招投标管理作业指引

招投标管理作业指引编号：版号：A/0页码：第8页共8页招投标管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的规范各类招投标采购工作。适用范围适用于公司房地产开发业务类招投标工作。术语与定义主要职责采购管理部/项目公司成本部负责工程类、材料设备招标采购的组织工作。设计管理部负责设计类招标采购的组织工作。营销管理部/项目公司营销部负责营销类相关招标采购的组织工作。工作程序招标原则透明公正原则招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。充分竞争、择优中标原则每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标，公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公司应选择具有充分竞争优势的单位中标。廉洁奉公原则所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标委员会进行客观公正的评价。维护信誉原则选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。保密原则各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串讲。可追溯原则项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、投标人资格审查表、答疑会记录、开标记录表、投标情况对比分析表、评标定标审批表、相关会议纪要等，应及时收集、整理、归档、保管。两阶段招标法两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后，再进行第二阶段招标。可采用两阶段招标法的项目：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修。投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。评标办法直接表决法：招标委员会集体投票表决，招标委员会主任决策确定中标单位。最低价法。该办法适用于同品牌、规格、型号的材料和设备采购项目。该类项目根据谈判结果，最低价格者为中标单位。合理低价法。该办法适用于：功能、性能相近，品牌不同的材料和设备采购项目。工程技术含量低、施工难度小、工艺简单、总造价低的工程类施工项目。综合评价法：该办法适用于工程类设备较多、施工复杂的建筑、安装、大型装修、设计、监理及其他特殊需要的项目。综合评价越高越符合中标条件。综合评价权重分配，在评标前由招标委员会讨论确定，以下为参考示例：经济标占70%；技术标占20%；资信标占10%。经济标评分，如：经济标得分=70－[（投标报价－投标平均价）/投标平均价]*70（最低标报价为满分70分）技术标采用百分制，由招标委员会相关评审人员按投标情况对比分析表—技术标评审表打分，由技术标评审组织者（如工程招标由工程技术部负责）汇总，采用算术平均法确定最终分值，并将技术标评审表及技术标最终分值汇总表报招标委员会。技术标得分=技术标最终分值×20%资信标采用百分制，以考察评分为最终得分，合作过的合格供方的资信满分。资信标得分=资信标最终得分×10%注：资信标包括投标企业信誉、业绩、项目经理和项目班子配备情况以及过往项目合作评价（若有）等。综合总分=经济标得分+技术标得分+资信标得分。下列情况不应确定中标单位，应作为废标，须重新招标（包含但不限于）：投标单位相互串通投标。投标单位向招标委员会成员行贿，废除该标后不足三家。投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，废除该标后不足三家。开标后发现所有投标皆不满意；如各标价皆高出预期，不在合理报价范围之内。澄清与商务谈判如发现投标人技术标或经济标书内容表述不清、理解存在歧义，对评标结果会产生明显影响的，经分管采购领导同意后，可以要求投标单位对标书予以澄清，并用书面形式列明澄清内容送招标人作为评定标的补充依据。投标单位对标书的澄清不得对原投标文件构成实质性修改，否则应不予接受。招标实施过程中应维护招标的严肃性和招标人的威信。若意向中标人的合作条件符合市场行情，应避免再就中标条件进行反复谈判。评定标过程中，如投标价皆高于招标人预期，但差距较小，仍属合理报价范围，不宜全部废除重新招标时，经招标委员会同意后，可与报价较低的投标单位就中标条件进行商务谈判。澄清与谈判由业务经办主导部门主持，相关部门参加。签约与后续工作在中标通知书规定的合同签订时间之内，各合同签订部门负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的最后承诺与中标单位签订合同。上述过程中与工程（含材料设备）投标方的所有谈判均必须有不同部门的两人以上在场，并填写《采购约谈记录》。工程类、材料设备类评标要求经济标评比和技术标评比应在统一实施方案的基础上进行。普通工程的技术标和经济标可同时评比。技术要求高，或对配合、维修服务有特殊要求的招标工程，应采用两阶段评标法，先评技术标，技术标评比结果确定后再评经济标。在两阶段评标法中，如果技术标的评比结果对经济标评比产生影响，从而不能按照经济标评比顺序选择投标队伍的，应先行做出说明并经招标委员会集体确认。经济标评比中，应以总价对比为基础，同时比较主要项目单价和工程量调整情况，防止投标单位运用不平衡报价抬高后续变更成本。评标时首先废除最高报价标，在目标成本控制范围内，定标按如下方法执行：A、最低价投标单位中标；B、按最低价另择技术实力与配合情况良好的投标方中标；C、选择技术实力与配合情况良好的单位在不超过最低价5%的范围内中标。A类适用范围：技术要求一般的工程，或技术要求较高但所有投标方的技术实力和配合态度相当。只要最低投标价不是明显低于成本，则应由其中标。B类适用范围：①技术要求较高；②投标方的技术实力和配合情况相差较大；满足以上两个条件时，可选择综合评比最高的单位进行谈判，要求对方调整报价到最低标或最低标以下。C类适用范围：①技术要求较高；②技术实力与配合态度相差极为悬殊；综合评比最高的单位不同意调整至最低标价，或者招标方认为不宜再行谈判，可以在不超过最低价5%的范围内选择综合评比最高的单位中标。某项招标可能采用B、C类定标方法时，技术标评审主导部门需综合相关部门的意见，在技术标评比阶段向招标委员会做出说明；在评标定标审批表中应写出专题说明，纳入招标存档资料。对于C类定标方法，中介服务（如监理和造价咨询）、样板房装修中标单位的定标价，在上浮的基础上可增加奖励条款。技术实力指：投标方资质、技术实力、工期及质量承诺；项目经理和主要技术人员水平；近期及在建工程质量及获奖情况。配合情况指：施工和保修期配合的主动性和及时性，进度款申报的合理程度，预结算核对的配合情况等。中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意的情况下可以修改。在最终确认后的3日内，根据需要招标人向中标单位发出中标通知书。工程类招标文件的参考内容招标文件通常由技术标书和经济标书两部分组成，招标文件应包括但不局限于以下内容：技术标书内容招标方公司简介：介绍公司企业性质、资质等级、开发的主要项目等，主要是让投标方更进一步了解公司的情况。本次招标的项目概况：主要是让投标方了解发标项目与公司的关系。本次招标的范围和内容：图纸范围要求、招标范围在图中的界定、上述范围内的具体工作内容。技术规范及技术要求。招标用图纸。材料、设备要求：甲供材料设备清单、甲定乙购材料设备清单、甲定乙购材料设备品牌范围名单、材料设备封样、检验及验收要求、相关技术参数。质量等级审核及验收规范。特殊部位的检验及验收（如有）。工期要求。投标人须知。投标文件格式。经济标书内容投标报价书：是要求投标方按照对投标总价、付款、工期、担保函、结算原则等的回复要求，为固定格式，要求投标方单独密封。报价要求说明：总体报价要求及说明、主材的报价要求、甲方认质认价和甲供材料设备取费办法（包括损耗率的报价要求）、投标报价中包括的各项费用的说明（包括利润、税收、有偿服务费、配合费、材料涨价风险、不可预见费等）、汇总方式。承包方式：标明本项目招标采用承包方式。工程量计算规则及单价说明。工程量清单。计价方式：工程量清单招标或总价包干、单价包干、包干总价加固定单价、其他方式等。结算原则：承包范围内的结算原则、设计变更结算原则、招标范围外结算原则（设计变更及现场签证）、主材认质认价/甲供的结算原则、乙供主材替换的结算原则等。付款方式。履约担保。投标资料要求（技术和经济标书内容）经济投标书：包括投标方投标报价书、报价格式和清单、报价特别说明、单价分析表（单价分析表根据需要提供）。资信部分包括：法人证明书及法人授权委托书原件、营业执照及资质证书、主要工程业绩（同类型）、其他资料。技术投标书：包括投标方管理组织架构、施工组织设计方案、质量保证措施、人员设备配置、工期安排等。评标、定标办法。招标时间安排：包括发标、答疑、回标截止时间。投标注意事项：主要对废标和其他情况的说明。投标附件：图纸（含设计变更、审图意见）；报价格式和清单；投标报价书；拟签合同文本及主要合同条款。履约保证金（如有必要）。投标文件的密封和标记投标文件中的投标资格文件、商务标和技术标应分别密封包装。密封方法为：将投标资格文件、商务标（正本、副本、电子商务）和技术标（正本和副本）分别密封在三个小密封袋里。在已密封好的三个袋上分别注明投标人名称、地址及投标承诺函或商务标或技术标等字样。将密封好的三个密封袋装在一个大袋内，密封。大袋上注明投标人名称、地址及投标文件。除了按本须知所要求的识别字样外，在内层投标文件密封袋上还应写明投标人的名称与地址、邮政编码，以便投标“迟到”时可以原封退回。所有投标文件的内层密封袋的封口处贴封条并骑缝加盖