【住宅】金地杭州良渚地块可研定位报告

金地商置杭州公司杭州良渚新城古墩路北商住地块可研报告总目录土地分析区域价值住宅市场商业市场1.1用地条件分析1.2四至及周边项目名称余政储出【2017】43号项目位置杭州余杭良渚新城用地性质商业\居住用地获取方式挂牌规划条件占地面积104698㎡可售部分住宅167517㎡其它要求90/70政策容积率1.8-2.0商业41879㎡限高30-60米覆盖率≤30%

办公楼0㎡地块特殊性规划要求商业占地上建面的20%-25%绿地率≥30%商务公寓0㎡不可售计容面积的产权归属土地竞得方总计容面积

209396㎡酒店0㎡保障房\限价房配建要求可售面积209396㎡其它0㎡散售自持规定溢价50%后，达最高限价，转投自持比例不可售面积0㎡小计0㎡本项目归类A（）B（）C（）前置研发项目（）项目参与策略

普通参与（）重点参与（√）土地出让条件保证金缴纳截止时间12月15日17:00

报名截止时间12月15日17:00

交易时间

12月18日11:00公告时间11月15日报价方式网上竞价保证金167517万元起始总价335034万元起始楼面价16000元/㎡起始每亩价2134万/亩地价支付进度

2018年1月18日前付清50%，余下50%于2018年6月18日前付清。交地时间及标准2018年7月8日（提前交地的，交付宗地时间按交地协议为准）.招标地块的评标标准

/开竣工时间规定2019年12月18日之前动工开发，并在2022年12月18日之前通过规划竣工验收其它重要规定价50%达价格上限，转为投报自持比例；两个或两个以上竞买人投报自持比例达100%时，转为投报配建养老设施。1.1地块分析：用地条件分析1.1地块分析：用地红线20%-25%的商业要相对集中设置于地块东侧。建筑限高：36-60米，并要求“东高西低”，不得出现整体西高东低趋势。地块东南角地下空间应与地铁出入口相互连通。地块内附设公共社会停车位不少于350个，靠近地铁口入口设置。沿古墩路外立面采用公建化。古墩路玉鸟路杜文路白池路1.2地块分析：地块四至及周边环境项目位于良渚新城古墩路北杜文路西商住地块；东至杜文路、南至古墩路、西至白池路、北至玉鸟路

地块古墩路玉鸟路杜文路白池路总目录土地分析区域价值住宅市场商业市场二、区域价值2.1城市区位角色2.2区位规划角色2.3区位交通分析2.4区域产业介绍2.5周边配套及规划

2.1城市区位：城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，杭州城市化进程显著，城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，各副城一体化的大杭州概念。通过轨道交通、快速交通路线的支持以及区域商业中心的逐渐形成，杭州进入大规模城市发展的阶段。本项目属于良渚新城的组成部分。（1）城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。

（2）城市布局形态：余杭年底开建三路一环快速路网3年后临平到城北15分钟，余杭正准备建一条总长为30.85公里的临平“三路一环”快速路网，要把城市快速路系统与国道、省道、高速公路连起来。三路一环”具体是秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段、东湖快速路余杭段、临平环线快速路，预计年底开工，3年后完工。段、本案2.1区位属性：余杭进入“一心两翼”的大杭州时代余杭、萧山的划入主城，不仅意味着萧山余杭将加快发展速度更象征着余杭、萧山、主城一体化发展的“一心两翼”的大杭州时代1994年，杭州升格为副省级城市；1996年12月12日，杭州市新设立滨江区。属县则有萧山、余杭、临安、富阳；2001年3月12日，撤销萧山市和余杭市，同时设立萧山区和余杭区，与杭州市原6个区一起构成一个新杭州，调整后的杭州新市区由原来的6个区增加到8个区；2014年12月13日，撤销富阳市，设立杭州市富阳区；2017年8月10日，撤销县级临安市，设立杭州市临安区。截至2017年，杭州市总面积16596平方千米，其中市辖区8000平方千米，辖10个市辖区、2个县，代管1个县级市。富阳/2014年撤市设区萧山/2001年撤市设区余杭/2001年撤市设区杭州城市区划演变临安/2017年撤市设区2.2区位规划功能：宜业、宜游、宜居的生态新城。

以“良渚文化”为品牌，以文化创意产业为主导产业和发展方向，以田园城市和都市水乡为特色景观，集文化创意、文化旅游、文化居住、商业商贸、产业研发于一体的，宜业、宜游、宜居的生态新城。规划区整体形成“一心三节点，双轴两片区”的规划结构。“一心”：在良渚大道与古墩路交汇处西侧（良祥路站），结合水系绿地和地铁站点形成新城公共核心；“三节点”：在疏港大道与古墩路交汇处东侧结合地铁站点（新良路站）形成的商业服务节点；在良渚大道与康良路交汇处西侧围绕休闲广场形成的配套服务节点；在康良路与疏港路交汇处东侧结合水景公园形成的配套服务节点。“双轴”：沿良渚大道的南北向新城发展轴；沿新104国道形成的东西向交通拓展轴。“两片区”：老104国道东北区域规划形成居住生活片区，老104国道西南区域规划形成产业研发片区2.2梦栖小镇：打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇梦栖小镇位于良渚新城界内，呈"有核无边"的空间布局，核心区（创新设计区）面积约2.96平方公里，规划东至网周路，南至古墩路，西至美丽洲路、风情大道，北至104国道、莫干山路。未来三年，梦栖小镇将集聚3000名创业人员，引进200个设计产业项目。到2017年，梦栖小镇将完成56.5亿元投资(其中2015年投资10亿元，2016年投资20亿元，2017年投资26.5亿元)，实现营业收入50亿元，税收5亿元，旅游人数50万人。产业涵盖：包括工业设计、智能设计、商业设计等各类设计产业。致力于打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇，成为设计创新先导区、设计创客朝圣地、设计经济的新蓝海。园区介绍：1、沿玉鸟路打造各类设计中心、设计产业园等设计产业集聚区2、环邱家坞打造设计创新研究院、国际设计学院、工业设计博物馆等设计创客创意区;3、沿毛家漾打造创客街区、居住休闲等设计人才生活区。2.2产业介绍：小米生态链、浙大创新产业园，提升板块能级小米生态链（谷仓学院）创新创业孵化基地：由雷军创立的知名互联网公司小米，把一个名为“小米生态链（谷仓学院）”的创新创业孵化基地落户在了余杭良渚新城，总投资0.5亿元。项目包括以下四个内容：小米谷仓商学院；小米谷仓加速器；小米谷仓孵化器；培育企业不少于200家，营收不少于100亿，税收不少于30亿。致力于消费升级趋势下智能硬件与生活消耗品创业的研究与培训。浙大创新创业产业园项目规划面积128亩左右，总投资18亿元，建设以浙江大学教师校友创新创业项目为主体，以新材料、新技术、新商业产业集聚为特色的新型高科技产业园区。首批入驻了孵化器项目以及中国形象软实力展呈传播基地项目、电磁阀智能模块及大数据智能信息平台项目战、第三代半导体材料应用产业基地等三个项目。良渚新城板块，2017年1-9月，完成财政总收入17.21亿元，经常性财政收入6.55亿元，分别完成年度任务的80.4%和79%；完成规模工业销售产值65.9亿元；完成高新技术产业产值28.7亿元；完成固定资产投资45.7亿元。2.2美院良渚校区：创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。中国美术学院良渚校区建设获批，吸引大量美术及高层次人才导入板块内。美院良渚校区位于在建的地铁2号线终点站良渚站附近，在古墩路南侧，占地约483亩，总建筑面积20万平方米以上，预计2020年启用。美院良渚校区将以“三院三基地+X”的建设构架，打造创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。三院，是创新设计学院、继续教育学院、创新设计研究院；三基地，是全国美术与设计高层次人才培训基地、艺科融合实验基地、创新孵化基地；“X”，是在“三院三基地”的基础上，加上必要的平台建设以提升学科高度和国际化水平2.2良渚文化艺术走廊：创造优质的旅游资源，提供创业平台良渚文化艺术走廊是良渚遗址周边区域发展条件最成熟、文化特色最突出、环境条件最优越的产业发展腹地。3.85平方公里的范围，包括大雄山、良渚港，长命村和小山桥村两个历史村落，良渚博物馆、良渚申遗展示馆、梦栖小镇、工业设计中心等重要城市资源。2017年4月，余杭区对外发布了《杭州市余杭区良渚文化艺术走廊控制性详细规划》2.3区位分析：八纵八横”路网为良渚的与外区的通达能力更强八纵：勾阳路、潘塘路、网周路、疏港路、立新路、良渚大道、杜文路、良祥路、康良路。八横：老104国道、良平路、康良路、新104国道、玉鸟路、古墩路、新甫路、东西大道104国道：距杭州绕城高速互通2.6公里，往东连接莫干山路，可直达主城市中心；主干道：往东与运河路对接，可与练杭高速、秋石高架互通。古墩路：往东连接三墩、申花板块和西湖区；东西大道（良渚段）：往北直达余杭仁和、塘栖板块，往南与未来科技城板块无缝对接；梳港公路：2.3区位分析：2号线良渚站仅200米，便捷可控的交通时间2号线：目前在建，预计2019年底前通车，在良渚新城共设置了5个站点；本案临良渚站；4号线沿好运路和金昌路走向。10号线是规划线路，10号线沿杭行路走向在建的地铁2号线良渚站距本案仅200米；乘坐2号线经过3站约10分钟，到勾庄站可以换乘4号线乘坐4号线可以到杭州东站；良渚轨交规划2号线10号线4号线地块位置2.5.区域规划：周边教育资源丰富，医疗设施完善，商业成熟教育：1公里内有良渚一中、良渚一小。医疗：距迁建良渚医院800㎡，距离浙医医院良渚门诊部1.4公里。商业：周边便利超市环伺，距离永旺梦乐城1.7公里。区域总结余杭——大杭州进入“一心两翼”时代良渚新城——杭州城北副中心交通——八横八纵主干道路网结构，三轨交环绕，地面交通发达产业——梦栖小镇、中国美院良渚校区、良渚文化艺术走廊、小米生态链、浙大创新产业园带动板块发展进入快车道配套——教育资源丰富、医疗设施完善、中青文化广场、永旺梦乐城等城市级配套未来发展——国际化、产城人文融合项目区域基础：余杭、大杭州西翼、城市副中心良渚新城、高品质杭州城北副中心以“良渚文化”为品牌，以文化创意产业为主导，以田园城市和都市水乡为特色景观，打造成宜业、宜游、宜居的生态新城。总目录土地分析区域价值住宅市场商业市场3.1全市住宅市场3.2区域住宅市场3.3板块住宅市场3.4竞争项目分析3.5住宅整体定位3.1全市市场：市场供不应求近两年杭州房地产市场快速发展，年去化量达到1200万方以上，2017年存销比低至0.26；2017年，杭州调控政策持续收紧，但需求旺盛，市场仍然供不应求，价格大幅上涨，17年供需比仅0.7，均价接近23000。

全市2010-2017.11年份商品住宅商品住宅供需比商品住宅成交土地土地-住宅商品住宅已取证未售存量存销比供给量（1）成交量（2）(1)/(2)成交均价计容建面(3)20106295491.1417,605355630063230.5920116753272.0616,263328129536842.0920128617601.1314,545222214617611.00201310927901.3816,546336025709991.26201411178391.3315,5202272143311891.422015108212110.8916,054144223210600.882016104017950.5816,95020642706060.342017.1-1184111990.722,82721529533130.26汇总733874710.9817039均值(15-17.11)98814010.7218610+50%杭州住宅市场自17年3月起均价快速上涨，目前已超过28900+元/㎡，涨幅达50%；截至目前存量小存销仅3.7个月。3.1全市市场：住宅价格稳步上涨，库存持续走低近五年内，杭州住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求不断下降，改善性需求不断上升，100-140㎡户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右杭州全市面积段供求比分析面积段2013年2014年2015年2016年2017年90以下1.271.720.850.420.7390-1001.251.400.700.390.83100-1201.191.860.730.670.87120-1401.371.870.970.830.78140-1600.531.370.890.990.70160-1801.261.510.870.700.98180以上1.920.830.750.360.653.1全市市场：改善需求上升，需求结构逆转供应：2017年1-11月余杭区供应257.9万方，同比减少28.3%；成交：2017年1-11月余杭区成交398.1万方，同比减少35.7%；均价：2017年1-11月余杭区成交均价18493元/㎡，同比增长47.2%；存量：截至目前余杭区住宅存量347.5万方，去化周期仅3.3个月，存量不足。供求关系存量市场需求旺盛，库存不足，具备住宅入市机会点。3.2余杭市场：需求旺盛库存不足良渚板块：杭州西北郊，千年古镇、“良渚组团”，宜居生态新城，目前均价21000+。三墩板块：位于杭州西北，历史文化悠久，目前均价在26000+；闲林板块：位于杭州市余杭区西南，余杭区工业强镇，千年文化古镇，目前处于价格洼地；未来科技城板块：杭州“城西副中心”，规划、配套不断升级，发展潜力巨大，目前均价在27000+；3.2余杭格局：板块格局余杭良渚板块21185元/平供应：2017年1-11月良渚板块供应36.4万方，2016年供应49.8万方。成交：2017年1-11月良渚板块成交63.1万方，同比上涨12.47%；均价：2017年1-10月良渚板块成交均价21815元/㎡，同比增长35.58%；存量：截至目前板块住宅存量25.7万方，去化周期5个月，存量不足。供求关系存量近两年供需平衡，整体去化周期缩短，具备市场入市机会点。3.3良渚板块市场：供应平衡去化周期缩短近五年内，良渚板块住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求不断下降，改善性需求不断上升，100-140㎡户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右良渚板块面积段供求比分析面积段2013年2014年2015年2016年2017年90以下1.271.720.850.420.7390-1001.251.400.700.390.83100-1201.191.860.730.670.87120-1401.371.870.970.830.78140-1600.531.370.890.990.70160-1801.261.510.870.700.98180以上1.920.830.750.360.653.1良渚板块市场：改善需求上升，需求结构逆转3.3区域住宅市场：潜在供应量分析板块销售状态项目名称可售体量（万方）已售体量（万方）总存量（万方）首开时间近一年去化面积（万方）月均去化速度（万方）近一个月均（元/平）产品类型装修主力户型楼盘动态良渚在售和昌府8.571.52017.370.780.94高层毛坯89、113、12612#10月底开盘，房源105套，户型有89、113方，均价19000-20000元/平。昆仑华府19.112.26.92015.38.30.590.05高层毛坯89、106、118据悉房源已售罄。后续还有3幢待加推。融信。澜天15.96.39.62016.121.460.240.25高层毛坯89、10915#近期将开盘，均价21000元/平米，户型89方和105方，加推时间待定。万科未来城二期2518.846.162015.86.650.510.51高层精装88-117剩余16、34、36号小高层待售，目前暂无房源在售待售联发良渚项目11.4011.4//

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万科良渚项目13.3013.3/

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北大资源颐和江南15.8015.8/

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梦栖祥云6.806.8/

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联发良渚项目3.903.9/

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合计

124.144.3479.76

28.182.72

总存量去化周期：29.3/

住宅市场小结：杭州随着城市扩容，利好不断，楼市需求旺盛，均价持续上涨，存量告急，目前去化周期仅3.7个月；杭州住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求下降，改善性需求不断上升，100-140㎡户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右；良渚板块近两年价值不断提升，目前板块住宅存量25.7万方，去化周期5个月，存量不足。良渚板块目前在售项目4个，待售项目5个，未来潜在存量约79.96万方。3.4区域住宅市场：竞争市场项目占地面积(㎡)容积率总建筑面积(㎡)主力户型(㎡)近期价格(元/㎡)首开时间持销期去化速度和昌府384842.2124659

89㎡,113㎡,126㎡193002017.360套/月昆仑华府843002.528100089㎡，106㎡，118㎡165352015.556套/月融信.澜天635602.524879189㎡，109㎡185782016.1245套/月万科未来城二期998142.535000083㎡，90㎡，115㎡229592015.858套/月本案竞品定位为万科未来城、融信.澜天、昆仑华府、和昌府项目；周边竞品高层售价17500-23000元/㎡水平。3.4竞品分析：竞品分布融信澜天成交楼面价：5103元/㎡销售价格：21636元/㎡万科未来城二期成交楼面价：销售价格：20000-23000元/㎡和昌府成交楼面价：7559元/㎡销售价格：19000元/㎡昆仑华府成交楼面价：4350元/㎡销售价格：17522元/㎡本案项目销售状态主力产品类型主力面积（平）销售价格万科未来城二期在售高层，小高层，联排80-13020000-23000融信.澜天在售高层，联排80-11021636昆仑华府在售高层80-12017522和昌府在售高层80-10019000竞品│万科未来城二期项目概况物业类型高层，小高层，联排开盘时间2015年8月29日交付时间2018年12月占地面积99814㎡总建筑面积350000㎡容积率2.5绿化率30%地址古墩路与疏港路交叉口向北300米总户数2364车位2528（1:1.07）建筑风格现代外立面-物业服务3.20/元/平米/月装修情况精装主力户型83㎡、90㎡、100㎡、115㎡、130㎡物业管理公司万科物业开发商万科成交楼面价4848元/㎡目前在售均价20000-23000元/㎡万科未来城二期，位于地铁2号线白洋站，北连104国道，南接古墩路，三横两纵的交通，大型的商业综合体，同时有中青广场，一个文化艺术综合体。高层在售均价约20000-23000元/㎡。3.4竞品分析：万科未来城二期万科未来城二期的产品结构中，由11栋高层、10栋小高层组成。该项目定位为改善型产品，主力户型为83㎡、90㎡、100㎡，115㎡及130㎡。29#3.4竞品分析：万科未来城二期（项目规划）32#30#33#35#31#22#20#18#21#23#24#38#39#15#37#3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势燃烧激情项目北连104国道，南接古墩路，三横两纵的交通要道，东南为永旺商业综合体。地上总建面约25万方，推出产品类型有排屋、小高层、高层共32栋供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型80-100㎡的房源供应套数达1374套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在2万-2.3万元/㎡左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。注：数据截止日期2017年4月30日83m2得房率85%90m2，4F2W得房率85%100m2得房率85%3.4竞品分析：万科未来城二期（主力户型）130m2得房率85%3.4销售型竞品客户情况2015年光明中央公园客户来源2016年光明中央公园客户来源2017年光明中央公园客户来源从万科未来城二期客户看，余杭区区占据绝对主力，其次为拱墅，西湖及其他区域占比较少；从客户需求来看，以改善、投资、以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来自政府公务、科技、金融等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；2017年万科未来城客户区域来源2017年万科未来城客户置业需求2017年万科未来城客户职业2016年光明中央公园客户来源2017年万科未来城客户行业来源3.4竞品基本指标：融信.澜天竞品│融信澜天项目概况物业类型高层，联排开盘时间2016年10月1日交付时间2019年12月31日占地面积63560㎡总建筑面积178720㎡容积率2.5绿化率30%地址古墩路与立新路交叉口向北300米总户数1605户车位1761（1:1.09）建筑风格现代外立面-物业服务2.75/元/平米/月装修情况毛坯主力户型89㎡、109㎡、138㎡、150㎡物业管理公司融信物业管理有限公司开发商杭州恺泽房地产开发有限公司成交楼面价5103元/㎡目前在售均价高层18578元/㎡，联排31600元/㎡融信澜天由5栋高层，5栋多层，12栋联排组成自带约5000㎡社区幼儿园，周边二批有永旺梦乐城等大型综合体。高层销售均价在18578元/㎡，联排销售均价在31600元/㎡。3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势面积段上市套数上市面积成交套数成交面积成交均价去化率90以下385332793853327918300100%90-1209610421961042119065100%120-180136186191361861929039100%供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型83-109㎡的房源供应套数达540套，联排产品户型138-150㎡的房源供应110套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在21636万元/㎡左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。3.4竞品户型图优点：入户玄关，南北通透，户型方正，并且有可改造空间缺点：两个卫生间的位置相邻，设计较为不合理89㎡3室2厅2卫109㎡4室2厅2卫优点：户型方正，飘窗设计，入户玄关缺点：整体布局较为紧凑，尺度感及空间感较差3.4销售型竞品客户情况2015年光明中央公园客户来源2016年光明中央公园客户来源2017年光明中央公园客户来源从融信·澜天客户看，余杭区良渚板块占据绝对主力，其次未来科技城板块为，西湖及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、首改，以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来自贸易、零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；2017年融信·澜天客户区域来源2017年融信·澜天客户置业需求2017年融信·澜天客户职业2016年光明中央公园客户来源2017年融信·澜天客户行业来源3.4竞品基本指标：昆仑华府竞品│昆仑华府项目概况物业类型小高层开盘时间2015年5月9日交付时间2017年12月31日占地面积84300㎡总建筑面积281000㎡容积率2.5绿化率30%地址良渚东西大道和104国道交叉口总户数1887车位1887（1:1）建筑风格现代外立面新古典物业服务1.68/元/平米/月装修情况毛坯主力户型83㎡、90㎡、100㎡、115㎡、130㎡物业管理公司昆仑物业有限公司开发商杭州宝仑房地产开发有限公司成交楼面价4350元/㎡目前在售均价16535元/㎡昆仑华府，紧邻永旺梦乐城，奥特莱斯，平高浙大创业城，中青文化广场。主力户型为80-120㎡。高层在售均价约16535元/㎡。3.4竞品基本指标：昆仑华府3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势面积段上市套数上市面积成交套数成交面积成交均价去化率90以下10259115910259115913164100%90-120265301582653015815845100%供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型83-118㎡的房源供应套数达778套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在17522万元/㎡左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。3.4竞品户型图优点：南北通透，飘窗设计缺点：卧室相连，私密性可能较差89㎡3室2厅2卫89㎡3室2厅2卫优点：户型方正，飘窗设计，动静分离缺点：卧室相连，私密性可能较差3.4销售型竞品客户情况2015年光明中央公园客户来源2016年光明中央公园客户来源2017年光明中央公园客户来源从昆仑华府客户看，余杭区占据绝对主力，其次为上城、拱墅区及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、养老以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；2017年昆仑华府客户区域来源2017年昆仑华府客户置业需求2017年昆仑华府客户职业2016年光明中央公园客户来源2017年昆仑华府客户行业来源3.4竞品基本指标：和昌府竞品│和昌府项目概况物业类型小高层开盘时间2017年3月17日交付时间2019年12月31日占地面积84665㎡总建筑面积38484㎡容积率2.2绿化率30%地址疏港公路与良业路交汇处总户数856车位856（1:1）建筑风格现代外立面真实漆物业服务1.68/元/平米/月装修情况毛坯主力户型83㎡、90㎡、110㎡、128㎡物业管理公司新和昌物业有限公司开发商杭州和昌置业发展有限公司;成交楼面价5455元/㎡目前在售均价19068元/㎡和昌府，紧邻永旺梦乐城，奥特莱斯，平高浙大创业城，中青文化广场。主力户型为80-120㎡。高层在售均价约19068元/㎡。3.4竞品基本指标：和昌府项目新104国道与疏港路交汇处，永旺梦乐城北面约700米处。项目地上总建面8.5万方，由10幢18层高层,、1幢16层的产品组成，规划户型建筑面积89-126平米，均一梯一户供销分析：项目目前产品户型80-100㎡的房源，供应套数达474套。量价：项目自开盘以来，产品月度均价在1.9万元/㎡左右。

去化：项目推出房源已售罄，待加推。3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势3.4竞品户型图89㎡3室2厅2卫113㎡4室2厅2卫126㎡4室2厅2卫优点：南北通透，动线分明，功能性强缺点：主次卧相邻，私密性差优点：功能性较强，户型较为方正缺点：采光可能较差优点：南北通透，动线分明，功能性强缺点：主次卧相邻，私密性差，次卧距离电梯井较近，噪音较大2015年光明中央公园客户来源2016年光明中央公园客户来源2017年光明中央公园客户来源从和昌府客户看，余杭区占据绝对主力，其次为西湖，拱墅及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、首改，以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来事业单位、零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；2017年和昌府客户区域来源2017年和昌府客户置业需求2017年和昌府客户职业2016年光明中央公园客户来源2017年和昌府客户行业来源3.4销售型竞品客户情况价格余杭区良渚板块主力在售项目较多，以融信.澜天，万科未来城二期为主辅以其他尾盘项目，目前板块销售均价为21815元/㎡左右，。产品以80--90㎡2房及90-110㎡3房刚需类的产品为主，辅以120-130㎡首改产品；低密度产品少，流量良渚板块竞品项目主力销售阶段，高层月去化速度在55套/月。客源刚需首改客户占主导，主力客户余杭区的客户为主，良渚、勾庄、崇贤板块占比70%以上，辅以未来科技城板块，占比约20%，少量市区投资客户，占10%。竞品小结3.5客户定位：客户地图板块属于良渚新城东部板块，主要以首次置业及首改置业的自住客户为主；由于对区位的依赖及认可，主力客户为良渚本地客户，外区客户多为改善型客户及投资客户为主。本案良渚本地≥65%在本地客户中，良渚新城客户为主要客户，占比约为65%因供应少、价格过高，挤压外溢的客户占比10%。城西未来城板块价格挤压外溢（且距工作地点近）的客户占比25%。市区客户≤10%附近板块客户≤25%5.1客户定位

：客户结构客户分类区域特征职业特点置业目的总价承受力意向产品(类型\面积)核心客户占比：65%良渚新城的本地客户为主，本地动迁，私营企业主，企业员工刚需为主，改善为辅子女教育；青年结婚；改善自住200万以下90-120㎡重要客户占比：25%客户主要城西未来城板块企业白领及员工等改善为主，投资为辅投资置业；改善自住400万以下90-120㎡游离客户占比：10%主要市区及外区投资客户为主。企业白领；退休投资置业200万以下120㎡以下未来客户以区域客户为主：良渚新城客户占65%，城西未来城板块客户占25%，市区投资客户为10%。IIIIIVII未来的溢价能力+竞争环境宽松程度资源等级+类似土地获取难度合理利润，兼顾周转利润优先合理周转，兼顾利润周转优先高高低3.5运营角色合理周转，兼顾利润：政府对土地市场加强监管，且对预售证实施限价政策，宗地未来在确保刚需类产品快速去化的同时，实现高品质住宅改善型产品溢价。市场竞争地块属于良渚新城范围，距离南面2号良渚站0.2km。毗邻104国道：距杭州绕城高速互通2.6公里，往东连接莫干山路，可直达主城市中心主要为区域性竞争，板块内竞品万科未来城二期、融信.澜天，昆仑华府、和昌府，板块所在区域未来竞争压力大土地条件总体定位：以低总价舒适型刚需产品为主，辅以首改户型产品客户选择以区域客户为主。良渚新城客户占比65%，城西未来城板块，客户占比25%，市区及其他客户占比10%主要来自余杭区，良渚、崇贤、勾庄。刚需首置客户70%，投资占比10%，改善客户占比20%运营角色保持合理周转的前提下，兼顾利润3.5项目定位：项目定位5.3项目定位：产品系列选择

住宅综合物业首置首置首改再改多改格林未来褐石名仕风华天境世家社区商业传统务实现代活力传统浪漫传统尊贵（奋斗）现代文化逍遥智富人群传统逍遥五档人群

一线城市为主一二三线城市社区型商业中心四档人群

一二三线城市一二三线城市本项目适用三档人群

一二线城市一二三线城市一二线城市一二线城市二档人群

客户消费价值观客户购房承受能力产品线方向定位：风华系3.5产品定位：物业产品配比根据市场情况、客户特征，对户型进行如下配比建议地块物业类型面积户型面积占比余政储出【2017】43号（住宅地块）高层90㎡三房40%110-115㎡三房50%140㎡四房10%底商不超过10000㎡（一层底商小区出入口，道路条件及东侧商业街区，在地块南、北、西方向设置）合计100%3.5.产品策划：产品价值树(内部对标)及格线标准线标杆线产品价值立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量首改类项目，设计创造价值，景观园林性价比较高的提升产品品质的手段。价格敏感度高，户型要做到标杆。同类竞争，差异化；周边基本生活配套不足，基本生活配套上下功夫。3.5产品策划：户型户型：2+1室2厅1卫面积：92㎡点评：户型狭长不方正，一房朝北，只带一间卫生间。万科未来城户型：2+1室2厅2卫面积：90㎡点评：户型方正，三开间朝南，入户无玄关设计。全面积赠送半面积赠送本案户型90㎡户型2+1房，与万科未来城90㎡户型相比，户型更为方正，南北通透，做到两房朝南。金地中心风华项目3.5

产品策划：户型户型：2+1室2厅1卫面积：89㎡点评：入户玄关，南北通透，户型方正，并且有可改造空间融信.澜天金地中心风华项目户型：2+1室2厅2卫面积：90㎡点评：户型方正，三开间朝南，入户无玄关设计。全面积赠送半面积赠送本案户型90㎡户型2+1房，与融信.澜天89㎡户型相比，户型类似，南北通透，做到两房朝南。3.5

产品策划：户型本项目户型价值点小结（户型策略）：户型：（1）低于90㎡的户型，可以满足市区投资型需求及本区域预算低的刚需；（2）主力户型110㎡及125㎡的户型分别满足刚需和刚改的不同需求；在同等面积段做出+1的功能配置，户型方正；（3）140㎡户型瞄准主力改善面积段，差异化竞争提升溢价能力总价：在考虑总价承受力的基础上控制面积段，（1）投资型产品总价控制在300万以内；（2）刚需类及刚改类需求控制在300-400万；（3）改善类需求控制在500万以内。赠送率：高层赠送阳台和飘窗，附送面积较少，但户型较为方正，且可利用率高；3.5

售价及速度分析—住宅价格本案高层定价_维度1：新房比较法：以良渚板块2017年以来上量销售的高层类项目为参考，通过市场比较法得出高层毛坯静态售价22354元/㎡。参照项目万科未来城融信.澜天昆仑华府和昌府本项目评分指标参考分值评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X5)评分(X5)区位40%片区形象0-151313131213与片区中心区或市中心的距离0-151313131013道路/交通状况0-1098889周边自然环境0-151111111011周边人文环境0-1088886周边配套0-201818161515片区提升空间0-151313111213总评分8584807580各项目毛坯售价（元）P1(a)23240P2(a)19074P3(a)20694P4(a)19688

参照权重（%）Y140%Y230%Y320%Y410%加权后价格（元）P1(b)9296P2(b)5772P3(b)4138P4(b)1968本项目加权平均价格P加权

211743.5售价及速度分析—住宅价格——高层：市场比较法以良渚板块的高层类项目为参考，通过市场比较法得出本项目产品最终毛坯售价为22354元/㎡参照项目万科未来城二期融信.澜天昆仑华府和昌府本项目评分指标参考分值评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)产品60%规划设计总体规划0-1098868社区规模0-1086788园林环境0-151412101013建筑外观0-151313111213户型设计0-151311121014社区配套社区商业0-534340会所0-534330品牌与物业开发品牌0-151515141315物业管理0-10988810总评分

8781767481各项目毛坯售价（元）P1(a)23240P2(a)19074P3(a)20694P4(a)19688

参照权重（%）Y140%Y230%Y220%Y410%加权后价格（元）P1(b)9296P2(b)5772P3(b)4138P4(b)1968本项目加权平均价格P加权

21174本项目产品价格P产品

23143本项目最终毛坯售价=区位价格*40%+产品价格*60%

223543.5售价及速度分析—住宅价格本案高层定价_维度2：土地成交价推导：以良渚板块近一年以来成交的土地楼板价为参考，预计未来上市的售价均在30000元/㎡以上。序号项目案名行政区容积率建筑面积(万㎡)地用途楼面地价(元/㎡)竞得单位预计上市时间保本售价

（元/㎡）现时点售价

（元/㎡）售价-成本价（元/㎡）1联发良渚项目余杭区1.211.3住宅用地20542联发2019-8-28245423000054582万科项目余杭区2.513.3住宅用地14603万科2019-8-021752330000124773融信良渚项目余杭区1.63.9住宅用地16721融信2019-1-19200653000099354中粮良渚项目余杭区1.66.7住宅用地16778中粮2019-1-19201333000098675梦栖祥云余杭区1.84.3住宅用地16777联发2019-1-19201323000098686北大资源.颐和江南余杭区1.515.8住宅用地16578北大资源2018-1-2197733000010227上市价格3.5售价及速度分析—住宅价格本案高层定价_维度3：周边二手房挂牌价格推导：以良渚板块近一年以来成交的二手房成交价格为参考，目前二手房成交均价在25200元/㎡以上。序号板块小区名称开发商建筑年代装修情况物业管理售价（元/㎡)1良渚七贤郡万科2015精装多层万科物业250002白鹭郡北万科2013精装多层万科物业270003阳光天际万科2012排屋南都物业290004昆仑华府昆仑2015精装高层昆仑物业200005石榴派鼎成2014精装小高层钱塘物业25000参考维度参考依据权重设置均价（元/㎡）市场比较法推导直接45%22354待售地块项目未来入市价格推导间接25%30000周边二手房挂牌价格参考直接30%25200市场参考价格：各维度比较价格*各项目比较权重相加之和项目市场参考价格：对象A*权重A+对象B*权重B++对象c*权重c=25119预测高层毛坯静态销售价格为26000元/㎡本项目销售价格取整数3.5售价及速度分析—住宅价格售价建议高层：28000元/㎡

精装定价26000（毛坯价）+1000（精装成本）+1000（精装溢价）=28000元/㎡（精装售价）因此，根据本案有精装要求，建议本案高层精装成本1000元/㎡3.5售价及速度分析：最终定价3.5售价及速度分析：速度与涨幅物业类型板块项目名称开盘时间近一年月均速度近一年月均去化套/月面积（平）高层良渚板块万科未来城二期2015年8月58套5490融信.澜天2016年10月45套5193昆仑华府2015年9月56套9332和昌府2017年3月60套7676本项目销售节奏安排（月均去化套数）

20182019202020212022高层

5545

3.5售价及速度分析：速度与涨幅

万科未来城二期融信.澜天昆仑华府和昌府2015年12848——8522——2016年164741845010411——2017年22529185261727719189年均涨幅32%2%43%10%考虑典型项目产品类型的涨幅，本案涨幅建议如下：本项目涨幅安排

20172018201920202021高层

5%8%

土地分析区域价值住宅市场商业市场总目录4.1全市商业市场4.2区域商业市场4.3板块商业市场4.4竞争项目分析4.5商业整体