2017酒店项目可行性研究方案报告~~全版

...wd......wd......wd...酒店工程可行性研究报告目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论…………………….41．1工程名称与承办单位41．2申请报告编制的依据和研究范围41．3承办单位概况51．4工程提出的理由51．5研究工作概况61．6建设条件71．7建设内容及投资估算71．8结论及建议71．9主要技术经济指标9第二章工程背景及建设的必要性……………102．1工程背景102．2工程建设的必要性11第三章建设条件………….123．1地理位置概况123．2自然条件133．3区位交通、通讯条件133．4根基设施条件143．5工程建设材料供应143．6政府支持14第四章建设方案………………154．1总体规划154．2空间组合164．3公建、商业建筑与公用设施布置174．4道路交通组织174．5绿化与景观环境174．6工程主要建筑规划指标17第五章公用工程……………..185．1给排水工程185．2热力工程205．3电气工程21第六章环保、消防、节能…………………..226．1环保226．2消防236．3节能23第七章工程管理及建筑进度………………..257．1工程管理257．2工程实施阶段257．3建设周期26第八章投资估算及资金筹措………………..268．1估算说明268．2估算方法和依据278．3总投资估算298．4资金来源31第九章财务评价……………..329.1费用与效益估算依据329.2费用与效益估算数据选取329．3运营收入及营业税预测339．4工程运营成本测算359．5工程损益分析389．6贷款归还方案399．7盈亏平衡分析419．8风险性分析42第十章社会效益评价………..4610．1就业效果分析4610．2对区域资源配置的影响4610．3对环境保护和生态平衡的保护4610．4对区域经济开展的影响4710．5对提高人民物质文化生活及社会福利的影响4710．6对远景开展的影响48第十一章结论及建议……….4911.1结论4911.2建议49附件:某某投资股份营业执照、税务登记证、代码证建设用地规划意见建设工程规划证本工程地块土地使用权证书环评意见附图:1.工程地理位置图2.总平面布置图第一章总论1．1工程名称与承办单位1．1．1工程名称某假日酒店1．1．2承办单位承办单位名称：某某投资股份法定代表人：某1．1．3工程拟建地点：“某假日酒店〞工程位于某县永宁大道以北，建设路以东，东临某县检察院、祥瑞小区。1．2申请报告编制的依据和研究范围1．2．1申请报告编制依据：(1)工程申请报告编制委托合同；(2)工程承办单位提供的相关根基数据、技术资料；(3)专业技术人员现场勘察的有关资料、数据等；(4)国家有关部门对工程申请报告编制的深度要求。1．2．2申请报告的研究范围根据国家有关部门对申请报告的工作范围规定，本报告研究工作的范围及内容如下：(1)探讨工程建设的意义和必要性；(2)论证建设条件；(3)确定建设规模与工程方案；(4)安排工程建设进度；(5)研究环保、消防、安全卫生及节能措施：(6)进展工程投资估计和确定资金筹措方式。(7)对工程的经济效益进展初步分析(8)提出投资建议及研究结论1．3承办单位概况某某投资股份成立于2010年10月，公司注册资金5000万元，。公司现有各类工程技术人员50人，其中具有高、中级职称的技术人员38人。公司积极投身于某地区房地产开发，通过协商成功取得某县永宁大道与建设路穿插口东北角地块的开发权。公司正面向未来，以信誉求开展，以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会〞的追求。1．4工程提出的理由随着某县开展“特色产业强县，旅游强县〞战略目标的实施，政府开发力度将进一步增强。某县政府出台一系列优惠政策招商引资，大力开发新城区。某县经济的蓬勃开展，推动城区人口规模急剧膨胀，带来由此将引发对住宅和写字楼及商业铺面的极大需求，造成供不应求的状况，某某投资股份“某假日酒店〞商住区适时的推出，它所提供的住宿服务、住宅和办公楼、商业铺面等，将极大地缓解这一情况，适应了城市开展的需要，它将按照现代商住模式，创造可持续开展的高品位精品商住社区。1．5研究工作概况我院在承受某某投资股份的委托后，即组织有关专家及技术人员对某某投资股份进展了考察和了解，对基地及其周边环境进展了实地考察，重点了解该工程建设条件及某某投资股份的现状。在充分、细致调查的根基上，就编制本申请报告的有关问题与某某投资股份领导及相关人员进展了交流，充分征询了工程承办单位及有关专家的意见。在反复论证和研究的根基上，依据国家有关部门对建设工程申请阶段工作范围和深度的规定，结合了某某投资股份现状和开展规划及建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本工程的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案环境保护与劳动安全及节能措施、工程管理及实施方案安排、投资估计与资金筹措等方面进展了综合研究和分析。并重点研究和论述了工程建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本工程建设决策提供了参考依据。1．6建设条件本工程地点位于某县永宁大道的北侧，位于永宁大道与建设路穿插口的东北角，工程总占地77024.55平方米。其中：酒店占地10983.6平方米〔约16.5亩〕。工程所在位置交通、通讯方便，给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，工程建设对自然环境不会造成污染和破坏，某县城区水、电、路、环保和建设等政府管理部门将给予大力支持，工程建设的各方面条件已经成熟。1．7建设内容及投资估算本工程由房屋建筑，场地工程和配套公用工程三局部组成，“某假日酒店〞工程工程总建筑面积：49849.3m2。其中:酒店:34049.3平方米,地下室：15800平方米。工程总投资21225.6万元，资金来源于银行贷款及企业自有资金。1．8结论及建议1．8．1结论通过对本工程各项设计内容进展分析研究，本报告认为此工程是可行的，其中主要理由如下：(1)工程建设非常必要且具有重要意义。“某假日酒店〞工程建设基地位于某县建设路以东、永宁大道北侧，由于其周边多为行政单位、高档住宅区，同时又紧邻交通要道，人口大量集中，工程的建成，适时的为区域经济开展提供了硬件设施，防止了各种资源的浪费，它提供的商住空间、商业用房对吸引外来资金和繁荣周边经济起到巨大的作用。为提高城市形象，提高人民生活水平，加强城市现代化进程，全面建设小康社会，“某假日酒店〞工程势在必行。本工程的实施将在该区域形成一个崭新的商住中心，对于提高城市形象，改善人民生活水平，开展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。(2)工程所处地理位置优越本工程位于某市某县城南部新区，永宁大道与建设路穿插口的东北角，工程周边都是某县城市交通要道，交通条件非常便利，闹中取静，为商住的绝佳场所。(3)建筑条件充足本工程建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等根基设施条件具备或比较容易到达，加之省市有关部门和当地政府的支持等，可以确保工程建设顺利实施。1．8．2建议本工程位于某县永宁大道沿线，工程的建成对于促进某县城区经济的开展具有重要意义。为确保工程的顺利实施，建议承办的单位切实抓好工程建设的组织管理工作，对工程建设的方针、承建等工作内容，应严格执行标准的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使工程尽快发挥应有作用。1．9主要技术经济指标详见技经专业(第8章)文件。效益指标计算表序号项目单位数量备注1总投资万元21225.62资金筹措万元21225.62．1自筹万元11225.62．2银行贷款万元100003正常年收入万元12613.12〔从第4年起〕4营业税及附加万元693.725年总成本费用万元9008.376所得税万元901.197税后年利润总额万元2703.578投资利润率%/9借款归还期年5年10投资回收期年13.78含2年建设期11财务内部收益率%12.8412财务净现值万元5840.11第二章工程背景及建设的必要性2．1工程背景2．1．1某县基本建设的目标与规划根据某县未来开展十二五方案，今后五年是某县城市建设的关键时期，某县城市建设未来五年以建设一个20万人口中等城市为目标。政府工作要以“三个代表〞重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，树立科学的开展观，坚持“五个统筹〞围绕全面建设小康社会，大力实施“特色产业兴县，旅游强县〞战略和科教兴洛、可持续开展战略，深化各项改革，积极开展开发型经济和非公有制经济，推进工业化、城镇化和农业现代化，做好就业和社会保障工作，建设服务型政府，开展各项社会事业，保持社会大局稳定，不断提高人民生活水平，促进经济社会全面、协调、可持续开展。要坚持“特色产业强县、旅游强县〞战略，扩大消费需求，努力繁荣第三产业，要全面推进根基设施建设，加快某县城区改造开发，争创国家生态环境模范城。凭借雄厚的旅游资源及深厚的文化底蕴，发挥区位优势和交通优势、特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面开展。建设和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快第三产业开展步伐，调整和优化产业构造，把某县城建设成为宜居宜业的现代化园林城市。2．2工程建设的必要性按照上述工程背景论述分析，本工程建设的必要性如下：(1)符合某县关于加快城市建设全面推进根基设施建设，快速推进城乡一体化的开展思路，“某假日酒店〞工程对永宁大道沿线城市形象的提升，服务某县“打造生态文化旅游名县〞，繁荣周边经济，是非常必要的。(2)为实施某县城乡经济可持续开展战略而进展。“某假日酒店〞工程在设计时充分地考虑了自身的可持续开展，整个工程进展了详细的规划和建筑设计，其设计理念是先进的，最大限度地开发了土地的利用率，对环境的影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。〔3〕符合某县“打造宜居宜业示范县〞及未来五年建成20万人中等城市的规划目标。综上所述，“某假日酒店〞工程工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济开展，推动某县经济可持续开展战略，繁荣经济，实现某由“中国生态旅游大县〞向经济强县的转化开展目标是十分迫切和非常必要的。第三章建设条件3．1地理位置概况3．1．1社会概况某县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州215公里，省辖市某86公里。东西长68公里，南北宽50公里，总面积2306平方公里。境内山、塬、川地形地貌皆备，大体为“七山二塬一分川〞。现辖18个乡〔镇〕、389个行政村、45万人，是典型的山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。某古称崤地，是中国古代沟通东〔某〕西〔西安〕两京的官道，地理位置十分重要。在北魏太和十一年〔公元487年〕设崤县，唐武德元年〔公元618年〕改称永宁，民国二年〔公元1912年〕更名某至今。3．1．2区域经济某山水秀美，自然景观和人文景观众多。2001年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园；某淡竹栽植有4000多年历史，素有“绿竹之乡〞的美誉，全县现有竹林面积1万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。此外，还有库容12亿立方米的国家中型水库——故县水库、河南省最大的野外狩猎场--楼梯山狩猎场、原始森林全宝山等自然景观，开展旅游潜力巨大。某县委、县政府认真贯彻落实科学开展观，因地制宜，依托资源优势，突出招商引资、民营经济、新农村建设、根基设施和旅游开发，全面开展各项社会事业，县域经济呈现快速开展的良好势头。2010年全年生产总值到达93亿元，同比增长13%，财政收入8.3亿元，增长59.5%，其中地方财政一般预算收入3.42亿元，增长17.7%；一般预算支出11.8亿元，增长17.3%，财政保障能力显著增强。全社会固定资产投资141.8亿元，增长24.5%，其中城镇固定资产投资114.4亿元，增长21.5%；社会消费品零售总额30.3亿元，增长17.9%；城镇居民人均可支配收入13322元、农民人均纯收入4338元，分别增长12.2%和11%。3．2自然条件某县气候属暖温带大陆性季风气候，四季清楚，季风转换明显，常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为2103米，年平均气温13.7℃，日照2217.6小时，年平均无霜期216天，年降水量600800毫米。适宜多种农作物生长。本工程建设地点位于某县城区，建设路以东，永宁大道以北，地震烈度按?中华人民共和国地震研究区划图?核定为7度。3．3区位交通、通讯条件某县公路四通八达，有省道S323、S249线从县城通过，某到某城际高速即将建成通车。交通十分便利。固话网络、移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。3．4根基设施条件3．4．1供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门的批准和支持。3．4．2建设用地本工程位于某县永宁大道沿线，建设用地已完成三通一平，交通条件非常便利。3．4．3环境保护本工程属基本建设工程，工程建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在工程建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。3．5工程建设材料供应本工程主要建设材料包括钢材、水泥、木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。3．6政府支持本工程属某县重点工程工程，县委、县政府对此非常重视，并出台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府的支持为工程建设提供了重要保障。工程运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务的优惠政策。第四章建设方案4．1总体规划4．1．1基地概况用地位于某县永宁大道北侧。“某假日酒店〞规划用地面积：16080.4平方米。该地块周边现状为：东临某县检察院、祥瑞小区，南临永宁大道，西临建设路，北临居民区。工程前期工作已经完成，工程已开工建设，目前已完成根基局部，正在施工地下室。4．1．2设计原那么充分考虑该工程设计需要和与周边地块的关系，以及该工程所处地段，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定的根基上，符合某县整体环境的特点，同时又满足使用的需要。充分按照设计任务书所提供的设计依据，结合某县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能的区别采用适当的标准。同时提升酒店商住品质，改善周边环境。考虑到酒店功能性质的不同，在空间组织上采用了分开的做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临街门厅同外界发生关系，居住为主的酒店主体大楼，其功能空间有单独的出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。但在某些必要的功能区，那么通过休息厅产生联系。考虑局部功能设施的特殊性而将这些功能区设在较低的楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在一起。充分理解建筑容积率的上下直接影响业主对地块开发的决策，力争到达业主的开发期望值。退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积与绿化用地之间的矛盾，努力创造优美的城市外环境及酒店内环境。底层临街面的绿化相对集中，为工作人员创造一个良好的工作之余的休息环境，沿街绿化那么结合街道和酒店活动广场空间需要布置，绿化美化城市，酒店内围绕景观广场设置大片的集中绿化区为酒店创造一个高雅、奢华的娱乐休息场所。4．1．3平面布局4．1．3．1酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然一体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块的中间。详细的平面布置见总平图。4．2空间组合4．2．1规划中强调“方便顾客的设计理念〞，强调所有的使用功能按使用频率就近布置。4．2．2工程采用环状道路网构造，场地内有便捷明确的交通路线，并均按通行汽车考虑。沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。4．3公建、商业建筑与公用设施布置发挥沿路区位优势，结合工程临街广场布置绿化，共同形成引人入胜的入口空间，环境优美；工程1～3层为酒店大堂，餐饮、洗浴、娱乐，上部为酒店客房。设备间设置在地下；停车场除广场临时停车外，地下室设置停车场。4．4道路交通组织工程环独立塔楼设置道路，工程主干道宽7.0M，次干道宽4.0m。4．5绿化与景观环境4．5．1结合楼前绿化规划设计，采用连片的绿化系统。4．5．2通过绿化，形成绿树成荫的沿路景观。4．6工程主要建筑规划指标“某假日酒店〞主要经济技术指标表工程单位指标备注建设用地面积M216080.4总建筑面积M249849.3其中计容积率建筑面积M234049.3不计容积率建筑面积M215800容积率3.1绿化率%31%第五章公用工程5．1给排水工程5．1．1设计依据?建筑给水排水设计?(GBJl5-88)?建筑设计防火标准?(GBJl6-87)2001年版?自动喷水灭火系统设计标准?(GB50084-2001)?汽车库、修车库、停车场设计防火标准?(GB50067-97)?建筑灭火器配置设计标准?(GBJ140-90)甲方提供的设计原始资料有关给排水设计手册5．1．2设计范围本次设计的范围包括工程内商业设施、酒店住宿等建筑的室内给排水、消防给水和区域内室外给排水及消防给水等。5．1．3给水设计5．1．3．1水源：由市政自来水管两路供水接入。给水系统分区：六层以下为低区，由市政管网直接供水；六层以上由屋顶生活水箱及生活水泵联合供水。生活水池和消防水池及相应增压设备等设于地下设备间内。5.1.4排水系统室内排水直接按重力流排出，底层单排。消防电梯排水坑设于电梯井旁，通过潜污泵提升排出。地下室排水由其它集水坑聚集通过潜污泵提升排出。裙房餐厅及娱乐设施的厨房污水经隔油池处理后排至室外污水管网。空调冷凝水废水自成系统聚集后排至室外雨水系统或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管网。污废水经处理后或直接排至市政污水管网(市政道路设油污水管道)。5．1．5室外设施工程内设有环状消防给水管网，给水干管DNl50～DN100，并在环状管网上布置室外地上式消火栓，设置间距不超过120m，保护半径不超过150m。5．1．6室内设施酒店客房、商业建筑、工程公建设置室内消火栓及手提式磷酸铵盐灭火器。消防管材，消火栓系统采用球墨石棉水泥接口，承插连接，室内局部采用热镀锌钢管，DN≤100mm采用丝扣连接，DN＞100mm采用法兰或卡箍连接。灭火器：每个消火栓处设置工具手提式磷酸铵盐干粉灭火器，每只充装量2kg。5．2热力工程5．2．1热力工程〔1〕规划依据?采暖通风与空气调节设计标准?GBJl9—87?城市热力网设计标准?CJJ34—2002?某县城市总体规划?(2010—2015)〔2〕规划原那么利用城市热力管网—集中供热，降低供热成本，提高环境质量。〔3〕规划热负荷热负荷指标:公建采暖热指标：80w／m2;商业设施:100W／m2;采暖热负荷同时使用系数：Kn＝1.0;管网散热损失系数：K1＝O.05(已包括在热指标内);管网漏损系数：K2=0.03。为保证热用户的需要，同时到达节能的目的，热力站应设计考虑适当的供热质、量调节措施。热交换站布置在工程内靠近热负荷中心的位置，热交换站内布置高效智能汽--水波纹管采暖热交换机组，热交换站内同时配套循环泵、补水泵、凝结水箱等附属设备。工程内热水管网采用冷安装无补偿直埋敷设，采暖主干管埋深(指钢管底部敷土深度)－1.2m左右，自采暖主干管接至每个热用户的入户管标高均坡向检查井，热水管采用硬质聚氨脂直埋保温管道，外保护管采用聚乙烯管。5．3电气工程5．3．1供电工程设10KV配电所，采用两路高压10kv电源供电一路由附近降压站引来。另一路引自附近公用架空线。配电馈线电缆以放射方式向各变压器供电。负荷容量按单位指标估算。消防用电、备用设备不计入负荷计算。消防用电为二级负荷。其余为三级负荷。5．3．3由市话局引入电缆至工程控制中心设备间的交接箱，自交接箱用铠装电缆引至各楼后经分线箱引至各层用户。5．3．4有线电视同轴电缆引自县城有线电视网络及自建卫星接收装置。有线电视前端设在工程控制中心设备间。由前端箱引至各楼后经楼内放大器，分配器引至各层用户。5．3．5闭路监控控制主机设在物业控制中心。对所有进入酒店出入口、公共通道和院区主干道的人员车辆进展实时监控，以保证顾客消费安全。摄像机与报警装置、录像机联锁，进展图像跟踪及记录，当有警情时，监控屏上立即弹出相关的图像信号，并录取所视察到的现场信息。控制主机带矩阵切换、单频输出、报警联动输入功能，设多功能多画面分割器，实施定格显示以及循环切换，设长时间录像机。5．3．6火灾报警及消防联动控制给排水专业设置消火栓，消火拴按钮动作后，联锁启动消防泵，在消防控制中心手动可直接启动消防泵。在消防控制中心设置直通市内119。5．3．7宽带网本工程宽带网拟采用光纤从附近引入，终端交接设备设在工程控制中心，然后以放射方式至各房间。第六章环保、消防、节能6．1环保6．1．1影响环境的因素本工程属于对环境不会造成严重污染和破坏的基本建设工程，能够对环境产生一些影响的主要因素包括废水和固体废物，即生活污水和生活垃圾。6．1．2治理措施〔1〕废水处理废水主要是生活废水，其排放采取雨污分流制。粪便污水及其它少量含有有害物质的废水经达标处理后排入市政污水管网；由市政污水处理厂统一处理，不产生环境污染。盥洗用水经处理后浇洒绿地或农田。要标准废水排污口，并设立明显标志。〔2〕固体废物固体废物主要是生活垃圾，采用袋装收集，可分类定点存放与处理，由物业保洁员定时收集清运处理，纳入垃圾收集外运系统，运至城市的生活垃圾处理场，实行无公害处理，减少环境污染。〔3〕绿化绿化是改善和治理环境的重要措施。本工程应注意绿化和美化环境，花草树木应以全新的景观设计理念合理种植，营造一个环境幽雅、清新美观生机盎然的情景化环境。6．2消防本工程建筑物为高层建筑，建筑规模较大。在工程设计阶段严格遵照?建筑设计防火标准?，在消防车道、消防间距、耐火等级、防火分区、安全疏散、防火构造等各方面满足标准要求。并根据标准要求配备必要的防火灭火设施。6．3节能某县属夏热冬冷地区，热工设计要求满足夏季防热要求，同时，兼顾冬季保湿，基本满足节能设计标准。6．3．1围护构造及填充墙，均采用加气混凝土等保温性好的轻质建材，外墙采用聚苯板保温，在主要环节上控制能源损耗。6．3．2建筑设计采用适宜的房屋进深，门窗均采用塑钢窗及隐框玻璃窗，有良好的封闭性和隔热性，开窗的形式有利于室内组织自然通风。6．3．3局部外窗设有遮阳设施。6．3．4屋顶采用150厚加气混凝土砌块保温隔热，厚度满足了最小的隔热要求。6．3．5生活、公建及商业建筑，室内采用下行上给的给水方式，设计时建议使用节水卫生器具如陶瓷阀芯水龙头、延时自闭水龙头、光电控制水龙头和节水大便器等，到达节约用水的目的。6．3．6室内选用节能灯，对日光灯采用节能型电感镇流器，以改善功率因数，节约能源。变压器选用节能型变压器S9型。按供电部门高供高计原那么采用高压专用计量柜。6．3．7热力管道及设备采取良好的保温及防水措施，以降低散热损失，采用先进、可靠的阀门等附件，以减少漏损。第七章工程管理及建筑进度7．1工程管理为确保本工程高质量、高标准地按进度方案安排的工期完成。特制定以下管理措施。7．1．1实行工程设计和工程建设招投标制(详见招投标方案)。7．1．2实行工程质量终身负责制。对工程建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。7．1．3实行工程监理制。工程建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对工程建设进展监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。7．1．4严格按照基本建设程序办事，建设过程中，承受建设主管部门和社会监视，建成后按照有关规定进展严格的竣工验收。7．1．5严格工程资金管理。对工程资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。7．2工程实施阶段工程实施分为以下三个阶段：准备工作：编制工程申请报告及审查、批复；准备设计资料、方案设计等。勘察设计：场区测量勘察、总体方案设计；初步设计及审批；施工图设计。施工：根据规划对基地内原附属物撤除，同时要落实好协作关系，土建招标与施工、设备安装与调试等。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进展，允许有一定的穿插。7．3建设周期由于工程较大，方案分期实施，工程建设周期初步方案为2年。第八章投资估算及资金筹措8．1估算说明本估算为某某投资股份“某假日酒店〞工程的投资估算。投资估算范围包括该工程土建工程、公用工程、室外工程，相关的土地费用、前期费用等其它费用。本工程估算投资额21225.6万元，由企业自筹局部资金，银行贷款一局部资金。8．2估算方法和依据8．2．l工程费用土建工程根据其建筑面积和建筑构造特点，参照类似工程的造价水平估算。工程估价包括一般基本装修，不含高档装修与卫生洁具、公用管线支管等。公用安装工程包括房间内的给排水、采暖工程、照明配电工程等，按其建筑面积套用类似工程概算指标估算。场区道路广场、绿化、公用管线根据占地面积指标估算。工程费用估算表序号工程数量(m2)单价(元/m2)合价(万元)1酒店大楼建安费用49849.313006480.42酒店后期装修及设备采购安装34049.3300010214.793道路及广场45002401084绿化350015052.55室外管网76.26变配电及室外照明168合计17099.98．2．2其它费用建设工程“其他费用〞包括土地费用及出让金、建设单位管理费、考古勘探费、勘察设计费、工程监理费、消防设施配套费、环境影响咨询费、工程招标费用、预备费等。(1)土地费用及出让金：征地费：本工程建设用地通过招拍挂取得,土地出让金及拆迁赔偿费用估算：21万元/亩×16080.4÷667＝507万元。(2)考古勘探费：按79万元估算；(3)勘察设计费：依据计价格[2002]10号进展估算，并结合工程实际情况考虑，按2％进展估算；(4)工程监理费：依据国家发改委、建设部发价格[2007]670进展估算工程前期工作咨询费，计价格[1999]1283号，并结合工程实际情况考虑，按工程费用的0．8％估算；(5)消防设施配套费：按每平方米建筑面积2元计算：(6)建设单位管理费：依据财建[2002]394号文进展估算，并结合工程实际情况考虑，按工程费用的1％计算。(7)工程招标费用：按国家发改委计价格[2002]1980号进展估算，并结合工程实际情况考虑;(8)环境影响咨询费：依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号进展估算，并结合工程实际情况考虑;(9)预备费:基本预备费:按工程费用的4％估算。考虑到本工程建设周期较长，涨价预备费按6%计。其他费用估算表序号工程估算价(万元)备注1土地费用5072考古勘探费793勘察设计费3624工程监理费136.85消防设施配套费10.16建设单位管理费1717工程招投标费用328环境影响咨询费159预备费1709.999.1基本预备费683.994%9.2涨价预备费10266%10建设期利息1102.8311合计4125.728．3总投资估算本工程总投资估算为21225.6万元。其中：工程费用17099.9万元，其它费用4125.72万元〔其中包括1102.83万元建设期利息〕。详见下表：总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例〔%〕一工程费用万元17099.91酒店大楼建安费用6480.42酒店后期装修及设备采购安装10214.793道路及广场1084绿化52.55室外管网76.26变配电及室外照明168二其它费用万元4125.721土地费用5072考古勘探费793勘察设计费3624工程监理费136.85消防设施配套费10.16建设单位管理费1717工程招投标费用328环境影响咨询费用159预备费1709.999.1基本预备费683.999.2涨价预备费102610建设期利息1102.83三合计万元21225.68．4资金来源企业自筹资金21225.6万元，来源于企业自有资金、银行贷款等。第九章财务评价9.1费用与效益估算依据〔1〕?建设工程经济评价方法与参数?〔第三版〕〔2〕?中华人民共和国公司法?及其实施条例〔3〕?中华人民共和国营业税法?及其实施细则〔4〕?中华人民共和国企业所得税法?及其实施条例〔5〕?企业会计准那么?、?企业会计制度?及有关财务规定〔6〕国家及某市当地有关劳开工资管理和社会保障等有关规定9.2费用与效益估算数据选取〔2〕工程用以测算财务效益的总投资估算为21225.6万元。〔3〕财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%，因此本工程的财务基准收益率确定为8%。〔4〕主要税率的选取：根据?中华人民共和国企业所得税法?、?中华人民共和国营业税暂行条例?、?中华人民共和国房产税暂行条例?及有关税法9．3运营收入及营业税预测工程建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐工程收入、会务会展收入、商品销售收入。A.餐饮收入工程建成后平均每年可接待10万人就餐，参照某市同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在400元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为4000万元。B.住宿收入参照某市同类宾馆收费标准，年营业天数按365天测算，预计年均出租率70%—80%。〔客房〕住宿年均收入预测明细表单位：万元序号房间类型房价〔元/套〕入住人数单位〔套〕天数入住率收入小计1标准间2人/间36570%2商务间2人/间36570%3豪华商务间2人/间36570%合计5803004445.7C．娱乐收入娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入〔按酒店住宿收入的40%估算〕。D.会务收入工程建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算〔按酒店住宿收入的20%估算〕。E.旅游商品销售收入工程建成后平均每年可接待15万游客，参照某市同类酒店旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。F.营业收入测算根据上述计算，预计工程建成后年均营业收入约为12613.12万元，运营收入估算表序号工程收入估算〔万元〕满负荷运营〔70%入住率〕备注A餐饮4000B酒店住宿4445.7均价580元/间C洗浴、娱乐服务2606.1D会务收入1303.05E旅游商品销售收入1500F合计12613.12G.营业税及附加测算营业税及附加按营业收入的5.5％计算为693.72万元9．4工程运营成本测算〔1〕经营成本和总成本费用估算根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本工程的财务测算及评价，本报告依据?投资工程可行性研究指南?及?投资工程经济咨询评估指南?的方法，将上述费用中的一样各项费用归并后，本工程总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进展测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。A.直接成本工程的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、洗浴工程直接成本、娱乐工程直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前某市同类工程的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；B．工资及福利工程劳动定员220人，工资按人均年收入1.5万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为376.2万元。C．固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，残值率率5%。D按工程评价原那么，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用别离出来的一局部成本，其计算表达式为：经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用。预计本工程年均经营成本为7873.61万元，见附表：总成本费用估算表。〔4〕流动资金：按500万元考虑流动资金。总成本费用估算表序号工程名称运营期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1经营成本3433.445653.536393.557873.617873.611.1工资福利367.20367.20367.20367.20367.201.2直接成本2682.624694.595365.256706.566706.561.3维修费106.13106.13106.13106.13106.131.4管理费用277.49485.61554.98693.72693.722折旧费504.10504.10504.10504.10504.103其他运营费用252.26441.46504.52630.66630.664总成本费用4189.806599.087402.189008.379008.374.1固定成本1139.981537.291669.731934.611934.614.2可变成本3049.825061.795732.457073.767073.76序号工程名称运营期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1营业收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.121.1运营收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.122经营成本3433.445653.536393.557873.617873.612.1工资福利367.20367.20367.20367.20367.202.2直接成本2682.624694.595365.256706.566706.562.3维修费106.13106.13106.13106.13106.132.4营业税及附加277.49485.61554.98693.72693.723折旧费504.10504.10504.10504.10504.104其他运营费用252.26441.46504.52630.66630.665总成本费用4189.806599.087402.189008.379008.376所得税计算基数855.442230.102688.323604.753604.757所得税213.86557.52672.08901.19901.198年收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.129年总成本费用4189.806599.087402.189008.379008.3710利税总额855.442230.102688.323604.753604.7511税后利润641.581672.572016.242703.572703.5712企业开展基金64.16167.26201.62270.36270.3613职工奖励及福利基金32.0883.63100.81135.18135.1814应付利润545.351421.691713.802298.032298.0315未分配利润545.351421.691713.802298.032298.039．5工程损益分析9．6贷款归还方案工程方案向银行贷款10000万元，建设期第一年借款7000万元，第二年借款3000万元，贷款利息按银行三～五年贷款利率6.9%执行，还款期五年。还款付息方案表单位：万元借款还本付息表序号工程建设期运营期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1年初累计借款7483.011102.839648.368093.536431.424654.622还本付息额2220.572220.572220.572220.572220.572.1本期借款7000.030002.2本期利息483.00619.83766.10665.74558.45443.77321.172.3本期还本1454.471554.831662.111776.801899.403借款归还资金来源641.582314.164330.407033.969737.533.1年收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.123.2年总成本费用4189.806599.087402.189008.379008.373.3所得税213.86557.52672.08901.19901.19备注：贷款总额10000万元，并在年中均匀发放，贷款年利率6.9％。按照等额还本付息5年还清由以上贷款归还方案可以看出本工程有足够的资金归还贷款。工程投资财务现金流量表序号工程名称建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1现金流入0.000.005045.258829.1810090.512613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1227785.421.1营业收入5045.258829.1810090.512613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.1212613.121.2回收固定资产余值014672.31.3回收流动资产0500.002现金流出8690.2413035.363710.936139.136948.538567.338567.338877.549200.029535.259883.749883.749883.749883.749883.742.1建设投资8490.212735.362.2流动资金200300.002.3税金及附加0.000.00277.49485.61554.98693.72693.72693.72693.72693.72693.72693.72693.72693.72693.722.4经营成本0.000.003433.445653.536393.557873.617873.618183.828506.308841.539190.029190.029190.029190.029190.023税前净现金流量-8690.24-13035.361334.322690.053141.974045.794045.793735.583413.103077.872729.382729.382729.382729.3817901.684税前累计净现金流量-8690.24-21725.6-20391.28-17701.23-14559.26-10513.47-6467.68-2732.11680.993758.866488.249217.6211947.0114676.3932578.075所得税0.000.00213.86557.52672.08901.19901.19901.19901.19901.19901.19901.19901.19901.19901.19税后净现金流量-8690.24-13035.361120.462132.532469.893144.603144.602834.392511.912176.681828.191828.191828.191828.1917000.49税后累计净现金流量-8690.24-21725.6-20605.14-18472.61-16002.73-12858.13-9713.53-6879.14-4367.23-2190.55-362.351465.843294.035122.2222122.724折现系数i=8％0.9260.8570.7940.7350.6810.630.5830.540.50.4630.4290.3970.3680.340.3155税前折现净现金流量-8047.16-11171.31059.451977.192139.682548.852358.692017.211706.551425.051170.901083.561004.41927.995639.036税前折现累计净现金流量-8047.16-19218.47-18159.02-16181.83-14042.15-11493.3-9134.61-7117.39-5410.84-3985.79-2814.89-1731.32-726.91201.085840.117财务净现值〔i=8%)5840.118投资回收期〔静态〕13.789工程财务内部收益率12.84%由以上现金流量分析可知当折现系数为社会基准折现率8%时，工程的财务净现值为5840.11万元；投资回收期〔静态〕13.78年〔含两年建设期〕，工程全部投资的财务内部收益率12.84%，大于社会基准折现率8%，从财务角度分析工程可行。9．7盈亏平衡分析按工程经营期第4年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：BEP(经营能力利用率)＝年总固定成本/(年运营收入-年总可变成本-年营业税金及附加)×100%=1934.61/〔12613.12-7073.76-693.72〕＝39.92%；盈亏平衡分析以工程生产能力利用率表示盈亏平衡点TR总收益TC总成本年总运营收入12613.12年总固定费用1934.61年可变成本7073.760营业税金及附加693.72BEP%39.92%计算说明，工程正常生产年份的经营能力利用率达39.92%，可实现盈亏平衡。9．8风险性分析9.8.1市场风险〔1〕可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和构造的变化，从而影响到酒店业的开展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。〔2〕市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分剧烈，同质产品可能会分流相当一局部客源。为尽量防止市场风险的出现，应着力加快工程建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品构造，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰〞的特色饮食文化，从而降低市场风险。9.8.2生态维护及工程建设风险本工程生态系统完整，自然景观优美。〔1〕生态环境保护风险工程建设会造成区域内局