浅谈计划运营管理

二0一四年五月二十六日1浅谈支配运营管理课程目标WHY—房地产支配管理的价值及关键点WHO—运营管理的组织与职能如何设计？HOW—

支配运营管理体系如何构建？

支配运营管理体系如何管？

支配运营管理体系须要哪些支撑体系？进度支配管理表象－支配管理做好太难了！

1.支配本身走道哪儿黑、走到哪儿歇；三拍支配（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）；你做你的支配，我做我的支配，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；不给别人空间，给自己留足空间；2.支配执行支配没有用，支配跟不上变更；支配达成率很低基本都是外部的缘由；做得很快，质量很差书目

为什么须要关注支配运营管理如何构建与实施支配运营管理体系支配运营管理体系的支撑匹配体系标杆最新运营体系分析：一体化项目运营管理体系内容

组织的管理追求的是有责、有序、有效、高效运作，并最终建立精细化管理体系手工作坊精益化规范化精细化粗放式没有流程建立流程完善流程优化流程0%20%60%20%创业期成长期成熟期衰退期（早衰期）发展阶段我们公司处于什么阶段？管理的高效性（协同管理）管理的有效性（数字化管理）管理的一样性（规则化管理）管理无序性依据感觉和个人阅历内容

系统地优化设计组织管控模式、建立有效的流程管理体系，

提升组织的运营绩效构建“有责〃有序〃有效〃高效”的组织管理金字塔房地产企业管理范围目标与价值学问管理协同信息平台HR管理体系绩效管理体系薪酬管理体系管理与支持体系运作程序操作指引表格模板流程管理体系组织管理全责体系组织管控体系设计梳理战略支持指导高效有效有序有责战略设计：战略规划与设计·战略梳理：明晰战略方向，完善战略管理体系组织管理：建立有效的管控模式及管控边界权责体系：清晰的权责体系运作程序：提升业务流程效率·操作指引：实现管理精细化·表格模板：实现标准化管理HR管理体系：完善HR的战略性管理作用·绩效管理体系：建立绩效衡量体系·薪酬体系：完善的激励机制房地产运作流程的5个特点

1.运作周期长：监控成本和监控难度

2.内外部接口多：协调和可控性难度

3.以人为主：标准化程度低一样性难度（包工包料包人）

4.并行运作多：协调和支配限制难度

5.一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）房地产流程特点周期：运作时间长1困难性：外部接口多2方式：并行运作多4结果：一次性5对象：以人为主3构成房地产开发三段论－支配管控的重点？

利润贡献和风险从前端向后端逐级递减投资策划土地获取项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理产品实现过程越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点关注风险限制和成本的限制（可行性论证、策划、设计流程）价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本限制区间，决定了利润的最终实现大小，重点关注质量和动态成本的限制（工程管理、成本管理流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满足相关流程）支配管理对公司和个人有什么好处？

做事目标明确－更有效

做事重点明确－更聚焦

做事标准明确－更公允影响房地产开发进度最关键的五大因素

1.管理：目标清晰管理标准化授权体系运营管理体系

2.产品：标准化程度

3.文化：协同与执行力

4.人员：专业及管理实力

5.激励：有效的高激励机制先从房地产企业的管理目标谈起·收益类指标：销售利润/结转收入/结转成本·效率类指标：销售利润率/投资回报率/IRR·资金类指标：经营性现金流/资金平衡时间·资产类指标：NPV……财务视角项目品牌：知名度/认知度/美誉度等·客户满足度：满足度（规划设计/销售服务/工程质量/物业服务）·……客户视角进度指标质量目标专业管理目标:如目标成本变动率\标准部品应用率\战略选购 比例·平安限制目标·……运营视角人员培育学问管理·……学习视角在全部的项目目标中，“进度”是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、最有管理难度的指标之一项目评价指标绝大多数房地产企业而言，“运营管理”体系建设都首先从“支配管理”起先全部的项目目标中，“进度”是最被企业关注的目标之一项目管理目标

本质上，就是“为达成目标而实行的各种管理手段”什么是运营管理对于绝大多数房地产企业而言，“运营管理”体系建设都首先从“支配管理”起先“运营管理”管什么？计划管理安体系管理型运营体系专业型运营体系－支配管理－营运绩效管理

－运营支配管理

－阶段成果管理

－关键决策管理

－信息与学问管理

－流程管理－投资决策管理

－运营绩效管理

－运营支配管理

－阶段成果管理

－关键决策管理

－资金预算管理

－目标成本管理

－信息与学问管理

－流程管理标杆企业支配管理特点分级管理，逐级细分

节点支配为主线限制点，明确节点成果标准

过程预警与监控

基于结果导向的节点考核驱动支配管理的根本是什么？－4个关键点1.支配管理的根本不是支配制订本身而是有效的管理2.支配管理4个关键点：

－组织保障责任明晰

－项目关键节点导向

－刚好过程跟踪与预警

－基于结果的绩效驱动标杆企业项目支配管理阅历的总结S-结构策划编制检查评估S:支配体系管理架构设计P:支配体系的策划D:支配实施与落实C:支配监控与预警A:支配执行评估考核支配运营管理体系整体框架支配的分级管理项目支配的策划：节点策划、标准工作周期探讨成果管理支配评估考核支配改进和调整项目运营策划

分级管理、滚动编制项目支配编制：三位一体的项目支配支配实施的检查与跟踪支配的动态预警机制S:支配体系管理架构设计

P:支配体系的策划

D:支配实施与落实

C:支配监控与预警

A:支配执行评估考核集团公司-战略管控型支配管理：·集团层面-项目运营委员会（财务管理部牵头）·城市公司层面-支配管理的职能由片区总牵头、总办审核和职能管理，财务管理部编制项目运营支配与集团财务管理部对接

项目评价（考核）：·集团层面-项目运营委员会（财务管理部牵头），季度+年度·城市公司层面-总办牵头负责，季度+年度

流程管理：·集团层面-07年成立流程信息部，之前各部门按职能各自管理·城市公司层面-总经理办公室

信息化管理：·集团层面-07年成立流程信息部，之前总裁办公室负责·城市公司层面-总经理办公室

决策会议和成果管理，集团尚无特地的职能管理部门，主要靠各专业的标准化、相关的决策制度确定支配体系策划的目标计划体系策划匹配性完整性层次性可控性体现公司战略导向和管理意图与管控模式相匹配

与管理水平、人员素养相匹配覆盖中期规划、年度支配、季度/月度计划

全面覆盖项目开发业务和职能管理

全员覆盖自上而下

逐级细分标准模版

标准工作周期标杆企业支配体系策划的几个特点1个目标——战略导向

2个维度——项目开发与职能管理

N个层级——分级支配管理

项目支配体系的策划，核心是关注五个方面1.项目支配分级体系及各级支配对应的内容

2.项目支配的分级管理原则

3.项目节点分级策划

4.项目标准工作周期确定

5.关键成果标准的确定常见的项目三级支配体系：“三层级、四要素项目运营策划（运营目标书）经营目标成本目标进度目标资金运作目标年度经营支配引自目标成本不单独编制年度项目开发支配年度资金支配项目年度支配项目执行支配（月度）项目运营策划项目年度经营开发支配项目月度经营开发支配月度收入支配月度进度支配月度资金支配项目运营目标书的价值城市型公司重点关注的内容决策指导看法中的战略目标和整体策略、经营目标中的经济技术指标和第一期的进度支配价值指导后续设计工作·作为项目后评估和项目经营经验总结最重要的资料之一关键点操作型母子公司决策指导看法中的战略目标和整体策略、经营目标中的经济技术指标和第一期的进度支配、目标成本、项目风险指导后续设计工作·会滚动调整，直至目标成本、进度、资金支配等可以大致确定后作为与子公司签定项目目标责任书的依据（一般在施工图确定后）·阅历总结资料项目运营目标书的价值运营监控型集团重点关注的内容战略性经营指标、产品选择、投资估算和资金支配、项目风险价值总部和子公司达成的项目经营契约·集团和子公司对经营状况进行监控、预料、滚动调整的来源战略管控型集团总部关注：项目的投资回报率和投资总额·子公司关注：战略性经营指标、产品选择、投资估算和资金支配、项目风险总部：对子公司资源配臵和考核的依据之一·子公司：对项目经营状况进行监控、预料、滚动调整的来源；子公司经营层和项目经营者的契约一个典型的集团公司支配管理架构集团城市公司项目部《项目运营策划书（全周期支配）》《项目年度经营开发支配》《一级支配(35关键节点)监控报告》WHY——评估风险、项目整体规划（投资指导书）重点监控，保证公司整体的财务表现、现金流

WHAT——编制全周期、审批年度支配（一般都仅到一级节点）

HOW——全周期支配主导、年度支配审批、过程支配督促《项目季度经营开发支配》《项目月度经营开发支配》《二级支配(108关键节点)监控报告》WHY——保证完成对集团的承诺重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整

WHAT——编制年度支配、审批月度支配

HOW——全周期支配参与、年度支配主导、过程支配审批/监控《项目月度经营开发支配》《项目周支配》编制、调整《三级支配》编制、调整《专项支配》WHY——保证完成对公司的承诺形成具体的作业支配，指导实际工作

WHAT——参与细化年度支配、编制月度/周支配

HOW——年度支配参与、过程支配编制/动态调整支配实施与落实的重点——年度支配的编制年度支配编制的4步走①确定公司战略主题及战略举措②确定公司整体经营管理支配③编制P-专项职能支配和D-项目经营开发支配④确定各业务单元年度支配部门支配目标编制的原则SMART原则

S：代表具体（Specific），即指标要尽量做到具体，不能笼统模糊；

M：代表可度量（Measurable），即指标要尽量量化，不能量化的就要细化可衡量；

A：代表可实现（Attainable），即指标通过尽最大努力的状况下最终可以达成，避开设立无效目标；

R：代表相关性（Realistic），即指标是明确的，保证与组织的目标相关一样性；

T：代表有时限性（Timebound），即指标须在特定的期限内完成，保证目标完成的时效。整个支配编制完成后，我们须要问自己5个问题1.S:具体措施与责任是否明确?

2.M:是否可以衡量?

3.A:是否可以实现?

4.R:是否与公司年度职能支配(战略)相对应?

5.T:时限要求是否明确?

通盘考虑的支配是好支配

符合企业实际状况的支配是好支配

符合市场规律的支配是好支配

能够操作的支配是好支配部门月度支配制订及分解，以年度支配为主要依据项目运营监控支配运营部门依据项目进展向相关部门刚好预警工作要点及流程预警计划预警时间责任部门/责任人流程说明及标准向项目工作群预警《项目总进度控制计划》《出图矩阵表》《采购矩阵表》《报建矩阵表》至少提前15天预警时间节点责任部门/各专业负责人预警信息应包含预计完成日期、进度推迟原因、弥补措施《开放区开盘专项计至少提前7天预警向总经理办公《项目48里程碑节点计划》n入伙节点预期滞后30天的，需提前90天进行预警，并提出纠偏措施；n入伙节点预期滞后15天的，需提前45天进行预警，并提出纠偏措施；n其他节点如影响到项目整体开发运作的，且项目群内不能采取有限措施进行纠正，需要公司提供资源协助的，由片区总经理判断后提出预警。项目总助项目工作群预警信息导致《项目里程碑计划》推迟时应将该预警信息报总经理办公室审批备案支配营运月报最关键的4个要素1.指标达成分析：

相关营运指标（财务、营销）

支配达成率（里程碑/一级二级/总控总控支配/部门专项支配）

关键成果达成率

流程执行率2.达成状况（缘由）分析

3.指标及支配节点预警

4.建议措施常见的项目运营会议类型类型作用以城市型公司为例：半年年度总结会以半年或一年为周期，对项目运营进行回顾，分析在售价、现金流、成本等三个维度的变更引起的财务指标的变更并找寻对策，相应负责人