肥城市白云山地块调研汇报（泰安项目）2015.9.15

泰安碧桂园2015年9月15日肥城市白云山地块汇报

城市概况肥城地处山东中部、泰山西麓，总面积1277平方公里，辖11个镇、3个街道办事处和1个省级高新技术产业开发区，605个行政村（居），总人口98.58万，是史圣左丘明故里、商圣范蠡归隐之地、武圣孙膑屯兵之处，也是闻名中外的佛桃之乡。。在全国县域经济基本竞争力百强、最具投资潜力百强中分列43位、18位，福布斯中国大陆最佳县级城市列第21位。肥城经济发达，在2014年评选的全国百强县中位列43名，GDP总量达491.68亿元，当地矿产资源丰富，采矿业发达，是全市的支柱产业，按探明储量统计，居前5位的为石膏、岩盐、煤、石灰岩、地热。其中岩盐、钾盐居全省第一位，地热居泰安市第一位，煤居第二位。肥城市环境优美（全国卫生城市、园林城市），旅游资源丰富，代表性景点有十万亩桃花源景区、安庄温泉等。同时，肥城还是驰名中外的“肥桃之乡”，其它的像大枣、有机蔬菜、牛肉、桃木制品等也是当地著名的土特产。板块分布肥城城区东西向较宽，因此板块呈横向分布，以市区内的主干道为界，大致可分为城中板块、城西板块、城南板块。城西板块城中板块城南板块本案地块板块分布城南板块：位于文化路以南，肥桃路以北，西至金牛山路，东至凤山大街。该板块也是传统城市聚居区，新项目较多，部分为尾盘项目，新近开发项目体量都较大。配套较为齐全，其中以教育配套最为丰富，是肥城学校和学区房的聚集区域，价格较高，代表楼盘有清华园、康城丽都、紫荆园等。城南板块本案肥城市近两年土地及市场调研表时间近二年住宅用地成交近二年房地产发展情况成交面积（亩）可开发建面（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）成交额（亿元）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）201423135.5898659.335.5882.34323.820131181178.2812582647.43106.34462.3合计1412213.862231485.383.01188.64393.058项目区位及市场图本地块位于金牛山大街以西，康汇路以东，肥桃路以北，白云山南麓，总面积600亩，目前一期可开发地块105亩。容积率1.2.地块概况10项目现状图及现场图片11地块现状规划设计方案本项目多次与肥城政府领导汇报，先后调整15版图纸。。最新规划图纸白云山地块经济指标规划技术经济指标名称单位规划数值备注总用地面积㎡413074

计容建筑面积㎡484879

其中低层㎡44586

洋房㎡432354

综合楼㎡2000

商业㎡4250

学校㎡1689

地下车库面积㎡90195

容积率

1.17

建筑密度%20%

户数户3756

其中低层户178

洋房户3578

停车位个2863

其中地上个286

地下个2577

白云山地块户型分析泰安肥城产品型号景观/梯户层数户型面积预估套数预估幢数总建筑面积小高层YJ901梯2户1195/94110510395YJ140T1梯2户11141/141132618612YJ115T1梯2户11114/1177263383853小计

968

112860展示区洋房YJ90

695/941211134YJ140T

6141/14160.5846YJ115T

6114/11760.5693多层YJ115T1梯2户6114/1172882433264YJ140T1梯2户6141J115T1梯2户7114/1173082235574YJ2451梯2户6252/2492426012YJ140T1梯2户7141/1411961427636YJ901梯2户995/94126711907YJ115T1梯2户9114/117115264133056YJ140T1梯2户9141/1413962255836小计

2610

319494别墅G1711栋2户3485804019400G1651栋2户3514984925186小计

178

44586综合楼

2

2000商业底商

2

4250幼儿园9班

3

1689总计

3756

484879占地面积413074

容积率1.174

利润测算-地价暂按85万/亩肥城项目——利润预测表（周期）

产品类型合计

8+1层洋房精装双拼别墅毛坯

6层多层洋房精装

11层洋房精装底商非人防地下室综合楼幼儿园大平层

××苑区

产品15

××苑区

产品16整体指标占地面积(㎡)

413,074

159,364

89,172

89,513

65,803

4,722

-

1,100

900

2,500

-

-建筑面积(㎡)

575,074

200,799

44,586

112,683

112,860

4,250

90,195

2,000

1,689

6,012

可售面积(㎡)

571,385

200,799

44,586

112,683

112,860

4,250

90,195

-

-

6,012

计容面积(㎡)

484,879

200,799

44,586

112,683

112,860

4,250

-

2,000

1,689

6,012

容积率

1.17

1.26

0.50

1.26

1.72

0.90

-

1.82

1.88

2.40

一、销售面积(㎡)

571,385

200,799

44,586

112,683

112,860

4,250

90,195

-

-

6,012

-

-1销售均价（元/㎡）

6,104

6,350

9,200

6,500

5,800

10,800

3,500

10,000

10,000

9,000

-

-二、主营业务收入（万元）

348,798

127,507

41,019

73,244

65,459

4,590

31,568

-

-

5,411

-

-三、减：主营业务成本（万元）

272,924

99,002

27,016

61,248

57,371

1,784

23,234

-

-

3,268

-

-1土地成本（万元）

69,985

29,204

6,485

16,389

16,414

618

-

-

-

874

-

-2开发成本（万元）

202,939

69,798

20,532

44,859

40,957

1,166

23,234

-

-

2,393

-

-四、减：主营业务税金及附加（万元）

28,189

9,754

3,792

5,603

5,008

1,002

2,415

-

-

616

-

-1营业税金及附加（万元）

19,707

7,204

2,318

4,138

3,698

259

1,784

-

-

306

-

-2土地增值税（万元）

8,482

2,550

1,474

1,465

1,309

743

631

-

-

310

-

-五、主营业务利润（万元）

47,685

18,751

10,211

6,393

3,080

1,804

5,919

-

-

1,527

-

-

减：费用(49行+52行+53行+54行+55行)（万元）

10,464

3,825

1,231

2,197

1,964

138

947

-

-

162

-

-六、利润总额（万元）

37,221

14,926

8,981

4,196

1,116

1,666

4,972

-

-

1,365

-

-

减：所得税（万元）

9,305

3,731

2,245

1,049

279

417

1,243

-

-

341

-

-七、净利润（万元）27,916

11,194

6,735

3,147

837

1,250

3,729

-

-

1,024

-

-

我方可分配利润（100%）27,916

利润率8.00%8.78%16.42%4.30%1.28%27.23%11.81%#DIV/0!#DIV/0!18.92%

八、相关指标分析业态占比40%24%11%3%4%13%0%0%

1单方净利润（元）

489

557

1,511

279

74

2,940

413

-

-

1,703

-

-2每亩净利润（万元）

38

47

50

23

8

176

-

-

-

273

-

-3土地成本获净利倍数0.400.381.040.190.052.020.000.000.001.170.000.004毛利率(土增税拨备后)14%15%25%9%5%39%19%0%0%28%0%0%5毛利率(土增税拨备前)16%17%28%11%7%55%21%0%0%34%0%0%6成本净利率(含税)9%10%21%5%1%43%14%0%0%25%0%0%7销售净利率8.00%9%16%4%1%27%12%0%0%19%0%0%8土地增值税税负率2.43%2.00%3.59%2.00%2.00%16.18%2.00%0.00%0.00%5.73%0.00%0.00%九、附：单方成本费用指标（元）

1单方售价6104

6,350

9,200

6,500

5,800

10,800

3,500

10,000

10,000

9,000

2单方土地成本：黏贴公式到成本底稿1225

1,454

1,454

1,454

1,454

1,454

-

1,454

1,454

1,454

3单方开发成本：黏贴公式到成本底稿3552

3,476

4,605

3,981

3,629

2,743

2,576

4,106

3,281

3,981

4单方营业税金及附加345

359

520

367

328

610

198

565

565

509

5单方土地增值税148127.00330.59130.00116.001747.8770.00759.441121.78515.39006单方期间费用（销管费）183

191

276

195

174

324

105

300

300

270

7单方利息153

159

230

163

145

270

88

250

250

225

-

-白云山地块一期规划白云山地块一期经济指标一期技术经济指标名称单位规划数值备注总用地面积㎡57654

计容建筑面积㎡55143

其中低层㎡970

洋房㎡49473

综合楼㎡2000

商业㎡2700

容积率

0.96

建筑密度%23%

户数户412

其中低层户4

洋房户408

停车位个327

一期户型分析一期技术经济指标产品型号景观/梯户层数户型面积预估套数预