柳州职业技术学院职工宿舍区前期物业管理62

柳州职业技术学院职工宿舍区前期物业管理业主手册柳州职业技术学院广西朋宇组物业有限责任公司2012年01月各业主：为促进职工住宅区前期物业管理逐步走向社会化、专业化、市场化、规范化的物业管理体制，规范职工宿舍区物业服务行为和收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十七条、第三十二条的规定，按照《柳州市物业服务收费管理实施细则（试行）》等有关物业管理的规定，结合本院实际，学院决定，在职工住宅区文惠路87号，社湾路1号，社湾路5号，荣军路东三巷137号调整实施前期物业管理办法，并制定《柳州职业技术学院职工宿舍区前期物业管理暂行办法》。现将《柳州职业技术学院职工宿舍区前期物业管理暂行办法》予以公布，并从2012年1月1日起执行，学院此前相关的规定与本办法有不同的，以本办法为准。特此公告。柳州职业技术学院2011年12月20日柳州职业技术学院职工宿舍区前期物业管理暂行办法为推动学院后勤管理社会化改革工作，促进职工住宅区前期物业管理逐步走向社会化、专业化、市场化、规范化的物业管理体制，规范职工宿舍区物业服务行为和收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，特制定本办法。一、实施前期物业管理的宿舍区：文惠路87号，社湾路1号，社湾路5号，荣军路东三巷137号。二、前期物业管理服务的项目、等级、服务标准和收费标准1．公共性服务项目：=1\*GB3①综合管理服务。=2\*GB3②公共区域秩序维护服务。=3\*GB3③公共区域清洁卫生服务。=4\*GB3④公共区域绿化日常养护服务=5\*GB3⑤共用部位、共用设施设备（公共部位、公共照明系统、消防系统）日常运行、保养、维修。2．专项服务项目：车辆停放。3．服务的等级、标准和收费标准公共性服务项目按市物价局、市住房和城乡建设委员会柳价字〔2009〕18号文颁布的《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准(试行)》中规定的“一级（类）”标准执行；专项服务项目按市物价局、市住房和城乡建设委员会柳价字〔2009〕1９号文颁布的《关于印发〈柳州市住宅小区车辆停放服务标准〉（试行）和〈柳州市住宅小区车辆停放服务收费指导标准〉（试行）的通知》执行。公共性服务项目计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取。车辆停放收费标准：（已包括车位使用费和车辆停放服务费）车型：小车（大车收费标准按照所占小车车位数量计费）露天停车白天(元／次)夜间(元／次)月(元／月)2350其他车辆收费标准白天(元／次)夜间(元／次)月(元／月)备注摩托车25电动车15不含充电电费自行车0.200.306在宿舍区内公共场地停放的车辆，按上述标准交纳车辆停放费。在业主已购架空层房屋内停放的车辆，以及在社湾路1号住户自筹资金并经学院批准建成的杂物房内停放的车辆，不属交纳车辆停放收费的范畴。社湾路5号和文惠路87号原由学院无偿分配给住户专用的杂物房，比照摩托车月交费标准，按25.00元/间.月征收停放费；荣军路东三巷137号原由市教育学院无偿分配给住户专用的杂物房比照电动车月交费标准，按15.00元/间.月征收停放费。不需使用杂物房的，可退回给学院，由学院另行分配给其他需使用杂物房的住户使用。上列收费标准，将随市政府有关部门公布的相关收费标准的调整而适时调整。校园内非职工住宅区场地原则上不得停放私家车车辆，确需在校园内非职工住宅区场地停放私家车的，经批准后可以停放，并按上述车辆停放收费标准收费（因公务停放的除外）。三、前期物业管理服务的方式和实施起始时间列入实施前期物业管理的宿舍区，由学院委托“广西朋宇组物业有限责任公司”实施物业管理，由受委托的物业服务企业按上述收费标准负责收费工作，物业服务企业应每月将物业管理费用的收支情况予以公示。如发生物业管理费用收不抵支的情况，可由学院给予补助，支付其不足部分的费用。（具体收费方法由物业服务企业另行公布）。本前期物业管理暂行办法，自2012年1月1日始实行。四、另则在条件成熟时，各宿舍区住户业主也可以按相关程序组建小区业主委员会，由业主委员会自行按相关程序与有关物业服务企业商定物业管理费用并委托其实施物业管理；学院可授权业主委员会使用学院资产进行物业管理，但不再给予补助。一、本院实施职工宿舍区前期物业管理暂行办法的相关政策依据：广西壮族自治区物业管理条例》（摘要）第二十七条：本条例所称前期物业管理，是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。第三十二条公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。二、为何委托“广西朋宇组物业有限责任公司”实施物业管理？“广西朋宇组物业有限责任公司”是2011年市政府采购“学院物业服务招标”工作的中标单位，从2011年8月16日起该公司正式进入我院开展相关物业服务工作。为提高服务效率，降低运营成本，合理配置、高效使用人力等资源，学院决定委托“广西朋宇组物业有限责任公司”一并对职工宿舍区实施物业管理服务工作。三、服务项目等级和收费标准：1、公共性服务：一级0.25(元/m2.月)①、综合管理服务，②、公共区域秩序维护服务，③、公共区域清洁卫生服务，④、公共区域绿化日常养护服务，⑤、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修（A、公共部位，B、公共照明系统，C、消防系统）。2．专项服务：车辆停放。汽车收费标准车型露天停车车库停车白天（元／次）夜间（元／次）月（元／月）白天（元／次)夜间（元／次)月（元／月）小车235035150其他车辆收费标准

白天(元／次)夜间(元／次)月(元／月)备注摩托车0.501.0025

电动车0.501.0015不含充电电费自行车0.200.306

说明：（摘要）1、车辆停放服务收费指导标准已包括车位使用费和车辆停放服务费。2、大车收费标准按照所占小车车位数量计费。4、白天：7：00-19：00；夜间：19：00-次日7：00。5、汽车临时停放时间在一小时内不得收费，超过一小时的，按收费标准计次收费。6、临时停放时间在13小时以内涉及跨时段的，收费按收费时段较高的收费标准收取；停放时间超过13小时涉及跨时段的，收费按各时段的收费标准累加收取。四、服务收费的依据：柳州市住房和城乡建设委员会《关于印发〈柳州市物业服务收费管理实施细则〉（试行）的通知》（柳价字〔2009〕17号）、《关于印发〈柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准〉（试行）的通知》（柳价字〔2009〕1８号）和《关于印发〈柳州市住宅小区车辆停放服务标准〉（试行）和〈柳州市住宅小区车辆停放服务收费指导标准〉（试行）的通知》（柳价字〔2009〕1９号）。《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）（摘要）第七条

本细则所称的物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务。公共性服务费（物业服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。专项服务费是指物业服务企业为特定业主（或使用人）提供车辆停放、车辆保管、房屋装饰装修管理等专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、车辆保管费、装饰装修管理服务费等。第八条

物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由开发建设单位依法选聘的物业服务企业对普通住宅区(包括经济适用房，以下同)进行物业管理的公共性服务费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费，实行市场调节价；对别墅住宅区以及办公、商用等其他非住宅物业进行物业管理的公共性服务费，实行市场调节价。前期物业管理的车辆停放服务费等专项服务收费，实行政府指导价；车辆保管费、装饰装修管理服务费等专项服务收费，实行市场调节价。第九条、实行政府指导价的公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。第十一条、在物业管理区域内停放车辆的业主或使用人，须向车位产权人交纳车位使用费，向提供车辆管理服务的物业服务企业交纳车辆停放服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同的约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。为满足物业管理区域业主的停车需求，在不违反有关法律法规的前提下，利用公共道路一侧或其他公共场地停放车辆的停放服务费，有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，在业主大会成立前，按照市物价局的指导价执行，业主大会成立后按照业主大会的决定收费。五、物业服务成本的构成和测算：1、《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第二十条：

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会会费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。共用部位，共用设施设备日常运行维护保养费用，从物业服务费用中列支。2、员工配置分区住户数建筑面积M2户均建筑面积M2物管员工需配置数工作安排东校坡上403东校坡下683南校区126100824文惠院413合计27522514133、成本测算分区物管员工月工资总额（元）基准价（元/m2.月）月物管费收入（元）车辆停放数(非汽车)月停车费(非汽车)杂物房数杂物房月使用费车辆停放数(汽车)月停车费(汽车)月收入（元）（按户数的1/3计，露天）（平均20元/辆.月）（25元/间.月）或（15元/间.月）（按户数的1/3计，露天）（50元/辆.月）东校坡上3075013650东校坡下231150南校区4284022330422100文惠院92251470019合计142342840591305924600六、服务内容和标准：1、公共性服务：《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准(试行)》（摘要）1、综合管理服务标准服务级别服务项目序号内容服务标准一级机构设置1服务中心设置小区内设置服务接待地点。2人员要求小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业管理资格证书或岗位证书，持证上岗。3服务时间周一至周五9：00～12：00，14：00～18：00在接待地点进行业务接待。日常管理与服务4工作计划制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。5服务规范服务规范参照《柳州市物业服务行业规范》执行。6制度公示业务接待地点公示办事制度、办事规章、收费依据、收费项目、收费标准、8小时服务。7报修、投诉受理报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。8服务费收支物业公共水电费收支情况每年向业主公布一次。9满意度调查征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高。10接管项目服务与被服务双方签订规范的物业服务合同。承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并办理承接验收备案手续。2、公共区域秩序维护服务标准服务级别服务项目序号内容服务标准一级人员要求1人员配备配备秩序维护人员，身体健康，工作负责。2技能水平对日常护卫事项能做出反应，会使用消防器材。3服装仪容上岗时佩戴统一标志。门岗4出入口值守主出入口24小时有人值守，次出入口封闭，门卫有交接班记录。5车辆疏导对小区进出车辆进行疏导，保持出入口畅通。巡逻6巡逻要求每天不少于两次在小区内巡逻，协助维护正常生活秩序。7应急处理在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告服务中心和相关部门。3、公共区域清洁卫生服务标准服务级别服务项目序号内容服务标准一级楼内公共区域1生活垃圾收集业主或使用人送至小区指定垃圾堆放点。2通道及楼梯台阶每周清扫一次。3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次。4门、窗等玻璃每年适时擦拭两次，其中底层门厅玻璃每2月擦拭一次。5天花板、公共灯具每年除尘二次。6消火栓、指示牌、信报箱每月擦抹一次。楼外公共区域7道路地面每周清扫2次。8绿地、明沟明沟每月清扫一次，绿地每周捡拾一次。9垃圾箱（桶）、果皮箱每天清运一次。10消灭鼠害蚊蝇夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠二次。11设施设备用房每月清扫一次。12休闲、娱乐、健身设施每月清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。4、公共区域绿化日常养护服务标准服务级别服务项目序号内容服务标准一级草坪1保存率保存率不低于70%。2修剪每年一次对草坪整治修剪【3】。3清杂草每年适时清除杂草二遍以上。4病虫害防治控制大面积病虫害发生。树木5保存率保存率不低于80%。6修剪灌木每年适时整形修剪一次，篱、球每年修剪二次以上。7清杂草及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。8病虫害防治控制大面积病虫害发生。5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准（一）公共部位服务级别服务项目序号内容服务标准一类公共部位1房屋结构每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。2门窗每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。3道路、路面、侧石、窨井盖每两个月一次对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。4屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每半年对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；适时清掏化粪池。5地面排水沟每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。6楼梯间、公用走廊的室内墙地面楼内墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补（修补范围见备注）。7安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志。（五）公共照明系统服务项目服务等级服务标准公共照明系统一类（1）每周一次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。（2）室内、室外公共电气柜每月巡查一次。（3）楼道灯、道路灯、景观灯、节日彩灯亮灯率为80%以上。说明：1.公共照明成本构成（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（2）设备的养护。2.公共照明的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用由使用人合理分摊。（六）消防系统

服务项目服务等级服务标准消防系统一类（1）消火栓每年检查一次，每年保养一次。（2）灭火器每年检查一次。（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。说明1.消防系统成本构成：（1）消防设施、器材维护保养。（2）消防设施年安全检测。（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。2.地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。2．专项服务：柳州市住宅小区车辆停放服务标准（试行）（摘要）序号服务项目服务标准1露天车位(1)

制定车辆停放管理制度和发生紧急情况的处置预案，并经业主大会同意后实施（实行前期物业管理的，需经物业建设单位同意后实施）。(2)地面设有交通标识，泊位线清晰，设置规范合理。(3)引导车辆按规定路线行驶、线内停放。七、公共性服务项目物管费核定名单：（计价单位：0.25元/平方米.月）南校区荣军路东三巷137号房号建筑面积（米2）月交物管费(元)房号建筑面积（米2）月交物管费(元)1111119.4329.90226160.7715.20111297.4424.40226279.1219.801121119.4329.90227160.7715.20112297.4424.40227279.1219.801131119.4329.90301193.3023.30113297.4424.40301293.3023.301141119.4329.90302193.3023.30114297.4424.40302293.3023.301151119.4329.90303193.3023.30115297.4424.40303293.3023.301161119.4329.90304193.3023.30116297.4424.40304293.3023.301171125.7631.40305193.3023.30121195.9024.00305293.3023.301212114.8828.70306193.3023.30122195.9024.00306293.3023.301222114.8828.70307193.3023.30123195.9024.00307293.3023.301232114.8828.70411177.4219.40124195.9024.00411259.6514.901242114.8828.70412177.4219.40125195.9024.00412260.9115.201252114.8828.70413177.4219.40126195.9024.00413260.9115.201262114.8828.70414177.4219.40211180.0320.00414260.9115.20211261.6815.40415177.4219.40212179.1219.80415260.9115.20212260.7715.20416177.4219.40213179.1219.80416260.9115.20213260.7715.20417177.4219.40214179.1219.80417260.9115.20214260.7715.20421159.6514.90215179.1219.80421277.4219.40215260.7715.20422160.9115.20216179.1219.80422277.4219.40216260.7715.20423160.9115.20217179.1219.80423277.4219.40217260.7715.20424160.9115.20221161.6815.40424277.4219.40221280.0320.00425160.9115.20222160.7715.20425277.4219.40222279.1219.80426160.9115.20223160.7715.20426277.4219.40223279.1219.80427160.9115.20224160.7715.20427277.4219.40224279.1219.80511169.1417.30225160.7715.20511267.5916.90225279.1219.80512169.1417.30512267.5916.90522167.5916.90513169.1417.30522269.1417.30513267.5916.90523167.5916.90514169.1417.30523269.1417.30514267.5916.90524167.5916.90515183.8921.00524269.1417.30516169.1417.305251120.4330.10516267.5916.90525269.1417.30517169.1417.30526167.5916.90517267.5916.90526269.1417.30518169.1417.30527167.5916.90518267.5916.90527269.1417.30521167.5916.90528167.5916.90521269.1417.30528269.1417.30东校区坡上社弯路5号房号建筑面积（米2）月交物管费(元)房号建筑面积（米2）月交物管费(元)F211174.2818.60F311190.3622.60F211259.8115.00F311290.3622.60F212174.2818.60F312190.3622.60F212259.8115.00F312290.3622.60F213174.2818.60F313190.3622.60F213259.8115.00F313290.3622.60F214174.2818.60F314190.3622.60F214259.8115.00F314290.3622.60F215174.2818.60F315190.3622.60F215259.8115.00F315290.3622.60F221159.8115.00F4111130.5932.60F221274.2818.60F4112130.5932.60F222159.8215.00F4121130.5932.60F222274.2818.60F4122130.5932.60F223159.8115.00F4131130.5932.60F223274.2818.60F4132130.5932.60F224159.8115.00F4141130.5932.60F224274.2818.60F4142130.5932.60F225159.8115.00F4151130.5932.60F225274.2818.60F4152130.5932.60东校区坡下社弯路1号房号建筑面积（米2）月交物管费(元)房号建筑面积（米2）月交物管费(元)J211160.8215.20J513160.0315.00J211259.8215.00J513258.8314.70J212160.8215.20J514160.0315.00J212259.8215.00J514258.8314.70J213160.8215.20J515160.0315.00J213259.8215.00J515258.8314.70J214160.8215.20J516160.0315.00J214259.8215.00J516258.8314.70J215160.8215.20J521158.8314.70J215259.8215.00J521260.0315.00J221159.8215.00J522158.8314.70J221260.8215.20J522260.0315.00J222159.8215.00J523158.8314.70J222260.8215.20J523260.0315.00J223159.8215.00J524158.8314.70J223260.8215.20J524260.0315.00J224159.8215.00J525158.8314.70J224260.8215.20J525260.0315.00J225159.8215.00J526158.8314.70J225260.8215.20J526260.0315.00J311176.1819.00J611197.0224.30J311276.1819.00J611297.0224.30J312176.1819.00J612197.0224.30J312276.1819.00J612297.0224.30J313176.1819.00J613197.0224.30J313276.1819.00J613297.0224.30J314176.1819.00J614197.0224.30J314276.1819.00J614297.0224.30J315176.1819.00J615197.0224.30J315276.1819.00J615297.0224.30J511160.0315.00J616197.0224.30J511258.8314.70J616297.0224.30J512160.0315.00J617197.0224.30J512258.8314.70J617297.0224.30文惠院文惠路87号房号建筑面积（米2）月交物管费(元)房号建筑面积（米2）月交物管费(元)w111192.5323.10w123297.3024.30w1112129.4032.30w1241111.4927.90w112192.5323.10w124297.3024.30w1122129.4032.30w1251111.4927.90w113192.5323.10w125297.3024.30w1132129.4032.30w1261111.4927.90w114192.5323.10w126297.3024.30w1142129.4032.30w1271111.4927.90w115192.5323.10w127297.3024.30w1152129.4032.30w212188.6822.20w11