房地产公司项目开发目标成本管理流程

目标成本管理流流程编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人一、目的提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。二、范范围本实施施细则适用于于****地产所属各各项目公司。为为公司所属各各项目公司制制订目标成本本和实施目标标成本管理提提供相应依据据和规范。三、职职责（一）******地产成本合合约部与企管管部负责本实实施细则的制制订、修改、指指导、解释与与检查落实，公公司成本合约约部负责有关关具体对接事事宜。（二）******公司负责贯贯彻实施。四、方方法与过程控控制（一）目标成本释释义1、目标成本是是公司基于市市场状况，并并结合公司的的经营计划，根根据预期售价价和目标利润润进行预先确确定的，经过过努力所要实实现的成本指指标。应体现现公司“以经济合理理性最大的成成本提升产品品的竞争力，并并形成行业成成本优势”的成本管理理宗旨。2、目标成本文文件分为三个个部分：《目目标成本测算算表》、《目目标成本控制制责任书》、《动动态成本月评评估》。3、《目标成本本测算表》是是反应项目的的总目标成本本和分项目标标成本的金额额。建设项目目的总目标成成本是建设项项目成本的控控制线，由各各分项目标成成本组成。各各分项目标成成本包括各专专业工程造价价指标及各种种费用指标。4、《目标成本本控制责任书书》是对各项项目费用的责责任部门及其其主要职责的的说明，包括括控制内容、控控制要点和手手段，需要注注意的已完工工程的失败教教训。5、《动动态成本月评评估报告》反反映各成本项项目的动态变变化情况，分分析原因，提提出成本控制制建议。（二）目目标成本管理理原则1、市市场导向原则则：目标成本本管理以市场场为导向，确确保目标利润润的实现。2、准准确严谨原则则：目标成本本指标应科学学准确，每项项来源都要有有充分依据，保保证目标成本本的权威性。3、事事前控制原则则：目标成本本管理贯穿于于建设项目的的每一阶段，凡凡事做到事先先控制为主，事事中事后控制制为辅，在立立项、设计、施施工之前发现现问题，减少少无效成本。4、动动态管理原则则：建设项目目的动态成本本要及时与目目标成本进行行比较并纠偏偏，确保建设设项目总成本本在目标成本本控制范围内内。（三）目标成本科科目的分类：：详附件HYPERLINK\l"目标成本科目分类"《目目标成本科目目分类》（四）目标成本文文件制订的步步骤及时间要要求1、项项目定位阶段段：在投资分分析和概念设设计阶段，根根据可行性研研究报告，以以及开发、营营销、设计、成成本、工程、财财务等相关部部门互动讨论论确定的项目目定位，完成成“项目定位阶阶段的全成本本测算”。确定各项项费用的计划划金额，包括括设计、报建建、环境配套套、营销、财财务等费用，并并向各费用的的负责部门交交底达成一致致，作为各部部门的工作目目标。主体建建安费以设计计部编制的《建建设项目综合合经济技术指指标表》为依依据，在十个个工作日内完完成，并根据据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。2、实实施方案阶段段：实施方案案确定后十个个工作日内，对对《项目成本本测算表》进进行细化和修修订。根据各各相关部门的的工作现状和和计划，对设设计、报建、营营销等费用进进行分析或修修正。建安费费的控制在主主要材料设备备选型确定后后，需增加主主要材料设备备的目标成本本分析。结合合设计院的承承诺明确各产产品类型的限限额设计指标标（如钢筋、砼砼含量等），形形成《施工图图设计阶段的的成本控制建建议》，作为为《设计任务务指导书》的的一部分发给给设计院作为为施工图设计计阶段造价控控制的依据。3、施施工图预算阶阶段：施工图图完成后三十十个工作日内内，对《目标标成本测算表表》全面进行行细化和修订订，作为最终终的目标成本本。并按已完完工程的经验验和“公司责任成成本体系”的要求，编编制正式的《目目标成本控制制责任书》，并并以此指导招招标、施工、采采购等业务活活动中的成本本费用使用与与管理。4、各各阶段的成本本测算的相关关资料（成本本测算表、目目标成本控制制指导书）在在定稿后即时时上报公司成成本合约部，相相关数据录入入成本管理表表格。（五）目标成本测测算表的编制制1、目标成本测测算必须应用用公司统一测测算表格，并并体现量价分分离的原则。2、目目标成本的制制订以项目的的规划指标、建建造标准以及及各部门共同同确定的销售售交楼标准为为基础，目标标成本测算表表必须附详细细的产品建造造标准及部品品标准（施工工图预算阶段段）说明书。3、成本测算表表中各成本项项目的工程量量，应根据已已竣工的相似似工程的结算算分析得出的的关联系数，由由项目规划的的基本指标（如如建筑面积、基基底面积、户户数、单元等等）推算得出出，如按“窗地比”推算门窗面面积，按基底底面积推算屋屋面面积。施施工图预算完完成后《成本本测算表》中中的工程量，应应是按图实际际计算的结果果。4、成本测算表表中的单价应应根据产品定定位、交楼标标准、图纸要要求按当地工工程造价计算算依据、市场场行情计算得得出，如是参参照已结算工工程的单价，需需注明参考数数据的来源和和依据。5、产产品定位和目目标成本测算算是一个互动动的决策过程程，需要设计计、营销、工工程、成本反反复沟通，标标准是“满足品质要要求的性价比比最大化”。在本过程程中可使用价价值功能分析析法得到最优优的方案。6、施工图预算算完成后《目目标成本测算算表》中的材材料设备，对对其品质应有有准确的描述述，且应与楼楼盘的定位相相适应，能提提供品牌和图图片说明为最最佳。7、投投资分析和实实施方案阶段段的成本测算算的量价分析析标准不明确确时，可以根根据已结算工工程的经验直直接填写可售售面积单方成成本或总金额额，但需注明明参考依据。8、各各阶段的成本本测算应有明明显的可对比比性，即后阶阶段的测算与与原测算不一一致的地方应应有充分的依依据和说明，原原则上偏差不不应太大。（六）《目目标成本控制制责任书》的的编制1、目目标成本控制制责任书是目目标成本管理理的指导性文文件，与设计计任务管理指指导书、工程程管理指导书书等，互相补补充，共同构构成项目经营营指导书内容容。2、目标成本控控制责任书的的制定，应按按照《公司责责任成本管理理体系》要求求，明确成本本发生各阶段段的控制内容容、控制原则则、责任部门门等。3、《目目标成本控制制责任书》应应包含以下内内容：①项目概况：：总规划指标标，分期规划划指标，工程程概况，入伙伙时间。②地价成本控控制：目标、责责任部门、控控制手段和要要点。③开发前期准准备费用控制制：目标、责责任部门、控控制指标、控控制手段和要要点。④主体建安、社社区管网、配配套设施费的的控制：目标标、责任部门门、控制指标标、控制要点点，应避免的的已完工程的的失败教训总总结；还应包包括材料的供供应方式及供供应商的选择择要点。⑤园林环境工工程及样板间间、卖场装修修费用的控制制：目标、责责任部门、控控制要点。⑥开发间接费费的控制：目目标、责任部部门、控制指指标、控制手手段和要点；；包括营销费费、资本化利利息、物业费费用等的控制制。4、营销费的控控制包括开发发间接费中的的“营销设施建建造费”和期间费用用中的“销售费用”。“营销设施建建造费”额度的确定定及实施过程程，均需要设设计、营销部部门的密切配配合，兼顾效效果与成本的的平衡；特别别是卖场和样样板间装修，在在总额确定后后，由设计部部负主要控制制责任，并将将样板房装修修费用的销售售收回率作为为成本控制的的考核指标之之一。“销售费用”应结合推盘盘计划，于项项目定位完成成后制定投放放时间和费用用额度计划。5、《目目标成本控制制责任书》由由成本合约部部负责编写，初初稿完成后反反馈到设计、工工程、营销、项项目工程部、综综合部、财务务部等各职能能部门讨论、修修改，达成一一致后由各部部门第一负责责人签字确认认，总经理签签发执行。（七）目标成本的的执行1、在项目实施施过程中，应应及时反映项项目成本的动动态情况，由由成本管理部部每月出一份份《项目动态态成本月评估估》，包括各各成本项目的的变化情况表表，并说明原原因，提出成成本控制的建建议。2、《项项目动态成本本月评估》应应包括“变更签证统统计表”和“项目动态成成本信息表”，并作为《成成本信息月报报》的部分内内容。3、成本部应根根据合同签订订情况、预算算核对情况、结结算编制情况况、及变更签签证金额，每每月编制《成成本信息月报报》。4、如在月内出出现影响成本本50万元以上的的重大事项，变变化发生的责责任部门应及及时向成本合合约部提供相相关资料，成成本合约部及及时计算相应应成本变化金金额和原因，向向公司总经理理和分管领导导汇报。5、在在合同审批时时，即时揭示示施工合同和和材料采同的的合同造价与与目标造价的的对比概况；；反映营销广广告合同、园园林环境合同同的额度使用用情况；设计计变更和现场场签证应做到到一单一算，月月结月清，并并录入成本管管理软件（表表格）。6、项项目结算完成成后或者年度度成本管理工工作总结时，应应按照《目标标成本控制责责任书》对相相关责任部门门进行评估，并并提交公司管管理层作为业业绩考核的依依据之一。7、工工程项目结算算后，应按目目标成本科目目分类，总结结各成本项目目的造价指标标和技术经济济指标，并按按照“成本数据库”的格式要求求，录入数据据库或整理成成标准格式的的Excel数据表作为为新项目测算算、结算初步步审核的依据据。8、项项目结算完成成后，应分析析项目的主要要材料用量，为为相似工程的的限额设计提提供经验数据据。（八）目标成本本的修订1、施工图确定定后的测算稿稿为最终目标标成本，除规规划条件、政政府政策、市市场环境有重重大改变外不不得修订。一一般改变作为为正常的成本本动态变化在在《项目动态态成本月评估估》中反映即即可。2、工工程施工和销销售过程中，如如果售价、成成本发生较大大变化时（对对利润影响达达2％），应对对目标成本进进行修订，并并报公司总经经理批准，同同时上报公司司成本合约部部备案。附件：目标成本本科目分类目标成本科科目分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政政配套费土地出让金、土土地开发费、大大市政配套费费、契税、土土地使用费、耕耕地占用税、土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等2合作款项补偿合作方地价价、合作项目目建房转入分分给合作方的的房屋成本和和相应税金等等3红线外市政设施施费红线外道路、水水、电、气、通通讯等建造费费、管线铺设设费、接口补补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑筑物或附着物物的拆迁补偿偿净支出，安安置及动迁支支出，农作物物补偿费，危危房补偿费等等二开发前期准备费费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文文物和地基勘勘察费，沉降降观测费，日日照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、施施工放线费、竣竣工面积丈量量费等规划设计费规化费：方案招招标费、规划划设计模型制制作费、方案案评审费、效效果图设计费费、总体规划划设计费。设计费：施工图图设计费、修修改设计费、环环境景观设计计费等。其他：可行性研研究费、制图图、晒图费、样样品制作费等等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费费项目报批报建费费：报建时按按规定向政府府有关部门交交纳的报批费费交易中心手续费费、人防报建建费、消防配配套设施费、散散装水泥集资资费、墙改基基金、路口开开设费等、规规划管理费、环环境评测费、费费新材料基金金(或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费等增容费水、电、煤气增增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道道路设计、建建造费用临时用电施工用的临时用用电规划设计计费、临时管管线铺设、改改造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用临时用水施工用临时给排排水设施设计计、建造、管管线铺设、改改造、迁移等等费用场地平整基础开挖前的场场地平整、场场地清运、旧旧房拆除等费费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计计、建造、装装饰费用临时办公室室租金、建造及装装饰费用临时场地占用费费施工用临时占道道费、临时借借用空地租费费临时围板临时围板的设计计、建造、装装饰费用三主体建筑工程费费1基础造价土石方、桩基、护护壁（坡）工工程费、桩基基咨检测费、降降水2结构及粗装修砼框架（含独立立柱基和条基基等浅基础）、砌砌体、找平及及抹灰、防水水、垂直运输输、脚手架、超超高补贴、散散水、沉降缝缝、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）3门窗工程单元门、入户门门、户内门、外外墙门窗、防防火门等工程程费用4公共部位精装修修大堂、电梯厅、楼楼梯间、屋面面、外立面及及雨蓬、栏杆杆等精装修费费用5户内精装修厨房、卫生间、厅厅房、阳台、露露台的精装修修费用四主体安装工程费费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜膜、分户燃气气炉、管道系系统、暖气片片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电电箱、电表箱箱、户配电箱箱、管线敷设设、灯具、开开关插座、含含弱电工程管管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装装费用、空调调管道、通风风系统电梯供货及安装装发电机供货及安安装发电机供货、安安装、机房降降噪消防系统含消防水、电、防防排烟水消防系统自动喷淋、主体体内消火栓箱箱、独立的室室外消火栓系系统电消防系统烟感、温感、报报警、消防广广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装装密闭门、气体过过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外外探测防盗、门门磁、紧急按按扭对讲系统包括可视及非可可视对讲三表远传水、电、气远程程抄表有线电视有线电视、卫星星电视主体内内外布线及终终端插座电话主体内外布线及及终端插座宽带网主体内外布线及及终端插座五社区管网工程费费1室外给排水系统统室外给水系统小区内给水管道道、检查井、水水泵房设备、以以及外接的消消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低低压设备高低压配电设备备及安装红线到配电房的的高压线、高高压柜、变压压器、低压柜柜；箱式变压压设备室外强电管道及及电缆敷设室外强电总平线线路部分室外弱电管道埋埋设用于电视、电话话、宽带网、智智能化布线的的管道预埋、检检查井5室外智能化系统统停车管理系统露天停车场管理理系统、地下下室或架空层层停车场管理理系统小区闭路监控摄像头、显示屏屏及电气系统统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费费1绿化建设费公共绿化、组团团宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景、环环廊、假山等等3道路、广场建造造费道路广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏栏及大门5室外照明室外灯光照明工工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座椅、阳阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套套资产购置2业主会所建造成本及配套套资产购置3幼儿园建造成本及配套套资产购置4学校建造成本及配套套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房房土建及装修修费7车站建造费建造成本及配套套资产购置8……八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项项目或工程建建立单位的费费用预结算编审费支付给造价咨询询公司的预结结算的编制、审审核费用行政管理费直接从事项目开开发的部门的的人员工资、