某集团北京房地产开发公司维修管理制度

维修管理办法工程设计中心二00九年二月（试行）工程维修管理办法根据地区公司在北京各项目公司交楼的经验，为体现企业全方位服务业主的宗旨，提升北京地区公司声誉，配合集团公司质量服务年的工作，特编制本维修管理办法。第一章总则1-1本办法经北京地区各项目公司、×××工程承包（北京）公司、××物业服务有限公司北京分公司讨论后形成共同意见，自下发之日起执行。1-2本办法与国家法律法规及公司有关管理制度相矛盾时，以国家法律法规及公司有关管理制度为准。1-3本办法适应于××集团北京地区公司所属全部住宅小区的维修管理工作。由北京××公司编写和发行，北京××地区公司工程设计中心监督实施。1-4本办法适用于所有合同承包单位。第二章维修范围及时段2-1本办法所指工程维修系自竣工验收合格之日起至施工合同约定的保修终结日止的时段内全部维修工作。2-2本办法所指维修包括小区楼宇、公共建筑、公用设施、园林绿化及大小市政等。2-3本办法将维修划分为交楼维修和日常维修。自竣工验收合格或甲方统一向业主交楼之日起两个月内为交楼维修，两个月后的维修称为日常维修。2-4保修终结期限以施工合同为准；合同未约定时间的，按国家行业标准执行；若合同约的时间短于国家行业标准规定的，由开发商承担保修责任。2-5单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工程质量的保修期以单位工程（包括室内及配套的公共设施）竣工验收签证之日起计算，并以国务院第279号令《建设工程质量管理条例》为准。第三章维修单位3-1交楼维修由承包单位负责，承包公司必须完成质保期内业主提交的全部工程维修单。交楼维修的时限由交楼小组与业主协商确定且不得违反房屋销售合同。3-2甲方独立分包的项目原则上由分包商自行维修。项目公司委托物业公司对甲包项目的维修进行管理,维修开始前项目公司将甲包的单位和相关资料移交物业公司.3-3当承包单位因材料、工班等问题不能保证业主维修需要时，项目公司在知会承包单位和物业公司后可以按照集团的相关管理规定委托外请专业维修队伍承接维修工作。其维修费用由承包单位承担。第四章交楼维修管理4-1承包单位须在交楼维修开始前7天完成所有的维修准备工作，包含维修管理组织、维修方案、材料储备、文明施工及成品保护等内容，并书面向项目公司、物业公司备案，须经项目工程部和工程设计中心及物业公司验收合格，否则因此延误交楼，造成的损失由承包单位负责。4-2项目公司、物业公司和总承包单位须在交楼维修开始前5天，就维修流程、紧急情况处理等进行预演，成立维修管理栋号综合小组，由项目公司监理工程师担任组长，全职负责栋号内所有的维修工作，并向业主通报维修进展情况。4-3交楼维修单上维修工作完成后，由栋号综合小组全体成员共同验收，合格后签署验收文件，由物业代表通知业主收楼；日常维修完成后，由总承包和项目公司维修管理员与物业管理员共同验收（必要时通知工程设计中心参加），合格后由物业管理员通知业主复验。4-4交楼维修的全过程必须建立独家独户的档案资料（包含书面资料和现场照片等），由物业公司负责。重要的维修项目由物业公司、项目公司和施工单位会签过程资料。4-5交楼维修由承包单位和项目公司工程部在交楼现场设置接待台共同接单，并当面承诺业主维修完成时间。（流程图见附一）4-6交楼维修期间，承包单位必须每日填写维修完成情况报表、物业公司填写收楼和入住情况报表交项目公司和地区公司相关领导，本报表由地区公司工程设计中心统一编制。（见附二和附三）4-7所有参与维修的作业工人（包括承包单位和外请维修队）均必须由物业公司统一办理小区施工出入证并挂牌上岗。4-8维修施工过程的管理严格执行地区公司的工程管理办法，对维修材料、维修工序实行报验。严禁使用未经验收合格的工程材料，严禁上道工序未经验收直接进入下道工序施工，特殊工艺和维修量较大的维修项目必须先做施工样板并经验收合格后方能大面积进行维修施工。（此条适用日常维修，主要针对防水工程、结构处理和管道工程、大型设备维修等）4-9主要维修项目维修时间确定（以一张维修单和该单下单时间为准、此条适用日常维修，日常维修接单后24小时内必须到现场与业主沟通）：卫生间漏水：14天；（七）管道漏水：2小时内到场；木地板更换：5天；（八）木制品油漆：3天；装饰门更换：20天；（九）墙面油漆：7天；钢化玻璃更换：15天；（十）铝合金更换：15天；墙地面块材更换：7天；（十一）机电设备：及时赶到；普通玻璃更换：5天；（十二）沉箱漏水：21天；（十三）夏季空调和冬季采暖系统：及时进场，时间另定。第五章日常维修管理5-1日常维修前三天，承包单位必须书面告知物业公司维修管理员名单和联系方式。项目公司工程部必须指定一名工程师负责维修工作。共同对维修工作过程、结果及验收、结算进行监督和管理。5-2日常维修阶段，维修单位必须配足维修所需的各专业工班或技术工人、材料、设备及工具。5-3日常维修由物业前台接单，建立台帐后按预约时间进场维修，完成后由物业或业主验收并签字确认（流程图见附件四）。5-4保修档案资料包含下列内容：（一）保修终结书；（表B11）（二）单位工程竣工验收证明单；（表C7）（三）保修期工程质量复检问题议定书；（表B12）5-5维修单位因材料、人员或技术的原因，无法按时完成维修项目或内容时，必须2天前书面知会物业公司和项目公司采取补救措施。严禁拒收业主维修单。第六章维修争议处理6-1维修项目是否系施工质量问题引起的争议，一般由项目公司维修管理员裁决，当一方有异议时由工程设计中心最终裁决。（裁决表见附件五、六）6-2出现争议时，维修费用在3000元以内的由项目公司工程部裁决，维修费用超过3000元的，由地区公司工程设计中心裁决。6-3业主多次提出维修单的，维修单位的维修以三次为限，超过三次时分三种情况作不同的处理：（一）同一质量问题业主再次填写维修单说明维修不彻底，已获栋号综合小组验收合格且确实存在质量问题的，追究栋号综合小组责任，按公司相关制度处罚；（二）业主每次验收时提出不同的质量问题，没完没了地要求维修，栋号综合小组有义务告知业主，尽可能在三张维修单内填写完毕，个别业主超过三张维修单时，由物业公司出面对业主做工作；（三）业主提出不合理维修且重复多次时（合理与否由工程设计中心专业工程师裁定），由物业公司和项目专业工程师出面向业主解释。6-4对于已裁决并明确责任方的维修项目，若责任方拒不执行裁定结果时，项目公司在知会承包单位和物业公司后可委托外请专业维修队进行维修施工，相关费用由责任方承担。并从当月工程款或质保金中扣除。第七章维修费用处理7-1所有因施工质量问题引起的维修，其费用均由合同承包单位承担；由物业公司管理不善造成的维修，其费用由物业公司承担；因甲方要求合同承包单位或维修队超出设计图纸范围的变更、装修档次提升的维修，其费用由项目公司承担（不包括竣工验收之前的变更和装修档次提升）。7-2由承包单位承担的维修费用，在质量保修金留存部分支付，当实际发生的维修费用超过质量保修金总额时，可在当月应付工程进度款中扣除；由物业公司支付的维修费用，每月在项目公司支付给物业公司物业管理费用中扣除，用以支付维修费用；由项目公司支付的维修费用，按图纸外工程，以工程通知单和现场签证的方式按月度结算支付。由甲方外请施工单位参与维修的，扣除责任单位当月工程进度款或质保金。7-3涉及主体结构开裂、大面积漏水、管道维修及大型设备维修时，维修单位必须上报维修方案经总承包单位技术部、项目公司工程部审查、工程设计中心审批后实施。7-4由项目公司和物业维修队选购的材料和维修费用一般情况下由招标中心招标确定；情况紧急时由审核部三家比价确定；情况特别紧急时，项目公司有权先找专业维修队施工，而后办理相关的审价和议价手续。原则上采用中标价结算。7-5发生业主索赔时，由物业公司组织承包单位、项目公司共同出面商谈索赔事宜并予以确认。若承包单位拒不参加时，视为默认。若参与或不确认时，以物业公司和项目公司与业主商谈的结果为准。物业公司将索赔结果及时书面知会责任单位，其费用由责任单位承担。7-6维修所发生的水电费由维修单位负责，并负责支付给物业公司。7-7维修单位承担维修后再次保洁的所有费用。第八章考核条款8-1维修因材料、劳动力问题造成进度缓慢，未按维修计划完成的，每拖延一天，罚款500元/单，并承担由此造成的相关损失。8-2维修作业工人因言谈举止、著装、服务态度等受到业主投诉一次罚款50元，同一业主同一原因重复投诉，每重复一次按上次罚款加倍处罚。8-3维修施工时未按地区公司《成品保护细则》对成品进行妥善保护的，发现一次视情况轻重罚款200—500元，已造成成品损坏的必须照价赔偿，因此造成业主物品损失的，负责损失费用的赔偿。8-4合同承包单位或维修队无理拒接业主维修单的，若出现此类现象时，每单次罚款500元。如发现此现象超过三次，项目公司有权要求承包单位撤换责任人。8-5维修施工要求工完料净、人走场清，凡发现未按此文明施工要求作业的，每次罚款200元，情况特别严重的加倍处罚。8-6同一维修问题在同一维修点上多次重复维修，并引起业主强烈不满，除无条件承担维修费用外，每出现重复维修一次罚款1000元，卫生间漏水每重复一次，罚款10000元，并承担由此造成的所有损失（含业主提出的合理索赔）。8-7维修完成报验以两次为限，第二次验收不合格罚款500元，第三次以后每增加一次按此基数加倍处罚。第九章其他9-1甲方独立分包的工程由独立分包商与物业公司签定保修期内托管协议，其维修工作由项目公司和物业公司共同管理，维修工作开始前由项目公司将全部甲供分包单位负责维修工作的人员名单和联系方式提交物业公司，出现甲供项目影响维修时，项目公司依据合同条款及该办法对分包商进行处罚。工程设计中心2006年2月15日附件一：交楼维修流程项目工程师、物业人员陪同业主收楼项目工程师、物业人员陪同业主收楼共同签署收楼质量问题维修单共同提交维修单到收楼现场工程接单处工程接单处工程师承诺维修完成时间项目工程师分发维修单维修监理物业公司总承包维修主管造册登记按工种分类确定完成时间（小于向业主承诺的时间）分发工班实施维修维修和保洁完成后报验（三方验收）合格不合格物业通知业主收楼合格销单、归档与业主沟通附件二：维修完成情况报表项目名称：编号：年月日总应交楼户数已收楼户数今日收楼数今日收楼房号：今日接单数今日维修开工情况况楼号房号合计楼号房号合计今日维修完成情况况（三方验收收合格）楼号房号合计楼号房号合计今日业主验收合格格情况（以业业主签字为准准）楼号房号合计楼号房号合计明日计划开工情况况楼号房号合计楼号房号合计明日计划完成情况况楼号房号合计楼号房号合计今日计划未完成情情况楼号房号未完成的主要原因因制表：审查：审批：附件三：收楼和入住情况报表项目名称：编号：年月日总应交楼户数今日交楼户数共交楼户数完成率%今日借出钥匙今日归还钥匙今日未归还钥匙总共未归还钥匙其中项目公司：总承包：物业公司司：今日业主委托钥匙匙总共业主委托钥匙匙今日业主借用钥匙匙今日业主归还委托托钥匙今日业主未归还委委托钥匙今日业主领回委托托钥匙总共业主领回委托托钥匙今日接受维修单今日发放维修单总共接受维修单总共发放维修单今日在修户数今日三方验收户数数今日三方验收通过过户数今日业主验收通过过户数总共三方验收通过过户数总共业主验收通过过户数今日办理入住手续续户数今日实际入住户数数总共办理入住手续续户数总共实际入住户数数今日办理收楼手续续的情况楼号房号楼号房号交楼工作简述：备注：制表：审查：审批：附件四：日常维修流程业主提出维修问题并填单物业前台收单维修单位和项目维修工程师共同判别分类并签字业主提出维修问题并填单物业前台收单维修单位和项目维修工程师共同判别分类并签字总包施工质量问题非总包施工质量问题物业安排维修队维修施工项目公司负责内容维修完成后维修队报验物业陪同业主验收办理维修结算手续自检合格合格不合格合格不合格维修单入维修档案、清单物业负责内容甲包项目其他原因甲包项目扣除甲包单位质量保修金总包施工质量问题扣除总包质量保修金物业负责内容扣除月度物业管理费其他原因产生的维修费由项目公司支付项目名称：编号：致（合同同承包单位）工程，虽经经竣工验收并并交付使用，但但在保修期内内出现以下施施工质量问题题，经鉴定，属属贵方负责其其维修费用。质量问问题简述：工程维修管理员：：项目工程部负责人人日期此表适用于维修费用在3000元以下的维修工程鉴定附件六：工程施工质量问题鉴定书项目名称：编号：致（合同同承包单位）工程，虽经经竣工验收并并交付使用，但但在保修期内内出现以下施施工质量问题题，经鉴定，属属贵方负责其其维修费用。质量问问题简述：项目维修管理员项目部负责责人日期审核意见：专业工程师工程部负责人日期此表适用于维修费用在3000元以上的维修工程鉴定附件七：C7单位工程竣工验收证明单工程名称：编号：工程名称工程地点开工日期建设单位建筑面积竣工日期设计单位结构类型层数合同工期施工单位合同造价实际工期承建项目名称实际完成情况工程质量等级核定结果承建单位监理单位设计单位建设单位建设单位的最高高主管部门(公章)核定人评定质量等级((公章)交验人：((公章)验收人：(公章)验收人：(公章)验收人：单位名称姓名单位名称姓名参加核定的单位及人员（签签名）企业经理：施工负