华阳碧桂园时代城开盘后评估（区域、营销、项目）

2015年5月16日时代城项目开盘后评估汇报（区域总、区域营销负责人、项目总）区域篇区域总裁汇报篇（建议汇报时间控制在15分钟以内）分目录一、项目简介二、项目拓展对比分析三、项目经营对比分析四、项目开发、经营经验教训总结五、向集团提交相关建议一、项目简介（项目区位）在全省的区位：项目位于句容市，百强县第56；句容隶属江苏镇江市，位于南京东，距离南京市约45km。在全市的区位：该地块位于句容市中心地带宁杭南路与镇句路交汇处（原老汽车站），紧邻句容市人民政府（1.3公里3分钟），同时拥有商业及教育资源，交通十分便利。5一、项目简介（项目信息）技术经济指标总占地面积（亩）25.3土地单价（万/亩）260容积率2.61楼面价（元/平米）1494总建筑面积（万平米）5.81可售建筑面积（万平米）5.5总货值（含可售配套及车位，亿）4.23首推货值（亿）2.2地上车位（个）22地下车位（个）298序号部位销售面积（m2）货值（亿元）1商铺279223.212洋房168170.933车位49350.093总计550924.236二、土地拓展对比分析—决策为什么买这块地？定案阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果1、项目所处位置土地价格为260万/亩，距本项目1.5公里处雨润所摘土地价格为686万/亩。2、我司与句容市政府关系融洽，便于我司快速开发、快速销售，资金快速回笼。3、项目位于市中心，紧邻中街，商业气氛浓，部分住宅回迁，销售前景乐观。4、句容市待售商业体量不大，我司商业将在句容有较好市场。1、项目土地获取价格为260万/亩，所处位置距离句容市政府仅1.3公里。2、项目所处位置为老城区，人流量大，商业气氛浓郁。3、住宅政府回购，商业由于缺乏商业开发经验，在产品设计，招商等方面不能很好的配合销售。4、开发过程中有三大商业中心面世，且均在我司开盘前销售，截流了客户。7二、土地拓展对比分析—思路怎么开发这块地？定案阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果1、拿地开工，快速开发，快速销售（开盘工期为4个月）。2、客户主要面向句容市及周边乡镇与南京城区工作返乡置业的刚需，部分改善型及投资客户为辅。3、总体预计首年去化90.4%。4、项目总体测算利润率为14.77%。1、拿地开发，快速推售，摘牌至开售5.7个月（含春节一个月）共170天。2、货量以首期商业综合体为主，主要面向投资客户；高层住宅全部为安置回迁房。3、首年预计去化86.1%。4、一期项目总体利润率测算为17.21%。8二、土地拓展对比分析—下一步安排下一步怎么做？定案阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果时代城项目共约172亩地，其中一期25.3亩土地先行可发，根据开发情况，择机后续开发后续后期约147亩地。因后续地中约三分之一的洋房及部分沿街商铺由政府回迁，考虑本地块区位条件较为优越，且二期产品以住宅为主，故该项目后续地将择机获取。9截止到2014年12月31日经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）0.040.680.68-0.640.04单位：亿元截止到2015年03月31日（第一季度）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）0.030.720.68-0.69-0.01单位：亿元截止到2015年05月31日经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）0.230.850.68-0.620.06单位：亿元三、项目经营对比分析——经营性净现金流成就共享相关指标单位：万元指标起算时点终止时点自有资金投入年化额①全周期自有资金投入年化成本②项目周期预期利润③超额净利润计提股权金额=（③-②）*20%>0成就共享2014/11/202015/11/194841145272691163三、项目经营对比分析——成就共享、同心共享指标总收入总成本净利润净利率资金峰值年化自有资金（万元）年化自有资金收益率区域总部投资公司占股比例备注（万元）（万元）（万元）（万元）投资公司占股比例

同心共享42,28935,0217,26917%7,4534,841150%10%5%

同心共享相关指标单位：万元经营分析资金方面：截止2015年5月31日，累计经营投入0.85亿，经营收入0.23亿，实现成就共享的资金缺口0.62亿。

目前距成就共享到期剩余近6个月，后续需持续加快开发进度，减少监控资金、快速回款、控制工

程款支付节奏，尽早资金转正，实现双享。销售方面：项目于2015-5-10开盘，首推货值商铺2.34亿（总货值3.21亿），洋房0.93亿（总货值0.93亿，政

府已全部认购）。利润方面：华阳碧桂园时代城项目首期主打产品为商业，净利润率17.2%。预估净利润0.73亿元，年化自有资

金成本合计0.14亿元，成就共享奖金0.12亿元。对策：1、商管公司加快招商进程，促进未推部分商业销售；

2、已认购的尽快签约，梳理商铺按揭客户情况，沟通银行，尽早放款，加快资金回笼；3、监管资金需要积极与政府沟通，尽可能减少监管额度。三、项目经营对比分析——成就共享、同心共享四、项目开发经验教训总结——营销思考商业定位：时代城商业定位不清晰，在摘牌至开盘无品牌主力店签约，导致客户对项目认可度与未来发展缺乏认同。产品层面：沿河商铺去化较差,主要原因客户对句容河未来景观不确定，投资信心不足，沿建设路商铺由于2、3号楼洋房在此处集中布置，剪力墙及消防通道等的设置，导致异形建筑较多，商铺不规整，且面积较大，约200-400㎡。客户层面：香江丽景、雨润已先于我司抢占市场，市场容量紧缩；价格释放后，3月份111张卡客，仅10张转众筹。营销层面：节点滞后，3月底项目形象户外大牌才出街；3-4F客户关注度低，客户投资信心不足。

2015/1/102015/4/152015/2/162015/5/10

2015/3/20

2014/11/20摘牌展厅开放启动众筹+派卡项目形象出街停止派卡，直接众筹开盘无推广集中推广阶段开盘筹备、客户落位营销负责人变更无主力店、无商业利好消息支持商业项目前期以商管为主导明确商业的规划，在项目摘牌前明确项目定位、商管公司主导引入主力店，明确商业各层的业态以及运营方案，增加客户购买信心。项目营销节点：针对商业项目、应提前招商、调动资源，加大商管与营销的配合作战。争取品牌主力店的入驻。对于提早预售，即使政府有承诺，也应随时做好两手准备，一旦预售条件改变，也能尽早开盘。四、项目开发经验教训总结——开发及管理思考输出意向价格不应过于乐观，以免造成部分客户被吓退，转而投向竞争对手的情况。针对商业项目，拿地阶段应充分考虑新增竞争对手出现对客户分流的影响五、向集团提交相关建议希望集团针对后续商业项目：1、务必要先进行招商，然后根据商家需求进行产品设计。2、引进更多有商业产品设计经验的人才，要么委托外包设计，以免形成产品硬伤。3、最好在集团层面组织商业项目打造团队，尤其是前策团队，通过经验及合作商家的资源积累做好不同区域类似商业项目的经验及资源共享。营销篇区域营销负责人汇报篇（汇报时间严控在10分钟以内，超时将强行叫停）分目录一、开盘销售数据汇报二、市场调研评估三、项目定位评估四、营销策略执行五、后续货量组织及推售思路项目总货值共4.23亿（商铺3.21亿、洋房0.93亿、车位0.09），开盘推货2.34亿，推货率56.5%，商铺净利润率21.69%，洋房净利润率4.76%开盘当天认购0.96亿；推货去化率达37%（按金额）、39%（按面积）项目派卡111张，收筹11张，前期直接众筹55，众筹客户共66组卡转筹率10%(项目开放即采用众筹锁定意向客户）；签到66台，签到率100%；开盘当天认购64台，签到认购率97%一、开盘销售数据汇报截止当前认购1.24亿；推货去化率达53%（按金额）、53%（按面积）截止当前已签约0.95亿（按金额）开盘一周认购1.03亿；推货去化率达44%（按金额）、46%（按面积）备注：以上数据不包括洋房货量，华阳碧桂园洋房产品为政府回购货量，货值共计9307万，已认购并签约，签约率100%分目录一、开盘销售数据汇报二、市场调研评估三、项目定位评估四、营销策略执行五、后续货量组织及推售思路二、定位对标—市场研判（竞品地图）句容商业业态从传统街铺向集中商业中心转型，近半年内四大商业中心面市，约合27万方商业待售，句容商业综合体新增数量还将以50%-100%的增速上升。项目名称香江丽景宝地广场雨润国际广场开发区农贸市场碧桂园时代城效果图项目定位句容首个商业休闲娱乐商业综合体，引入力豪国际健身俱乐部和中影国际影城情境式购物体验，无主力店，以6200元/㎡的价格吸引客户打造餐饮，百货，休闲购物于一体的一站式购物商业中心。成功引入南京中央商场，签约上影、屈臣氏,室内真冰场等知名品牌定位为农贸市场，业态主要是菜市场首席滨河商业综合体，无主力店商业面积（万㎡）8792.52.8销售方式沿街1拖2，其他独立销售，3-4楼自持每层独立销售仅售1-2F，3-5F自持；沿街1拖2，其他独立销售独立销售全部销售，沿街1拖2，其他独立销售主力面积（㎡）80-10060-12040-12012-501、2楼150-200，3、4楼40-100在售均价(元/㎡）20000—25000——30000-350007000—12000沿街：18000-23000

内街：16000，2楼：11000

3楼：8500，4楼：6500去化情况2014年10月推出商业中心3.5万方，截止目前去化70%蓄客达5个月，未公开发售1月开盘，3月加推，共计推出386套，约5.3亿，整体去化约85%，约2.7万方、300套，累计销售4.2亿）2015年2月份推出537套，约1.5万方，截至目前去化率25%总共209套，3.2亿。开盘至今认购90套，签约70套，约0.95亿。四大商业中心定位差异化明显，且均有大型主力店，去化较好的为香江丽景和雨润国际广场，在当地地段较好。我司项目至今还未引入主力店。二、定位对标—市场研判（竞品市场分析）城市数据（2013年）定案阶段数据户籍人口（万人）/增速62.36/0.1%常住人口（万人）/增速58.8/0.1%GDP（亿）/增速385.65/14%房地产投资总额（亿）/增速62/43%社会零售品消费总额103.73人均存款42915.6可支配收入32422定案阶段城市基本面二、市场调研-城市调研研判准确对于销售，当地实体经济较强，人均富裕，为价格承受提供强有力的支持。老汽车站认知度高，房地产高速发展，价稳量升。从城市占位、规划与发展方向、城市经济与产业特征、城市人口、消费及富裕程度水平五个方面论述与定案阶段研判无偏差；城市占位：百强县56位城市规划与发展方向：向东及向南发展城市经济与产业特征：经济平稳增长，港口、工业、商贸、旅游城市人口：人口量稳定消费及富裕程度：爱消费、人均富裕无从城市占位、规划与发展方向、城市经济与产业特征、城市人口、消费及富裕程度水平五个方面论述与定案阶段研判无偏差；研判失误二、市场调研-竞品调研之整体数据（2013年）定案阶段数据投资增速62/43%供销结构252.1/168.4价格变换6788/持平施销比2.5:1库存消化周期0.83年(37万方)竞品预判研判准确中观：房地产投资状况、供需结构、竞争强度（未来供应量）中观：房地产投资增幅、供需结构、竞争强度（供给增加/减弱）句容2014年下半年新增4大商业综合体，本案受拆迁影响，定案过后延期8个月才挂牌，主要竞品雨润先行开盘抢占市场，市场容量紧缩。指引:香江丽江北地块将在2014年下半年推出商业约3.5万方商业综合体研判失误句容市场较为特殊，靠近南京的开发区和宝华区，供大于求，但市场供应量趋于平稳，成交量呈逐年上涨趋势，价格持平，主城区市场竞争激烈，容量有限，价格竞争明显。二、市场调研-竞品调研之个案竞品名称针对我司营销动作香江丽景句容首个商业综合体项目，住宅已开售3年，住宅降价1000，商业已开业，已成熟运营雨润国际广场商业处于尾盘，目前在售住宅开发区农贸市场未公开推售，总价8万起买商铺宝地广场6200起买商铺定案阶段结论：研判准确主城区市场竞争激烈，容量有限，价格竞争明显。研判失误1、我司项目由于拆迁原因，导致项目推进较慢，2014年4月召开定案会，11月才摘牌；

2、项目摘牌前，商管无明确商业定位及系统招商运营计划；3、项目摘牌后，营销节点滞后，1月10日展厅开放，2月16日启动派卡，3月底项目形象出街。指引：定案阶段无针对商业综合体评估。二、市场调研-本体调研区位价值地块价值地块结论地块本体综述：项目属于老车站改造，老车站在当地人家喻户晓，输出项目人文价值，竞品项目在景观打造较弱，通过对项目未来滨河景观规划的输出，扩大项目优势：项目紧邻东门桥和中街步行街，放大卖点，人潮=财富。价值梳理老车站人文价值挖掘滨河景观市场比较人潮铺遗漏重大价值遗漏重大缺陷123定案阶段后评估阶段市场未被认知经我司项目开发提升价值；形成市场有竞争力的价值点。城区中心

紧邻城市核心主干道一线河景老居民区东门桥和中街步行街城市繁华中心滨河商业综合体项目分目录一、开盘销售数据汇报二、市场调研评估三、项目定位评估四、营销策略制定与执行五、后续货量组织及推售思路项目阶段定案阶段的目标客户研判开盘阶段的实际成交客户情况定案与后评估偏差分析客户来源（居住地）定案阶段未针对商业客户做客户研判。主要成交客户均来自主城区，乡镇客户较少。职业类型/群体构成定案阶段未针对商业客户做客户研判。1、私营业主；2、自营业主、拆迁户3、企事业单位高管；公务员以及政府企事业单位客户购买较少，主要因为此类客户身份较为敏感。年龄段客户以中年客户为主体。客户以中年人为主、年龄35-45，客户生活稳定，有稳定经济来源经济水平较高。——三、项目定位—思路评估三、项目定位—思路评估市场因素地块因素城市因素客户因素定位思路后评估分析四大竞品商业中心定位差异化明显，且均有大型主力店，客户对项目地段非常认可，客户较为关心我司招商情况和后期如何运营当地人均富裕，购买力强，私营企业、个体老板较多，有一定的购买力发挥和充分挖掘了地块价值，并形成有竞争力的价值点。定案阶段内容定案阶段定位简述项目定位定案阶段针对项目整体做的定位，无针对商业综合体做定位和招商。分目录一、开盘销售数据汇报二、市场调研评估三、项目定位评估四、营销策略与执行评估五、后续货量组织及推售思路234拓客策略价格策略推广策略货源组织1策略思路四、营销策略策略后评估来访量来电量派卡、众筹筹转认购683批42批111张卡，转筹率10%，众筹65组，派卡众筹同步进行，97%重点原因分析：来访不足，主要是因为竞品先行开盘抢占市场，市场容量紧缩。卡转筹率低，主要是因为项目招商进展缓慢，至今无主力店入驻，以及后期运营方案不明确，客户转筹交钱信心不足。不足因素剖析筹转认购率高的原因：1、前期建立每个客户档案、分析客户需求；2、项目总坐阵展厅协调解决客户疑问；3、客户在众筹单位的时候，已做好客户落位；4、策划针对客户关心问题组织数场针对性活动增加客户购买信心；5、开盘前3天提前梳理客户众筹客户至开盘当天66组众筹客户成功转筹64组。成功因素分享拓客策略阐述：大客户拜访加圈层营销和商家联盟，由项目牵头寻找当地各个行业的意见领袖做PPT宣贯和产品推介。策略阐述：在保证项目利润率情况下最大限度地考虑去化率，结合客户情况综合定价。策略阐述：通过价值点集中释放，以及主打投资回报率，把“时代城中街旺铺包装成碧桂园让您做甩手掌柜”形象，开盘前2周以低首付价格释放炸开市场。策略阐述:目前意向客户主要集中在1-2F，3-4F意向较少，且1-2楼货量占整个商业中心的70%，分楼层推售，先去化1-2楼，达到快速去化四、营销策略执行营销策略：集中引爆，快速聚焦，抢占市场，锁定客源，打开乡镇做增量现场活动商铺、专业市场企业时代车展句容商业协会陌拜推广策略财富晚宴社区圈层陌拜银行VIP客户资源互换线下蓄客把碧桂园时代城包装成碧桂园让您做甩手掌柜”形象，开盘前2周以低首付价格释放炸开市场项目价值点集中引爆市场企事业单位拜访大客户圈层陌拜元宵喜乐会樱花节活动备注：碧桂园于2010年首驻句容，开发了碧桂园凤凰城项目，近5年的耕耘已在句容当地产生了良好的品牌效应，句容市场以线下户外媒体为主。因此重点在开盘前一个月，线下集中爆破。项目形象集中释放出街项目核心卖点与动销信息出街项目开盘信息释放出街商家同盟会

2015/1/102015/4/152015/2/162015/5/102015/3/20

2014/11/20摘牌展厅开放启动众筹+派卡停止派卡，直接众筹开盘无主力店、无商业利好消息支持大掌柜事件营销迎财神送红包2015/4/25物业巡游在句容主城3处投放户外广告,主要位于商业中心和竞品拦截，户外广告转筹22组，转筹率39%。目前已投投：1.新汽车站户外落地大牌2.竞品雨润广场对面便民购物广场三面翻3.竞品香江丽景十字口三面户外大牌四、营销策略执行-市场推广品牌活动前置化、高频化，全城皆知十余场品牌活动，参与人数累计超过1万余人四、营销策略执行-市场推广碧桂园时代城大掌柜形象物业巡展“速度与激情”时代车展活动樱花节大掌柜事件营销大掌柜派发红包元宵喜乐会豪门盛宴暨意向合作商家签约仪式利用凤凰城项目在句容的影响力和资源，同时把碧桂园时代城项目包装成大掌柜的人物形象进行推广，加深项目品牌的认知度和辨识度四、营销策略执行-拓客项目总带头，挖掘身边资源，大客户拜访，洽谈联盟商家资源，累计众筹8组，众筹率14%1、联盟商家洽谈（目前洽谈爵鼎，向日葵广告、家凯广告等），目前以和爵鼎集团初步达成合作协议，大型车展活动，日产，大众、奥迪等10个4s店的展点植入，客户资源共享等2、项目总带头，挖掘身边买商铺的客户，普及公司内部，鼓励公司员工向亲友推介公司项目及产品，并利用员工朋友圈、关系网络，层次深化下去。每人每周至少2场圈层，分行业、分类别、分重心跟踪那些号召力强的客户，特别是激发他们的积极性，为他们订制圈层，举办订制活动、专场推介会。四、营销策略执行-拓客五次派筹梳理，从蓄客开始梳理落位1、调查问卷分析，客户来访即首次梳理意向筹客；2、二次回访及邀约来访沟通，收集客户针对产品的意见和建议，进行价格摸底，制定合理价格区间、建立客户档案。3、开盘前两周提前梳理客户意向，通过价格区间释放，实现客户初步落位，以筹定价；4、开盘前价格提前释放，对客户形成有效引导；5、开盘现场通过热销气氛，轮候区继续深度引导客户实现最终落位。四、营销策略执行-落位与定价（根据项目实际情况自选）一二楼共计商铺90间，目前已落位64间，众筹率56.7%分目录一、开盘销售数据汇报二、市场调研评估三、项目定位评估四、营销策略执行五、后续货量组织及推售思路二、句容市区域状况简析汤山逸品4500黄梅新村约3万凤凰城世茂花园约5000香江丽景约5000台湾小镇1500黄梅约1000汤山鎏园4000茅山镇3.5万人人均月入1700后白镇5万人人均月入2000边城镇3.5万人人均月入1300白兔镇4万人人均月入2000郭庄镇5万人人均月入1800天王镇7万人人均月入2200下蜀镇5.5万人人均月入2200宝华镇4万人人均月入18005公里时代城句容主城约20万人人均2700句容、汤山区域主要人口分布图乡镇图片选取天王、后白、下蜀、白兔、郭庄5镇较有购买力的乡镇拓展，户外、短信、巡展组合集中爆破雨润国际广场五、后续货量组织及推售思路——打开乡镇做增量1、根据客户情况加大招商力度，打开乡镇做增量。五、后续货量组织及推售思路2、加大三四楼的招商，先谈好意向合作商家，再出售，以带租约销售的形式促进三四楼的去化。3、启动沿河景观带的打造，通过景观带的完美展示，给客户树立信心，从而促进沿河商铺的去化。4、扩大乡镇及南京市场的拓客力度，通过广泛发掘客户，扩大客户受众，从而促进去化。5、维护好已购买商铺的老业主，通过老带新深入挖掘句容城区投资客户。五、后续货量组织及推售思路项目篇项目总经理汇报篇（汇报时间严控在10分钟以内，超时将强行叫停）分目录一、项目总体开发思路二、项目关键运营指标三、项目财务情况分析四、项目工程策划执行与反馈五、项目开发经验与教训六、后续工作思路七、相关建议一、项目总体开发思路技术经济指标总占地面积（亩）25.3土地单价（万/亩）260容积率2.61楼面价（元/平米）1494总建筑面积（万平米）5.81可售建筑面积（万平米）5.5总货值（含可售配套及车位，亿）4.23首推货值（亿）2.34地上车位（个）22地下车位（个）298二、项目关键运营指标——设计、进度关键经营指标定案阶段后评估阶段对比差额偏差原因分析（简明扼要）土地面积（亩）17225.3146.7现仅获取首期25.3亩土地地价（万/亩）2602600总建筑面积（万平米）43.865.8138.05总可售建筑面积（万平米）42.714.9637.75项目可售比（%）97.4%85.2%-总车位（个）2217320-总地下车位（个）1960298-总货值（亿）27.114.2323开发成本（亿）---总净利润（亿）40.9-开放净工期（月）----开盘净工期（月）-5.5（除春节）-政府对预售证要求提高偏差原因分析：1.洋房成本偏差原因：（1）洋房定案会规划为精装修，现由于政府回购改为毛坯，成本减少530；（2）主体建安比原先定案会版本单方成本增加200元。（3）15年由于规费政府按新标准执行，不再减免，增加单方成本140元；（4）原先地下室只对人防车位进行成本分摊，现考虑车位销售状况，将车库所有亏损一并分摊到产品中，成本增加440元。二、项目关键运营指标——售价、成本项目单方售价及成本对比分析业态定案会版本（元/方）开盘后评估会版本（元/方）对比差额（元/方）（定案会与开盘后评估会版本比较）单方售价单方成本单方售价单方成本单方售价单方成本高层6,2004,3555,5344,549666-194商业20,1607,669114596,41487011,255地下车位2,5002,1452,0001,8735002722.商铺成本偏差原因：（1）定案会规划为底商，现规划四层的商业综合体，土地成本减少2000元。（2）原商铺外墙规划为石材墙面，现改为普通墙面，减少石材成本1000元。（3）原地下室只对人防地下车位分摊，现考虑车位销售状况，将亏损部分已一并分摊到产品中，成本增加440元；（4）现在由于为商业综合体，增加装修工程、电梯工程，幕墙工程，成本增加1325元3.地下车位成本偏差原因：已将可售车位亏损部分分摊到洋房与商业成本中，成本减少440元，主体土建成本增加。前期工程成本分析：由于本项目地处城区，影响土方工程的因素众多，如：创卫、青奥、雨季等，单方外运成本较高，28.3元/m³，工期也不易控制。石材（幕墙）工程成本分析：1、本工程外墙石材较少，以玻璃幕墙为主。2、幕墙工程图纸正在集团幕墙组审批，暂未完成定价工作。市政配套成本分析：暂无二、项目关键运营指标——建造成本（前期、市政、石材工程）序号分类施工单位定标方式定标系数定案版目标成本签订合同实际成本备注说明1总包广东腾越建筑工程有限公司招标100%10746.3万(1457元/m2)7336.5万(1219元/m2)x万(x元/m2)合同签订版低于定案版的原因：签订合同相比定案版少了门窗工程、公共部位及外立面装修费用。2装修广东省电白县第四建筑公司公司议标110%15万(1035元/m2)11.6万(800元/m2)14.6万(1007元/m2)项目采用租赁临街商铺做城市展厅对外开放（其中硬装部分已定案14.6万）5基础马鞍山首建建设有限公司议标91.3%664万(114元/m2)300万（合同暂定价）x万(x元/m2)桩基工程因为拆迁问题还有几根未完成，实际成本暂无法确定，预计在600万左右。合同签订时图纸未出，其300万仅为暂定价。6支护广东腾越建筑工程有限公司9万（x元/m2）此项费用含在总包范围内，由总承包施工并按签证办理7土石方句容市承禹建设工程有限公司招标100%228万(39元/m2)200万(34元/m2)x万(x元/m2)大土方开挖已经基本完成，前期部正在测算开挖工程量8示范区赶工费广东腾越建筑工程有限公司51万(9元/m2)x万(x元/m2)x万(x元/m2)抢预售节点而产生的赶工费，相关流程总包正在上报中二、项目关键运营指标——建造成本（造价水平、招标控制）二、项目关键运营指标-成本适配序号客户价值排序原标准现标准加减成本备注说明1红线外改造50061596万(115元/m2)（含红线外河滨西路市政道路、红线外沿河风光带景观、红线外营销活动场地等）增加了浮动码头和公交站台。增加成本（115元/施工面积），增加客户对商业沿河部位购买的期望值提高去化2室内精装修6006000万(x元/m2)高层洋房毛坯交付、商业街公共部位装修600元/装修面积3外立面装饰62/41562/4150万(x元/m2)洋房62元/建筑面积（真石漆），商业415元/建筑面积（真石漆、玻璃幕墙、铝板幕墙、干挂石材）4公共部位精装修58/3058/300万(x元/m2)洋房58元/建筑面积，商业30元/建筑面积（入户大堂、标准层电梯厅、电梯轿厢、楼梯间、电梯间）5门窗/窗护栏及室外栏杆491/250491/2500万(x元/m2)（高层为塑钢窗普通三层玻璃491元/m2，商业外立面为铝合金（650元/m2），直、弧形、双层防火玻璃、锌钢组合栏杆250元/m6栏杆/百叶/单元门300/220/1000300/220/10000万(x元/m2)商业街玻璃栏杆300元/m，百叶为铝合金百叶220元/m2，钢化玻璃单元门1000元/m27智能化150015000万(x元/m2)户内可视对讲系统1500元/户（户内可视对讲）8泛光照明14140万(x元/m2)泛光照明方案（参考建筑面积单方）适用于商业街9电梯30/20万元/台30/20万元/台0万(0元/m2)洋房30万元/台，商业20万元/台

广州诺登电梯服务有限公司（通力）10入户门/防火门2800/6501300/560-71万(-12.2元/m2)入户门由木质改为钢制，防火门由木质改为钢制防火门二、项目关键运营指标-成本优化序号内容责任人节省成本落实情况1取消屋顶绿化杨华136万(23.4元/m2)设计院已同意取消2取消隔油提升设备孙昌贵75万(12.9元/m2)设计院已同意取消3入户门/防火门材质木质改钢质杨华71万(12.2元/m2)设计院已同意修改4基坑支护优化杨华33万(5.7元/m2)已落地5取消发电机组孙昌贵32万(5.5元/m2)设计院已同意取消6电动遮阳改手动遮阳杨华1.39万(0.24元/m2)设计院已同意修改7合计节约成本228万（数据截止至05.31日）二、项目关键运营指标——财务（主要指标）关键经营指标定案阶段后评估阶段差异偏差原因分析净利润率（%）14.77%17.19%-2.42%由于定案阶段规划占地面积172亩，此次拿地25.3亩，产品以商铺为主，利润率偏高，与原先规划建设产品及货量相差较大，造成数据差异较大净利润（周期）

（亿元）40.733.27项目内部收益率IRR

（%）59%23%36%累计投入资金静态（亿元）26.113.3622.75年化自有资金投入（亿元）3.940.483.46自有资金年化收益率（%）102%150%-48%土地获利倍数静态（保留两位小数）0.871.07-0.2土地获利倍数动态（保留两位小数）1.021.50-0.48成就共享奖金

（万元）565511634492同心共享收益

（万元）0916-916定案阶段无同心共享注：1、土增税按照清算方式计算；2、项目暂未贷款，成本中不计算外部融资利息及内部计息全成本对比分析二、项目关键运营指标——财务（全成本）版本目标成本后评估差异说明项目总金额可售单方总金额可售单方总金额可售单方（万元）（元/m2）（万元）（元/m2）（万元）（元/m2）全成本合计

34,433

7,696

35,021

7,828

-588

-131土地费用

6,773

1,514

6,773

1,514

-

-后评估阶段成本高于目标成本的原因主要是因为售价的提高导致税费的增加造成，具体如下：目标成本阶段预估商铺售价11062元，开盘销售定价版11459元。销售收入预估增加1109万元前期费用和行政事业费用

1,839

411

1,839

411

-

-主体建筑安装工程费

13,344

2,983

13,344

2,983

-

-景观环境工程

1,578

353

1,578

353

-

-社区管网工程

1,425

319

1,425

319

-

-公共配套设施

633

142

633

142

-

-工程建设其他费用

346

77

346

77

-

-开发间接费

545

122

545

122

-

-营销费用

741

166

761

170

-20

-4财务费用

288

64

296

66

-8

-2管理费用

371

83

381

85

-10

-2营业税及附加

2,306

515

2,368

529

-62

-14土增税

1,969

440

2,283

510

-314

-70企业所得税

2,274

508

2,448

547

-174

-39其中：截止至2015年5月31日已认购141套洋房（政府回购），90套商铺（已签约71套），收楼款0.22亿,支付土地款0.68亿，工程及材料款0.16亿，薪酬福利支出0.01亿，销管费用0.01亿。二、项目关键运营指标——财务（资金计划）

单位：亿华阳碧桂园·时代城截止5.31情况预估6.1-12.31情况合计经营收入楼款收入

0.22

2.252.47银行贷款

-

-

-其他

0.01

0.01

1.经营收入合计①

0.23

2.25

2.48经营支出地款

0.68

-0.68工程及材料款

0.16

0.73

0.89税费

0.00

0.24

0.24职工薪酬福利

0.01

0.02

0.03销管费用

0.01

0.04

0.05利息支出

-

-

-其他

-0.00

0.01

0.00

2.经营支出合计②

0.85

1.04

1.88

3.经营性现金净额③=①-②

-0.62

1.22

0.60

4.不含地款的经营性现金净额④=③+地款

0.06

1.22

1.28备注：

1.评估阶段数据为开盘销售定价版对应的价格、成本、利润指标。车位售价为目标成本预估售价数据。投资定案会阶段数据为项目整体周期数据。2.地下室分摊至地上可售部分放入“公共配套设施”。二、项目关键运营指标——财务（盈利分析）分项合计产品分类高层洋房（7层以上）商业非人防车位投资定案阶段后评估阶段投资定案阶段后评估阶段投资定案阶段后评估阶段投资定案阶段后评估阶段可售面积427,07349,674312,08916,81727,68427,92287,3004935单方售价6,3498,5136,2005,53420,16011,4592,5002000单方开发成本4,1185,3314,3554,5497,6706,4142,1451,873土地费用1,0741,3641,1227873,9141,95200前期费用和行政事业费用202370206346243347171585主体建筑安装工程费2,2462,6862,3452,0112,7602,6981,7304,921其中：主体建筑工程费1,5532,0311,5501,6621,6001,8561,5504,281室内精装修工程3871185300021000主体安装工程3065372653491,160633180640景观环境工程149018834218235900社区管网工程288-33332041531888-公共配套设施65128655806558065-3,974其中：地下室分摊金额56128565805658056-3,974工程建设其他费用0700630630133利息54055

500500开发间接费用401104099409840209单方税金及附加6639364774214,2391,386193152单方期间费用3