中国东部地区珠三角板块主要城市房地产市场运行状况

2007年中国东部地区珠三角板块主要城市房地产市场运行状况

2007年东部地区珠三角板块各大中城市概况易居观察珠三角地区是中国房地产市场发展较成熟的区域之一，2007年以广州、深圳为代表的珠三角城市群，房地产市场出现了一个快速发展，又率先进行调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正在经历着历史上最大规模的结构调整，导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。2007年珠三角板块楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。上半年表现良好，基本上项目开盘即获得较好的销售业绩，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。从第四季度开始，成交力度开始走弱，成交量逐月下降。年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势，年底开始走弱。2007年房地产市场的热潮推动着土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受国家政策调控和楼市成交量萎缩等因素影响，土地流标现象屡次上演。2008年上半年珠三角楼市处于调整期，降价或打折促销现象普遍，观望氛围浓厚。供应量明显下降，住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升，但购房者持币观望情绪依旧浓厚，市场以刚性需求消费者为主，低总价、经济型的中小户型单位消化最快。2008年上半年，土地市场反应冷淡，开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，“招、拍、挂”土地出让价格也渐趋理性，土地市场流标现象仍然频现。珠三角区域虽然正在经历一个缓慢的房地产市场调整过程，但也不可忽略一些利好因素。如港深关系的进一步密切、产业结构逐步优化调整、港珠澳大桥的顺利开工等，这些都对珠三角区域的房地产市场带来提振作用。无论是中介倒闭潮还是房贷断供现象，都是局部的问题，而非全局问题，并不意味着珠三角地区的房地产市场整体陷入了低迷。从一系列的数据指标来分析，大城市和中小城市的表现还是有很明显的差异。深圳、广州等市场调整程度较明显，而其他中小城市房地产投资增长率则仍在高位。第一节2007年广州市房地产市场运行考察2007年，广州市房地产发展相对迅速。尽管国家政策和广州市政策“穗七条”等的出台，调控楼市上涨过快的现象，但广州市楼市各项指标仍然比2006年有了较大幅度的增加。全年公开交易土地47宗，总面积达257.87万平方米。房地产投资额比上年增长了26.4%，占全市固定资产投资总额的37.77%，两项增幅均比2006年有所增长。从房地产开发速度来看，全年施工面积比2006年上涨60%，其中该年新开工房地产面积同比上涨30.2%；从市场供应来看，全年全市商品房竣工面积1872.5万平方米，同比2006年大涨89.9%；商品房销售面积涨幅为11.9%，商品房销售均价8267元/平方米，同比上年上涨了26.3%。以深圳、广州为代表的珠三角重要城市在2007年10月以前集体发力，带动了各市全年房地产各项指标大增。10月以后，广州、深圳等一线城市出现成交量甚至价格的下滑，紧缩个人房贷的金融政策，国家调控土地政策，保障性住房的推出等密集的政策导向都使得市场在疯狂后开始回归理性。中国房地产产业地图2008-20092007年，广州市公开交易土地47宗，总交易面积达到257.87万平方米。其中，番禺区公开交易的土地面积最大，共成交84.18万平方米。从土地交易用途上看，广州市住宅用地成交面积占所有成交面积的52%，达到135.3万平方米。2007年广州市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）2007年广州市公开交易土地用途分布从区域土地用途上看，广州住宅用地成交面积最大的是花都区，共计成交了住宅用地57.46万平方米；其次是白云区，成交44.07万平方米。而土地成交面积大户番禺区，成交土地类型最多的是综合用地，为49.9万平方米，其住宅用地成交面积位于花都区和白云区之后，为31.45万平方米。2007年广州市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年，广州市全市公开交易土地成交金额达到250.97亿元，成交均价为649万元/亩。房地产开发投资额实现了703.8亿元，同比上年增长了26.4%，该指标比上年大幅提高了12.5%。房地产投资额占固定资产投资额的比重也在上一年32.82%的基础上提升至37.77%，实现了五年新高。2003-2007年广州市房地产投资额与固定资产投资额比较（单位：亿元）2003-2007年广州市房地产投资额与固定资产投资额同比增幅比较2007年，广州市房地产施工面积比上年提高了近60%的增幅比例，达到了7758.6万平方米。其中，新开工面积1529.0万平方米，同比上年增加了30.18%。说明广州市多数施工商品房为2006年未完成的项目，在2007年得以集中释放施工。在广州市2007年的所有房地产施工面积中，住宅施工面积占比46.34%，同比上年提高了4.9%。2003-2007年广州市房地产施工面积走势（单位：万平方米）2006-2007年广州市房地产新开工面积走势比较（单位：万平方米）2007年，广州市房地产竣工面积同比上年有大幅上涨，涨幅达到89.87%，住宅竣工面积同比上年下降了12.4%，表明广州市2007年施工的商品房多为非住宅用房。从销售面积上看，广州市商品房销售面积增幅继2006年大幅下挫之后在2007年有小幅回升，同比上年上涨了11.9%，其中住宅销售同比上年增长了10.78%，与商品房销售态势保持了一致的步伐。继连续两年广州市房地产市场供不应求的状况之后，在2007年广州楼市又显现出供过于求的态势，供需比达到1.27。2003-2007年广州市房地产市场供需关系比较（单位：万平方米）2003-2007年广州市房地产竣工面积与销售面积同比增幅比较2005-2007年广州市住宅竣工面积走势比较（单位：万平方米）2005-2007年广州市住宅销售面积走势比较（单位：万平方米）2007年，广州市房地产市场销售金额达到1218.2亿元，同比上年上涨了41.27%，其中住宅销售金额为1023.8亿元，同比上年增幅为43.9%。全年全市商品房均价达到8267元/平方米，同比上年上涨了26.31%，实现了5年来房价涨幅相对稳定的阶梯式格局。其中，一手住宅全年均价为8735元/平方米，涨幅达到37.5%。2005-2007年广州市商品房销售金额及住宅销售金额走势比较（单位：亿元）2003-2007年广州市商品房均价走势（单位：元/平方米）2007年，广州市二手房成交面积为1079.55万平方米，同比上年上涨了18.36%，二手房成交金额为420.8亿元，成交均价为3898元/平方米，同比上年上涨了16.5%，总体上广州的二手房市场走势平稳。2005-2007年广州市二手房成交面积走势（单位：万平方米）2005-2007年广州市二手房成交均价走势（单位：元/平方米）资料来源：广州市统计局、广州市国土资源局、广州市房产管理局。易居观察2007年是广州房地产市场快速发展的一年。房地产投资额达到703.8亿元，同比增长26.4%，远高于2006年增长速度；批准预售面积为823.3万平方米，房屋销售面积则达到1473.6万平方米，市场供求严重失衡；商品房均价达8267元/平方米，同比增长26.3%；二手房全年成交面积1079.55万平方米，占商品房成交总量的42.3%；二手房成交均价为3898元/平方米，大大低于新房成交价格。二手房成为稳定市场运行的有效抓手。新房价格之所以增幅较大，主要原因是供应量不足。2007年广州出台了著名的“穗七条”，包括增加经营土地供应，打击囤地现象，增加社会保障住房等内容。然而当年广州房地产价格并没有因为“穗七条”的出现而走缓。2008年以来，广州房地产市场出现了调整行情。房屋价格明显回落，市场交易量大幅减少，整个房地产业正在面临严重的市场考验。第二节2007年深圳市房地产市场运行考察2007年深圳的楼市成为国内最引人注目的焦点之一。全年房地产各项基础指标均出现回落或小幅上涨，唯商品房销售均价同比2006年上涨了39.2%，比2006年的房价涨幅仍高出7.5个百分点。2006年末深圳出现的商品住宅价格猛涨的走势注定了2007年深圳楼市的不平静，从上半年的高歌猛进，到下半年的有价无市持续低迷。面对日渐飞涨的价格，政府出台了多个宏观政策以及银行政策。“泡沫”、“观望”、“低迷”、《物权法》、“加息”和“第二套房”等等成为了2007年深圳楼市的关键词。国家和深圳本地的房地产宏观调控政策的不断落实，尤其是深圳商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门规定第二套住房执行40%首付加1.1倍利率并以家庭为单位来认定住房贷款次数的政策，是对2007年房地产市场影响力较大的新政策，使住房市场的资金来源得到了严格控制。此外限外令、6次加息、保障性住房政策等一系列涉及土地、金融、住房保障、税收、市场整治、外资利用等各个方面的宏观调控政策纷纷出台，宏观调控的综合作用逐渐显现，使深圳市场的投资和投机现象得到了有效抑制，避免了市场运行失灵而陷入“越涨越买，越买越涨”的怪圈。但总体上而言，深圳仍是全国房价增幅最快、价格最高的城市之一。在当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加、物价上涨等因素面前，居民储蓄不断涌向股市、楼市，随着深圳人口持续快速增长，自主性需求和改善型需求旺盛，而土地空间又相对有限，长期来看，房地产市场仍有持续增长的支撑。中国房地产产业地图2008-20092007年，深圳市公开交易土地29宗，成交面积达102.55万平方米，同比上年下降了16.39%。其中，宝安区和龙岗区成交土地数量和面积最大，分别成交了13宗51.96万平方米和12宗46.19万平方米。2004-2007年深圳市公开交易土地面积走势（单位：万平方米）2007年深圳市各区域公开交易土地数量比较（单位：宗）从2007年深圳市公开交易的土地用途来看，工矿仓储用地占了成交总面积的52%，为53.58万平方米，而住宅用地仅成交了31.37万平方米。2007年深圳市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）2007年深圳市公开交易土地用途分布2007年，深圳市公开交易土地的类型中，占比最大的工矿仓储类用地主要分布在宝安区和龙岗区，住宅用地也多分布在这两个区域。从全年成交的63.63亿元总额来看，以成交大区宝安区和龙岗区的交易金额最大，均突破了21亿元，排名第三的是福田区。2007年深圳市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年深圳市各区域土地成交金额比较（单位：亿元）2007年，深圳市土地成交均价为414万元/亩，同比上年有大幅回落，跌幅达25.67%，从各区域土地成交均价上看，福田区的土地成交价格最高，其公开交易土地在2007年成交均价达2852万元/亩，远远高于龙岗区和宝安区的土地成交价格。其中，福田区住宅用地成交单价达2213万元/亩，为成交大区宝安区和龙岗区住宅用地价格的近4倍左右。2005-2007年深圳市土地成交均价走势（单位：万元/亩）2007年深圳市各区域土地成交均价和住宅用地成交均价比较（单位：万元/亩）2007年，深圳市固定资产投资额与房地产投资额同比上年都有降温的趋势。其中房地产投资额同比上年小幅增长，增长幅度仅为0.08%，增幅较上年下降了近10个百分点，固定资产投资额增幅回落的比较小，约为2.5%左右。房地产投资额占固定资产投资额的比重与上年基本持平。在461.05亿元的房地产开发投资总额中，住宅开发投资额为331.7亿元，占了72%的比重。2003-2007年深圳市房地产投资额与固定资产投资额比较（单位：亿元）2003-2007年深圳市房地产投资额与固定资产投资额同比增幅比较2007年，深圳市个人住房贷款余额为2275.36亿元，同比上年增长了44.8%。全年商品房新开工面积为876.4万平方米，同比上年上涨9.81%，施工面积达3160.94万平方米，同比去年小幅上涨1.24%。2006-2007年深圳市个人住房贷款余额走势（单位：亿元）2003-2007年深圳市房地产新开工面积与施工面积比较（单位：万平方米）2007年，深圳房地产新开工面积占施工面积的比例为27.73%，商品住宅在所有房地产新开工面积与施工面积中比例均达到70%左右。说明深圳楼市2007年的新建商品房开发量不大，且商品住宅在该年的市场开发力度与上年相比相对稳定。2003-2007年深圳市房地产新开工面积与施工面积同比增幅比较2007年深圳市商品房及住宅用房新开工面积与施工面积比较（单位：万平方米）2007年，深圳市商品房竣工面积和成交面积同比上年有一定幅度的萎缩，尤其是竣工面积，同比上年跌幅达25.73%。从供需比看，供大于求的态势有一定程度的缓和，但整个市场仍处于供过于求的状态，购房者持币观望气氛浓厚。2003-2007年深圳市房地产市场供需关系比较（单位：万平方米）2007年深圳市商品房及住宅用房供需关系比较（单位：万平方米）2007年，从深圳市商品住宅的供需情况看，住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的69%，为434.7万平方米，住宅销售面积占比89%，达到500.4万平方米。总体而言，商品住宅是深圳商品房市场的重中之重。2003-2007年深圳市房地产竣工面积与销售面积同比增幅比较2007年深圳市各类商品房销售面积比较2007年从深圳各区域商品房和商品住宅的销售情况看，宝安区和龙岗区无疑是全年市场的销售大区。宝安区、龙岗区、南山区和福田区四区商品住宅占所有商品房销售面积的比重分别是93.25%、94.75%、88.08%和71.04%。可见，2007年深圳全市范围内，住宅销售无疑是整个楼市销售市场的绝对主力。2007年深圳市各区域商品房和住宅销售面积比较（单位：万平方米）2007年深圳市各类商品房批准预售面积比较2007年，深圳市一手商品期房的批准预售面积为646.17万平方米，同比上年下降了19.96%。其中，一手商品住宅期房占所有批准预售商品房面积的91%，同比上年下降了15.17%。2006-2007年深圳市商品房及商品住宅批准预售面积走势（单位：万平方米）2005-2007年深圳市商品房及商品住宅销售金额走势比较（单位：亿元）2007年，深圳市共销售商品房779.92亿元，住宅销售额占86%，达到669亿元。全年全市商品房总体销售均价达到14049元/平方米，同比上年上涨了39.24%，其中住宅商品房销售均价为13369元/平方米，办公楼销售均价达到了23527元/平方米，商业性商品房销售均价为19093元/平方米。虽然2007年政府出台了一系列的宏观调控政策，但是深圳房价还是持续上升。从月度走势上看，7月份是深圳楼市的分界点，7月份之前，深圳楼市总体呈现“越涨越买，越买越涨”的疯狂状态；住宅价格在7月份达到顶峰19169元/平方米后开始大幅下滑；但至年底的12月份，商品房均价较年初的10872元/平方米仍上涨了48.6%。2007年深圳市各类商品房销售金额比较2003-2007年深圳市商品房均价走势（单位：元/平方米）2007年，深圳的二手房成交量稳步上扬，实现了931.06万平方米的成交面积，较上年上涨了26.22%。2007年深圳市各类商品房销售均价比较（单位：元/平方米）2005-2007年深圳市二手房成交面积比较（单位：万平方米）资料来源：深圳市统计局、深圳房地产信息网、深圳市国土资源局、深圳市房产管理局。易居观察2007年深圳房地产市场可以用“冰火两重天”形容。深圳在这一年因为房价的飙升成为全国关注的焦点，深圳也因为房产中介的接连破产潜逃拉开房地产市场调整的大幕。从全年的视角看深圳土地市场，成交土地为29宗，与2006年相同。但土地成交价格却有了大幅度的降低，为414万元/亩，同比降低25.7%。主要原因，一是区域性结构的变化，二是土地性质的变化。2006年成交土地中59%为商业办公性质，而2007年商业办公性质用地比率则非常低，仅有1宗商业办公用地成交。从相同性质的成交土地来看，2006年宝安成交的住宅性质的土地中最高楼面地价为4555元/平方米，2007年最高楼面地价已经达到6826元/平方米，增幅达到50%。可见2007年深圳土地市场依然处在价格高位。相比其他城市2007年深圳的住房贷款余额较高，达到2275.36亿元，同比增长达44.8%。这从一个侧面说明了2007年深圳房地产市场投资性购房需求的程度；供需方面全年批准预售面积为646.17万平方米，销售面积仅为555.16万平方米，反映了深圳下半年房地产市场的调整氛围非常强烈；与成交量的相对低迷相比，深圳房地产成交均价则上升到14049元/平方米的高位，同比增长39.24%，涨幅惊人。正是因为深圳房价的非理性快速上涨，引起了社会各界对房价的高度关注，同时也出现了所谓深圳房价的“赌局”。2008年以来深圳房价延续了2007年下半年来的颓势，出现了深幅调整，部分楼盘价格较最高点时跌幅超过30%。极少部分购房者不惜采取“断供”的办法应对变局。深圳房地产价格回调是2007年价格非理性上涨的合理市场反应。2008年深圳房地产市场依然处于调整过程中，价格逐步回归理性，市场成交量和供应量也处于一个相对低的位置。第三节2007年佛山市房地产市场运行考察2007年佛山市房地产市场是充满变化的一年，从年初开始的楼价节节升高，到年底突然而来的市场调控紧缩，其中市场在最疯狂的时候出现过一些不理性的现象，引发了一些消费者追涨跟风，盲目炒楼等投机行为。表现在土地市场上就是“地王”频出，不断有新的地块刷新土地成交价格的记录，但随着国家出台宏观调控措施，市场开始降温，到了年底，自5月份以来的房价飙升、投机炒作日益严重的现象在一定程度上得到了遏制。全年佛山公开交易土地763.64万平方米，受上半年房地产高温影响，投资额同比2006年大幅上涨了72.5%，随着下半年楼市的不断降温，商品房销售面积同比上年增长了13.8%，保持了全年的均衡稳定发展。其中，下半年佛山五区的商品住宅成交面积都出现了不同程度的下降，尤以禅城区为甚，下降幅度达12%。房地产交易量下半年的微缩，使市场进入了前所未有的观望期。全年来看，佛山的商品房销售价格同比上年增长了36.8%，未来的政策走势是决定市场强势反弹还是进一步滑落的分水岭。中国房地产产业地图2008-20092007年，佛山市公开交易土地111宗，总交易面积为763.64万平方米。从区域看，三水区无论从土地交易数量还是交易面积，都堪称为2007年全市的土地交易大区，全区共交易土地29宗，交易面积合计438.32万平方米。高明区交易的土地仅次于三水区，达到28宗，但其土地交易面积仅为62.84万平方米，位于五区最后，可见全年该区成交的多宗土地面积均较小。2007年佛山市各区域公开交易土地数量比较（单位：宗）2007年佛山市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）2007年佛山市公开交易的763.64万平方米土地中，综合用地所占比重达75%，总计573.07万平方米。其中，土地交易大区三水区的综合用地交易面积最大，为353.83万平方米，占所有综合用地面积的61.74%。从纯住宅用地来看，高明区交易住宅用地18.65万平方米，占全市所有住宅用地交易面积的63.87%。2007年佛山市公开交易土地用途分布2007年佛山市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年，佛山市总计土地成交金额为208.38亿元，土地成交平均价格为182万元/亩。全年交易土地金额和均价最高的区域是禅城区，完成土地交易总额91.61亿元，占所有交易额的43.97%；禅城区土地均价为828元/平方米，远远高于全市土地成交均价，土地交易总额或单幅交易额的提升在一定程度上会拉高地块总体交易均价，2007年禅城区确实出现了一个区最高的楼面地价5610元/平方米。2007年9月之前，佛山市土地市场一直处于上升的通道，每年公开交易的土地总量基本持平，而价格则呈上升趋势，其中2005年到2007年之间升得最快，基本是每年翻一番。10月之后，受调控政策影响，特别是金融政策的影响，全国的土地成交量和价格趋于平稳，个别区域有所下降，佛山也不例外。2007年佛山市各区域公开交易土地金额比较（单位：亿元）2007年佛山市各区域公开交易土地均价比较（单位：元/平方米）2007年，佛山市房地产投资额同比上年增长了72.46%，达到314亿元，比2006年净增132亿元。房地产投资额占固定资产投资额的比重从2006年的20.01%提高到2007年的28.82%，在全市固定资产投资额增幅与上年保持基本稳定的前提下，房地产投资对固定资产投资额的贡献逐年增加，房地产开发投资已成为拉动佛山经济的强劲引擎。2003-2007年佛山市房地产投资额与固定资产投资总额比较（单位：亿元）2003-2007年佛山市房地产投资额与固定资产投资总额同比增幅比较2007年，佛山个人购房贷款134.05亿元，比上年增长了1.4倍。由于房价的上涨，个人购房贷款也随之上升，但从10月开始增长速度有所放缓，反映了宏观调控对市场的影响，随着金融政策的收紧，个人房贷的增长速度将逐渐放缓。2007年，佛山市商品房销售面积为763.3万平方米，同比上年增加了13.84%。全年商品房销售金额为403.3亿元，同比上年增长了55.72%。在此基础上，2007年佛山商品房销售均价有了较大幅度的提高，达到5285元/平方米，同比增长36.81%。其中，商品住宅销售均价为4915元/平方米，增幅为34.8%。2005-2007年佛山市商品房销售面积走势（单位：万平方米）2005-2007年佛山市商品房销售均价走势（单位：元/平方米）2007年，佛山市禅城、南海等五区房地产市场发展表现不均衡，禅城保持稳健的发展态势，成交均价高居五区第一，但成交套数及成交面积相对上年有一定的下降，主要是受到禅城高房价、高总价的影响，过高的房价及面积大户型化使得禅城的商品住宅市场面向的客户集中在高端客户上面，此层面客户的减少导致了成交量的下降。资料来源：佛山市房地产协会、佛山市统计局。易居观察2007年佛山房地产市场发展较为快速，总体平稳。固定资产投资总额1089.7亿元，同比增长19.8%；房地产投资总额达到314亿元，同比增长72.5%；销售商品房763.3万平方米，同比增长13.8%；销售金额达到了403.3亿元，同比增长55.7%；商品房销售均价为5285元/平方米，同比增长36.8%。这种快速发展主要得益于该市经济实力及其经济增长速度。佛山楼市的发展与当地居民的处世风格也有密切的联系。佛山人比较务实，对住房追求实用和性价比，而非空泛的概念。佛山的房产商也相对理性，在市场调整的过程中力求保持资金的竞争力和灵活性。2008年佛山市房地产市场继续保持着比较稳健的发展风格。第四节2007年珠海市房地产市场运行考察2007年，珠海市房地产市场保持健康有序发展，成交量突飞猛进。全年实现土地公开交易面积102.17万平方米，完成房地产开发投资额130.3亿元，比2006年该指标大涨了98.6%；全年全市较为引人注目的是商品房新开工面积的下滑，同比上年下降了14.5%，开发热情受到一定遏制，但总体施工面积仍比2006年上涨了17.8%，多为往年未完成的开发项目。从商品房市场的供需关系上看，竣工面积的稳定上扬和销售面积的大幅上涨使得供不应求的市场格局有所显现。商品房销售均价同比上年上涨约35%，涨幅相对可观。随着国家整体宏观调控造成的外地购房者萎缩，以及由于2007年下半年房价增幅较快而导致的部分恐慌性购房提前释放了购买力，预计2008年的珠海房地产市场活跃程度不如2007年。结合全市大交通格局的构建和新城区的开发，珠海市政府在2008年应积极引导房地产业适当向西部地区转移，统筹全市住宅与房地产业的协调发展。中国房地产产业地图2008-20092007年，珠海市公开交易土地11宗，交易面积达102.17万平方米。从区域看，香洲区是公开交易土地的成交大区，共成了4宗土地，成交面积达45.03万平方米。排在第二位和第三位的分别是金湾区和斗门区。2007年珠海市各区域公开交易土地数量比较（单位：宗）2007年珠海市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）在珠海市2007年公开交易的土地中，90%的土地为综合用地，即商住两用地，没有纯住宅用地，这与珠海市的土地出让性质[1]有关。从区域看，土地成交大区香洲区公开交易的土地绝大多数为综合用地，面积达44.78万平方米；金湾区的综合用地为30.36万平方米；斗门区的商服用地占比较大，占全区所有公开交易土地的38.9%。2007年珠海市公开交易土地用途分布2007年珠海市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年，珠海市公开交易土地成交金额65.81亿元，仅香洲区成交金额达56.13亿元，占所有交易额的85.3%。从价格上看，全市土地成交均价为429万元/亩，香洲区的成交单价达831万元/亩，与其他各区100多万元/亩的土地均价远远拉开了距离。2007年珠海市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年珠海市各区域土地成交均价比较（单位：万元/亩）2007年，珠海市共完成房地产开发投资130.27亿元，同比增长98.61%。2008年珠海市应进一步调整商品住宅的供应结构，加大中低价位、中小户型住宅的供应量，满足市场对于普通住宅的需求。2003-2007年珠海市房地产投资额与固定资产投资总额比较（单位：亿元）2003-2007年珠海市房地产投资额与固定资产投资总额同比增幅比较2007年，珠海市全年商品房施工面积834.2万平方米，同比增长17.84%。其中，新开工面积211.3万平方米，同比上年有小幅下跌。2003-2007年珠海市房地产新开工面积与施工面积比较（单位：万平方米）2003-2007年珠海市房地产新开工面积与施工面积同比增幅比较2007年，珠海市商品房竣工面积258.64万平方米，销售面积达到321.97万平方米，同比增长速度从2006年的13.16%增至2007年的71.17%，可见全年楼市需求火爆异常。从供需比指标上看，珠海房地产市场2007年供不应求的局面凸显，供需比为0.8。2003-2007年珠海市房地产市场供需关系比较（单位：万平方米）2003-2007年珠海市房地产竣工面积与销售面积同比增幅比较2007年，珠海市商品房销售金额达到205.71亿元，同比增长130.1%；从销售金额的用途上看，商品住宅仍占有绝对比重，延续了珠海居住市场的一贯优势。从该年商品房的空置面积看，商品房空置面积43.48万平方米，同比减少25.52%。其中，商品住宅空置面积最多，其次是商业营业用房。2007年珠海市商品房销售金额用途分布2007年珠海市商品房空置面积用途分布2007年，珠海市商品房均价首次突破6000元/平方米的大关，同比上年价格上涨了34.4%。珠海市热点区域斗门区，在2007年商品房均价也突破了3000元/平方米，达到3176元/平方米。2003-2007年珠海市商品房均价走势（单位：元/平方米）2003-2007年珠海市斗门区商品房均价走势（单位：元/平方米）资料来源：珠海市统计局。易居观察由于珠海市地理位置优越，经济地位突出，商品房投资性需求大，因此2007年成为珠海房地产迅猛发展的一年。固定资产投资同比增幅33.9%；房地产投资增幅达到98.6%，增幅远超过全国平均增长水平；房地产施工面积为834.2万平方米，同比增幅为17.8%，房地产投资增幅和施工面积增幅不成比例，主要原因是地价快速飙升占据了房地产投资总额的较大比重；商品房竣工面积258.6万平方米，同比增长26.2%；商品房销售总面积322万平方米，同比增幅为71.2%；商品房销售均价达到6388元/平方米，同比增长34.4%。由于珠海毗邻香港和澳门，目前规划中的港珠澳大桥进展较快，据悉大桥融资方案已经确定。大桥概念对珠海房地产市场是一个极大的提振。未来交通便利的预期，以及澳门和香港客户的购买力将给珠海房地产市场带来无限的遐想。预计2008年，珠海商品房供应将继续放大，在港珠澳大桥概念的推动下，市场将逐步走稳。第五节2007年东莞市房地产市场运行考察东莞楼市近年来快速发展，经历了2005年上半年的上涨启动、2005年下半年到2006年下半年的价值回归。自2006年以来，在市场普遍预期看好、投资需求快速增长、社会资金流动性过剩等多因素综合拉动下，市场供应也在快速放大。进入2007年，两会期间的市场观望导致上半年东莞商品房新增供应量不足，特别是在第二季度供应相对趋向紧张。第四季度，全市房地产经历了前9个月的非理性上涨，房价一路狂飙，市场上需求旺盛，投机风气日盛。但全年东莞政府陆续出台了各项地方性房地产政策性规定，加之全国房地产调控政策相继出台，包括货币政策、银行信贷、土地制度、限制外商投资房地产领域、廉租房和经济适用房相关规定等，特别是房贷方面明确区别了投资和自住需求，抑制了投资需求和鼓励支持自住需求。2007年下半年，市场集中大幅放量。一方面来自“金九银十”的传统旺季预期，另一方面更多来自受宏观调控政策的影响，发展商年底冲量加快推货，也加剧了后市的消化压力。在国家出台房贷新政后，市场的置业心态受到极大影响，投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛。全年房地产新开工面积和竣工面积出现了下滑，其他各项指标均保持平稳的增长态势，其中商品房销售面积同比2006年大涨51%，实现了573万平方米。中国房地产产业地图2008-20092007年，在东莞市房地产资金来源中，自筹资金约占31%；国内贷款约占15%；定金及预付款约占23%；其他资金约占31%。在国家严格的“限外令”之下，东莞房地产开发利用外资为零。10月，东莞市出台预售款监管制度，规定预售款专款专用。作为东莞开发商主要资金来源之一的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。实行预售款监管后，保证了项目工程建设所需资金，防止房屋延期交付使用；而收紧资金链则有效打击了开发商囤积土地行为，对在本地有多个项目滚动开发而在外地又有项目的开发商均有较大的影响。2007年东莞市房地产资金来源构成2007年东莞市公开交易土地用途分布2007年，东莞市公开交易土地38宗，交易面积达234.57万平方米。其中，住宅用地占了总成交面积的90%。2007年东莞市各区域公开交易土地数量比较（单位：宗）2007年东莞市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）从区域上看，南城区2007年的公开交易土地面积最大，全年共计成交土地6宗，成交面积达55.81万平方米。仅次之的塘厦镇共计交易土地53.21万平方米，成交4宗。寮步镇虽成交土地共计5宗，但成交面积仅为17.71万平方米，说明该区域的地块面积相对较小。从成交土地性质上看，东莞市2007年除松山湖科技园区和桥头镇以外，各区域均以住宅用地为主要公开交易对象。其中，南城区和塘厦镇的住宅用地成交面积均突破了50万平方米。2007年东莞市各区域公开交易土地用途比较（单位：万平方米）2007年，东莞市共计公开交易土地118.27亿元。其中，南塘区的土地成交金额最大，达到42.89亿元，排名第二的塘厦镇也实现了30.8万元的土地交易额。两者共计占东莞全市所有土地成交额的62.3%。2007年东莞市各区域土地成交金额比较（单位：亿元）2007年，东莞市公开交易土地成交均价达336万元/亩。基于普遍看好后市发展，大量的资金流向住宅用地开发，说明房地产开发企业对未来东莞住宅市场的预期看好。住宅土地成交价在众多开发商的互相哄抬下越来越高，一些上市企业、实力雄厚的开发商纷纷在东莞作战略部署，使得2007年东莞“地王”频频出现，如塘厦地王、虎门地王、南城水濂山地王、万江地王等等，从而刺激了周边甚至是整个东莞房价的连续飙升。为规范土地市场，2007年年初，东莞市下发了《东莞进一步加快推进闲置土地处置工作》的文件，主要是督促落实2006年10月份继续深入推进闲置土地处置工作，重拳处理闲置土地。这项政策有效地减少开发商囤积土地的现象，加快了市场供应；同时该政策也对开发商的资金实力要求较高，开发商资金链进一步绷紧。2007年东莞市各区域土地成交均价比较（单位：万元/亩）2007年，东莞市完成房地产开发投资209.4亿元，比2006年增长27.76%。比2006年13.5%的增长幅度增加14.26个百分点。其中，商品住宅投资187.2亿元，占房地产开发总投资的89%，显示住宅仍是东莞房地产开发的主力产品；住宅投资比2006年增长27.1%，不过较2005年42.4%的增幅有一定回落。2003-2007年东莞市房地产投资额与固定资产投资总额比较（单位：亿元）2003-2007年东莞市房地产投资额与固定资产投资额同比增幅比较2007年，东莞市房地产新开工面积281.11万平方米，同比上年下降了16.02%，其中住宅新开工面积236.45万平方米，占所有新开工商品房的84.11%。全年全市商品房施工面积1521.61万平方米，同比上年增长了6.31%，其中住宅施工面积达1371.01万平方米。2003-2007年东莞市房地产新开工面积与施工面积比较（单位：万平方米）2003-2007年东莞市房地产新开工面积与施工面积同比增幅比较2007年，东莞市商品房竣工面积为137.31万平方米。全年全市共有178个新增楼盘项目供应，总供应量为798.15万平方米，较去年同期增长20.9%。其中住宅供应项目161个，供应量为710.29万平方米，同比增长35.9%；住宅供应套数63273套，同比增长43.6%；住宅供应占到总供应的89.0%，较2006年同期上升10个百分点；这一方面说明2007年市