公共选择在物业管理的运用综述

欢迎下载欢迎下载出建议。关键词：物业管理自治组织公共选择理论究。当前城市社区物业管理中发展现状及存在问题物业管理矛盾不多。随着住房制度的改革，社区管理发生了巨大变化，由过去的企事业单位管理过渡为社会化的物业公司管理，物业管理的深层次问题就必将出现。社区物业管理成为社区居民需要的公共物品，在费用筹集缺乏合理组织管理时，这一公共物品的供给往往无法到位。从费用供给来看，单位化社区时期是由单位直接提供社区物业管理费用，而社会化物业社区的物业管理费用要分摊到社区住户，由住户上缴，这就出现了上缴不到位的问题，造成供给短缺。单位化社区时期社区住户对物业管理费的感受是间接的，或者说无需自己操心；而社会化物业社区的住户对物业管理费用的感受是直接的，要从往往会出现拒交，即使是迫于外界压力不得不交也是能拖那么拖，况且有些居民由于经济条件确实困难，交不起水电费与物业管理费。有不少社区出现了因物业管理费不足而造成的社区生活垃圾无人清理、社区断水断电等现象，严重影响社区居民生活和城市社区建设，不利于社会安定。社区物业管理公司如何搞好各社区的物业服务，政府如何提供对贫困社区的支助，解决社区公共物品供给不足等问题值得关注。西方经济学的公共选择理论物业管理是对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品〔住宅以及社区的各类相关配套设施〕进行维护和管理。而筹措费用、管好环境、约束居民的不道德行为就要求有一定的权威性。然而，物业管理公司是企业，必须借助政府法令和规章制度，借助基层政府和社区组织才能实现。本文借助西方经济学中公共选择理论来对社区物业管理做一分析。一种物品如果供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利可以同时供一个以上的个人联合消费，要排除其他人的消费是不可能的或成本很高，无论其他人对这种物品是否支付了费用。这便是公共物品消费的非排他性。公共物品的第二个特性是非竞争性。即一个人对某种物品的消费不减少或不影响其他人对这种物品的消费。公共物品不限于物质产品〔如花草、路灯、卫生、道路等供给公共物品需要成本，这些成本需要社区的受益居民共同分担；而公共物品一旦提供出来，又无法排除那些没有分担成本的居民对其进行消费。由于消费者无论对公共物品的供消费来获益的私人主动生产和供给。个社会成员为公共物品的供给所必须承担的份额问题。社区物业管理中公共选择理论的应用居民的共同需求，即如何选择干什么？社区居民的共同需求是什么，即物业管理应当干什么？〔一〕社区物业管理机构的产生方式社区管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府对社区的关系不是上下级关系，而是主导、引导、监督和扶助的关系。当社区无法由自己的居民自发建立自治组织，缺乏活动经费时，基层政府需要引导和扶助社区居民建立自治组织，待其能正常运转时退出。在新的物业社区，居民是逐渐加入社区的，这时居民自治组织的功能很多情况下是由物业开发公司代理的，过去企事业单位的物业社区往往习惯于由原单位行政管理。当社区公共物品供给不能满足居民需要又缺乏自治组织时，政府基层组织应协助居民建立自治组织来生产公共物品。我国在建立社区自治组织这一公共物品的提供应就是放任不管。政府基层组织思想的转变，是社区管理的问题所在。运作，对政府管理城市更有普遍意义。〔二〕物业管理的收费方式障居民的生活。〔三〕物业管理选择问题的需求变为整个物业社区公共物品的需求是重要的一项工作，也是最难的一项工作。公共物品的供给不是市场决策的结果，而是非市场决策的结果；个人对公共物品的偏好，不是通过价格机制传递给生产者，而是通过政治程序被转换成集体行动。减少社区居民的公共选择的协调成本的一种途径是缩小居民的差异，使其消费档次和偏好尽量接近，为提供公共物品而分担的费用能在其认同的范围内，不使获益与费用出现较大偏差。社区居民自治组织是执行政治程序和加总的机构，应有正规程序和加由拒绝付费。〔四〕物业管理提供的内容作为一个社区的住户来说，其需要是多方面，好的物业硬件仅仅是最基本的要求，良好的物业设施管理、优美的室外环境、良好的社区治安，是对物业管理最基本的需要，而作为社区的居民来说，其关心的还有更广泛的内容：社区的品味社区娱乐和人际交往的需要；社区购物和生活的方便程度。居民的各种生活需要有些是物业管理公司可以提供的，有些必须由社区居民自治组织来提供，如良好的人际关系、社区的精神文明建设等。物业管理公司可以提供物质条件，文化内涵那么要由全体居民通过社区居民自治组织来建设。〔五〕政府要对贫困社区进行扶助由于物业使用者不同层次的需求，显而易见地会出现从最昂就很难搞好社区管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的穷人可能不具备最基本的生活条件。物业管理和社区环境建设将因这种平均主义的存在而一事无成。政府要承担的将是对贫困住宅区、安居工程社区、租房区的扶持，这些社区物业管理最基本的费用应由政府承担，为社区居民提供最基本的公共物品是政府应该负责的事项。结论搞好城市社区的物业管理必须重视居民的公共选择问题。社尽可能实现社区居民福利最大化，同时为优化政府财政资源的配置、搞好城市管理提供条件。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一