沈阳地产项目可行性报告

一．项目概况（一）项目位置本项目位于沈阳市一环以内，西临塔湾街（一环路），东临天山路，北临昆山西路，南临火车轨道，隶属于皇姑区管辖范围，地理位置优越。注：皇姑区在本宗地内（沿塔湾街和昆山西路），规划了沈阳市装备制造业总部和软件外包产业基地，由政府协调招商。（二）宗地现状本宗地为模拟净地出让，目前地上物为沈阳机车车辆有限责任公司，包含车辆厂厂区，少量职工宿舍（平房）；该厂已经开始搬迁，预计整体搬迁于2010年2月完成。（三）规划指标宗地面积：716100平方米；容积率：3.0；商业比例：≤35%；建筑密度：不大于35%绿地率：不小于30%（四）周边环境交通环境宗地西临塔湾街、北临昆山西，南临北一路，各路段均为沈阳市最主要的交通干道，交通十分便利。北一路连接东西快速干道，横贯铁西区、和平区、沈河区和大东区，经由昆山西路至北行商圈约3公里，至太原街约3.5公里，至沈阳北站约4公里，至沈阳市政府约5.8公里，至中街约7.5公里。商业配套宗地西北侧紧临家乐福超市，生活配套完善。项目距沈阳四大商圈中的北行商圈约3公里，太原街商圈约3.5公里。北行商圈包含千盛百货、北京华联、北行商场、地一大道（东北首席大型地下商城）等商业项目；太原街商圈包含新世界百货、中兴大厦、商贸饭店等商业项目。另外，项目至沈阳市最大的朝鲜族聚集地—西塔商圈约2.5公里，至北站商圈约4公里。教育配套皇姑区是沈阳市科教文化大区，宗地东侧紧临沈阳市重点中学—沈阳市二十一中，以及皇姑区重点小学—昆山二校，项目距沈阳市重点小学—珠江五校和辽宁省重点学府—辽宁大学仅2公里。医疗配套该项目医疗配套十分完善，宗地周边3公里范围内有沈阳市第四医院、国医肿瘤科研所、皇姑区第五医院、皇姑区红十字医院等大型医疗机构。人文环境本项目距有沈阳玉环之称的北运河约300米，距沈阳市重要休闲广场—百鸟公园约2公里，至沈阳市最大的市内公园—北陵公园约4公里。北运河百鸟公园（五）项目概况小结1、土地稀缺性显著本宗地位于一环以内，地理位置优越，周边配套成熟，属于城市核心区域紧缺的住宅开发用地。2、配套设施完善该区域发展成熟，步行三分钟便可抵达家乐福超市；本宗地至北行商圈、太原街商圈和西塔商圈均在3.5公里范围内，商业配套十分完善。3、教育氛围浓厚皇姑区是沈阳市科教大区，项目周边有市重点中学——二十一中和市重点小学——珠江五校，另外还有昆山二校、市116中学、辽宁大学等重点院校。4、目标客户群范围较广该宗地位于沈阳一环以内的核心区域，通过东西快速干道联通了铁西区、和平区、沈河区和大东区，辐射范围较广。主要客群为皇姑区、和平区及市政府区域的企事业单位员工、机关公务员、私营业主及高级白领。5、不利因素：项目南侧为进出北站铁轨，对后期产品质素影响较大，项目东侧天山路狭窄，通行不畅。二．市场环境分析（一）宏观经济依旧保持高速增长2009年，沈阳市宏观经济运行依然保持较快发展势头，前三季度沈阳市GDP总额达到3158亿元，同比增长14.1%；固定资产投资额2757亿元，同比增长29.1%；人均可支配收入9152元，同比增长11.4%；地方财政收入222.1亿元，同比增长15.8%；规模以上工业增加值1695亿元，同比增长19.1%。伴随沈阳市城市综合实力增强，居民收入大幅度提高，将对沈阳房地产市场起到良好的促进作用。（二）房地产市场运行态势分析1、房地产开发建设依旧保持增长数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市房地产开发投资完成1542.4亿元，同比增长20.3%；其中，住宅投资完成709亿元，同比增长12.5%。数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房施工面积5423.6万平方米，同比增长22.4%。数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房新开工面积1805万平方米，同比增长0.3%；其中商品住宅新开工面积1435万平方米，同比下降5.4%。数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房竣工面积999万平方米，同比下降6.2%；其中商品住宅竣工面积754万平方米，同比下降8.3%。2、商品房及商品住宅新增供应量有所下降数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房新增供应面积980万平方米，同比下降27.1%；商品住宅新增供应面积803万平方米，同比下降23.88%。3、商品房及商品住宅销售量与销售均价呈平稳增长态势数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房销售面积1005万平方米，同比增长6.81%；商品住宅销售面积902万平方米，同比增长17.87%。数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房销售额427.7亿元，同比增长12.47%；其中，商品住宅销售额361.7亿元，同比增长21.81%。数据来源：沈阳市房地产研究所2009年1-9月，沈阳市商品房销售均价4256元/平方米，同比增长17.34%；其中，商品住宅销售均价4010元/平方米，同比增长18.91%。4、2009前三季度沈阳土地市场运行情况2008年2009年一季度二季度三季度四季度（预计）成交宗数（宗）448153418占地面积（万㎡）31259.97150.99295.97273建筑面积（万㎡）839128.03326.34726.9710成交额（亿元）105.910.732.547.571.4成交单价（元/㎡㎡）3,3941,7862,1541,6042,615楼面地价（元/㎡㎡）1,2628369976541,137表一2008年与2009年土地成交情况比较009年前三季度，沈阳市成交商住类用地共57宗，成交总用地面积506.93万平方米；总建筑面积1181.27万平方米；交易额88.7亿元。2009年一—三季度沈阳市土地市场的出让量逐渐增多，而且幅度很大，土地市场活跃，房地产市场回暖信号十分明显。5、2009年上半年沈阳市房地产市场特征房地产开发投资稳步增长2009年1-9月，房地产投资709亿元，同比增长12.5%；施工面积5424万平方米，同比增长22.4%。商品房及商品住宅供销比例发生变化2009年1-9月，沈阳市商品房批准入市面积980万平方米，同比下降27.1%，商品住宅批准入市面积803万平方米，同比下降23.88%；随着宏观经济形势的好转，沈阳市商品房与商品住宅的销售情况呈现平稳发展态势，2009年上半年，商品房销售面积1005万平方米，同比增长6.81%，商品住宅销售面积902万平方米，同比增长17.87%。商品房销售价格稳中有升2009年1-9月，沈阳市商品芳销售均价4256元/平方米，同比增长17.34%；其中，商品住宅销售均价4010元/平方米，同比增长18.91%。商品房及商品住宅的销售价格均处于稳中有升的良好态势。外地人购房比例较大2009年上半年，外地人购房套数占沈阳市购房总套数的32.35%（主要是新迁入沈阳工作的外地大学毕业生、商务人士）；其中，省内外地人购房占18.99%，外省市人购房占13.27%，境外人购房占0.09%。6、2010年沈阳市房地产预期商品房供应持续增加2009年前三季度，沈阳市商品房施工面积5423.6万平方米，同比增长22.4%，预计2010年商品房供应面积依旧保持增长。商品房销售面积平稳增长沈阳市刚性需求旺盛，预计2009年因结婚、拆迁、毕业所产生的刚性需求约1200万平方米；另外，沈阳市人均住房面积仅为29平方米，随着人均可支配收入的增长，改善性购房需求将被激发出来。商品房销售价格小幅上扬沈阳市购房需求结构合理，房地产综合指数居15个副省级城市中第一位，然而商品房销售价格仅高于长春和哈尔滨，随着宏观经济的快速发展及房地产市场的回暖，预计明年上半年沈阳市商品房销售价格将小幅上扬，下半年随着产品入市量的增大而逐步平稳。沈阳市片区房地产市场分析沈阳房地产市场板块格局沈阳市环环相扣的产业及城市规划布局，加之日臻成熟的商品房细分市场格局，决定了沈阳市商品住宅市场的土地区位属性特征和板块分布。区位划分：板块划分：区位描述：板块描述：南部区域（高新技术产业先导区）南部区域是包含：浑南新区、苏家屯区、东陵南部区域，由高新技术产业开发区发展而来的综合性新区、奥运商机加速了区域价值的提升，逐步成为沈阳市高收入人群居住区域南部区域是目前高端集合型住宅的主要聚集区域，沿河新区多数以品质较高的板式小高层和高层所体现，除长白高档产品区域外，均价多在4200-5000之间。而靠近浑南新区一带则为低密度多层住宅和桃仙机场沿线的别墅区。东部区域（旅游业带动高端产品发展）东部板块：包含大东区、辉山开发区、东陵东部区域。价格：住宅3000-5000元/平米，别墅6000-10000元/平米；低密度产品为主，包括部分别墅；住宅主力面积为90－120平米；别墅主力面积：280-700平米之间东部区域拥有沈市丰富的旅游资源,如故宫、八王寺等历史遗迹，又有东陵、棋盘山等景观资源，是沈市主要的低密度高端产品聚集区域中心区域（传统城市核心区）中心区域包括：沈河区、皇姑区南部以及和平区，该区域属市核心区，基础设施完善，市场认知度最高；住宅以高端物业为主，城市传统的高密度豪宅的集中区，目前价格为6000-10000元/平米；同时商务、商业、公寓等混合的综合型物业较多。由于城市核心土地价值高昂，因而区域内产品以高密集的包含商业、商务、居住的综合体为主。而区域的土地稀缺将意味着较高的产品价值支撑。西部区域（城市更新的先驱）西部区域：主要包含铁西老城区、于洪区西部、张士经济开发区，这里是传统工业厂区、家属区，地缘性消费力不佳；除铁西板块建筑密度稍高外，其余以中低密度为主，70－120平米二、三居为主流；经济开发区和丁香板块价格多为4000元/平米以下，铁西板块和于洪新城为4300元-4500元/平米。随着大规模建设的持续推进，将成为沈阳最大的住宅规划区，区域未来发展前景看好，区域环境改善，有吸引外区高端消费者进驻的基础，铁西区等地潜力较大；北部区域（产业先行的城市发展区）北部区域：主要包含皇姑区北部、于洪北部区域、东陵北部区域、以及沈北新区。该区域发展相对滞后，配套缺乏，整体形象较差，目前房地产市场处于较低水平；除皇姑区外，其他板块均价在3500元/平米以下；皇姑板块因具有内城特征，价格为4500-6500元/平米，但与沈河、和平区相比仍有较一定差距；中低密度产品为主，户型多为80－120平米；凭借良好的自然资源及沈北新区规划，区域未来将有一定的发展潜力。皇姑铁西片区市场分析（本案项目隶属于皇姑区，但由于皇姑区为城市老城区，区域内商品房入市量相对较少，且项目毗邻铁西区，故将铁西区项目并入区域市场研究，以为项目定位提供依据。）2.1皇姑区2009年上半年房地产市场运行情况商品住宅供销情况2009年上半年，皇姑区商品住宅批准入市面积为14.84万平方米，销售面积25.70万平方米，供销情况较好。商品住宅销售价格2009年上半年，沈阳市商品住宅销售均价3672元/平方米，皇姑区商品住宅销售均价3822元/平方米，仅低于沈河区、和平区和大东区，位列全市第四。存量住宅销售情况2009年上半年，皇姑区存量住宅销售32.46万平方米，位列全市第二位。2.2皇姑区片区市场分析版块划分：该区域为人文气息浓厚的老城区。如图，根据皇姑区老城区物业的密集性，划分四个板块。区域各板块点状分布，各项目联系不紧密。目前在售项目稀少，高端产品匮乏，区域楼市热度不足。在售项目靠近城市中心区域产品供应在40-70平为主，而远离中心项目主力供应则在80-140平为主，如白山路北板块万科中央公园。长江街改造有利于拉动区域项目升值。开发档次划分：区域内本市开发商居多、产品档次呈哑铃式结构、区域缺乏高端住宅由于皇姑老城区靠近城市中心板块多为老棚户区，地块较小且供应土地有限，加之板块内商业性土地较多的现状，使该板块形成高端住宅较为困难。而远离市中心板块虽土地资源丰富，但配套优势不足。区域政策扶植较少的原因使其不宜形成高端住宅产品。因而造成区域无高端住宅现象。建筑密度划分：区域内高、低密度产品呈南北分布，南部产品趋向投资，北部产品趋向居住。区域内高、低密度产品呈南北分布，南部土地稀缺，紧邻北行商圈和学区，因而在售产品投资型居多。北部园区规模大，建筑密度低，因而80-120平米的适居型产品供应较多。小结：1）皇姑片区为传统老区，区域土地资源有限，因而片区内供应量有限，成交市场不活跃。2）区域内近年无大盘供应，开发商也多为本地中小企业，产品品质较低，产品结构以中端为主，整体开发水平不高。但运河北部及北陵西侧相对自然环境较好，分布如万科中央公园项目。3）区域内产品构成以中小户型为主，大户型产品供应相对较少，高端产品需要引导与培育。2.3铁西区片区市场分析板块划分：传统工业厂区、家属区目前成为沈阳最大的住宅规划区，区域未来发展前景看好，区域环境改善，有吸引外区高端消费者进驻的基础，开发潜力较大如图。根据铁西老城各物业的聚集性可划分图上的五大板块、板块之间项目连接紧密，多数在售项目集中于一环。区域以普通商品住宅为主，北二路和兴华街一带拥有少量的公寓写字间产品。除北二路板块建筑密度稍高外，其余以中高密度产品为主，70－120平米二、三居为主流。开发档次划分：区域内二线开发商居多，中高端项目成为区域主流目前铁西老城区虽有一线品牌开发商入驻，但是区域仍以二线开发商为主流。且开发产品以中高端住宅为主体，因而区域定义为中高端住宅区域。建筑密度划分：由于铁西老城区项目数量多，因此区域土地稀缺，绝大多数项目占地面积在15万平以下。但是由于老城区需求量较大，因而所有在售项目的建筑形式均以高层产品为主，区域内无低密度住宅。老城区二类中高密度住宅较多，这类产品规模适中，主力供应产品在60-70平米的一次置业户型以及80-120平米的改善型户型为主。由于铁西老城区项目数量多，因此区域土地稀缺，绝大多数项目占地面积在15万平以下。但是由于老城区需求量较大，因而所有在售项目的建筑形式均以高层产品为主，区域内无低密度住宅。老城区二类中高密度住宅较多，这类产品规模适中，主力供应产品在60-70平米的一次置业户型以及80-120平米的改善型户型为主。价位划分：区域价位主要依赖赖地段，4500--6500为铁西区的的均价分布结合图表可知：1）区域价位主要依依据地段、配配套、交通因因素。2）结合区域项目的的密集性，区区域一、二类类价位目前是是铁西区主流流均价。3）二、三类价位区区域项目仍保保有较大供应应量，随着城城市化建设的的向西推进，区区域有较大的的溢价潜力。小结：1）铁西老城区目前前成为中高端端住宅聚集区区域。2）区域以高密度、规规模适中的住住宅为主。3）区域内产品价格格根据地段不不同差异较大大，如项目临临近和平区区域相对对价格较高，目前整体区区域均价范围围在4500--6500元/平方米。4）区域城市化建设设的加强，和和一线品牌开开发商的介入入有利于吸引区外客群。2.4皇姑铁西西片区市场结结论1）如图，本案竞品品区域为以下下六个板块。而而针对铁西区区域对外区客客群吸引力较较强的因素。对对本案的竞争争力较大；同同时白山北路路板块相对高高端产品对我我项目有一定定竞争力。2）目前竞品区域高高端住宅相对对缺乏，但是是由于皇姑区区相对良好的的宜居环境及及高素质人群群，为打造中中高端产品创创造有利条件件；3）目前竞品区域的的价位在5000--7000元。（四）项目竞争个个案分析4.1项目周边竞竞争市场分析析4.1．1项目周周边竞品发展展情况区位项目名称占地面积（万㎡）总建筑面（万㎡）容积率开盘时间皇姑区西堤国际228842009-5-11鑫丰华凯鑫城12262.22009-7-33新汉城104042009-5-222优特区1.57.24.82007-8-225铁西区新湖明珠城（五期期）1118.71.72007-12--3其仕郡10222.52009-9-55华润凯旋门9.628.52.962009-7-114万科金域国际2.7210.884——合计78.82241.34.1．2项目周周边竞品多层层供销情况多层产品供销情况况面积户型配比供应量销售量销售率60平米以下一房8.65%20116783.08%60-80二房17.72%41237190.05%80-100二房40.90%95122323.45%100-120三房23.40%54473771.32%120-140三房8.65%20118692.54%140-160三房0.69%1616100%160-180四房0.00%000180-200四房0.00%000200平米以上四房0.00%000合计100%2325135158.11%区域内多层产品主主要供应量来来自项目附近近的鑫丰华凯凯新城，供应应量较大共有有1318套，消化良良好，开盘当当日消化400余套，现月月消化150套，以上数数据为备案数数据，有一定定的滞后性。4.1．3项目周周边竞品小高高层供销情况况小高层产品供销情情况面积户型配比供应量销售量销售率60平米以下一房13.39%32626581.29%60-80一房8.55%20818488.46%80-100二房9.74%23718778.90%100-120三房38.82%94582086.77%120-140三房19.60%47723148.43%140-160三房4.44%10810395.37%160-180四房4.56%11111099.10%180-200五房0.41%1010100%200平米以上五房0.49%121191.67%合计100.00%2434192178.92%区域内小高层产品品供应量相对对较小，市场场接受程度较较高；其中尤尤以华润凯旋旋门项目为代代表。4.1．4项目周周边竞品高层层供销情况高层产品供销情况况面积户型配比供应量销售量销售率60以下一房18.09%1530112974%60-80一房30.29%2562159762%80-100二房40.21%3401156346%100-120三房5.92%50145591%120-140三房3.74%31614044%140-160三房1.75%14813088%160-180四房0.00%000180-200五房0.00%000200平米以上五房0.00%000合计100.00%8458501459%区域内高层产品供供应量较大，消消化状态良好好，但产品去去化比例以中中小户型为主主，大户型产产品供应较少少。4.1．5项目周周边竞品高层层供销情况区域主要竞争项目目供销情况汇汇总表建筑形式配比供应量去化量销售率多层18%2325135158%小高层18%2434192179%高层64%8458501459%合计1004.1．6项目周周边竞品楼型型统计情