别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势

别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势

别墅在美国辞典里的解释是指位于郊外，占地两亩以上，具有独立花园和优美自然景观的两层以上的独立住宅；TOWNHOUSE则是介于市区高档住宅和郊区别墅之间的产品。许多人认为TOWNHOUSE就是联排别墅，其实联排别墅比较常见仅是TOWNHOUSE的一种形式，TOWNHOUSE的正确译法或真正含义应当为城区住宅，至少应包含以下三个特征：第一，基本上建在市郊区域；第二，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然，其绿化率一般在50%以上；第三，住宅功能齐全，与独立别墅相差无几，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等。本文所述别墅的统计数据包括独立别墅、联体别墅、联排别墅（TOWNHOUSE）等低密度住宅类型，鉴于缺乏全国统一的统计数据，所以主要分析了国内若干重点城市的发展现状与趋势。一2003年别墅市场发展状况及存在问题1.发展状况①供给量大幅增加，总体供大于求。截止到2003年11月30日北京地区的别墅项目已超过150个，总建筑面积达1200多万平方米，4万多套，其中市场新开发别墅项目占供应总量的1/4；增量主要以2003年下半年为主，新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万平方米的50%多，并在未来3年陆续投放到市场。上海的别墅供应量也呈现逐年上升之势，2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升为18.5%，2003年上海有200万平方米的别墅上市，上半年上海在建别墅项目已达170多个，开发用地占上海住宅开发总面积的1/3。按照中房指数办公室的调查数据分析，购房者中只有5%左右选择购买别墅，从总体上看，目前短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。②中低价位别墅成为市场主力。据调查显示，北京的别墅存量中50%以上是高端产品，2003年新开发的别墅项目，中低端产品已经达到了60%以上，套价300万元以下的别墅所占比例较2002年上涨了6个百分点。据有关部门统计，上海总价在150万元以内的经济型别墅目前占开发总量的四成多，总价在150万～300万元之间的中档别墅比重已接近五成，总价在300万元以上的高档别墅供应比重仅一成多。从京沪两地的别墅销售状况来看，中低价位别墅项目都出现了热销，并成为别墅市场主力，市场具体表现为经济型别墅很受欢迎，别墅开发重点向中低端转移。③消费客户的格局由外向内，由上至下。细分京沪粤三地别墅的客户群，由外籍转向国内、由高端向中低端发展已成为趋势。目前，北京别墅客户中国人的比例由几年前的20%上升到了目前的80%，其中北京籍人士占到了35%，非北京籍的占到了30%，而境外人士的需求量减少，由1997年的70%降到20%左右。上海别墅市场中，购房的上海籍人士占到了37.18%，国内其他地区买家占到了26.8%，港澳台人士则占到了28.35%，其余少量部分为外籍人士购买，占总体比例的7.68%。广东别墅的购置者中，本地人占到了总量的90%以上，珠江三角洲地区的置业者中港、澳、台人士，以及日本人、新加坡人等境外人士、华侨等占到了10%。从客户人群的层次上看，也有下移趋势。与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围宽广，主要包括私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人，等等。其中，中高层管理人员比例达到了43.92%，技术人员占27.85%，私营企业主占15.3%，自由职业者为6.10%，其他占6.77%。④营造社区环境与人文环境渐成理念。2003年北京、上海等地新增的别墅项目，有45%的楼盘容积率在0.5以下，43%的楼盘绿化率超过了50%。在产品设计和规划等方面，新盘在品质上与往年相比已经大为改观。部分开发商已经开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位、客户定位即开始营造和规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。⑤别墅开发商也更加趋于理性、成熟。在经历了市场盲目发展和竞争高潮之后，开发商将以更加理性的态度对待别墅经营项目。尤其是在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面将会做细做精。开发商主要在以下几方面体现了理性、成熟的特点。第一，开发商认真吸取前车之鉴，转变了盲目性的开发思路，对前期的市场分析、定位、调研更加细致入微，而且入市谨慎；第二，社区的规划建设，产品的户型、空间、外立面等方面的设计注入了更多的人性化理念，强调以人为本，更具市场亲和力，创新精神起到了主导作用；第三，从京沪粤三地目前的消费市场来看，经济型别墅受到欢迎，但高档产品的个性化程度和品质同时进一步提高，具有一定的品位和内涵；第四，物业管理更加注重安全性，贴近业主的生活需求，如便利店、健身中心、医疗站等；第五，营销包装以更务实的态度来面对消费者；第六，一些老别墅项目重新调整开发思路，改变产品结构，以提高产品的市场竞争力。2.存在问题由此看来，整个别墅市场的规范化、合理化，已成为2003年别墅市场发展的主旋律。但是，我国别墅市场整体上正处于初步发展阶段，仍存在一些普遍性的误区和缺憾，反映了开发商和设计者对别墅本质的认识不足和开发理念方面存在的偏差。①产品层次尚不明晰。国外的高尚社区基本上都是高档别墅群，而我国别墅常常是公寓、小户型联排别墅、独体别墅和豪华别墅混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。所以，在产品层次与市场定位方面仍有待进一步明晰。②私密性、领域感较差。当今别墅暴露出的又一问题，便是私密性、领域感的普遍不足。别墅对于私密性、领域感的要求远胜于多、高层住宅。这既是别墅这一特定的居住形态的自身要求，也是满足业主更多心理需求和精神需求的居住文化要求。然而，我国的别墅项目，其规划设计、整体布局乃至建筑设计、环境营造、私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。各户的私家花园往往都是以低矮的绿篱作象征性的区隔和界定；总体平均容积率普遍过高，必然导致左邻右舍的间距过近过密，各户内外的过渡空间不足等，都暴露出当今别墅对于客户私密性和领域感的忽略。二2004年别墅市场预测1.供给预测①供给继续增加，高端产品比例较大。一方面，由于2003年开工的别墅项目比较多，如果在2004年上市，会形成一个很大的增量。根据目前已审批的项目来看，未来1～2年内，北京将有5000～7000套新增高档别墅进入市场，供应比例将高于低端产品。另一方面，从国务院“18号”文件来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中的重要组成部分。对国内各大城市高档住宅市场进行深入调研，根据各区域实际情况进行一些政策调整很有必要。②旧项目经过整合，重新进入市场。随着国土资源部“45号”文件对别墅用地的叫停，许多富有经验的开发商拿不到新的别墅用地，可能会把目光投向市场上的那些定位差、积压的别墅项目上。通过对积压的别墅用地资源整合，改善交通、配套设施，同样也可以取得比较好的销售业绩。如果各地政府根据政策导向，对开发空置别墅项目的开发商给予一定鼓励措施，很可能会促进房地产结构性供求矛盾问题的解决。2.需求预测预计2004年我国别墅市场将呈现的特点：①在多种因素利好的影响下，总体需求将不断扩大。随着中国经济持续保持良好的发展态势，消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到中产者的欢迎。而对外开放的进一步深化，则会吸引众多国内外商家进入中国发达大都市，他们一般的居住需求多集中于高端市场，高、中、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断放大，以及新开发别墅项目进入市场，2004年别墅销售率将会有所提高。②中低档产品仍受青睐。随着普通住宅市场价格的不断上升，更多初具实力的边缘买家将有机会进入经济型别墅的消费市场，因此总价在150万元以内的别墅需求量将有所提高。而目前300万元以上的高档别墅潜在供应量较大，会萌生新的投资风险，尽管别墅用地已经停止，但中短期内供应受其影响不大，因此投资经济型别墅，总价较低，仍然会具备较大的价值上升空间。③投资购买的数量继续增加。在国土资源部“45号”文件限制别墅土地供应的前提下，投资者将会继续看好别墅的投资价值，投资需求会进一步膨胀。3.价格预测①修订的《城市居住区规划设计规范》对配套设施要求增高，成本上升，导致房价上扬。建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》（简称“规范”）是一个强制性规范，它对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高要求，这必然导致开发成本上涨。如新《规范》中的环境规范部分，要求小区环境配套必须增加中水处理系统，仅此一项，楼面价格就要上涨将近30～50元/平方米。类似的规范性成本增加还有很多。据保守估计，因为配套设计规范导致的房价上涨至少在300元/平方米以上。②原材料价格上涨，成本增加，房价上扬。除了新《规范》会导致开发成本增加，不断上涨的原材料价格也已经成为房屋价格上涨的隐忧。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则由50元/立方米上涨至80元/立方米，仅此两项，房屋开发成本就增加了100多元/平方米，开发商的开发压力进一步增大。虽然目前一些地方的非理性上涨受到抑制，但从总体上看，国内钢材、水泥等建材涨价已不容置疑。钢材、水泥是房地产开发中的两大重要材料，建材价格上涨，必然会造成建筑开发成本的提高，从而对房价造成冲击。③央行政策的影响。中国人民银行2003年6月13日新发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。从目前购买别墅的情况来看，贷款购房的比例在50%～80%之间，如果以上政策执行，会对别墅的销售产生较大影响。政策执行前，未来市场需求量有可能提前释放，短期内形成供小于求的局面，整体价格将有可能上涨。④“入关”和“奥运”的影响。受我国加入世贸组织和北京2008年奥运会的推动，北京近年来别墅项目开发趋热。另外，京沪粤高收入群体不断扩大，二次置业者明显增加，市场对豪华住宅的需求大幅增长。在经历非典后，低密度住宅受到市场的广泛关注，也对Townhouse市场产生了强有力的推动，这也是造成别墅价格在非典过后不跌反升的重要原因。4.别墅产品的发展趋势预测①容积率普遍降低，私家花园成倍增大。前几年开发的别墅项目，大多容积率较高，普遍超过0.5，间距过小，排列过密，所谓的私家花园，仅有几十平方米，最多一二百平方米。而近来新开的别墅项目，则大多一改往日面貌，容积率大幅降低，普遍都在0.3以下，不少都是超低的0.2，上海甚至还出现了一个创纪录的超低容积率为0.175的青浦“绿洲江南园”。由此，私家花园也就成倍增长，普遍都在400～800平方米，有的甚至超过1000平方米，如上海1000～3000平方米的“西郊庄园”、700～1500平方米的“南郊别墅”等。如脱颖而出的宽HOUSE果断砍掉联排别墅的进深，减少北向房间，着力增大面宽，实现全面向阳采光。通过这一减一增，不仅室室朝阳，采光通风性大大提升，而且增大了房间距，提高了隐私性，同时增大了私家花园面积，更有独户感和天地感。②风格渐趋多样。就上海别墅的建筑风格而言，是以欧式传统别墅为主，但也有一些相当现代的别墅类型，如“上海漓江山水”、“月光流域”。也有传统与现代相结合的风格类型，如“上海诗林”、“嘉富丽花园”。还有中西合璧式的别墅风格，如“绿洲江南园”。甚至还出现了一种以现代