房地产项目评估报告

金岸春天二期项目评估报告【营销部】目录项目概况项目地理位置项目建设规模概概况项目建设使用建建材、设备及及装修标准概概况项目总投资与资资金筹措项目投资概算项目资金筹措项目建设条件评评价项目建设必要性性分析项目发展前景分分析项目开发进度概概述项目市场情况评评估昆明房地产市场场状况分析昆明房商业地产产发展现状昆明城市发展格格局简析项目区域发展前前景分析总结项目优势分析项目区域规划优优势分析项目地理位置优优势分析项目区域发展优优势分析项目区域交通优优势分析项目周边配套优优势分析项目市场需求优优势分析项目自身优势分分析项目定价情况项目定价策略项目区域房地产产物业销售价价格调研(住宅/商业)项目定价项目销售预期评评估项目评估总结项目概况项目地理位置“金岸春天”二二期项目地处处昆明市南市市区中心地带带，北临船房房河，南靠滇滇池路。项目目周边自然生生态环境良好好，同时紧邻邻城市主干道道滇池路、广广福路，交通通便捷，地理理位置优越，是是昆明未来城城市发展重点点区域。项目建设规模概概况“金岸春天”二二期项目规划划净用地面积积529988.6平方米米，规划用途途为居住及商商业、办公。本本项目地处昆昆明南市区中中心地带，是是昆明未来城城市发展重点点区域，寸土土寸金，投资资及开发成本本较高，为确确保投资成功功，云南筑友友房地产开发发有限公司多多次修改设计计进行项目优优化。根据最最新的设计图图纸，本项目目建筑物主体体形式为地上上7层、地下2层的住宅及及公建建筑群群，总建筑面面积为1666890平方方米。项目建设使用建建材、设备及及装修标准概概况为满足国际化商商务总部办公公及商业使用用需求，“金岸春天”二期项目在在使用建材、设设备及装修标标准方面均采采取了高规格格高品质的开开发建设处理理。（1）总体结构形式：全现现浇混凝土，框框架剪力墙结结构，项目建建筑结构功能能划分合理，满满足国际化商商务办公的同同时提供个性性化使用需求求解决方案；；空调系统：大型型商业设置集集中空调，厨厨房、卫生间间设有专用通通风系统，凸凸显项目品质质感及舒适性性；外立面：项目商商业为石材幕幕墙，办公、住住宅为外墙面面砖加高档涂涂料，项目整整体形象前卫卫新颖，是区区域内的地标标建筑群。同同时项目商业业、写字楼公公共部分精装装修，有效提提升项目使用用品质。（2）商业部分分入口：大型转门门平开两用电电动门，大气气简洁；地面：自流平整整体地面，局局部区域设有有木地板，有有效提升项目目品质；隔墙：轻质防水水隔断墙，钢钢化玻璃分隔隔店面，发光光玻璃或不锈锈钢包柱，形形象鲜明便于于个性化定制制使用；吊顶：石膏板造造型顶棚，部部分金属格栅栅吊顶，品质质凸显；（3）办公部分分大堂：大理石地地面、墙面，石石膏板造型顶顶棚，艺术玻玻璃装饰墙面面，凸显品质质感和尊贵体体验；地面：公共部分分石材地面；；隔墙：轻质防水水隔断墙，有有效提供个性性化隔断使用用方案；吊顶：铝板吊顶顶加金属格栅栅吊顶；电梯：每栋2部部高速大容量量乘客电梯，有有效提升商务务效率；（4）车库部分分大堂：车库层电电梯厅设有装装饰大堂，商商务形象面极极佳；地面：金钢砂地地面，有效提提升使用品质质；墙面：高档涂料料，经久耐用用；吊顶：黑色防火火涂料顶棚，安安全舒适；第二章项目总投投资与资金筹筹措1-项目投资资概算项目名称投资金额（单位位：元）土地成本6884523320.000项目前期9,816,3358.200设计,勘察,规规划,等6,760,8800.000三通一平3,055,5558.200场地平整2,817,0000.000现场临时设施，设备225,3600.00地形图资料13,198..20建安工程2952640000.000地上部分1652040000.000地下部分1300600000.000公共配套，基础础设施73,285,,660.000公共绿地4,617,0000.000地上，地下配套套设施68,668,,660.000广告，营销40,000,,000.000开发管理，人工工12,900,,000.000人工工资7,500,0000.000管理，业务费5,400,0000.000预估销售额16902000000.000预计税额1225950076.600土地契税206535669.60土地使用税529507土地增值税169020000.00营业税845100000.00财务成本23,895,,000.000不可预见费169020000.00预计企业所得税税985473996.30总投110项目资金筹措本项目总投资（含含贷款建设期期利息）为11399177万元，整个个建设经营期期为3年，是一个个建设周期长长、资金投入入量大的建设设项目。所以以，采用投资资的多种组合合运用，一方方面可减低融融资的压力，有有助资金的流流通；另一方方面可相对降降低开发风险险，使项目顺顺利开发。本本项目开发投投资的资金来来源有三个渠渠道：一是自自有资金，二二是向银行申申请项目贷款款，三是预售售滚动收入中中用于投资的的部分。金岸春天二期项项目是昆明市市城中村改造造项目，公司司已于项目前前期完成项目目拆迁补偿工工作，目前项项目现已进入入开发建设阶阶段，公司可可用公司已经经开发建设完完成的“金岸春天（一一期）”项目的销售售尾款约3亿元用于金金岸春天二期期项目的工程程建设。在金岸春天二期期项目取得预预售房许可证证后，对外销销售所回笼资资金可继续用用于公司其他他项目工程建建设，形成有有效的投资收收益循环。项目建设条件评评价项目建设必要性性分析目前滇池路片区区（近滇池国国家度假旅游游区）商业氛氛围较差，缺缺乏有区域影影响力及辐射射半径的综合合商业体对片片区商业商务务环境进行有有效提升和优优化，通过本本项目的建设设和发展，区区域商业商务务环境将得到到有效提升和和发展，同时时项目区域城城市功能也将将得到优化，项项目所处区域域作为未来南南市区核心地地带，未来项项目将成为区区域商业中心心之一，有效效带动片区发发展。项目发展前景分分析金岸春天二期项项目建成后将将成为具有广广泛影响力和和辐射半径的的区域商业商商务中心，有有效提升和带带动区域商业业商务环境，带带动片区发展展；金岸春天二期项项目未来将成成为滇池路地地标商业建筑筑群及区域城城市名片；金岸春天二期项项目建成并运运营后将有效效优化和提升升区域城市功功能，带动滇滇池路片区快快速发展；金岸春天二期项项目建成并运运营后将提供供大量工作岗岗位，并且促促进区域税收收增长；项目开发进度概概述“金岸春天”二二期项目于22011年3月正式开工工，预计20013年12月封顶完完工。截止目前，“金金岸春天”二期项目主体体工程地下部部分已基本完完工。项目预预售许可证预预计于20113年6月底前取得得,7月进入实实际销售回款款阶段。项目市场情况评评估2013年房地地产市场发展展分析宏观经济：22013年经经济形势好于于2012年，政政府换届效应应释放，经济济企稳向好。根据12月16日闭幕的的中央经济工工作会议，22013年经经济工作总基基调仍是“稳中求进”，货币政策策保持稳健取取向，在货币币政策力度温温和以及换届届效应的促进进下，20113年宏观经经济将企稳向向好，城镇化化、经济体制制改革等中长长期政策继续续推进，为中中长期经济和和房地产业发发展提供动力力。货币环境：稳健健取向不变，新新增货币供应应量和贷款有有所增长。22012年货货币环境持续续向好，在三三次降准和两两次降息后，货货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。在经济增速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。2013年房地地产市场总体体预判：销售售量价增速略略有提高，新新开工止跌反反弹，投资增增速趋稳。2013年全年年商品房预计计销售面积为为12.1亿平平米，预计同同比增长5..6%，增速速略有扩大；；2013年全年年房地产开发发投资额预计计为8.5万亿元元，同比预计计增长17..1%，增速速与20122年全年基本本持平；2013年全年年房屋新开工工面积预计为为19.7亿平平米，同比预预计增长9..6%，在20122年下降后止止跌反弹。小结：20133年趋好的宏宏观经济环境境及由刚需带带动的房地产产市场逐步回回暖将为本项项目的建设和和销售奠定发发展基础，同同时商业地产产的持续快速速发展也将为为本项目未来来的建设和运运营注入强劲劲发展动力；；昆明城市发展简简析根据《国务院关关于支持云南南省加快建设设面向西南开开放重要桥头头堡的意见》将把以昆明为主的滇中地区培育成为云南省经济发展的重要增长极，使之成为重要的区域性国际交通枢纽，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基地，以化工、有色冶炼加工、生物为重点的区域性资源深加工基地，承接产业转移基地和出口加工基地。支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。昆明城市发展定定位：全国性物流节点点城市和区域域性国际物流流中心区域性国际商贸贸中心面向南亚、东南南亚的区域性性金融中心西南地区国际化化购物中心具有高原湖滨特特色的游憩商商业城市昆明作为“桥头头堡”战略重点发发展中心城市市，未来将成成为面向南亚亚、东南亚的的区域性金融融及商业中心心，为本项目目的成功建设设及运营提供供了宏观面的的城市发展基基础。昆明未来商业中中心布局规划划：昆明未来将在南南、西、北33个主城区主主要发展方向向的外缘地区区设置3处区级商业业主中心，同同时在东部空空港新城设置置1处区级商业业主中心，每每处区级主中中心覆盖人口口约50万人左右右。本项目位于南市市中心区，紧紧邻三处区级级商业主中心心之一的广福福区级商业主主中心，是未未来昆明未来来南市区商业业主中心核心心地带和重要要组成部分。项目区域发展前前景分析昆明作为“桥头头堡”战略重点发发展中心城市市，未来将成成为面向南亚亚、东南亚的的区域性金融融及商业中心心，为本项目目的成功建设设及运营提供供了宏观面的的城市发展基基础。同时昆明未来将将规划三处区区级商业主中中心，本项目目位于南市中中心区，紧邻邻三处区级商商业主中心之之一的广福区区级商业主中中心，是未来来昆明未来南南市区商业主主中心核心地地带和重要组组成部分。项目的成功建设设及运营将有有效优化区域域城市功能和和城市格局，助助推区域城市市发展，同时时区域的快速速发展和城市市提升也将为为本项目的发发展提供动力力和基础。并且项目紧邻昆昆明城市主干干道滇池路，近近临广福路，前前兴路，项目目所处区域交交通便捷，通通达性良好，为为项目商业商商务发展提供供了交通环境境保障。项目优势分析项目区域规划优优势分析根据昆明市政府府的规划，项项目所处昆明明南市区是昆昆明未来区域域发展的重要要节点，是先先进制造业和和新兴产业的的重要聚集区区，是中心城城区人口的重重要疏散区。未未来大兴新城城将发展成为为宜居、宜业业的综合性绿绿色新城。随着南市区规划划的实施落地地，必将带动动区域经济的的快速发展，为为本项目的成成功开发提供供了良好发展展的“大环境”。同时，本项目的的规划设计符符合区域整体体规划方向，发发展定位，符符合规划要求求的各项经济济技术指标，未未来将成为区区域发展的核核心组成部分分，为区域城城市功能优化化及提升注入入发展动力。项目地理位置优优势分析“金岸春天”二二期项目地处处昆明南市区区中心地带，北北临船房河，南南靠滇池路。项项目周边自然然生态环境优优异，是昆明明传统高端住住宅集中区域域。同时项目紧邻昆昆明城市主干干道滇池路、广广福路，交通通便捷，地理理位置优越，是是昆明未来城城市发展重点点区域。本项目的地理位位置得天独厚厚，地段繁华华，人流密集集，为项目的的成功开发和和良性可持续续经营提供了了广阔的发展展空间和发展展保障。项目区域发展优优势分析项目有效辐射昆昆明滇池国家家旅游度假区区，随着滇池池国家旅游度度假区的健康康快速发展以以及南市区商商业中心规划划的逐步实施施，给区域经经济及发展注注入了新的活活力，同时也给本项目带带来了住宅、商商业、办公等等不同物业形形态的潜在需需求基础。本项目应充分发发挥紧邻滇池池国家旅游度度假区的优势势，扩大项目目有效服务及及辐射半径。将将住宅、商业业配套和社会会就业有效结结合，将本项项目设计发展展成为为集住住宅、商业、办办公于一体的的复合型地产产项目，提升升区域经济发发展，优化区区域城市功能能，改善区域域市政环境的的同时推动第第三产业的快快速发展，集集聚人气和财财富，促进区区域内各行各各业的良性发发展。项目区域交通优优势分析项目区域内交通通路网四通八八达：二环南南路、滇池路路、十里长街街、广福路、前前兴路等多条条主干道交汇汇于此，路网网四通八达、交交通便捷通达达性良好。项目区域内公交交系统便利：：73、44、106、171路等多多路公交经过过本项目，公公共交通出行行便捷。地铁5号线：地地铁5号线经过本本项目沿线，其其中大坝站有有望与本项目目进行站点联联接。项目周边配套优优势分析“金岸春天”二二期项目周边边沿滇池路形形成了省委、省省政协、省人人大、省公安安厅、省检察察院、省高院院、省工商局局、省旅游局局等一系列省省级行政办公公单位和云天天化等大型企企业集团总部部，区域内消消费客群具有有极强的消费费能力，为项项目提供了高高质量的客群群保障。同时区域内未来来上百个住宅宅项目的建成成使用，区域域常住人口将将超过60万，流动人口口接近1000万。优质客群群的大量分布布为本项目商商业的未来发发展及运营奠奠定了坚实基基础。项目市场需求优优势分析随着南市区的快快速发展及提提升，项目市市场需求潜力力巨大。目前前，本项目尚尚未开盘上市市，便已引起起市场客户的的强烈关注，截截止到目前为为止，前往项项目现场咨询询登记的意向向客户已经超超过了六千人，为项项目的后续销销售奠定了坚坚实基础。项目自身优势分分析（1）水岸资源源丰富项目紧邻船房河河，有近400米长的岸线资资源，将建成成逾万平方的的河岸公园。另另项目离滇池池草海仅800米，属滇池水水域气候影响响地带，拥有有比城区更宜宜居的气候条条件，项目建建成后将会成成为都市生态态型城市综合合体典范之作作。（2）原生态树树种项目区域内保留留原有各类原原生树种，和和公共配套设设施、建筑群群体空间组织织、绿化空间间环境等构成成有机联系，同同时项目功能能完善、环境境优美、特别别适合人的居居住及商务商商业行为需求求，并与周边边环境有机组组合。另外，我我们对项目外外部的环境景景观、道路、广广场、植被都都进行良好的的结合、利用用与借景，使使之相互融合合，浑然一体体。（3）花园式社社区居住及办办公环境项目配置中心绿绿地，使之成成为“项目绿肺”。并以各类原原生树种为引引导，以区内内道路为纽带带，花卉、草草地，水景等等进行巧妙搭搭配，营造集集中与分散相相结合，点、线线、面相结合合的绿地体系系，建立起与与项目绿肺相相关联的整体体循环系统，将将新鲜的氧气气源源不断的的输送到项目目的各个终端端区域，营造造舒适惬意的的居住及办公公环境。（4）住宅精巧巧实用，功能能领先项目住宅物业主主要以中、小小户型公寓为为主，户型设设计前卫，精精巧实用，功功能领先。（5）全地下停停车项目为全地下式式停车，完全全的人车分流流，有效提升升居住及商务务办公使用品品质。（6）环保节能能围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境的“四节一环保”理念，在保障居住舒适性的前提下通过技术创新采用雨水回收系统、中水回用系统、大面积透水铺装等生态技术措施，打造节能环保的综合体典范。（7）项目核心心价值城市金融中枢、花园办公环境、高端名流会所、财智精英中心、财富定制服务、国际商务品台、定制企业总部…通过对项目七大项目核心价值的打造和建设，同时通过高端酒店、公寓、名品、餐饮、休闲、娱乐等商业业态的有效布局和提升，项目将成为滇池路的区域商业中心及昆明的商务中心之一。项目定价情况项目区域房地产产物业销售价价格调研(住宅/商业)可类比住宅物业业售价情况：：滇池路及广福路路交口已售罄9500元/平平米滇池路及日新路路交口已售罄11500元//平米滇池路7公里处处已售罄28,000元元/平米滇池路6公里处处已售罄25,000元元/平米可类比商业物业业售价情况：：滇池路渔堆村已售罄28000元//平米滇池路及广福路路交口已售罄38500元//平米滇池路及日新路路交口已售罄85000元//平米项目定价策略房地产常用的定定价方法有三三种：竞争导导向定价法（随随行就市、主主动竞争等）、需求导向定价法、成本导向定价法（成本加成、目标利润等）。本项目按照上述三种方法，在前面已分别从周边价格行情、潜在客户需求、项目成本分析等不同的角度进行了探讨。房地产常用的定定价策略同样样有三种：低低开高走策略略、高开低走走策略、稳定定价格策略。根根据本项目特特点和目前市市场行情，我我们认为本项项目应采取低低开高走策略略。其优点在在于：便于快快速成交，促促进良性循环环，加快资金金周转，根据据市场情况适适时调价，便便于价格控制制。项目定价经过前述分析不不难发现，周周边同类项目目住宅销售均均价在15,0000-180000元/平方米之间，商商铺销售均价价在35000－85000元/平方米之间。按按照竞争导向向定价法中的的随行就市定定价方法，结结合本项目综综合成本、工工程进度等实实际情况，我我们对本项目目的定价为：：商品住宅，销售售均价135000元/平方米；商铺，销售均价价450000元/平方米；国际酒店公寓，销售均价27000元/平方米；写字楼，销售均均价230000元/平方米。本项目定价符合合滇池片区的的主导发展方方向和市场需需求，无论出出租还是销售售，都能取得得可观的收益益预期。项目销售预期评评估项目各类型物业业销售预期：：25488.776㎡45000元//㎡114699..42万元31442㎡27000元//㎡84893万元元45762.992㎡23000元//㎡105254..72万元37500.887㎡8500元/㎡㎡31875.774万元根据该项目实际际情况、市场场定位及周边边同类项目的的市场调查情情况，按照企企业的销售策策略，项目已已于2011年底启动意向向客户登记，截截止目前意向向登记客户超超过六千批，市市场关注度极极高。项目将将于2013年6月取得预售售许可证启动动销售。我们预测该项目目的销售价格格为：商品住宅，销售售均价13,5500元/平方米；商铺销售均价445000元/平方米；写字楼，销售均均价23,0000元/平方米；酒店（国际酒店店公寓），销销售均价27,,000元/平方米。对于销售部分，我们预测该项目销售部分的销售回款速度如下：2013年6月月项目可取得得预售许可证证面向市场销销售,2013年6月-12月启动项目商商业及酒店（国国际酒店公寓寓）销售，预计将在2013年12月完成销售，实现商业销销售面积25488..76㎡，实现酒店（国际酒酒店公寓）销销售面积31442㎡，根据项目目预期定价商铺销售均价价45000元/平方米,酒店（国际酒酒店公寓）,预计可实现销销售总收入1995922.42万元元，并于20014年1月前回款到位位；2014年1月月-6月启动项目写写字楼及地下下车库/车位销售，预预计在2014年7月完成销售，实实现写字楼销销售面积45762..92㎡，实现地下下车库/车位销售面积积37500..87㎡。根据项目预期期定价写字楼楼23000元/㎡及地下车库库/车位8500元/㎡，预计可实实现销售总收收入1371300.46万元，并并于2014年8月前回款到位位；项目开发利润：：综上所述，“金金岸春天”二期项目预期期销售总收入入将达3367222.88万元，项目总总投资约为1399177万元，预计可可实现税前利利润1968055.88万元。第八章项目评估估总结目前滇池路片区区（近滇池国国家度假旅游游区）商业氛氛围较差