碧桂园广州陈村土拍地块项目汇报(含投资分析)

碧桂园陈村项目汇报土地竞拍11.1土地竞拍（竞拍原则）尽量不使用高利贷！假设资金市场是一个开放的市场，资金成本最终会在运营方和投资方之间达到一个平衡值。年化自有资金投入获利倍数<高利贷利率(1.5)资金总额固定运营组V.S.投资组地价高，融资成本高，投资更有利；地价低，融资成本低，运营更有利。通过资金规划优化可以短期借高利贷。1.1土地竞拍（竞拍原则）溢价16%后的价格：三桂——3.02亿元

龙江——4.29亿元

陈村——3.94亿元资金总额固定：30亿元建造成本(前期、主体、装修、市政、其他)

——六个项目资金峰值(除土地资金以外)约7.5亿元。土地成本合计约22.5亿元，起拍价合计19.4亿元，土地溢价率约为16%.1.2土地竞拍（地价敏感性）测算条件：自有资金3亿元；剩余资金中全部50%股权、50%债权，债权利率调整至保证NPV与股权持平为原则。运营组NPV随地价变化曲线各项目预期NPV稳定在2亿元左右，相应预期地价：三桂——约3.8亿元龙江——约4.7亿元陈村——约4.6亿元投资分析22.1项目基本情况——区位及交通条件节点距离km时间min路况广珠西线高速口（三山立交）22双向六车道主干道广珠西线高速口（南丫）69高速收费西朗地铁口1115先高速后城市主干道广州南站68双向六车道，主干道石洲地铁站0.51规划支路顺联广场79双向六车道主干道广州市政府21.545先高速后主干道佛山市政府13.530主干道2.2项目基本情况占地：首期西地块净用地114.55亩容积率：2.84建筑面积：216881m2付款时间:2015-10-28支付50%2015-12-28支付50%建筑密度：28%-30%建筑限高：100m90/70:部分有商业比例：由我司确定公建配套：省级中学(合作方负责)是否符合土规：符合是否符合林规：不涉及是否符合城规：符合是否具备开工条件：具备2.3城市经济与房地产发展广州为广东省省会，华南地区中心城市，四个一线城市之一，经济实力强劲，汽车、石油化工制造业、电子产品、金融业为其核心支柱产业。

2014年2014年第一目标市场第二目标市场城市广州佛山户籍人口(万）842386常住人口(万)1308735市区人口(万)约800

约460GDP/增速(亿/%)16707/8.6%7603/8.6%人均GDP/增速(元/%)127730/-103442/-城镇居民人均可支配收入/增速(元/%)42955/8.9%36555/9.0%城乡居民储蓄存款

(亿元)——5807社会消费品零售总额（亿元）7697.82561固定资产投资/增速（亿/%）4890/14.5%2612/15%房地产开发投资（亿元）1816832商品住宅销售面积（万㎡）8361002平均交易价格（元/㎡）15075—注：广州荔湾区芳村户籍人口约20万，常住人口约40万；佛山南海桂城街道户籍人口约19.8万，常住人口约50万。2.4城市经济与房地产发展(土地市场)近三年住宅用地成交（广州市）时间成交面积用地面积建筑面积成交价成交均价楼面地价（亩）（㎡）（㎡）万元（万/亩）（元/㎡）20151,5811,054,0632,654,8872,590,8741,6399,75920143,2272,151,5526,973,9767,239,0242,24310,380合计4,8083,205,6159,628,8639,829,8982,04410,209A/番禺区广州南站核心区BA0502122地块面积：21亩成交价格：1400万/亩容积率：3楼面地价：7000元/㎡成交日期：2011/11B/顺德区陈村镇南涌（新区南片区D-13-1）地块：面积：30亩成交价格：305万/亩容积率：3楼面地价：1525元/㎡成交日期：2014/9C/顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块：面积：88.75亩成交价格：463/亩容积率：3.5楼面地价：2100元/㎡成交日期：2014/7D/顺德区北滘镇BJ-1地块：面积：134亩成交价格：367万/亩容积率：2.5楼面地价：2204元/㎡成交日期：2014/1E/南海区桂城三山新城环岛路南侧地块：面积：130亩成交价格：497.21万/亩容积率：2.3楼面地价：3243元/㎡成交日期：2014/10F/南海区桂城街道桂澜路以东地块：面积：28亩成交价格：1198万/亩容积率：3楼面地价：5991元/㎡成交日期：2015/2G/顺德区容桂红星居委会桂新西路地块：面积：81亩成交价格：646万/亩容积率：3.6楼面地价：2610元/㎡成交日期：2014/3H/顺番禺区钟村街汉溪村地块：面积：25.68亩成交价格：3115万/亩容积率：2.5楼面地价：18000元/㎡成交日期：2014/12.4城市经济与房地产发展(住宅市场)时间近二年广州房地产发展情况成交额销售面积成交均价商品房未售面积（万㎡）（亿元）（万㎡）（元/㎡）2015558383145655892014126083615075201合计1818121914758——②万科缤纷四季：占地面积：300亩建筑面积：50万方容积率：2.5均价：精装高层10000元/㎡最新开盘：2015-4-8①太平洋国际：占地面积：90亩建筑面积：15万方容积率：2.5均价：毛坯高层8500元/㎡最新开盘：2014-10-25③绿地国际花都：占地面积：84亩建筑面积：19.6万方容积率：3.5均价：毛坯高层8600元/㎡最新开盘：2013-11④保利西雅图：占地面积：300亩建筑面积：60万方容积率：3均价：精装高层13000元/㎡最新开盘：2015-5-22⑦元邦明月水岸：占地面积：73亩建筑面积：13.9万方容积率：2.89均价：简装高层27000元/㎡最新开盘：2013-09-25⑧长隆珑翠：占地面积：176亩建筑面积：13.3万方容积率：2.82均价：精装高层20000元/㎡最新开盘：2015-5⑤中海万锦熙岸：占地面积：97.5亩建筑面积：19.5万方容积率：3均价：精装高层14500元/㎡最新开盘：2015-4-18⑥中海繁华里：占地面积：57亩建筑面积：13.3万方容积率：3.5均价：精装高层13000元/㎡最新开盘：预计2014-072.5项目定位洋房客户：①客户特征：刚需

广州地区：以广州荔湾芳村地区工作购房能力较差的“新广州人”为主。

番禺西线地区：番禺本地改善型客户及投资型客户。

海珠西线：海珠购买力较弱的“新广州人”地铁上班族及海珠投资客。

平洲及陈村本地客户：主要为少量投资型客户及刚改客户。②从地域上来看：广州客户主要以芳村地区为主，番禺海珠为辅；本地客户以平洲为主陈村为辅。第一目标市场：广州芳村；第二目标市场：番禺西线（含洛溪地区及南站大石地区）、海珠西线；第三目标市场：平洲及陈村本地客户南顺广交界核心刚需大盘2.6产品定位地块情况分析1、地块位于南顺广三城交界核心交通枢纽区域，可以广州市场为主，定位为广州西刚需大盘。2、该地块目前为全新的区域，暂无其他品牌开发商踏足。但是项目可参照的最大标榜对象为三山新城的保利西雅图项目，该项目地理位置相对较强且有创新产业城概念支撑，在近两年都取得了极其优异的销售业绩。所以，我司地块在做好定位基础上，有希望成为下一个保利西雅图项目。3、结合对区域地块的综合分析，建议将本地块定位为主打刚需型楼盘。产品及售价建议概述：商业及住宅---商业：1、商铺：因地块商业集群要求，形成主题特色街区，以50-200㎡商业铺面为主，合理分布业态及把控好定位；2、住宅：洋房配精工产品与市面上的畅销成功户型，面积控制在90~115