某地产规划设计指引

目的：为控制规划设计质量，敲定设计方向，特制定此指引。职责：本指引应由设计部根据已形成的《可行性研究报告》、《市场营销策划》编写范围：本指引适用于前期设计阶段总体开发设想和规划设计细则的确定1.设计意向部分（本部分为我司控制项目设计方向的总纲）1.1总体开发设想项目定位和开发计划：道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通转换点的设想销售策略与开发步骤的契合性要求：1.2规划设计细则（我司仅提供方向性设想，应要求规划设计师就下述各项作细致说明）总体规划构思总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围”。人车关系构思（对人车分流、人车混行、有限分流、慢速混行等方式的倾向意见、应用依据。）道路系统规划路网形式及出入口规划（路网的组成形态、出入口与交通枢纽、配套设施的整合思路。）道路分级系统、消防车道设计车行系统与停车规划停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）步行系统规划纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计、步行系统到达范围的要求）绿化与景观系统规划自然条件、用地条件分析，景观绿化概念。配套公共服务设施系统规划配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置数量及分布的要求）竖向规划市政设施管网综合规划生态与节能设计（对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想）1.3建筑设计细则（以城市背景与项目用地的分析分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想）1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2.客观资料部分：（本部分为设计工作提供客观理性的背景资料）1城市背景分析（节录企划部《项目调研报告》之相关内容，1.5、1.6为分项重点）2.1.1城市市场现状分析：2.1.2主要销售对象与需求人群分析：2.1.3市场潜力与隐性商机分析：2.1.4当地风俗与人文分析：2.1.5市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附录：表2.1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脉分析：2.2项目用地状况分析自然环境调查报告：.1当地气候特征资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（附录：表2.2.1.1-1、表）.2空气质量资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。.3噪声水平噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。.4水文情况资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料①地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）②地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）③用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）.5地形地貌分析：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。①等高（等深）线地形图、土壤土质②保护保留植被、树木明细与定位图③保留保护古迹、建筑明细与定位图.6基地内市政设施：资料来源于相关规划文件，需现场核实①空中高压走廊、微波通道确认②地下光纤通讯、电信电缆确认③泄洪沟、涵洞等城市资料确认.7其他项目用地城市区位价值分析：（重点为居民出行可达性分析）.1项目所处地段等级资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则.2出行可达性分析①附录：表2.2.2.2-1基地与城市节点的出行便利性②附录：表.2-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度③附录：表.2-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析④附录：表.2-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查.3周边土地与建筑①周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况）②周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面）③周边楼盘概况可利用资源分析：（重点为交通、配套资源分析）（1、可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内；2、居民可以利用的资源：步行5－10分钟，半径400－800米之间范围内。）.1交通资源（在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间）（示例：上海新梅广场，可利用交通资源地铁1号线外环路站，15分钟之内可达徐家汇，站点与新美广场之间为城市快速路阻隔，该道路为封闭快速路，双向10车道，利用方式为开发商出资架设过街行人天桥，天桥建成后，行人可以在5分钟之内从小区出入口到达地铁外环路站）.2城市配套服务资源（在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细）.3景观与生态资源（在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式）用地原有构筑物、建筑物状况：以下为附录表民居住模式和出行方式分析生活层次主要人口构成比例例生活习惯居住模式出行方式通勤出行便利程度度正面意义的生活习习惯可被引导的生活习习惯表.1-1年平均温度年平均湿度年均降水量85％降水出现月月份年太阳辐射量表.1-2天数温度平均湿度日照风向风力最高(低)温度>30℃天数<0℃天数晴日比%日照时数春季夏季秋季冬季表.2-1基地与城市节点的出行便利性路程距离（kmm）车程时间（分钟）出行便利程度主观观评价公交车驾车中心商务区（CBBD）主要就业区域城市文化娱乐中心心城市商业购物中心心铁路车站空港码头其他表.2-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度（包括：巴士、地铁、轻轨、高架路、快速路）线路名称服务时间运营频率服务价格走行路线（主要站站点）注：示例线路名称服务时间运营频率服务价格走行路线（主要站站点）204冷巴6:30-23::30辆/4分钟全程6.00元分段2.00元蛇口——南头———科技园——表.2-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析道路名称道路等级联系区间高峰小时交通