产业地产盈利模式研究报告

产业地产盈利模式研究报告(一)出租/出售1、概述项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益，此种盈利模式是目前市场上主流的产业园区盈利模式。2、租售价格分析从全国范围内来看，北京、上海、广州、深圳等地的产业园区中标准厂房与高科技园区租金价格较高，标准厂房价格低于高科技园区价格。以北京为例，北京目前地理位置较好的高科技园区租金平均价格达到3.5元/天/平方米，相对地理位置较偏的园区平均价格为1-2元/天/平方米。其他二级城市价格相对较低且增速较为平缓，天津近几年产业发展较为迅速，园区租金上涨较快，目前达到了1.5-3.5元/天/平方米。河北、沈阳、中西部等地标准厂房租金较低，平均0.5元/天/平方米。3、优劣势分析出租/出售或租售结合的产业地产盈利模式优势体现在收入稳定、可持续发展能力强、项目增值等方面，但具有投资回收期长的劣势。4、典型案例目前市场上大部分产业园区均可以出租/出售或者租售结合的方式进行收益，北京中关村科技园即采用此盈利模式，办公楼与厂房均可进行出租与出售，部分园区还可提供土地出让，例如中关村科技园区电子城、中关村科技园区丰台园等。(二)定制厂房1、概述通过建设定制厂房进行盈利，产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。投资者可以选择租赁定制的厂房，也可以选择以租代售，即通过一定年限的租赁，最终拥有厂房的所有权。2、定制厂房价格分析定制厂房一般为有特殊要求的厂房，通常适合特定的工艺安排，很难用于其他企业。同时投资者对厂房的交付状态有不同的要求，包括从毛胚房到带基本设备的全装修厂房等，因此定价参考标准较多。一般来讲，定制厂房的租金的价格由土地成本、厂房建设成本、基础设施成本、装修成本等内容构成。厂房的特殊程度越高则租/售价格越高。3、优劣势分析通过定制厂房获得盈利的模式最重要优势为减少了持有物业与短期租赁的风险、量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求、使用者可以专注于拓展其业务、租/售利润率较高、使用率较高，劣势则体现为目标客户单一、开发难度相对较高、灵活性较差。4、典型案例在10几年前，苏州工业园区即引进了多层厂房、定制厂房等新方案，使引进让寸土寸金的园区进一步提升了土地资源的利用率。根据客户的规格要求来建造厂房，建设高密度、多层厂房成为了腾飞新苏服务企业的新做法。前者满足了不同企业的个性化需求，后者对提高园区单位面积投资额、提高土地利用率有着重要的意义。日立仪器、楼氏电子等著名企业都搬进了腾飞新苏为其定制的符合他们自身要求的厂房，继而腾飞新苏为楼氏电子建造了一幢面积为2万平方米的4层厂房，将定制厂房作为一种重要的盈利模式进行操作。(三)土地溢价1、概述土地溢价的盈利模式是投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。目前在中国范围内，土地溢价的盈利模式并不作为市场上主流的盈利模式。2、价格分析不同区域的土地溢价价格不同，北京、上海、广州、深圳等地价格明显高于其他地区。北京目前产业用土地平均价格在45-55万元/亩。上海郊区产业用地均价2009年达到30万元/亩。3、优劣势分析土地溢价模式优势体现在投资少、资金回收周期短，劣势为对园区整体合理布局不利、可能造成土地利用率低等。4、典型案例土地溢价主要存在于产业地产发展的第一阶段，以消化当时开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，采取土地开发转让形式，土地增值回现。目前仅以土地溢价方式实现盈利的产业园区较少，绝大多数产业园区盈利模式采用出租/出售厂房或办公楼、厂房定制、土地出售等方式的结合，以满足不同客户的不同需求。(四)REITs1、概述对于产业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，如厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金（REITs），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。该种运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对产业地产中相关物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的。目前中国市场上还未形成以REITs为盈利模式的产业园区，但是随着各种制度的逐渐完善，产业地产发展成熟，REITs盈利模式将成为市场主流盈利模式。2、优劣势分析产业地产产权式REITs是一种标准的集合投资计划，其资金来源广泛，并且以专业的人员进行产业地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。另外对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定，可降低企业负债负担。但是目前国内产业地产产权式REITs发展还不成熟，法律、税收制度等还不尽不完善，并非目前主流的盈利模式。3、典型案例2007年落户镇江的嘉富诚与快鹿产业港合作开发的国内首个产业地产产权式REITs由于法律、制度等问题，以失败告终，至目前国内市场上还未形成以REITs为盈利模式的产业园区。普洛斯物流私募是园区REITs运作的典型案例之一，1999年，普洛斯成立了第一只私募基金普洛斯欧洲基金，从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。在之后几年中通过该种方式在实际控制资产快速增长的同时，实现了轻资产的快速增长，在基金模式的推动下