打造保租房REITs板块的影响评估

▍打造保障性租赁住房REIs板块支持打造保障性租赁住房板块222年2月8日，证监会李超副主席在首届“长三角RITs论坛暨中国RITs论坛2年会上致辞总结了我国RITs市场发展至今的经验并表示“……证监会将深入贯彻党的二十大有关决策部署主动担当作为坚持服务实体经济的根本宗旨强化系统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手加快推动市场高质量发展走好中特色的RITs市场发展之路……加快打造RITs市场的保障性租赁住房板块，研究推试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域……”。2月1日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，强调坚决贯彻中央济工作会议精神，更好服务经济整体好转其中大力支持房地产市场平稳发展中再次强加快打造保障性租赁住房Is板块。表：证监会进一推动态发行，快推市场质量展点开展工作容措施 详情继续推基础施Is常态行十条施落落地推动多质项目行上市保持常化发，充挥规模应、范效应完善市体系推进次市场系建设强化事事后管，市场平运行完善法制度夯实长远发基础发挥各合力推动持续健发展

进一步大Is试点围，覆盖到能源水利新基等础设施域加快打造EIs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓到市场化的长租房及商业不动产领域贯彻落国办关于一步活量资产大有投资意见有要求，一步推进Es各项基制度改革创新尽快推首批募项落地促进畅从Ps培育孵化运营提到募Es上市的机制，极探建立层次Es市场坚持发与规并重建立全合市场行规、具中国色监管制安排已构建全流全链的监机，突出“管产”核心加对基础产的透监研究制符合Es特点的大产信息露指，强信息露管促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护良好市生态总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合Es特点及中国情的规制安排加强与关部沟通进一明确Es税收征管细则推动社基金养老、企年等配置长期构投者参投，积极育专化Is投资体当前，相关门、地方府各参与构对Es市场步形了广泛识和作合。证会会同国家发改等进步全Es综推动机统筹决Es发展及的项合规资转权认等共性问题保障态化目供，进市场范发展资料来：证会官，保租房Rs产品在市场下行周期中仍然保持韧性9月以来国内Rs市场进入调整期，产权类及经营权类产品价格均有所回调。截至2月3日，C-Rs市场在年综合收益率为-%其中产权类和经营权类收益率分别为%和-%分资产类型而言，保租房Rs产品收益率仅次于能源类产品，实现%收益率。图：中国Is发行今整益率走势 图：中国Is市场产权收益率况00000000

EITs综合 产权类 经营权类

发行至今 年初至今产权类 经营权类 EITs综合资料来源W注统以1年6月0日为准（板块首单品上前一，计截日期年2月3日。

资料来源W注统自1年6月1日起，至2年2月3日。图：中国Is发行今各回报走势 图：保租房Es发行至今走势发行至今 年初至今

保租房 房屋租指数 资料来W注计至2年2月3日；其中，源及租房为2年期间新增块，实际发行日期统计点，余板产统计于1年6月1日。

000000--0-4-9-4-9-4-9-4-9-4-9-4-9-3-8-3-8-3-8-3-8-3-8-3资料来源W注统以2年8月0日为准（板块首产品前一，至2年2月3日。保租房REIs产品仍持续供不应求保租房产品预期现金分派率仍处于低位产品总体仍供不应求。以发行价计算目已上市4单保租房Rs产品2年预期现金分派率仅%，位列所有资产类型最低值；以最新2月3日收盘价计算，4单保租房Rs产品2年预期现金分派率下降至%仅略高于仓储物流类产品当前保租房类Is产品总市值仅2亿元流通市值仅29亿元，分别占C-RIs市场的%和%。我们认为当前C-RIs市场那个保租房板块规模仍然较小，难以满足投资者需求未来随着政策支持力度持续增大租房Rs产品有望迎来上市高峰。图：不同块Es产品E现金分率情况E预期现分派（按行价） E预期现分派（按盘价）保障性租赁住房 仓储物流 园区基础设施交通基础设施 生态环保 能源基础设施资料来W，各金产公（含测，算注股为2年2月3收盘；预期现分派为根据各EIs产品告的期可分配金测算出。图：中国Is总市构成（按资类别） 图：中国Is流通值构比（按产类）仓储物生态环

园区基设能源基设

保障性赁住交通基设施

仓储物生态环

园区基设能源基设

保障性赁住交通基设施 资料来W注计至2年2月3日。

资料来W注计至2年2月3日。存量保租房Rs产品均聚焦核心城市优质资产当前已上市的4单Rs产品分别以深圳厦门北京上海的保障性租赁住房作为底层资产募资2亿0亿2.55亿和9亿保租房RIs产品自上市初期持续受到投资者广泛关注所有产品发行前网下投资者拟认购倍数均超过0倍，其中华润有巢IT在市场下行周期中实现认购倍数达3倍为当前所有已上市产品最高值与之对应保租房Rs产品预期现金分率均处于较低水平。表：4单保障租赁房s基础信息保障性租赁住房Is深圳安居EIT厦门安居EIT北京保障房EIT华润有巢EIT基金代码.SZ.SH.SH.SH深圳市才安集团限原始权

公司发起人深圳市人才安有限司以圳市罗人才居有司红土创基金理有

厦门安集团限公司 北京保房中有限

有巢住租赁深圳有限公司基金管人

中金基管理限公司 华夏基管理限公司 华夏基管理限公司司基金托人 股份限公司 兴业银股份限公司 中国建银行份有公 上海浦发展行保障性租赁住房Is深圳安居EIT厦门安居EIT北京保障房EIT华润有巢EIT司股份有公司基础设项

位于深的4个保性赁住房目，括安泉阁、居锦、保槟苑、凰公，总面积.7万平，可

位于厦的2个保性赁住房目，括园寓和珩公寓总建积.6万平米可出租物业0套。套。发行日期租物业0套。套。发行日期2年8月6日2年8月6日2年8月6日2年1月4日上市日期2年8月1日2年8月1日2年8月1日2年2月9日拟认购数.3.7.6.4发行价（份）.4.0.0.2发行份（亿）.0.0.0.0募资额亿元）.2.0.5.9网下投者有认购.%.%.%.%公众投者有认购.%.%.%.%2年预期金分派.%.%.%.%

位于北的2个保性租赁住房目，括文家园项目熙悦郡项，总建筑积.8万平米可出租业8套。

位于上的2个保性赁住房目，括有泾项目有巢部开项目，建筑积.5万平可租业申请确比例申请确比例率资料来各金公（含测测算注股为2年2月3日收价2年预期现金分率由根据各ET公告的预可供金额测得出..1首批单..2....1首批单..2..1..至今第一批第二批第三批首钢绿首钢绿广州广河中金普洛浙商沪杭首创水务蛇口产园张江光大东吴苏园红土盐田越秀高速建信中关华夏交建国金铁建深圳能源华夏北京保租红土深圳保租中金厦门保租华夏合肥产园国君临港产园国君东久产园华泰江苏交控中金安徽交控华润华夏有巢华夏和达高科资料来：各金产公告▍政策支持新发力点，住房供应新增长极我国住房供应的重要组成部分和核心短板到0年我国商品住房覆盖7亿家庭户覆盖率近%租赁廉租房公租房家庭户仅占比%，且针对本地低收入人群，夹心层、年轻人和新市民相对缺乏保障。从租房市场来看，租房人群的租约不稳定房屋质量参差不齐，相关法律法规有待进一步善。图：0年商品住房情况 图：0全国家庭住来源结构0

商品住覆盖庭 商品住覆盖0 0

租赁廉房公租房 租赁其住房租用公住房 租用商房自建住房 购买新商品房购买二房 购买经适用两限房购买原有住房 其他% % % % % 资料来源：国家统计局注：商品住房覆盖家庭括租赁品房购买品房家庭

资料来：国统计，保障性租赁住房是租购并举多主体住房供给体系的建设重点保租房主要针对人口流入的一二线城市有住房困难的新市民、新青年等，收入和户籍限制少覆盖面广泛金更贴近市场化水平。从政策角度来看保障性租赁住房的支持性政策持续不断有助降低底层资产的运营风险，提升现金分派率。1年7月国务院发布《关于加快发展障性租赁住房的意见除了明确保障性租赁住房的多项土地支持政策外还在审批流程中央资金补助、税费管理、水电运营、金融等多方面提出了明确支持措施。表：中国的房保体系类型 方式 保障范围 房源来源 参与主体公租房 租保障性赁租赁住房共有产房 产权

城镇中偏下以下入房困难庭符合条的新民、年等群体住房困群体应，先应无房庭

主要来于划的公房土的建，部也来多渠筹措集体经性建用地企事单自有闲土地产业区配用地和量闲房屋设，当用新供国有设用建设主要来土地让中共有权房供应

公租房机构市场化构国有产持机构资料来：中政府，表《关加快展保性租房的意》中分支性政策项目 内容可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性赁住房建设障性赁住的体经营建设地使权可办抵押贷。企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，划拨的地可续保划拨式允许土使用人自或与他场主体作建运营障性赁房。进一步善土支持策简化审流程

可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由提高到，提高分主要于设宿舍保障租赁房，禁设成套品住。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁房；用保障租赁房期，变更土使用质，补缴地款。高住宅地中障性赁住用供应比，允出让款分收取各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。探索将工程建许可和工许合并一个段实行相各方合验。给予中补助金支持 中央通现有费渠，对合定的保性租住房设任予补助降低税负担 综合利税费段，大对展障性租住房支持度。项目 内容利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用执行民水电价格进一步强金支持

电、用价格照居标准行。加大对障性赁住建设营信贷支力度。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资按照市化原参与障性赁房建设。资料来：中政府，表：部分中和地出台支保障性赁住相关策时间部门政策文件1年7月国家发委《关于一步好基设施域动产投信托金（I）试工作的知》1年1月广东省府办厅《关于快发保障租赁房实施意》1年2月宁波市民政办公厅《宁波人民府办厅关加发展保性租住房实施见》2年1月福州市民政办公厅《关于快发保障租赁房实施意》2年1月湖南省房和乡建厅《关于快发保障租赁房通知》2年1月上海市民政办公厅《2年上市扩有效资定经济展的干政措施》2年1月无锡市房和乡建局《无锡政府公室于加发保障性赁住的实意见》2年1月国家发委，务部《关于圳建中国色社主先行示区放市场入若特措施的见》2年1月河南省民政办公厅《河南人民府办厅关加发展保性租住房实施见》2年1月吉林省民政办公厅《吉林人民府办厅关加发展保性租住房实施见》2年3月国家发委《2年新城镇和城融发展重任务》2年3月云南省民政办公厅《云南人民府办厅关加发展保性租住房实施见》2年3月北京市民政办公厅《北京关于快发保障租住房的施方》2年6月青岛市民政办公厅《关于快发保障租赁房实施意》2年7月江西省民政办公厅《江西人民府办厅关加发展保性租住房实施见》2年7月哈尔滨人民府办厅《哈尔市人政府公厅于发哈尔市加发展障性赁房实施案的知》资料来：各方政机构网未来两年将迎保租房建设竣工高峰2年1月1日住建部在国务院新闻发布会上表示将进一步扩大保障性租赁住房供给，0个重点城市初步计划“十四五期间新增0万套（间各地方政府部门也相继明确建设目标。在已公布“十四五住房规划的省份及城市中，广东浙江规划建总量居前均超0万套广州深圳上海规划新增的保障性租赁住房分别占新增住供应的%、%和%，四个一线城市保障性租赁住房新增套数均超过“十四五”期间规划总新增住房供应套数的%，其余城市大多占比也达到%的高水平。图：部分城市十四”期规划新各类房供量的例商品住房 保障性赁住房 公租房 共有产房广州 深圳 上海 南京 青岛资料来：各方政官网图：部分城市十四”期规划新保障租赁房（套及占新住房应的例筹建套数 占新增房供的比（右）0 0 0 0 0 广广深圳北京重庆杭州西安成都武汉宁波青岛厦门济南金华合肥福州长沙嘉兴温州南京贵阳东莞洛阳南昌无锡石家资料来：各方政机构网预计未来两年保障性租赁住房落成将再攀高峰。住建部预测，2年全国将建设保障性租赁住房0万套，较1年全国0个重点城市累计建设4万套增长超5倍。在各地公布的建设规划中-3年深圳计划建成7万套保障性租赁住房“十四五规划总量的%东莞占比达%上海也提出2年之前完“十四五规划目标的一半以上。2年12月2日住房与城乡建设部表示，-0月，全国保障性租赁住房已开工建设和筹集6万（间约占年度计划的%完成投资0亿元当前多地地方政府也公告2年保租房建设规划提前完成或快于预期，充分体现地方保租房建设积极性及其逆周期特征。图：深圳“十五”间保性租赁房规建设奏 图：东莞“十五”间保性租赁房规建设奏1 2 3 4 5 1 2 3 4 资料来：深市住官， 资料来：东市住局官，表：部分区2年保障性房筹建度省市2年预定目标2年完成情况浙江省0万套（间）上半年集设.9万套间完成率%嘉兴市.6万套（间）截至8月已设集.4万套间完率温州市4万套（间）上半年超年计划完率杭州市4万套（间）截至8月底以集.8万套间年度成率%河北省.4万套（间）截至7月底筹建.4万套（，完率江苏省

新开工.8万套（基本成.3万套间）

上半新工.6万（本建成.1万间分完成度目标务的%。上海市 .3万套（间） 截至6月底成建筹措.4万套（，成率，2年取完成8万套间）资料来：各方政机构网长期而言我们预测仅在全国9个核心城市保障性租赁住房的需求就接近万套这也就是说预计到0年时仅核心城市保租房的年总租金就能超过0亿元，保租房资本化价值可能突破0万亿元保租房在这些核心城市的总投资金额约6万亿元这将是一个从零起步，规模巨大的市场。图：样本核心市年增保房建设纳保模预（万） 图：样本核心市保房年金规模资本价值测（元）0

建设落成 存量纳（右）

,0,0,0,0,00

存量保房年金规模理论可本化产上（右

,0,0,0,0,0,00 资料来预测注本核城市括北上海深圳、广州、重庆、杭州、合肥天津、成都、西安、青岛、沈阳

资料来预测注本核城市括北上海深圳、广州、重庆、杭州、合肥天津、成都、西安、青岛、沈阳苏州、京、沙、汉、州东莞、山 苏州、京、沙、汉、州东莞、山表：样本核城市租房场间测算项目 数据 假设依据9个样本城市包北京上海深圳、州、庆、州、肥天津、都、安、岛、样本城人口（万） ,7沈阳、州、京、沙、汉郑州、莞、山，口为1年末常住人数。0年第七人口查国9岁人口占为人分离口占为租房标保租房标人占比覆盖人为新民新年心城市标人显著中保设保租目标群占心城市总口0年第七人口查全住自有为其中含农自房城市公有房经济无自有房比例适用房两限等考到核市住房有率低保租覆人群非殊产房屋有，假设保房目人群自有房口比为。0年第七人口查保性房总家户覆率为.考虑保租房为未我国房保预期保房覆比例障体系核心给且体保力有望提升假设租房盖无住房目人群例为，对应总口覆率为.。套均人（人套） .5保租房需求（万套）

第七次口普全国均人数为.6人，且核城市低，虑保租房标人以新年、新市民主，保租建设小型为主假设均人数为.5人。户均面（平） 0 保租房小户为主一般求超过0平米，守假户均积0平米。当前住单平建安本约0元，考到保房建通有地价惠，守假总投单位面投资元平米） 总投资金额（亿元） 资料来W，预测

资金额0元平米。▍纳保路径持续成熟，房企有望进入业绩收获期多地政策明确存量纳保为保租房重要来源222年以来，多地陆续出台纳保政策，鼓励将开发商及居民持有的存量房源转化为保障性租赁住房纳保路径持续成熟重庆市明确提出新增保租房以盘活存量为主，适当新增为辅；5月长沙出台试点方案，规定业主可将存量房盘活作为租赁住房，在运营期不低于0年的前提下可不纳入家庭住房数量计算试点一个月内已签约3户湖北省、邯郸市成都市、海南省西安市等地也陆续出台类似政策，鼓励居民存量用房及房地产开发商未售商品住房转化为保障性租赁住房，并明确相关标准及鼓励措施。9月，济南国资委全资控股企业济南城市发展集团发布招标公告，拟收购0套存量商品房用于租赁储备住房推动租赁住宅市场发展而在近期佛山、郑州苏州出台的保租房管理相关办法及规划中，均明确提出存量房纳入保租房的相关标准及路径，鼓励纳保规模持续扩大。表：部分地出台鼓励量源转化租赁房的关政策地区 时间 政策文件 主要内容重庆市 2年1月0

《关于快发保障租赁房的实意见》

明确新保障租赁房以活量为主适当增为。支利量闲置屋和量土发展障租赁住；支将政闲置各房和符条件市场房盘用保障性赁住；允按照定序利用闲非居存量屋改为障性租住房。地区 时间 政策文件 主要内容长沙市 2年5月1

《关于进长市租住房主体供多渠保障活存房的试实施案》

规定业可以存量盘活作赁住房运营限时不于0年。盘活供租赁房后不纳家住房套计算截至6月9日已计申请5套，正签约3户。湖北省 2年6月2

《关于快解从事本公服务人住房难问的实意见》

明确可购符条件手续备债务清的在工程目，为障性租赁房或有产住房房产开发业未商品房，愿纳入保障租赁房，时以供的保障租赁房允先租售租赁满5年后承人可请转有产权房购部分者全权。邯郸市 2年6月6

《关于持房产业性循和健康展的条政措施

提出优安置、保性租住筹集渠。房产去周期长县（市、）可存量品住转为保障租赁房，免重建。成都市 2年7月6日

《关于民自将自住房于保障租赁房操指南

提出居自愿自有房用保性租赁房，房纳保障租房房源后，民即申请出住房所限购域取新增买住房资。政策对源条、认程序租对象、金标等一列操规进行了明。要租金准不过场租的，且金年涨不过。海南省 2年7月2

《关于快发保障租赁房的实意见》

盘活闲住房展保性租住。坚持点先，积探索过政补贴等惠政，引个人供置住房作保性租住房鼓住房租赁业规化筹改造会置房源政府国有事业位资建设的租房以及户区造城市更活动建设安置房满足原定障任后可将余闲房源调为保性租住房用理西安市 2年8月9

《西安居民量住用于障性租住房作指》

明确居存量房纳保障租住房管并正签订赁合后民家庭在西市限区域得增购买套住资格。济南市 2年9月3日 /

济南国委全控股业济城发展集子公发布标公，南市区购0套存量品房于租赁备住，项资金自资金，要“布合理配套善手续齐、保品质。佛山市 2年9月9

《佛山保障租赁房管办法》

明确保性租住房房源集道分为建、建、量纳等3方式，量纳房源指合建、可盘纳入障性赁住使、管理的量居性用，包既闲置住、人公寓长租寓服务型公等。苏州市 2年1月7

《苏州发展障性赁住实施办（试）》

现有各政策持的赁住、才租赁房、纳入家和计公租房闲置转为赁住的迁安置房、关和事业位的租赁房以其他合规的量住房经各级市区）导办公室织相单位合审后可以纳保障租赁房管。郑州市 2年2月2

《郑州十四五障性赁住房筹目标年度集计

重点鼓市场体通回购回存量房改建改造保障租住房鼓励将既市场赁住、公、单位舍、才公及政闲房等纳保障租赁房管。资料来：人网，地方府网，济城市展集官方信众号，房企资源有望盘活，长期业绩增长可期头部房企持有大量存量长租公寓资源纳保积极性高随着中央“租售并举战略续落地，长租公寓市场得以快速发展，头部房企市场化运营模型逐步完善。截至29月，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计开业9万间，其中已有8万间纳入保障性租赁住房。据CCRA统计，截至2年6月全国已开业长租公寓房源中约%以纳入当地保障性租赁住房。表：样本企存量租公规模企业公寓品牌成立时间 规模万科泊寓截至2年9月底，赁住务共运管约.5万间累开业9万间，6年 出租率目前已有.8万纳入保性租住宅9月实营业入.1亿元，同增长.%龙湖冠寓截至2年6月底冠寓开业.1万间体出率.6月不含税租金6年收入为.8亿元。华润置地有巢公寓1年实现业额.3亿元营项目0个间数2万间备项目6个房8年间数.5万间。保利发展保利公寓截至2年6月，开及筹目9个，覆盖海、州、、成都核心城8年市。中海发展

中海友、海海堂

9年

截至1年，公已业4家长租公寓布局国3座核心，总建面积3万平米，开业过6个月出租率，另有6家长公项目在，总建筑面积5万平。当前布上海广州深圳杭、成都城市运营店过0家，获房源超金地集团 金地草社区 5年资料来：各司公，

过.5万间运营源过.2间。图：部分住房赁企开业租公寓纳入障性赁住的例（至2年6月）资料来：I，企业存量资源有望快速盘活业绩增长兑现在望随着RIs市场保租房板块建成快速发展房企在手长租公寓资产将得以盘活房源运营稳定性显著加强投融管退渠将更加通畅。截至2年6月，A股房地产企业固定资产及投资性房地产账面价值已超过万亿元，我们预计8家样本企业可通过出表物业获得现金净流入约0亿元，并通长期投融管退良性循环持续增厚企业利润而持有物业中以长租公寓纳保作为底层资产行RIs产品预计将成为企业资产最顺畅的出表渠道。图：A股房地产业固资产投资性地产面价合计亿）及同比固定资与投性房产合计 oY,0,0,0,0,0,00

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资料来W