项目拓展论证管理流程

项目拓展论证管理流程编号：版号：A/0页码：第7页共7页项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。适用范围适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。术语与定义新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。职责战略发展部负责开展基础研究。负责编制土地储备计划。负责土地信息的收集分析和判断。负责完成新项目初步定位，并提出内部立项建议。负责组织开展项目可行性研究，编制可研报告。负责根据公司决策，获取土地。营销管理部负责新项目的初步市场调查分析。负责提出新项目的产品定位建议。负责提出新项目的初步营销计划。设计管理部负责规划设计分析，编制规划设计草案。工程技术部负责完成工程技术分析。成本管理部负责完成新项目开发成本估算。财务管理部负责完成新项目经济效益测算。法律事务部负责新项目法律风险分析。行政管理部办理新项目公司筹备事宜。人力资源部参与新项目可行性研究，提出管理资源配置规划、人力资源缺口及解决途径。工作程序土地储备计划战略发展部负责及时掌握动态信息并进行分析，对目标区域的土地信息、宏观市场、城市规划动态、经济法律等问题进行基础研究，相关研究成果可在日常报告和定期总结报告中体现。基础研究的成果可在公司一定范围内进行分享，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，战略发展部在此基础上结合公司战略规划和年度经营计划，制定公司房地产《土地储备计划表》，按《组织权责手册-项目发展》，经分管领导审核、总经理审批，用以指导土地储备工作的进行。基础资料和研究成果需经整理、编号后放入基础研究库归档。信息收集与甄别土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息。各类招商会与项目推介会等。其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。了解到有效土地信息后，战略发展部拓展管理岗需于两日内填写《土地信息采集表》，战略发展部根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断；对于已成立项目公司的区域，战略发展部在进行土地初步判断前，应与土地所属区域项目公司总经理充分沟通，收集相关信息和听取参考意见。初步判断通过后进入发展项目确定阶段。如未通过，则存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪，该信息库每月报送分管领导备案。发展项目确定土地信息经初步判断通过审批后，拓展管理岗根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请公司法律顾问提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。战略发展部进行项目实地勘察，并对项目周边市场进行初步市场调查分析，提出初步项目定位建议，初步项目定位建议至少需包含以下内容：项目的档次、主要客户群。项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。战略发展部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：常规项目，易于规划的：可与设计管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位建议交由设计管理部做出规划设计草案，交成本管理部做出建造成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。财务管理部根据项目情况，做出初步经济测算结果。战略发展部综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，形成《项目立项建议书》，按《组织权责手册-项目发展》报送分管领导审核、总经理审批；对于已成立项目公司的区域，战略发展部应就《项目立项建议书》内容与土地所属区域项目公司总经理充分沟通，收集相关信息和听取参考意见。项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据评审意见进行调整或放弃。项目可行性研究项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。战略发展部根据项目情况，通过分管领导，向公司总经理申请成立项目可研小组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，发相关部门。战略发展部根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：项目可研小组进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。法律事务部参加项目后续谈判，做出法律风险分析。营销管理部根据可行性研究计划对项目周边市场进行调研，提出产品初步定位建议，形成《新项目市场初步定位建议设计草案任务书》。设计管理部根据先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据《新项目市场初步定位建议设计草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。工程技术部根据先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，根据设计管理部提供的规划草案完成工程技术分析，根据战略发展部提出的大致开发周期提出工程进度规划。成本管理部根据设计管理部提供的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术部提供的工程技术分析与工程进度规划，提供成本估算和资金需求规划。营销管理部在设计管理部完成规划设计草案后，制定营销初步计划。财务管理部负责根据各专业部门提供的规划、成本、营销计划及资金需求规划等材料，完成经济效益预测分析和现金流预测分析。人力资源部负责提出管理资源配置规划、人力资源缺口及解决途径。战略发展部最终组织各方面材料，形成《项目可行性研究报告》，经内部审议后，申请召开公司新项目可研报告暨投资决策评审会。投资决策评审公司新项目可研报告暨投资决策评审会由战略发展部组织，专业委员会成员和参与项目可研的部门专业人员代表参加，听取战略发展部做项目可行性研究的汇报。项目可研报告按《组织权责手册-项目发展》，由专业委员会提出评审意见，经总经理审批作出投资决策。若项目在上述环节中未获通过，战略发展部则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档，纳入信息库。若项目获评审通过，战略发展部按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟踪。土地获取及后续事务办理战略发展部配合分管领导办理土地获取有关事务，包括进行商务谈判、签订土地出让合同、政府有关部门立项等。对于未成立项目公司的，在土地出让合同签订后，由战略发展部根据合同约定，提出土地款支付申请，按《组织权责手册-项目发展》经财务管理部、战略发展分管领导、财务分管领导审核，总经理审批；已成立项目公司的，由项目公司综合部提出土地款支付申请，按《组织权责手册-项目发展》经战略发展部、财务管理部、项目公司总经理、战略发展分管领导、财务分管领导审核，总经理审批获得项目土地开发权后，战略发展部组织各部门共同编制《项目开发里程碑节点计划》，按《组织权责手册-战略运营》，报专业委员会评审。未成立项目公司的，由行政管理部负责办理项目公司筹备事宜，人力资源部配合。项目公司成立后，战略发展部应及时向项目公司办理土地交接手续，并做好合同交底工作。土地获取后，营销管理部负责按《项目定