情况，特别是工程地基基础和主体结构的勘察、设计及施工质量。对建设、勘察、设计、施工、监理等责任主体和施工图审查、质量检测等有关单位及项目经理、总监理工程师等执业人员执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况都要进行检查。

易居点评：安全第一、质量第一，还住房予安全感。今年6月27日上午，上海市闵行区“莲花河畔景苑”房地产开发项目一幢在建的13层住宅楼房发生楼体倒塌事故，引发社会各界对在建住宅工程质量的关注。住房和城乡建设部要求，各地在检查工作中，要认真记录、如实填写检查记录和受检工程相关质量信息数据，及时整改，消除质量隐患。只要让人民对住房拥有自己的安全感才能够让人民对社会拥有安全感，安全问题责任重大，不容忽视。二、市政动态南昌市规划委召开09年第2次会议审议南昌都市候鸟公园等规划方案7月30日，规划中的南昌世界都市候鸟公园，北接艾溪湖、西南临天香园，位于候鸟生态走廊和城市向东发展轴线的交汇核心上，分为生态休闲区、核心湿地候鸟保育区、候鸟保护观赏区、湿地观赏休闲区、中心湖景观区、主入口及休闲步行街区6个功能区。当天提交会议审议的南昌世界都市候鸟公园规划方案提出，将充分利用城市区位和景观区位的优越性，正确处理自然资源保护和开发建设的关系，保证生态通道的畅通，全力构建生态走廊、打造候鸟天堂。

南昌远景规划建设5条地铁线路根据规划，南昌市城市快速轨道交通工程远景规划建设5条地铁线路，呈网格+放射状结构，其中，1号、2号、3号线为主骨架线路，4号、5号线为辅助线路。全网线路总长约168公里，共设置车站128座，并设计有4条通过赣江隧道。整个工程静态总投资840亿元，动态投资估计突破1000亿元，车辆和机电设备综合国产化率为70%以上。这是新中国成立60年来，南昌市投资规模最大的城市基础设施建设工程。根据《南昌市城市快速轨道交通建设规划》，2009年至2016年，主要建设1号、2号线一期工程，总投资为274.24亿元。这两条骨干线路联接了南昌市城区主要的工业区、繁华商业区、人口居住区、行政区、高校园区，以及铁路、公路、航空枢纽，构成金十字形主骨架。

投资4610万为艾溪湖美容从环保部门获悉，为完善我市污水收集系统，完成“十一五”污染减排任务，我市正加紧艾溪湖以东片区的截污管网建设工程建设。

为此，南昌高新开发区拟投资4610.88万元，增设截污管道总长13.27公里。届时，艾溪湖以东，尤氨路以东区域的工业污水和生活污水收集后进入青山湖污水处理厂处理，每天可减少9.4万吨污水进入艾溪湖，减少对艾溪湖水体的污染。

上半年南昌民生工程投资20亿保障房完成全年任务2009年，我市进一步加强民生工程的实施力度，努力办好涉及群众切身利益的62件实事。记者从相关会议上获悉，今年上半年，全市民生工程共完成资金20.09亿元。大多数民生项目达到了时间过半、任务过半的工作要求，有20个项目完成或超额完成了全年任务。三、市场资讯南昌市政协督办建设用地增减挂钩试点提案7月28日上午，市政协组织部分市政协委员来到市国土资源局，就《关于推进城乡建设用地增减挂钩试点工作的建议》的提案进行重点督办。副市长刘建洋、市政协副主席万宗明出席督办会。

在当天的督办会上，市政协委员们围绕提案主题，结合当前我市城乡建设用地增减挂钩试点工作推进情况，以及推进过程中存在的问题和困难，积极建言献策，提出了很多指导性意见和建议。负责提案办理的市国土资源局、市规划局表示，将在广泛借鉴外地成功经验的基础上，首先在我市发展较快的县区编制项目区计划和项目区规划，建立具体的项目资料库，重点实施试点工作，并尽快将成功经验向全市推广。

上半年南昌市民人均收入超过8000元面对复杂严峻的经济形势，南昌依然交出了一份令人较为满意的答卷。从南昌市统计局传来消息，今年上半年，南昌市城市居民人均可支配收入达到8002元，同比增长10.2%，此外，该市还新增城镇就业人数5.41万人。统计数据显示，今年上半年，省城南昌市实现社会消费品零售总额294.09亿元，同比增长19.0%。

尤其引人注目的是，该市城乡居民收入继续提高。今年上半年，南昌市城市居民人均可支配收入达到8002元，同比增长10.2%；城市居民人均消费性支出5748元，增长11.5%；农民人均现金收入3842元，增长10.7%；在岗职工平均工资13276元，增长6.6%。

江西09年上半年GDP同比增长10.3％房地产两降三升今年上半年，江西省GDP2912亿元，同比增长10.3%，比全国平均水平高3.2%。全省房地产开发完成投资232.9亿元，同比增长6.1%；其中住宅完成投资181.66亿元，同比增长2.5%。商品房竣工面积579.38万平方米，同比增长55.2%。商品房销售额189.7亿元，同比增长40.9%。主要表现为“两降三升”，两降：一是全省商品房新开工面积936万平方米，同比下降31.7%。二是完成土地开发面积286.07万平方米，同比下降28.9%。三升：一是商品房销售面积上升，达到775.1万平方米，同比增长23.6%。二是商品房销售价格上升，综合平均销售价格2447元／平方米，同比上升14%。三是存量住房交易上升，成交套数达到33698套，成交同比增长55%。第二章土地篇

一、本月公告土地分析

本月新增供应土地2宗，从供应宗数量上看，较上月的量有较大回落。在供应的地块中，住宅用地为1宗，仅占总供应的50%。从供应区域上看，本月土地在青山湖区和青云谱区。由于青山湖区市政工程和配套设施的完善，使得该区域位置较好的土地资源日趋稀缺，随着青云谱的未来规划的日益实现，使得该区域的土地价值有所提升。

1、地块供应走势分析

2、供应结构分析二、本月成交地块分析本月成交土地为8宗，其中有1宗为住宅用地，1宗其他用地外，其余均为工业用地。由于上月土地供应的放量的有所增加，特别是工业用地的增加，本月土地成交量较多，特别是工业用地。

1、地块成交走势图二、本月成交地块分析本月成交土地为8宗，其中有1宗为住宅用地，1宗其他用地外，其余均为工业用地。由于上月土地供应的放量的有所增加，特别是工业用地的增加，本月土地成交量较多，特别是工业用地。3、地块流标率分析本月公开市场无土地流标情况，地块流标率为0。土地交易市场在沉寂半年后，连续两个月出现放量，且住宅用地未出现流标现象，考虑到近期楼市的小阳春，给开发商们拿地带来了一定得信心和底气。4、成交地块溢价率分析土地交易市场自09年以来，除09年第7号的JDP0901土地出现溢价外，本月的09年第18号的JDG0911一块地又出现溢价，溢价143%。放眼全国土地市场高溢价的地王频出，使得维持了许久的土地零溢价时代宣告结束，同时表明开发商拿地的信心正随着楼市的回暖逐步得以恢复。5、拿地企业分析第三章住宅篇市场综述7月份，南昌市商品住宅供求比为1：1.31，新增供应上涨使得供求矛盾有所缓和。

7月份，新增供应量18.63万平方米，环比上涨125.27%，新增供应套数1474套。

7月份，成交量24.37万平方米，环比下跌28.68%，成交套数2249套。

7月份，成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76％。一、南昌市住宅市场特点分析1.7月份供求比为1:1.31，本月新增供应随着市场的好转，开发商信心有所恢复，乘势追击而大幅上涨，成交量由于传统淡季的影响有所回落，从而使得供求矛盾有所缓和。

2.7月份新增供应量为18.63万平方米，环比上涨125.27%，同比下降25.15%，随着前期市场成交情况的好转，部分开发商欲乘势追击，且部分前期停工项目也开始开工。预计未来几月新增供应稳中有升。

3．7月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%，剔除内销房的成交量为23.77万平方米，较上月剔除内销房的31.71万平方米减少了7.94万平方米，下降幅度为25.04%，成交量呈持续下滑，随着气温的不断升高，到售楼处看房的购房者逐渐减少，成交量也在传统淡季下降，但中高端产品却维持热销。

4．7月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76％，达到了09年以来的最高值，通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。中高端产品的持续热销使得价格上涨。二、供求关系分析09年7月份供求比为1:1.31，本月新增供应随着市场的好转，开发商信心有所恢复，乘势追击而大幅上涨，成交量由于传统淡季的影响有所回落，从而使得供求矛盾有所缓和。三、供应量分析1、供应总量分析09年7月份新增供应量为18.63万平方米，环比上涨125.27%，同比下降25.15%，随着前期市场成交情况的好转，部分开发商欲乘势追击，且部分前期停工项目也开始开工。新增供应将在未来某个时间段集中爆发，预计未来几月新增供应稳中有升。2、供应结构分析09年7月供应量大幅上涨，但也仅有四个区域有新增供应，依然集中在以红谷滩区为主，占到了市场的56%，由于该区域一直是市场的热点区域，在售楼盘较多，供应也随之较多。而本月东湖区和西湖区亦有小量供应，东湖区本月供应为内销房，而西湖区随着朝阳洲的逐渐开发，预计未来供应会有所增加。09年7月随着改善性需求逐渐成为市场的主力，改善性产品也成为市场供应主力，本月90平方米以下产品本月供应有所下降，由6月份的23%下降到8%，而125-140平方米的比例大幅上涨，由6月份的11%上涨到50%，144-180平方米的比例由6月的2%上涨到16%，另本月别墅由于保利国际高尔夫8月即将推售也有小量供应。四、成交量分析09年7月份成交量为24.37万平方米，环比下跌28.68%，剔除内销房的成交量为23.77万平方米，较上月剔除内销房的31.71万平方米减少了7.94万平方米，下降幅度为25.04%，成交量呈持续下滑，随着气温的不断升高，到售楼处看房的购房者逐渐减少，成交量也在传统淡季下降，但中高端产品却维持热销。

1、成交总量分析2、成交结构分析7月南昌住宅市场成交量为24.37万平方米，较上月的成交量有所回落，以自住改善性需求为主，投资需求为辅的成交依然主要集中在以红谷滩区，青云谱区和青山湖区为主，其所占比重高达68%，其余区域占比较少。2009年7月份全市住宅成交面积段分布结构中，依然以90-125平方米和125-144平方米为主，改善性需求依然占据市场的主力，另本月144以上的产品本月比例又有所提升，中高端物业成交比例明显上升。五、供求对比分析1、供求总量对比从09年初连续数月成交量的上涨使得开发商信心上有所恢复，本月新增供应开始有所突破，而成交量的相对回落使得供求矛盾有所缓和。2、区域结构对比7月份供求越发集中在红谷滩区，供应和成交都是区域之首，其次分别是青山湖区和高新区。位于远郊的湾里区延续几个月的颓势。3、面积结构对比7月份供求集中在90-144平方米面积段的改善型产品，其中90-125平方米的产品供应量远远小于成交量，而70平米以下的投资性公寓本月保持上月的水平，另180平米以上的产品由于绿地中央广场4#楼内部认购持续热销而有所提升。六、成交均价分析7月份成交均价为4951.88元/平方米，环比上涨0.76％，达到了09年以来的最高值，通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的中高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。在宏观环境的影响下，中高档住宅市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。中高端产品的持续热销使得价格上涨。七、热点板块本区该月新增供应量为3.52万平方米，环比下跌了7.85%，成交量为6.81万平方米，环比上涨了36.2%，成交均价为3162元/平方米，环比下跌了0.97%。

从供应量来说，虽然市场销售热度不减，但出于市场的不稳定性的考虑，各开发商都保持谨慎态度，开工缓建，所以本月象湖新城板块供应量有所下降，下跌了7.85%；同时今年以来楼市的成交量回升，象湖新城板块本月由于各楼盘都推出少量房源并运用一系列的营销活动继续延续今年上半年的的小阳春进入盛夏，而且由于本区域价格上与市区比较有一定的优势，而且象湖新城拥有良好的环境以及相关楼盘的小区配套设施，市区内购房者出于刚性需求的需要，很大一部分购房者都来本区域买房，因此本月成交量与上月相比有一定的上涨；与此同时，目前房地产市场成交结构变化明显，受通胀预期的影响，在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市。因此在通胀预期驱动下大量投资性需求的入市加速使房价走高，同时象湖新城区域的部分楼盘都相继提价，使得今年以来成交均价一直持续上涨。

本月幸福时光销售强劲，7月以192套（18008.81平方米）销售成绩在本区域居榜首，主要是由于6月月底幸福时光开盘，主推是89平米左右的小三房，基本售罄，以及7月份的再一次开盘，主推是83平米左右的二房，虽然价格有所上涨，成交量却不错。南昌居住主题公园