碧桂园地产泰安项目开盘后评估10.22

泰安碧桂园项目开盘后评估报告江中区域泰安项目2014年10月22日目录项目概况第一章

项目开发管理第二章

项目财务分析第三章成就共享状况第四章后续经营思路第五章1项目于2014年2月13日获取。占地：176亩，容积率：1.26地价：68万元/亩，楼面价：1020元/㎡。西侧：共青团路2北侧：天庭路（在建）南侧：阁老街一、项目概况—项目位置及周边情况

一、项目概况---项目规划及开发整体概况图示范区建筑面积0.82万㎡开盘日期2014年10月6日货值（亿元）0.55在建高层货量68#、69#建筑面积1.90万㎡开盘日期2014年10月6日货值（亿元）0.95在建别墅货量1#-62#建筑面积3.11万㎡开盘日期2014年10月6日货值（亿元）3.13在建缓建综合楼总占地面积：176亩在建土地：132亩，总建筑面积：7.1万㎡,（含地下室1.2万㎡，货值4.73亿。产品类型：65栋双拼别墅，2栋高层洋房（24层）、一栋多层洋房（6层）、综合楼等。示范区缓建苑区高层货量67#、70#、72#、73#、75#建筑面积8.65万㎡停建标准67#桩基础完成，70#楼桩基完成一半，以销定产；货值（亿元）4.4一、项目概况—项目规划及开发整体概况图3一、项目概况—

项目开盘情况摘牌时间：2013年2月13日开放时间：8月30日开盘时间：10月6日摘牌至开盘周期：7个月23日投入资金：1.86亿销售简析：项目总货量共13.9万㎡、8.2亿，开盘当天推货2.2万㎡、1.35亿，推货率16%；当天认购0.67万㎡、0.47亿，去化率35%，利润率3.31%。其中：双拼认购20套、0.38亿，去化率53%，折后均价毛坯7500元/㎡，利润率2.46%；多层认购10套、0.06亿，去化率40%，折后均价精装5400元/㎡，利润率9.09%；高层认购6套、0.03亿，去化率7%，折后均价精装4500元/㎡，利润率0.95%；

单位：面积（万㎡）、金额（亿元）产品整体货量（已摘牌）开盘推售开盘当天认购后续供货套数面积金额套数面积金额推货率套数面积金额去化率套数面积金额超豪2949.50.12000000002949.50.12双拼128307022.44095010.7229%2049580.3853%88212011.67多层2525780.172525780.17100%101116.80.0640%000高层9561043075.459294370.438%6619.70.037%864948705.01商业(底商)124500.0600000000124500.06合计11231389878.2157215161.3214%366694.50.4735%9661174716.864备注：截至开盘当天共派筹155个，签到52台，签到率33%，现场解筹率为80.8%。二、项目开发管理—报建情况摘牌-土地证、用地规划许可证4个月29天149天备注：办证所用日期比当地常规房地产项目短，但是比项目原一级节点滞后两个月，主要原因为土地发票抬头变更和规划设计建筑控制线压用地红线交叉延误。摘牌-规划工程许可证5个月18天168天摘牌-施工证5个月24天174天摘牌-预售证6个月16天196天摘牌-开盘7个月23天235天52.136.237.127.207.318.68.298.309.3010.6摘牌国土证土规证规划评审工规证施工证低层预售证开放高层预售证开盘二、项目开发管理—报建情况前期开发报建难点及措施：61、报建程序非常规范和严格2、南北规范差异导致施工图审查缓慢3、土地发票抬头变更泰安项目实现摘牌即开工，但是由于各种施工手续不健全，当地规划执法、建设执法等部门5次对项目进行检查、停工处理，前后延误工期约一个月。泰安项目设计单位为广东省设计院，对北方当地外墙保温、暖通、消防等政策不了解，南北沟通不方便，图纸多次的调整修改。项目第一次缴纳土地款时，由于泰安公司未成立，由鹤山碧桂园出资，发票抬头为鹤山市碧桂园物业发展有限公司。后期土地清算时，有增加土地增税的风险。措施：项目多次和泰安规划局、建设局领导汇报沟通，向其保证及时完善各种手续，加强对施工质量、安全的管控措施，获得了执法部门的默许。措施：项目及时组织广东省设计院来到泰安当地与图纸审查中心、消防局等部门对接，召开专家会，熟悉了解当地政策。沟通过程中设计院不能亲自过来对接的，项目两头对接传达。措施：在与政府部门协调沟通后得知无法更改发票抬头后，项目与各个部门协商，并说明土地清算时的风险，得到各个部门理解，并由泰安市国土资源局出具了一份证明文件，证明该笔费用确为泰安项目土地款，为以后土地清算减少风险。因为此事将施工证办证时间延误一个月。预控建议：项目开工前提前与相关部门沟通、汇报，用当地话说要与人家打个招呼。对待执法人员要表面积极配合，私下及时沟通。预控建议：北方的项目建议采用当地设计院或有北方设计经验的设计院。设计风格建议多参照北方设计，比如北方气候干燥，一楼可作为销售层，不一定做架空层。北方电动自行车多，主楼下可适当设计储藏室。预控建议：如新摘得地块也是由母单位提前支付土地款，应在缴费时注明。如有项目也有类似情况，应提前预警，找到相关部门出门证明资料，减少风险。二、项目开发管理—报建情况前期开发报建难点及措施：74、规划设计建筑控制线压用地红线：5、日照分析影响：广东省设计院设计的规划方案的建筑控制线压用地红线，不符合规划条件，规划局不予受理。泰安市规划院对泰安项目规划方案做日照分析，分析认为项目对东侧岩庄回迁楼及岱西花园5户日照产生影响，规划局因担心将来百姓闹事，不同意方案。措施：项目为节约时间，争取按此方案上报规划局，及时与规划局沟通，邀请李时续总来泰安协助协调此事。规划局给以答复是不退让红线有偷地的嫌疑，将来对项目和规划局都有很大审计风险，不同意。后项目及时安排设计院修改方案退红线，使得规划符合规划局要求，用地规划方案顺利通过。因为此事延误两个半月。措施：项目与规划局汇报沟通，规划局同意项目重新找济南一家规划设计院给项目做日照分析，通过适当调整了计算规则，编制了符合要求的日照分析报告，保证了项目顺利办理规划证。因此事延误约一个月。预控建议：泰安项目严格按照规划条件实施，在泰安市10月份土地清查未查出任何问题，项目周边地块诸如鲁商、天房等项目，由于存在规划不符等相关问题，都被审查，导致不能办理规划证。规划设计单位要充分了解吃透规划条件、当地政策。预控建议：项目选地块时多考虑周边因素，老百姓对日照要求越来越高，在方案设计时要充分考虑，必须选用有日照分析资质的设计院，并在设计中充分考虑北方对日照分析的严格性，以便顺利通过规划。同一件事解决不了的，要及时更换思路，更换方法。二、项目开发管理—报建情况81、把低层、多层、高层分开取证，可以减免费用支出（开盘销售楼栋办理相关手续并缴纳费用，不销售的暂不缴纳费用）；2、积极主动与房管局沟通协商，使得高层在正负零时提早办理预售证（突破当地规范条例高层需7层办理预售证）。前期开发报建亮点里程碑节点时间轴二、项目开发管理—工程情况920142.132.148.158.30摘牌取得低层预售证综合楼主体封顶示范区基础开工装修完成4.28开放8.69.30取得高层预售证5.20装修进场●●●●●●●●●10.06开盘施工过程中存在的设计不足：（1）泰安项目在规划设计中示范区紧邻高层车库，边坡落差大，需要大量回填土修坡方可施工。建议：新项目前期规划中做好高低差地形处理，低洼处提前施工；房心内回填土过深考虑优化，用架空结构板代替。二、项目开发管理—工程情况10（2）因泰安项目所用设计院属于区域最后一个外判单位，由广东省院重庆分院负责，配合度一般，管理难度大。建议：新项目挑选合作单位时选择有后续长期合作意愿且技术力量过硬单位，或者选择博意设计院。二、项目开发管理—工程情况（1）示范区土方为当地垄断，且供土不及时，遇到阴天下雨，便无法供土。导致示范区东侧主路施工滞后、综合楼工期滞后、绿化施工拖长工期。11施工过程中存在的不足：（2）总包单位为当地二级企业，初次和碧桂园合作，无示范区经验，技术力量薄弱，无法适应碧桂园“抢工”节奏。建议：新项目总包单位招标时选择资质、技术过硬的大公司，最好是长期合作优良单位，示范区总包单位更是如此。（3）在示范区装修阶段，室内石材装修单独分包给万方石材，与装修单位工作面交叉较多，增加了协调难度。建议：内装石材与装修最好为同一施工单位，可以减少工作面交叉，降低协调困难。二、项目开发管理—工程情况(7)市政配套问题①、泰安市自来水公司是泰安市公共事业局下属单位，属于垄断单位。必须是先交配套费后进行设计施工等手续，不存在谈判的余地。公司派施工人员进场施工，但是不按照公司工程计划进度施工，施工人员少，不服从现场安排，并与各施工配套单位配合度差，增加了施工难度。解决方案：经项目与自来水公司领导多次协调，对施工队伍进行了调整，解决了配合度差的问题。并且在项目全力的协调下货量区自来水配套费进行了缓交，减小了资金压力。②、项目临电施工单位为集团下派公司施工，承诺两个月之内给项目通电，不影响项目正常施工，但承诺未兑现，造成送电时间延误。解决方案：项目为了不影响正常施工，决定自行租赁发电机供电，时间多达40天，产生直接费用达到7万，该费用按承诺已向临电施工单位全额索赔。名称规定配套费（元/m2）谈判1（元）谈判2（元）谈判3（元）建筑面积（m2）费用合计（元）港华26262626189903.464937489.96安泰26242020146932.732938654.60备注：谈判3费用按计容面积收取。节省资金：1998835.36临电热力燃气项目临电施工单位为集团下派公司施工，承诺两个月之内给项目通电，不影响项目正常施工，但承诺未兑现，造成送电时间延误。泰安市方圆热力公司是开发区唯一一家供热单位，本项目由此公司供暖。配套费不存在谈判的余地，必须按合同执行，并在施工中自行其是，不听从项目部指挥。天热气由泰安市安泰燃气公司提供，由于存在两家天然气公司，在配套费的收取上可以谈判，为此项目领导多次与两家单位谈判，最后终于优中选优，以最低的价格最好的服务选择泰安市安泰燃气公司签订合同。解决方案：项目为了不影响正常施工，决定自行租赁发电机供电，时间多达40天，产生直接费用达到7万，该费用按承诺已向临电施工单位全额索赔。解决方案：为此项目多次与开发区政府领导沟通协调后，配套费缓交，施工也照常进行，未影响进度。解决方案：经过三次谈判，最后确定安泰燃气公司，按计容面积收费，20元/m2，节省资金1998835.36元。市政配套：二、项目开发管理—工程情况经验1、加强计划管控，确保工程有序进行根据集团三级管控要求，制定月计划、周计划、日计划。每日现场碰头会，对于关键线路工作重点关注，发现问题及时纠偏。经验2、示范区制定材料进场计划，随时关注跟进材料生产与运输情况。材料计划示范区计划14二、项目开发管理—工程情况经验3、建立示范区微信群，保证沟通顺畅。

微信群内有区域领导，项目领导，项目工程师及所有参建单位现场负责人。群内会反映各工作面交接情况，各单位施工困难，实时天气预报，做到“时时现场会”。【上图为：泰安项目展示区微信聊天截图】【上图为：泰安项目展示区夜间抢工图片】150.13亿1.86亿-1.73亿截至开盘后一周（10月13日）二、项目财务分析—经营性资金情况16经营性资金净流入经营性流入经营性流出（含土地款1.28亿）截至年末（12月31日）-1.65亿0.78亿2.44亿资金净回笼0亿

1.86亿资金回笼资金投入（含土地款1.28亿）=-

-1.86亿截至开盘后一周（2014.10.13）=-二、财务分析—资金回笼情况截至成就共享到期日（2015.2.9）-0.83亿1.98亿2.81亿=-17注意：此页讲的是成就共享回笼占用概念，资金回笼指真正回给集团多少钱，资金投入是指集团真正投入多少。备注：截止开盘后一周，暂时还未有资金回笼集团。截止到期日，资金回笼1.98亿，其中楼款回笼0.98亿，贷款回笼1亿。二、财务分析—资金情况明细及预测4单位：亿元泰安项目截止开盘后1周（10月13日）10月11月12月2014年合计2015/2/9成就共享到期日经营收入楼款收入①

0.13

0.16

0.28

0.22

0.78

0.98其他

0.00

-

-

-

0.00

0.00

1.经营收入合计②

0.13

0.16

0.28

0.22

0.78

0.98经营支出地款

1.28

-

-

-

1.28

1.28工程及材料款

0.54

0.26

0.12

0.10

1.02

1.33税费

0.00

-

0.02

0.03

0.05

0.08职工薪酬福利

0.03

0.01

0.01

0.01

0.04

0.05销管费用

0.01

0.01

0.01

0.01

0.04

0.06利息支出

-

-

-

-

-

-其他

0.00

-

-

-

0.00

0.00

2.经营支出合计③

1.86

0.28

0.16

0.15

2.44

2.81

3.经营性现金净额②-③

-1.73

-0.12

0.12

0.07

-1.65

-1.82

4.累计经营性现金净额

-1.73

-1.85

-1.73

-1.65

-1.65

-1.82

5.融资净额（不含利息）

-

-

-

-

-

1.00

6.签约计划④

0.30

0.45

0.27

0.28

1.00

1.08

7.累计签约楼款回笼率①/④

0.43

0.38

0.55

0.60

0.60

2.19

8.资金净回笼（+回笼，-占用）

-1.86

-0.12

0.12

0.07

-1.65

-0.83二、财务分析—已售产品价格、成本及利润对比19注意，此页只对已售产品与投资定案阶段相对应的产品进行比较，对差异较大的请用红字标注，并备注原因分项

主要产品对比备注高层洋房（7层以上）多层洋房（6层及以下）双拼别墅投资定案阶段后评估阶段投资定案阶段后评估阶段投资定案阶段后评估阶段可售面积/已售面积97,8475203,25398030,3092,862

单方售价4,8254,6256,0005,4789,0007,651

单方开发成本3,8184,1274,7844,6705,1456,692

土地成本419871,2469441,9272,206销售主要是双拼土地成本较高前期工程（七通、报建、设计、监理等）246401385448425850泰安是双拼是建在山上平整费用较高，人防异地建设费定案会预计是500万但实际大概需要交纳2000万建筑安装2,4183,1232,4182,5212,0822,308

其中：主体土建机电工程1,7682,3641,7681,7981,9822,193后评估阶段架空层（不计入可售面积）建筑成本分摊至可售面积，且桩基长度增加，原定案阶段偏少装修工程600645600630

电梯工程505450

石材工程

-15

46

-后评估阶段高层及多层都有使用石材其他建筑安装工程

46

为软装成本分摊到各产品基础设施435407435549535956主要销售双拼的绿化成本较高，供电及供暖定案会预计2300万，但实际预计需要3300万多1000万公共配套设施20812081831后评估中综合楼可售，幼儿园因为是有收入，所以没有计算在内利息48564815548316定案阶段为考虑开发贷款开发间接费用455345524555

单方税金及附加3473543424191,071585

单方期间费用241139300164450230

单方所得税10511435658436

单方净利润31444301691,751108

销售净利率6.50%0.08%7.17%3.08%19.45%1.42%

土地获净利倍数74.95%4.50%34.55%17.87%90.84%4.91%

二、财务分析—关键指标对比类别指标投资定案阶段①开盘后评估全周期②差异③=②-①分析规划变动影响收入可售面积(万㎡)

17.73

17.99

0.261、高层可售面积增加主要为规划调整；2、双拼销售价格下降1000元，多层下降500元。车位收入定案会1.23亿实际预告0.8亿减少4300万。总收入(亿元)

9.36

9.01

-0.35整体利润对比净利润(亿元)

0.92

0.49

-0.421、因地理位置较为偏。2、泰安市场对于高层认同度不高，主要都认同多层（总规划25套多层、952套高层），所以高层销售价格较低但截至13号只签约5套（共有184套已经拿预售证）净利润率9.95%5.95%

-0.04土地获利倍数（净利润/土地成本）

0.84

0.58

-0.26规划变动影响成本总成本(亿元)

8.45

8.52

0.07后评估成本较定案版增加项：定案会时考虑人防异地建设费只有500万但目前了解到应该需要交纳2000万；

开发成本(亿元)(不含土地成本)

7.39

7.24

-0.1520三、成就共享状况分析（1）测算2014年2月9日支付土地保证金（0.6亿）截止2014年6月支付土地款及相关费用1.28亿2014年2月13日摘牌2014年10月06开盘日累计支出1.86亿含1.28亿土地款截止2015.2.9累计支出2.81亿，楼款回笼0.98亿，贷款回笼1亿，到期日资金净回笼-0.82亿。预计12个月内现金无法流回正截至2015年1月9日贷入1亿212015年9月30日实现成就共享状况分析单位：亿摘牌时间起算时点到期时点开盘后一周资金净回笼（