怎样进行房地产项目地段选择

怎样进行房地产项目地段选择？产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。因此，地段选择过程，就是一个项目管理过程。如何进行该项目管理呢？建议从项目地段影响因素、增值潜力、可行性、成本收益等几方面来理解。一、认识开发项项目地段的影影响因素房地产投资地段段的影响因素素很多，不同同的地段的影影响因素也是是不一样的，影影响程度也不不相同。再对对每一宗地块块进行分析时时，根据地块块的实际进行行相关探讨。地地块的常见影影响因素如下下：1.市场供需行行情一宗地块的好差差，总是体现现在需求上。需需求大供给量量少，地块价价就攀升，地地块就容易出出手，房地产产投资商也就就可以获得较较高投资回报报，那么该地地块就是较好好的投资地段段；如果一宗宗地块需求趋趋少，则该地地块价格就趋趋低，房地产产投资回报相相对较低，那那么该地块就就不是好的投投资地段。2.地块的自然然条件地块的自然条件件含盖如下内内容：地块与与市中心的距距离、地块的的地质条件（原原生地、回填填地、开挖地地）、地形地地势、土地面面积、地块形形状、日照、风风向、多雷区区或非多雷区区、地质灾害害（滑坡、泥泥石流）。地块与市中心的的距离，是影影响房地产投投资的地段的的主要因素之之一。任何城城市，人们购购房都是以距距市中心的距距离远近作为为购房的一个个重要衡量指指标。一般来来讲，地块接接近市中心，交交通越方便，基基础设施越完完备，地价越越高，越容易易出手，同时时竞争也越激激烈，对投资资者的资金要要求也严格。距城市中心越远远，基础设施施不完善，地地价越低，实实现增值的时时间越长，越越不易销售，同同时地价也越越低。但对于于已形成高档档社区的开发发片区，对于于购房者有自自备交通工具具的购房群体体来说，他们们追求的是居居住环境、身身份价值体现现和社区文化化氛围，“距离”二字在他们们面前就淡化化了，这就是是为什么距城城市中心较远远的开发高档档社区的投资资商同样能取取得很好的经经济效益的缘缘故。地块的地质条件件，也是影响响地块价格的的重要因素，原原生地地质条条件较好，地地质承载力大大，建设费用用就省；如是是回填地块，地地下地质条件件复杂，基础础处理费用较较大，较多的的钱都花在人人们看不到的的地方，对开开发商是不利利的。地形地势，地块块的地形地势势直接影响到到对地块的规规划和布局，影影响地块内的的景观效果，也也直接影响到到土地的利用用效果，影响响建设费用的的高低，它对对投资地段有有着相当大的的影响作用。一般来讲，地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。土地面积大小直直接影响到土土地的使用效效果，地块面面积大小对投投资地段的选选择有很大的的影响作用。如如相邻的地块块准备开发高高档社区的大大盘，而在其其间不论该地地块大小，都都是好的投资资地段。在繁繁华的市区，地地块越大，则则越是好的投投资地块。地块形状也直接接影响土地的的使用效果，对对于处于市区区，有门面需需求的地块，临临街面越长，越越是好地块；；对于紧邻高高速路、铁路路的地块，如如临高速路、铁铁路越长则不不是好的投资资地块。因为为现在的生活活方式和二十十年前有很大大变化，以前前交通不发达达，社会竞争争压力不大，回回到家后邻居居们可以聊聊聊天，热闹是是一大追求。而今天，社会竞竞争压力大，回回到家里，已已身心疲惫，只只想回到清静静、舒适、温温情的家里放放松休息，因因此喇叭声、汽汽笛声、车轮轮声、马达声声、汽油味这这种车水马龙龙的繁荣环境境，再也不是是人们回到家家里愿意再看看到、听到的的了。日照对投资地段段有好的影响响，也有不好好的影响。如如开发住宅片片区，周边是是高大建筑群群，日照很少少，则不是一一个好的投资资地段。但对对于商业，在在炎热的地区区，日照少的的街道则积聚聚的行人则更更多，人气旺旺的则是一个个好的投资地地段。风向，上上风地段是好好的投资地段段，下风地段段是差的投资资地段。多雷雷区少雷区，在在一个城市，多多雷和雷击区区不是好的投投资地块，少少雷区则是好好的投资地块块。自然灾害害频发区（地地震、泥石流流、洪水、地地质灾害、滑滑坡）、多发发区不是好的的投资地段，少少发区则是好好的投资地段段。3.地块的社会会条件地块的社会条件件含盖城市附附近的基础设设施状况、地地块周边的相相临地块的土土地属性、开开发楼盘的档档次、社会治治安情况等。城市基础设施齐齐全的地块，开开发后见效快快，业主生活活、出行便捷捷，这是好的的投资地块。按按城市基础设设施完备情况况作为选择开开发地块的尺尺度，不失为为一种开发策策略。附近的房产商的的情况，对投投资地段也有有很大影响。如如果某地块靠靠近一大型高高档住宅小区区，则该开发发地段是一个个好的投资地地段；如地段段附近靠一大大型商场，而而且生意兴隆隆，顾客盈门门的话，则该该地段是一个个好的投资地地段。如果某住宅规划划用地附近有有化工厂的话话，则这块住住宅用地不是是一个好的投投资地段。如如果某一地区区经常发生盗盗窃、抢劫、吸吸毒、杀人犯犯，则该地段段不是一个好好的投资地段段。如治安状状况良好，在在此居住有安安全感，则是是一个好的投投资地段。4.地段的环境境条件地块的环境条件件含盖空气污污染程度、噪噪音大小、绿绿化程度、视视角效果、清清洁程度等。空空气污染严重重的地区，人人们不愿意到到那里生活和和工作，该地地区不是一个个好的投资地地段。噪音大大小对人的情情绪以及人的的健康程度都都有影响，噪噪音太大的地地区，人们都都不愿意居住住，不愿意逗逗留。靠近噪噪音的地段、地地块不是好的的投资地块。绿化程度越好，生生活环境越好好，地块越受受欢迎，是好好的投资地块块。靠近公园园、绿地、森森林的地块是是好的投资地地块。视角效效果好的地块块，人们是比比较喜欢的，是是好的投资地地块。视角效效果差的地块块，如洼地给给人不愉快的的感觉，是不不好的投资地地块。视角效效果主要包括括：拟建小区区的平面布局局、外立面效效果、园林绿绿化效果等。干干净的地块，是是指拟用地块块给人舒适的的感觉，人的的感觉越好，越越愿意投资，干干净的地块是是好的投资地地段。5.城市规划影影响因素城市规划影响因因素含盖土地地用途、容积积率、覆盖率率、建筑高度度、交通道路路等。土地用用途允许范围围越大，越便便于规划设计计，越便于投投资收益，也也就越是好的的投资地段。土土地用途改变变的地块，是是更好的投资资地段。土地地用途的改变变，必定导致致地块的升值值。容积率的大小直直接决定建筑筑面积的大小小。容积率小小的地段，不不易得到好的的投资收益，不不是好的投资资地段；容积积率大的地段段，越容易取取得好的投资资收益，是好好的投资地块块。覆盖率越越大，允许建建造的建筑面面积越大，越越便于规划设设计，是好的的投资地段。允许建筑高度越越高，拟建造造的层数越多多，建筑面积积越大，越有有利于投资收收益，是好的的投资地段。交通规划道路，越越靠近地块，是是一个好的投投资地段。二、识别有增值值潜力的地块块在对地段投资的的影响因素进进行了分析之之后，就应该该判断判断那那种地块、地地段具有潜在在的增值潜力力。进行房地地产开发、投投资，不外乎乎三种类型的的地进行开发发：未开发的的土地、开发发中的土地、已已开发的土地地。未开发的土地，在在未开发的土土地上建设房房屋，虽然土土地价格便宜宜，建设费用用也不比其他他类地块贵，但但建设中的配配套资金却非非常大。政府府未在该地块块形成完善的的基础设施，所所有基础设施施开发商先自自行完善，特特别是综合管管网部分，要要达到排放标标准，这种钱钱也是摸不着着看不见的。如果该地与城市市中心太远，其其他管理如消消防、治安等等开发商要花花费很大人力力、物力来维维持，这种地地块不是中小小开发商能承承担得起来的的。如果城市市扩展方向与与拟投资的地地块相一致，则则增值空间较较大，如城市市不往该地发发展，则该楼楼盘就成为开开发商一大包包袱。因此在在这种地块上上投资，风险险大，同时利利润也大。开发中的地块，是是指完成了区区域规划，具具备基本的交交通条件和水水、电、气有有保障，雨、污污排放系统已已形成，这类类地块是有增增值潜力的地地块。在这种种地块中开发发，主要选择择地块本身的的地块质量和和周边楼盘的的档次，如周周边均为高档档楼盘，则这这种楼盘增值值潜力更大。已开发用地，是是指土地已具具备城市规模模，这类土地地常指旧城改改造。在这中中土地上进行行开发，关键键的是要把政政府研究透，把把政府有关旧旧城改造的法法律、法规吃吃透，最大程程度争取政府府的优费政策策。如拆迁补补偿、配套费费、危旧房改改造优费政策策等，这里有有很多技巧，值值得研究。这这种地块是值值得投资的。选择较好的投资资地块，主要要是看投资者者的经济实力力，现实好的的地块，投资资后增值空间间大，同时资资金需用量也也大。待开发发地块，需要要独具慧眼，一一旦看准，增增值空间也非非常巨大，同同时风险也大大。三、对投资地块块开发进行可可行性研究前面对拟投资的的地块进行了了影响因素识识别、升值潜潜力判断、拿拿地理论探讨讨，在地块未未真正投资前前，对地块作作什么，要进进行可行性研研究。可行性性分析是解决决能否投资这这个地块，主主要从技术、成成本、质量、执执行容易程度度、经济性和和法律的角度度进行判断，该该分析主要是是开发商从战战略的角度进进行分析。可可行性研究主主要作如下工工作：1.认识地段问问题投资地块决策最最基本的前提提是弄清地块块所存在的问问题，只有认认识到存在着着问题，才能能按照合乎逻逻辑的方向去去解决问题。发发现社会供求求中所存在的的矛盾，就是是选择投资建建设一个开发发项目的重要要前提，这一一矛盾确定的的是否得当、是是否准确就成成为一个工程程项目投资是是否成功的关关键因素。2.明确地块开开发目标包括所选择的投投资项目的目目标市场、对对投资规模的的初步计划、建建设工期及希希望的收益情情况等。当然然在实际问题题中，多目标标之间往往是是矛盾的、冲冲突的，从而而就要对各目目标之间的关关系进行充分分的分析。比比如对于工程程项目当压缩缩投资后，就就可能因资金金不足而采用用降低开发楼楼盘水准、档档次，从而使使其建成后的的效益将可能能不佳。3.收集和分析析数据地块投资决策必必然必须依赖赖一定的数据据，从而为了了决策而获得得数据便是工工程决策中的的一个关键问问题，同时所所收集数据的的准确性亦将将直接影响到到决策的结果果。在地块开开发决策中，数数据的一个重重要来源是企企业本身的财财务系统，当当然国家的政政策、市场的的调研、技术术的发展趋向向、原料和能能源的供应情情况等都是工工程决策数据据的主要来源源。4.策划（拟定定）地块开发发的备选方案案为了作出决策就就必须谋划拟拟定解决问题题的各种方案案，因为如果果没有方案选选择的余地，当当然就不存在在任何决策问问题，所以说说可供选择的的方案是构成成问题的因素素之一。策划备选方案包包括方案的提提出和方案的的筛选两个过过程。方案的的提出主要是是由决策者与与工程决策人人员一起尽可可能地考虑各各种方案，作作为备选方案案。方案的筛筛选主要是在在备选方案中中排除掉一些些不可行的或或太敏感的方方案，经过筛筛选后提出少少数几个方案案供详细分析析研究。5.预测未来环环境地块投资项目决决策都需要预预测各种备选选方案的后果果，而每种方方案的后果和和将来付诸实实践时所处的的环境有关，因因此在评价备备选方案之前前首先就要对对未来环境可可能发生的变变化作出准确确预测。在投投资地块工程程决策中，一一个重要的预预测是对与所所开发出来的的产品相关的的市场及房地地产发展走势势、技术趋势势进行预测，这这包括产品需需求与市场定定位预测、原原材料来源与与供应预测及及技术发展预预测等。6.预估方案的的后果地块投资方案实实施后可能取取得的后果，是是方案选择的的最主要依据据。既然希望望选出最佳方方案，就必须须计算出方案案实施后可能能取得的后果果，对地块投投资项目决策策便是确定各各方案以费用用与收益利润润形式表示的的结果。在费费用效益分析析的过程中，一一方面要考虑虑资金的时间间价值，另一一方面要考虑虑同一方案在在不同情况下下所可能取得得的效果。四、对开发地块块进行成本收收益分析成本收益分析，主主要是解决投投资该地块我我们能投资吗吗？它主要从从定量的角度度，收益按边边际要求超过过成本的原则则进行分析，主主要指标有：：投资地块的的财务净现值值、折现现金金流、内部收收益率、投资资收益、成功功可能性和存存在的约束条条件和假设的的现实性。确定判断方案优优劣的准则决策的主要任务务就是从替代代方案中进行行选优，如何何进行选优呢呢？当然，就就必须确定一一个判定方案案好坏的准则则或评价标准准。对于房地地产工程决策策问题，其可可以为以下几几点：(1)投入相等等:资金和其其他投入资源源数量相等，目目的是有效的的利用他们。这这时就经济效效益来说，恰恰当的准则是是使收益或其其它产出最大大。(2)产出相等等，需要完成成一项固定的的任务和相等等的产出，此此时经济效益益标准是成本本费用最小或或其它投入最最小。(3)投入和产产出均不等，::这种情况较较为普遍，此此时资金和其其他投入的数数量、收益和和其他产出的的数量均不相相等，决策的的准则可根据据情况选择绝绝对效益评价价准则或相对对效益评价准准则进行判断断