房地产开发成本计算方法全

房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目目总投资构成成：包括固定定资产投资、建建设期借款利利息和流动资资金三部分。固定资产投资是是指项目按拟拟建规模，规规划设计方案案、建设内容容进行建设所所需的费用；；建设期借款款利息是指企企业为建设项项目进行建设设投资借款和和流动资金借借款而发生的的利息支出；；流动资金是是指为维持企企业的正常生生产经营活动动所占用的全全部周转资金金。建设项目总投资资形成的资产产分为固定资资产、无形资资产、递延资资产和流动资资产。第二节房地产产项目投资与与总成本费用用估算一、房地产开发发项目投资与与成本费用的的相关概念（一）房地产开开发项目投资资特点：三种种经营模式，出出售、出租和和自主经营。（二）房地产开开发项目总投投资房地产开发项目目总投资包括括开发建设投投资和经营资资金两部分。1、开发建设投投资是指开发发期内完成房房地产产品开开发建设所需需投入的各项项成本费用。包包括土地费用用、前期工程程费、基础设设施建设费、建建筑安装工程程费、公共配配套设施建设设费、开发间间接费、管理理费用、财务务费用、销售售费用、开发发期税费、其其他费用以及及不可预见费费等2、经营资金是是指房地产开开发企业用于于日常经营周周转的资金。（三）开发产品品成本开发产品成本是是指房地产开开发企业在开开发过程中所所发生的各项项费用，从财财务角度，这这些成本可按按用途分为：：土地开发成成本、房屋开开发成本、配配套设施开发发成本等。而在核算上又可可划分为：开开发直接费（包包括土地费用用、前期工程程费、基础设设施建设费、建建筑安装工程程费、公共配配套设施建设设费）和开发发间接费（包包括管理费用用、财务费用用、销售费用用、开发期税税费、其他费费用以及不可可预见费等）。亦亦可开发成本本和开发费用用进行分类。开发成本包括土土地费用、前前期工程费、基基础设施建设设费、建筑安安装工程费、公公共配套设施施建设费、其其他费用、开开发期税费、不不可预见费。开发费用包括管管理费用、财财务费用、销销售费用。例6-1：某开开发商在广州州开发一个项项目，总建筑筑面积1577,349平平方米，其中中住宅1355,049平平方米，商铺铺5,3000平方米，会会所17,0000平方米米。住宅全部部销售，商铺铺用于出租，会会所自己经营营。该项目总总投资70,,794万元元，其中开发发建设投资770,6444万元，由开开发产品成本本65,6444万元和自自营固定资产产（会所）55,000万万元组成。会会所投入运营营时需投入经经营资金1550万元，在在项目结束时时（预计388年后）一次次收回。则开开发项目总投投资构成如图图6-1所示示：如果项目只有租租售部分无自自营部分，那那么其总投资资就只有655,644万万元，不包括括自营固定资资产（会所）的的5,0000万元和经营营资金1500万元。三.房地产开发发项目总成本本费用构成估估算1、土地费用估估算（1）土地使用用权出让金土地出让金的底底价估算一般般可参照政府府同期出让的的类似地块的的出让金数额额并进行时间间、地段、用用途、临街状状况、建筑容容积率、土地地出让年限、周周围环境状况况及土地现状状等因素的修修正得到；也也可以依据城城市人民政府府颁布的城市市基准地价或或平均标定地地价，根据项项目用地所处处的地段等级级、用途、容容积率、使用用年限等项因因素修正得到到。土地有偿偿出让的方式式包括拍卖、招招标与协议。(2)土地征用用及拆迁安置置补偿费新条例规定：拆拆迁补偿的方方式可以实行行货币补偿，也也可以实行产产权调换。货货币补偿的金金额，应根据据被拆迁房屋屋的区位、用用途、建筑面面积等因素，以以房地产市场场评估价格确确定；实行产产权调换的，应应计算被拆迁迁房屋的补偿偿金额和所调调换房屋的价价格，结清产产权调换的差差价。（3）土地转让让费土地转让费是指指土地受让方方向土地转让让方支付土地地使用权转让让费。依法通通过土地出让让或转让方式式取得的土地地使用权可以以转让给其他他合法使用者者。（4）土地租用用费土地租用费是指指土地租用方方向土地出租租房支付的费费用。在房地地产开发投资资中不多见，但但在房地产置置业投资中（如如购入酒店以以作出租经营营之用时）经经常采用。（5）土地投资资折价非常常见的合作作开发项目的的模式。2、前期工程费费前期工程费主要要包括开发项项目的前期规规划、设计、可可行性研究、水水文地质勘测测以及“三通通一平”等土土地开发工程程费支出。（1）项目的规规划、设计、可可行性研究所所需的费用一一般可按项目目总投资的一一个百分比估估算。一般情情况下，规划划及设计费为为建安工程费费的3%左右右，可行性研研究费占项目目总投资的00.1%—00.3%，水水文、地质勘勘探所需的费费用可根据所所需工作量结结合有关收费费标准估算，一一般为设计概概算的0.55%左右。（2）“三通一一平”等土地地开发费用，主主要包括地上上原有建筑物物、构筑物拆拆除费用、场场地平整费用用和通水、电电、路的费用用。这些费用用的估算可根根据实际工作作量，参照有有关计费标准准估算。一般般为设计概算算的0.355%。3、基础设施建建设费基础设施建设费费又称为红线线内外工程费费，是指建筑筑物2米以外外和小区规划划红线以内的的各种管线和和道路等工程程的费用，主主要包括供水水、供电、道道路、绿化、供供气、排污、排排洪、电讯、环环卫等设施的的建设费用以以及各项设施施与市政设施施干线、干管管和干道的接接口费用。基础设施费通常常采用单位指指标估算法来来计算。粗略略估算时，则则各项基础设设施工程均可可按建筑平方方米或用地平平方米造价计计算。4、建筑安装工工程费建筑安装工程费费是指直接用用于工程建设设的总成本费费用，主要包包括建筑工程程费（结构、建建筑、特殊装装修工程费）、设设备及安装工工程费（给排排水、电气照照明、电梯、空空调、煤气管管道、消防、防防雷、弱电等等设备及安装装）以及室内内装修工程费费用等。5、公共配套设设施建设费公共配套设施费费是指居住小小区内为居民民服务配套建建设的各种非非营业性的公公共配套设施施（又称公建建设施）的建建设费用。主主要包括居委委会、派出所所、托儿所、幼幼儿园、公共共厕所、停车车场等。6、开发间接费费开发间接费是指指房地产开发发企业所属独独立核算单位位在开发现场场组织管理所所发生的各项项费用。包括括工资、福利利费、折旧费费、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销和其其他费用等。7、管理费用管理费用是指房房地产企业行行政管理部门门为组织和管管理房地产项项目的开发经经营活动而发发生的各种费费用。主要包包括：管理人人员工资、工工会经费、业业务接待费、职职工教育经费费、劳动保险险费、待业保保险费、董事事会费、咨询询费、审计费费、诉讼费、房房产税、土地地使用税（企企业管理用房房）、车船使使用费、技术术开发费、无无形资产摊销销、开办费摊摊销等各种费费用。管理费用可按项项目投资或前前述1—5项项直接费用为为基数，取一一个百分比计计算。这个百百分数一般为为3%。8、财务费用财务费用是指房房地产开发企企业为筹集资资金而发生的的各项费用，主主要包括借款款和债券的利利息、金融机机构手续费、保保险费、融资资代理费、外外汇汇兑净损损失以及企业业为项目筹资资发生的其他他财务费用。长期借款利息、流流动资金借款款利息的计算算详见“借款款还本付息估估算”。利息息外的财务费费用可按利息息10%估算算。9、销售费用销售费用是指开开发项目在销销售产品过程程中发生的各各项费用以及及专设销售机机构或委托销销售代理的各各项费用。主主要包括如下下三项。（1）广告宣传传及市场推广广费约为销售收入的的2%—3%%（住宅销售售物业较高，写写字楼物业较较低）（2）销售代理理费约为销售收入的的1.5%——2%（3）其他销售售费用约为销售收入的的0.5%——1%以上各项合计，销销售费用约占占到销售收入入的4%—66%。10、其他费用用其他费用主要包包括临时用地地费和临时建建设费、工程程造价咨询费费、总承包管管理费、合同同公证费、施施工执照费、工工程监理费、竣竣工图编制费费、工程保险险费等。这些些费用按当地地有关部门规规定的费率估估算，一般约约占投资额的的2%—3%%。11、开发期间间税费开发项目投资估估算应考虑项项目在开发过过程中所负担担的各种税金金和地方政府府或有关部门门征收的费用用。在一些大大中城市，这这部分税费已已成为开发建建设项目投资资构成中占较较大比重的费费用。各项税税费应当根据据当地有关法法规标准估算算。以广州为为例，这些税税费一般包括括：（1）配套设施施建设费（小小区建安造价价的5.5%%，单体111%）（2）固定资产产投资方向调调节税（按总总投资额300%-5%计计征，目前暂暂停征收）（3）土地使用用税（4）建筑工程程质安监督费费（5）供水增容容费（已免征征）（6）供电增容容费（已免征征）（7）物业管理理基金（按售售价2%计收收，用于出租租的物业，开开发商交，用用于出售的，买买家交）（8）其他12、不可预见见费不可预见费包括括备用金（不不含工料价格格上涨备用金金）、不可预预见的基础或或其他附加工工程增加的费费用、不可预预见的自然灾灾害增加的费费用。它依据据项目的复杂杂程度和前述述各项费用估估算的准确程程度，以上述述各项费用之之和为基数，按按3%—5%%计算。如果是开发项目目完成后出租租或自营的项项目，还应估估算下列费用用：13、运营费用用运营费用是指房房地产项目开开发完成后，在在项目经营期期间发生的各各种运营费用用。主要包括括管理费用、销销售费用等。14、修理费用用修理费用是指以以出租或自营营方式获得收收益的房地产产项目在经营营期间发生的的物料消耗和和维修费用。第三节房地产产项目的收入入、税金估算算与资金筹措措一、经营收入测测算房地产开发项目目应在项目策策划方案的基基础上，制订订出切实可行行的房地产产产品的出售、出出租、自营等等计划（以下下简称租售计计划），通过过该收入计划划，正确地估估算出开发项项目可能的收收入。租售计计划应与开发发商的营销策策略相结合，同同时还应遵守守各级政府有有关房地产租租售方面的限限制条件和规规定。（一）制订房地地产开发项目目租售计划房地产项目租售售计划一般包包括：可供租租售的房地产产类型及数量量、租售价格格、收款方式式等内容。1、在确定可供供租售的房地地产类型及数数量时，应首首先确定开发发项目可以提提供的房地产产类型及数量量，再根据市市场条件，确确定开发项目目在整个租售售期内每期（年年、半年或季季度，以下同同）拟租售的的房地产类型型及数量。2、租售价格的的确定应在市市场调查与预预测的基础上上，结合房地地产开发项目目的具体情况况，通过市场场交易信息的的分析与比较较来完成。特特别应注意已已建成的、正正在建设的以以及潜在的竞竞争性房地产产项目对拟开开发项目租售售价格的影响响。3、确定收款方方式时应考虑虑房地产交易易的付款习惯惯和惯例。当当分期付款时时，应注意分分期付款的期期数与分期付付款的比例。在在制订租售计计划时，应特特别注意可租租售面积比例例的变化对租租售收入的影影响。（二）房地产开开发项目租售售收入的估算算租售收入的估算算是要计算出出每期所能获获得的房地产产收入，主要要包括土地转转让收入、商商品房销售收收入、出租房房租金收入、配配套设施销售售收入和开发发企业自营收收入等。1、房地产开发发项目的出租租、出售收入入，一般为可可租售的项目目建筑面积的的数量与单位位租售价格的的乘积。对于于出租的情况况，应注意空空置期（项目目竣工后暂未未租出的时间间）和空置率率（未出租建建筑面积占可可出租总建筑筑面积的百分分比）对各期期租金收入的的影响。同时时还应考虑经经营期未出租租物业的转售售收入。2、房地产开发发项目的自营营收入，是指指房地产开发发企业以开发发完成后的房房地产产品为为其进行商业业和服务业等等经营活动的的载体，通过过综合性的自自营方式得到到的收入。在在进行自营收收入的估算时时，应充分考考虑目前已有有的商业和服服务业设施对对拟开发项目目建成后所产产生的影响，以以及未来商业业和服务业设设施对拟开发发项目建成后后所生产的影影响，以及未未来商业和服服务业市场可可能发生的变变化对拟开发发项目的影响响。二、税金估算（一）经营税金金及附加1、经营税金及及附加的概念念经营税金及附加加是指房地产产销售、出租租与自营过程程中发生的税税费，主要包包括营业税、城城市维护建设设税、教育费费附加（即为为通常所说的的“两税一费费”）。2、具体估算（1）营业税对房地产投资而而言，营业税税是从纳税房房地产销售或或出租收入中中征收的一种种税。营业税税额=应应纳税销售（出出租）收入××税率，目前前我国的营业业税税率是55%。（2）城市维护护建设税城市维护建设税税，按增值税税、消费税、营营业税的实缴缴税额为计税税依据，专门门用于城市建建设、维护而而征收的一种种税。对房地地产开发企业业而言，城市市维护建设税税的计税依据据是其实际缴缴纳的营业税税。城市维护建设税税的税率因纳纳税人所在的的地区而有所所差异：纳税税人所在地为为市区的，税税率为7%，纳纳税人所在地地为县城、镇镇的，税率为为1%。（3）教育费附附加教育费附加是国国家为发展教教育事业、筹筹集教育经费费而征收的一一种附加费，其其计费依据与与城市维护建建设税相同。对对房地产开发发企业而言，教教育费附加的的计费依据是是其实际缴纳纳的营业税。教教育费附加的的税率一般为为3%。（二）土地使用用税土地使用税是房房地产开发企企业在开发经经营过程中占占有国有土地地应缴纳的一一种税。计税税依据是纳税税人实际占有有的土地面积积。采用分类类分级别的幅幅度定额税率率，每平方米米的年幅度税税额按城市大大小分四个不不同档次，其其中如广州这这样的大城市市为0.5元元至10元（具具体参见表）。年应纳土地使用用税=应税土土地面积（平平方米）×税税率（三）房产税房产税是投资者者拥有房地产产时应缴纳的的一种财产税税。对于出租租的房产，以以房产租金收收入为计税依依据。对于非非出租的房产产，以房产原原值一次扣除除10%—330%后的余余额为计税依依据计算缴纳纳。具体减除除幅度由省、自自治区、直辖辖市人民政府府确定。房产税采用比例例税率，按房房产余值计征征，税率为11.2%；按按房产租金收收入计征的，税税率为12%%。（四）企业所得得税企业所得税是对对企业生产经经营活动所得得和其他所得得征收的一种种税。就房地地产开发活动动而言，企业业所得税的纳纳税人即为房房地产开发企企业，所得税税计算公式是是：所得税税额=应应税所得额××税率应税所得额=利利润总额-允允许扣除项目目的金额对开发企业而言言，其利润总总额主要是开开发建设及经经营期间的组组收收入，其其允许扣除项项目为总开发发成本和经营营成本。房地地产开发企业业所得税税率率一般为255%。（五）土地增值值税1、土地增值税税的概念土地增值税是对对转让国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物并并取得收益的的单位和个人人，就其转让让房地产所得得的增值额为为征税对象征征收的一种税税。2、转让房地产产取得的收入入纳税人转让房地地产取得的收收入，应包括括转让房地产产的全部价款款及有关的经经济收益。可可以是货币收收入、实物收收入和其他收收入。但一般般指货币收入入。3、土地增值税税的扣除项目目计算土地增值税税应纳税额，并并不是直接对对转让房地产产所得的收入入征税，而是是对收入额减减除国家规定定的各项扣除除项目金额后后的余额计算算征税。这个个余额就是纳纳税人在转让让房地产中获获取的增值额额扣除项目包括：：（1）取得土地地使用权所支支付的地价款款和相应的手手续费。（2）房地产开开发成本，包包括土地征用用拆迁补偿费费、前期工程程费、基础设设施建设费、建建筑安装工程程费、公共配配套设施建设设费、开发间间接费等。（3）房地产开开发费用，包包括管理费用用、财务费用用、销售费用用。但三项费用在计计算土地增值值税时，并不不按纳税人房房地产开发项项目实际发生生的费用进行行扣除。具体体扣除时，要要看财务费用用中的利息支支出是否能够够按转让房地地产项目计算算分摊并提供供金融机构的的证明。如果是，则财务务费用中的利利息支出允许许据实扣除，但但最高不能超超过商业银行行同期贷款利利率计算的金金额，而其他他房地产开发发费用则按照照第1、2项项计算金额之之和的5%以以内计算扣除除。如果否，则凡不不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，则则整个房地产产开发费用按按上面第1、22项计算金额额之和的100%以内计算算扣除。（4）旧房或建建筑物的评估估价格。转让让旧有房地产产时，应按旧旧房或建筑物物的评估价格格计算扣除项项目金额。（5）与转让房房地产有关的的税金，包括括营业税、城城乡维护建设设税、教育费费附加、印花花税等。（6）财政部规规定的其他扣扣除项目。对对从事房地产产开发的纳税税人可按第11、2项之和和的20%扣扣除。4、土地增值税税的税率土地增值税实行行四级超率（额额）累进税率率，从30%%-60%。（1）增值额未未超过扣除项项目金额500%（包括本本比例数，下下同）的部分分，税率为330%；（2）增值额超超过扣除项目目金额50%%，但未超过过扣除项目金金额100%%的部分，税税率为40%%；（3）增值额超超过扣除项目目金额1000%，但未超超过扣除项目目金额2000%的部分，税税率为50%%；（4）增值额超超过扣除项目目金额2000%的部分，税税率为60%%。5、土地增值税税的免税规定定有以下情形之一一者，免征土土地增值税：：（1）纳税人建建筑普通标准准住宅出售，增增值额未超过过扣除项目金金额20%的的。（2）因国家建建设需要征收收的房地产。综上所述，土地地增值税的计计算步骤例6-2：某房房地产开发公公司出售房地地产得到收入入40,0000万元，其其扣除项目金金额为10,,000万元元，试计算其其应纳土地增增值税的税额额。解：（1）计算增值值额为：40,000--10,0000=30,,000万元元（2）计算增值值税与扣除金金额之比：30,000÷÷10,0000=3000%增值税超过扣除除项目金额2200%，分分别适用300%、40%%、50%和和60%四档档税率。（3）计算各档档土地增值税税税额：a、增值额未超超过扣除金额额50%的部部分，适用330%的税率率，税额为：：1,000×550%×300%=1500万元b、增值额超过过扣除金额550%但未超超过100%%的部分，适适用40%的的税率，税额额为：1,000×((100%--50%)××40%=2200万元c、增值额超过过扣除金额1100%但未未超过2000%的部分，适适用50%的的税率，税额额为：1,000×((200%--100%))×50%==500万元元d、增值额超过过扣除金额2200%的部部分，适用660%的税率率，税额为：：[3,000--(1,0000×2000%)]×660%=6000万元(4)土地增值值税总额：150+2000+500++600=11,450万万元例6-3：某房房地产开发公公司建设普通通标准住宅出出售得到收入入40,0000万元，其其扣除项目金金额为35,,000万元元，试计算其其应纳土地增增值税的税额额。解：（1）计算增值值额为：40,000--35,0000=5,0000万元（2）计算增值值税与扣除金金额之比：5,000÷335,0000=14.228%（3）判断土地地增值税适用用税率:增值税未超过扣扣除项目金额额20%，故故该项目免征征土地增值税税。第四节借款还还本付息的估估算借款还本付息的的估算主要是是测算借款还还款期的利息息和偿还借款款的时间，从从而观察项目目的偿还能力力和收益，为为财务分析和和项目决策提提供依据。一、还本付息的的资金来源根据国家现行财财税制度的规规定，归还建建设投资借款款的资金来源源主要是项目目建成后可用用于借款偿还还的利润、折折旧费、摊销销费用等；对对预售或预租租的项目，还还款资金还可可以是预售或或预租收入。1、利润用于归还借款的的利润，一般般应是可供分分配的利润中中弥补以前年年度亏损、提提取了盈余公公积金、公益益金以及向投投资者分配利利润后的未分分配利润。2、折旧费如果项目建设完完毕后形成了了一部分固定定资产（如例例6-1中的的产生的价值值5000万万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。3、摊销费4、其他还款资资金5、预售或预租租收入二、还款方式和和顺序（一）国外借款款的还款方式式按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。（二）国内借款款的还款方式式和顺序一般按照先贷先先还、后贷后后还，息高先先还、息低后后还的顺序，或或按双方的贷贷款协议归还还国内借款。三、利息的计算算（一）借款时的的利息计算按照国家有关规规定，在进行行建设项目经经济评价时，对对当年发生借借款的，假定定借款在当年年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：每年应计利息==（年初借款款本息累计++本年借款÷÷2）×