经纬提案：碧桂园印象花城营销策略报告20150921压缩

2005年，作为开荒之牛，南海碧桂园，成就广佛边界的热销之作，2015年的今天，时隔十年，在广佛板块风起云涌之际，碧桂园再度强势回归，它，将是一个怎样的存在？市场分析市场背景：

佛山限购解除、降准降息不断，广佛边界楼市迎来机会近一年，佛山楼市“降息+解限”为主调，多组合新政频频出台，政策及金融层面均有利购房需求的释放，相比之下，广州限购并未解除，且对外地人置业保持高门槛，促动了需求的外溢。在政策层面上：佛山楼市继2014年8月限购松绑，2015年5月正式全面解除限购，释放潜在需求；在金融层面上：半年四次降息，三次降准，贷款利息已达十年最低水平，购房者购房压力减少。2015/9公积金二套首付3成变2成2015/8降息降准市场背景：

两大组团六大板块盘踞广佛一带，共同瓜分广州西市场芳村板块盐步-黄岐板块三山新城板块千灯湖板块金融高新区板块平洲板块荔湾区海珠区佛山市本项目广佛边界组团芳村组团随着广州老城区房价逐步高企，近年来需求已经不断外溢，芳村及广佛边界楼盘以价格优势、地理距离近成为广州西片区客户外溢的主要选择。广佛边界更是环绕芳村边界形成主打广州客户的五大置业板块。其中芳村组团：主打新城央概念（白鹅潭规划、广钢新城等），且品牌房企集体抱团造势；广佛边界组团：主打广佛同城概念及自身功能区规划（千灯湖、三山新城、金融高新区等），交通便利。市场背景：

广佛板块交通升级、低价优势撬动，加速广州需求外流Youcannotimproveyourpast,butyoucanimproveyourfuture.老荔湾均价3.5万/㎡海珠区均价3.2万/㎡番禺区均价1.7万/㎡平洲均价1.2万/㎡千灯湖均价1.4万/㎡广纸新城广纸新城：地价1.6万/㎡预计未来售价3.5万/㎡芳村均价2万/㎡广钢新城：地价1.4-2.2万/㎡预计未来售价3-4万/㎡广钢新城三山新城均价1.1万/㎡金融高新区均价1.0万/㎡盐步均价1.4万/㎡本项目今年以来，楼市企稳回升，使得老城区及芳村房价再度攀升，与广佛边界楼盘的价格差距正在逐步拉大；高地价的广钢新城及广纸新城即将推出市场，预期售价超过3万/㎡，更是加速了需求的外流市场背景：

品牌优质大盘跑赢市场，控总价中小户型旺销数据来源：佛山房管局近芳村广佛板块楼盘成交排行榜（2014.9-2015.8）序号楼盘名称所属板块成交套数成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月均消化速度（套）户均面积（㎡）户均总价（万元）1保利西雅图三山新城314830.6710653262971042中海寰宇天下千灯湖259530.27139082161171623万科金域中央千灯湖212519.2612045236911094中海万锦熙岸三山新城110611.63124672211051315富丰新城平洲8327.121168869861006景裕豪园千灯湖82910.2413119691231627依岸康堤平洲7968.109920661021018景裕嘉园盐步6056.3714884501051579南海万达华府千灯湖6045.9115892509815610金地悦荔盐步5685.14139806391127从广佛板块的成交排行榜来看，大规模、优质素、全配套、高性价比的品牌大盘更能够吸引广州客户，且以100㎡左右、100万以下价格优势的刚需产品最为旺销。。竞争格局：

刚需产品占供应主力，在售楼盘消化多进入尾声所属板块楼盘名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）主推产品价格(元/㎡)后续供应量月均消化速度（套）预计消化时间（月）三山新城保利西雅图206090-120㎡三至四房110009982624中海万锦熙岸72789、109、129㎡的三四房125007102213平洲华福御水岸3.91590-140㎡三至四房12000408469中海繁华里3.813.390-105㎡三房，120-140㎡四房130009123824盐步金地悦荔6.530

79-89㎡三房、110-130㎡四灯湖中建灯湖领秀5.52568-76㎡两房，90㎡，110-133㎡三至四房130007611206万科金域中央2212090㎡三房、120㎡四房13000800023634景裕豪园146288-130㎡三房至五年项目5月入市时，除中海繁华里及万科金域中央仍处于主要销售期，其他项目基本已售罄或者处于尾盘阶段。供应方面，依然是中小户型占据主力，另有少量改善户型补充。板块项目/地块名称发展商占地（万㎡）建面（万㎡）地价（元/㎡）预计产品预计货量预计进度三山新城保利文翰湖项目保利8.728.552266中小户型为主超20002016年上市平洲富丰君域新加坡丰树集团12.744.48291488-160㎡三房、四房26572015年11月底开卖千灯湖时代廊桥时代26762380-110㎡三房、四房5862015.10.1开放销售中心保利桂澜路项目保利1.855.565991待定4002016年上市金融高新区中国铁建国际公馆中铁5.9620.86937490㎡三房、140㎡、180㎡四房13732015年9月底开放销售中心合计超7000套竞争格局：

潜在供应超7000套，未来竞争格局依然激烈潜在项目来看，竞争板块共有5个新盘即将于今年年底及明年入市，均是品牌房企开发，且除了千灯湖板块之外，其他均是中大规模楼盘，供应产品也是多是80-110㎡的中小户型为主，高中低价产品均有，因此明年项目入市时仍将面临激烈的竞争。三山新城板块平洲板块千灯湖板块金融高新区板块本项目保利文翰湖项目万科金域中央中海繁华里富丰君御时代廊桥保利桂澜路项目中国铁建国际公馆芳村海珠老荔湾未来竞争版图：相比其他竞品区位无优势，客户容易被截留竞品楼盘多占据主要干道及核心位置，项目区位位于三山新城边界，并不占优；从直线距离上看，项目距离广州城区距离最远，客户容易被截留流；距离项目最近的保利文翰湖项目，将是项目最直接的竞争对手。在售项目潜在项目主要竞品对比：区位、配套及景观方面保利文翰海项目优势更加明显

保利文翰湖项目碧桂园印象花城区位对比位于三山新城规划范围内，且处于相对核心的位置处于三山新城边缘，实际上不属于规划范围内规模对比建面28万㎡建面30万㎡配套对比自身配置幼儿园、公交中转站、皇冠假日五星级酒店、商业街；距离建设中、相对集中的配套仅2公里距离自身配套学校、公交终点站、商业街距离规划中的国际商业综合体约3公里交通对比距离广珠西线高速公路石洲出口仅3公里，距离广州南站约5公里距离广珠西线高速公路石洲出口仅2公里，距离广州南站约7公里，未来广佛二号线石洲站锦800米距离景观对比可直望文翰湖公园（约180亩占地），内部自身园林景观自身园林景观为主本项目文翰湖（建设中）南海外国语学校佛罗伦萨小镇福誉广场禾仰广场国际创智城保利西雅图中海万锦熙岸保利文翰湖项目三山新城配套集中区国际商业综合体项目（未建设）优平优优优市场小结机会：政策松绑、金融政策持续宽松，有利于刺激购房需求入市；广钢新城、广纸新城等高地价功能板块的集中面市，将加速广州购房需求外溢；威胁：项目四面受敌，目标客户面临多方分流；竞品品牌知名度高、地段好、产品素质高，对项目形成较大的威胁在各方面均无明显优势且竞争激烈背景下，项目需要通过性价比寻求市场突围项目价值梳理地段价值：依托三山新城建设加速，共享配套及升值本项目三山新城定位：国际生态科技新城三大板块：北部的“高新技术和创意文化产业区”；中部的“生态居住和商业休闲文化区”；南部的“商贸商务和现代金融服务区”。其中南部片区是承接广州新客站辐射的重点区域，将打造国际商贸商务板块，服务广佛中小企业总部、博览中心及跨国公司决策机构、科研机构等。六大城市功能：商贸商务、金融服务、高新产业、创意研发、生态居住、休闲娱乐随着广佛同城化的推进，毗邻广州南站、与广州一河之隔的三山新城成为佛山政府重点发展建设的区域。自2012年规划以来，已引入都市型产业载体及项目23个，其中不乏国际集团的战略投资项目。而未来3-5年政府承诺将投超过100亿元，完善各项城市配套，增强三山资源集聚能力。项目紧贴三山新城南部“商贸商务和现代金融服务区”，将依托三山新城的快速发展，共享配套及升值。交通价值：路网四通八达，半小时直达广州、佛山城市核心地理位置与项目距离广珠西线高速石洲出口1公里南海三山新城1公里广州南站6公里芳村西朗8公里海珠、荔湾中心15公里千灯湖、佛山新城10-15公里路网通达性高：公共交通规划利好：项目距离广佛地铁2号线石洲站仅800米，未来2站即达广州南站，全面连通广佛地铁线路项目内设公交总站，通达全城半小时生活圈配套价值：通过跨境电商平台，在家门口即可淘尽海外靓货国通物流城：概况：国通投资10亿携手新加坡普洛斯集团共同打造华南地区大型的电子商务交流和现代化物流设施平台。功能划分：报税物流中心、仓储配送区及总部服务区重点工程：建设现代保税仓储、专业配送、全球采购专区、快速通关四大系统，同时也会借其优势大力发展跨境电子商务业务。并将物流园区重点建设成全世界进口商品的直销市场。“顺德首个跨境电商产业园区”“佛山地区唯一获批开展跨境电商B2B2C模式的特殊监管场所”“全省首个农产品跨境电子商务平台”目前确定入住佛山国通保税物流中心的电商已有8家，将提供农产品、水产、食品饮料、母婴用品、服饰鞋帽等海外优质商品。作为全世界进口商品的直销市场，已实现“中心内现场体验，在线下单，中心外就近快速提货，下单半小时可现场提货”的跨境购物消费体验。身处物流城之内的项目业主，即可享受最直接的海淘便利。配套价值：大型配套逐步补充，国际级配套环绕项目3公里生活圈配套类型配套名称周边配套说明商业佛罗伦萨小镇以奥特莱斯为主题，极具欧洲风格的大型高端主题购物公园。国际商业综合体（规划中）打造华南旗舰店，建设成现代大型综合购物中心福誉广场（建设中）5万㎡全功能购物中心禾仰广场（建设中）10万㎡的大型综合生活服务区医院广东省人民医院平洲分院三级甲等学校南海外国语学校由省一级的南海实验中学创立私立小学、初中平洲四中市一级公办中学南海桂城外国语学校省一级私立小学南海第一中学省一级公办高中三山港小学市一级公办小学Youcannotimproveyourpast,butyoucanimproveyourfuture.配套价值：自身一站式配套齐全，满足基本生活所需项目内部规划配套：政府规划重点学校、无边际泳池、7900㎡商业街，公交车始发站产品价值：畅销中小户型占主力，产品质素较高户型两房2+1房大三房四房合计面积81㎡90㎡97-101㎡109㎡124㎡139㎡套数294278114412462621964占比15%14%58%6%3%3%100%规划亮点：点状布局，南北对流，通风采光俱佳，舒适度高；两梯四户、两梯六户低梯户比产品亮点：中小户型占绝对主导，均为市场畅销面积；碧桂园集团全新研发“升级新品”精装刚需中小户型品牌价值：品牌知名度高，号召力强口碑好23年资深房地产开发经验中国房地产上市公司综合实力十强在广佛开发超过20个大型楼盘开发理念：高素质、精品质、低成本“千亿房企”项目价值梳理小结2、交通优势1、地段优势3、产品优势碧桂园集团全新研发“升级新品”精装刚需中小户型，中大规模、全配套生活大盘依托国通物流产业园跨境电商渠道优势，近享三山新城国际级商业配套与芳村仅20分钟交通距离，半个小时即直达海珠江南西核心商圈4、品牌优势千亿房企的经验与实力，良好的客户口碑及市场号召力强化性价比优势，争取提升特色硬件实现差异化竞争碧桂园印象花城海珠西·国际缤纷生活城整体项目定位直接拉近与海珠的心理距离，吸引客户关注周边与国际接轨的配套将带来全新国际级的生活理念与标准与其他项目气质差异化区分中大型的项目规模以及自给自足的配套，已是一站式生活大城根据经纬对三山新城指标楼盘研究显示三山新城指标楼盘2014-2015年来访客户区域分布情况三山新城指标楼盘2014-2015年成交客户区域分布情况无论是来访还是成交，广州客户是最大的来源，而交通最为便利、快捷的海珠以及荔湾占最大的比例，合计占比超过55%由于区位、产品线相仿，我们项目的客户群也是这班客户群。目标客户群属性区域分布职业特征年龄特征置业动机需求特征客群主要来自广州，海珠、老荔湾、及芳村客户为主，天河、越秀、番禺及佛山南海、顺德等客户为辅白领、企事业单位为主，部分企事业中高管、原居民、个体生意人20-35岁为主的青年，小太阳家庭/新婚家庭居多刚需首置及首改为主，少量投资价格导向、希望拥有自己的房子，寻找城市落脚地，努力奋斗热爱生活正处于奋斗期的城市菁英老荔湾芳村海珠越秀天河番禺南海顺德目标客户第①梯队海珠广州大道南以西/老荔湾/芳村目标客户第②梯队海珠广州大道南以东/越秀/天河/番禺/桂城/平洲/陈村目标客户群分布分产品目标客户群细分第一类人白领阶层、初级创业者、自由职业者20-30岁，单身或者初婚经济实力有限，即将建立家庭或者刚建立家庭不久，想依靠自己的能力自力更生，希望在自己工作的城市或者附近有属于自己的一个家，对价格非常敏感，要求交通便利，通勤距离能够控制在一小时范围内。意向户型：81-90㎡这是自强不息的一班人有梦想有能力出来社会工作有一段时间，对自己的人生有明确的规划，并且朝着目标前进，对任何新的事物都充满好奇心、愿意尝试，有较强的自尊心，不愿意依靠父母，希望独立依靠自己的能力完成人生的每一步，包括结婚、购房还有买车，认为这是自我价值、自我能力的一种体现。在自己工作的城市或者附近买一套属于自己的房子，是心灵的归属，也是让自己更加努力的动力分产品目标客户群细分第二类人专业市场档主、小工厂主、企业中高管30-35岁，三四口之家有一定的经济实力，生意或者工作正在上升期，部分因为广州限购不得不往广佛边界置业，希望改善原来的居住环境、让家人生活的更加舒服、对居住环境跟生活品质都有较高的要求，宁愿住远一点，让生活过得更加宽裕。意向户型：97-124㎡在广州或佛山奋斗有好些年，生意或者工作已逐步进入正轨，经济条件相对宽裕，重视身体的健康，有追求有品位，孝顺父母，重视家庭，敢于承担责任，希望能够给家人一个稳定、舒适的居住环境，宁愿住远一点，自己辛苦点，留一笔钱为孩子、给父母、给家庭提供更好的生活条件这是有生活品质追求的一班人，重视家庭责任心强工作也有好多年了岳父岳母问我哪时住上自己买的房子我说；快了，就快了会有不租房的一天在广州我总是加快我的步伐因为我想留在这座城为了一碗肠粉把自己累成了一条粉肠说好了早点回家却带着早点回家昔时，孟母要三迁而如今，我们为了她一直慎重选择扎根就要最好的因此，我们在推广策略上，需要直击他们的痛点，以情感触动这班80后客户群！寻求认同与共鸣···经纬对本项目的看法如下：广州西高性价比的刚需优选大盘；营销重点在于合理的价格定位以及如何提升产品尽可能实现溢价01溢价如何在以价格优势突围的同时尽可能实现溢价？02清盘如何在广州市场一炮打响，并实现一年清盘？项目面临两大问题：营销策略思考：1.

区位不占优势，一味打价格战只会让口碑一落千丈；2.在产品不相上下背景下，拳头配套或能帮助项目形成差异化竞争；3.多盘竞争格局之下，项目营销必须前置价格优势前提下的溢价，在于控制成本下的产品优化升级问题①解决途径户型改“小”181㎡两房90㎡小三房97-101㎡大三房降低总价实现单价溢价！85㎡小三房95-98㎡大三房75㎡两房“改”引入广州名校2引入广州知名优质小学教育资源，以此形成项目强有力的卖点，实现在竞争市场上的差异化突围！项目名校溢价配套先行3由于本项目要吸纳广州片区客群，所以必须在心理上缩短项目与广州的距离，建议引入项目至广州的公交线路，前期设立楼巴（项目——江南西、项目——坑口），商业配套先行，提前引入知名连锁超市，解决客户对生活配套的担忧。公交线路项目楼巴社区配套变销售中心为社区体验馆4传统售楼处将会消失！一般的售楼处只有沙盘、桌子座椅或者些许点心，这些对于我们的客户群是否吸引？吧台、调酒师、KTV点唱、童玩乐园等元素的加入，让这里不再只是卖房子的地方，更是一个展示趣味、情怀和梦想的场域，聚拢了事物多样性，重新构建了城市空间的模式。趣味情怀梦想社区体验馆售楼处专区设置跨境电商体验馆5切身体会海淘便利！在销售中心现场设置一个小型的跨境电商体验馆，让到场客户真切感受国通物流城海淘的便利，并将其作为成为吸引客户定期到场的工具。示范区开放当天到访1000组客户一炮而红！快速引爆！实现清盘！开盘前实现收筹2000个开盘后月均消化150套问题②实现一年清盘目标分解：一年清盘前提需要，一支能打硬仗的团队。。。广州经纬：深耕西部多年，市场、客户资源丰富华发项目荔湾芳村海珠近两年操盘项目：保利公园九里、路劲隽泷湾、远大芳华都汇、保利西海岸、凯德御金沙等近年来操作芳村、荔湾、海珠项目众多，客户积累达4万佛山经纬：代理南海及广佛边界楼盘众多，积累目标客户资源精准康格斯花园云山峰境汇豪嘉园卓远广场团亿·富湾湖项目韶关欧浦御龙湾佛山万科城海纳公馆卓远云峰兆阳御花园金地珑悦海逸·桃花源记韶关恒熙华庭韶关优山美地东亚项目天海城市花园海纳豪庭锦绣誉峰岭南天地风度盛荟季华金品海纳君庭万科缤纷四季恒福·天悦国华新都锦绣蓝湾万科金域中央绿地香树花城世爵府邸钜隆风度广场海纳豪苑钜隆风度花园恒福国际公馆万科金色领域绿地国际花都华誉豪庭山西凤凰城山西公园5号山西兰亭御湖城沿海馨庭顺德绿地中心悦峰天誉佛山经纬现阶段代理楼盘芳村区域成功案例：保利公园九里我们，擅长开拓空白区域，有信心打造区域标杆项目！芳村龙溪板块作为全新板块进入市场，在面临市场知名度低，同板块竞争大情况下；经纬成功通过区域·品牌·项目的聚焦，输出市场认同度高形象，坚持西关特色路线，使项目通过2年时间均价由1.2万/㎡拉升至2.2万/㎡，成为区域标杆项目！芳村区域成功案例：路劲隽泷湾同为龙溪板块项目，面对众多知名开发商，竞争剧烈！而低营销成本开拓客源成为项目的唯一出路，因此拓展成为项目必不可少一环！通过多次专注的“地毯式”拓展，成功为项目销售打开突破口，同时配合各种不同营销手段，成功将项目毛坯价格提升至于附近保利项目带装修价格！面对困局，我们是破冰能手，屡次创造奇迹！佛山团队广州团队将组建强有力的销售团队为印象花城保驾护航！＋有了战斗的目标，有了战斗的军队还需要正确的战斗策略。。。这些当然会“巧用”但我们更着重①新媒体传播手段

②互动式体验③线上活动与线下导客的结合地拓、coldcall、短信、电商、报纸、户外、电台、兼职派单。。。阶段一：项目预热目标：示范区开放当天到访1000组客户时间：2016年2月中至4月15日策略选择：以外展点为据点，首日通过多渠道噱头引起全城关注，完成首波圈粉，之后联合热门软件推出优惠活动，持续增粉，积累项目原始客户群，并同步配合低门槛众筹活动实现落地。同时，全面启动拓展，着重广州西片区，进行全方位客户挖掘。Step1：悬念营销，神秘玻璃屋现身市中心活动时间：2月中旬外展点开放活动形式：神秘玻璃屋体验馆（外展点：荔湾新光城市广场+广百新一城）活动目的：前期联合多个大V炒作“荔湾神秘玻璃屋”话题，将话题和实事紧密相结合，以引发社会广泛关注，并在外展点开放当天集中揭晓；该玻璃屋从外观看是一个巨大的礼物盒，其中利用AR3d投影技术，让项目的信息及推出的送礼活动主题得以展现。之后再定期通过以不同主题送礼活动引起市民的猜测和期待！碧桂园印象花城【别惊呆】近期全广州都在关注的“神秘玻璃屋，究竟是什么？”Step2：项目外展噱头营销，引导扫描二维码完成粉丝原始积累活动时间：2月中旬外展点开放首日活动形式：项目外展活动目的：以项目外展点为载体，首日开放当天利用统一性感服装美女，配合神秘屋引发关注，在宣传项目信息的同时，利用优惠、赠品引导客户关注项目二维码（订阅号、工作人员微信号、微信群），同时邀请客户参加“10元云购”众筹活动，积累原始粉丝基数。Step3：与高知名度平台合作，以优惠促发朋友圈的病毒传播活动时间：2月中旬外展点首日-4月15日活动形式：与滴滴、饿了么、美团等高频率使用平台进行嫁接活动目的：利用相关利益点（赠送打车券、早餐），作为神秘屋系列悬念主题活动内容，进行传播引爆！通过不同平台吸的粉加入各自的微信群，并通过持续的优惠活动以及后续的圈层活动实现维护及盘活。悬念活动一：关注“印象花城”，滴滴送你50元大礼包悬念活动二：关注“印象花城”，饿了么免费送早餐等等Step4：地铁fashionshow大巡游，短时间吸引客户关注活动时间：2月中旬外展点首日活动形式：地铁风暴+地铁巡游活动目的：结合项目短期地铁风暴，利用身着奇装异服的模特在地铁站进行巡演，引发路人关注，并于朋友圈进行引爆。同步推出“10元云购”众筹活动Step5：针对性邀约地拓，分圈层持续增粉活动时间：2月中旬发动活动形式：分群体邀约拓展活动目的：规避无效且单一地派单行为！区别以往地拓做法，以圈层专项活动邀约的方式，进入群体内部；以主题性活动召集为载体，区分不同客户群，达到持续增粉的目的；多渠道活动邀约，引发持续口碑宣传工业区群体拓展——深耕周边，项目信息持续轰炸石洲工业区平洲工业区五福围工业园岗北工业区广东雄盈物流城本案项目所在地汇聚物流、制造、模具等类型专业市场，拥有广泛的客户资源，对此区域有较浓郁的地域情结，应深入渗透。拓展形式：以销售经理带同销售进行企业及工业园高端客户面谈，面对面拓展。拓展工具：印有项目LOGO的雨伞、纸杯等、项目传单专员数量：2人/组，共3组名片收集数量：每人每天不少于20张名片广州专业批发市场拓展——主题性分享会邀约，精准性圈定客群以海珠区、荔湾区批发市场为例，这区域集中了大量本项目潜在客群，利用主题性活动进行活动邀约，区别于一般单纯性派发传单，以一种更为互动的拓展模式进行。拓展形式：以策划带同销售进行专业市场拓展，面对面交流，以本行业主体性分享活动进行邀约，并建立各行业微信群，加入各档口老板，以期长期互动交流。拓展工具：印有项目活动信息的DM、行业微信群专员数量：2人/组，共3组朝阳文化用品城国贸医械城博皇家具博览中心越和花鸟鱼艺大世界南方茶叶市场山村茶叶批发市场西城鞋业广场圣地新天地装饰材料城广东省装饰材料市场荔湾玩具批发市场华林国际玉器城十三行国际时装城清平中药材专业市场广州轻纺交易园美景布匹商贸城中大布匹市场长江国际辅料·花边城银岭宽大辅料城广州国际轻纺城南泰日用品批发市场瑞宝粮油食杂批发市场广州新华南鞋业城长江轻纺城中大瑞康服饰配料城Step6：开放当天集中引爆，“10元云购”抽房源！抽宝马！活动时间：4月15日活动形式：10元云购（筹客集中邀约、微信传播、项目coldcall）具体操作：前期下筹，客户支付10元即可获一个【参与资格】；开放当天设置云购奖品（房源、宝马汽车、系列家电礼包）；现场参与活动，支付10元，购买1人次，获得1个“云购码”，可多次累积支付（每件商品参考市场价平分成相应“等份”，每份10元，1份对应1个云购码，当一件商品所有“等份”全部售出后计算出“幸运云购码”，拥有“幸运云购码”者即可获得此商品）；当一件商品达到总参与人次，抽出1名商品获得者；阶段二：项目引爆目标：开盘前实现收筹2000个时间：2016年4月15日至5月1日策略选择：启动一二手联动和拓展，全方位、多渠道找准目标客户群，并促下筹。针对不同群体举办不同类型的圈层活动，对前期积累的客户进行有效维护。Step1：互联网线上+线下结合，经略房商全城发动二手资源掌握包括四大行在内最全面的二手中介资源，截至目前仅广州区域已逾逾1600家大小中介行、2000余中介门店、10000余经纪人签署合作协议，一呼百应，全城发动！开盘前实现2000个筹量目标！中介（经纪人APP/中介企业版）渠道（商会、机构资源、行销APP）吉屋线上（PC/APP）吉屋CPS（分类网站导航网站流量平台）吉智投（全网络媒体精准直投）社会化媒体（微信/微博）客户代理资源（经纬CRM）区域全面发动！多渠道导客！Step2：圈层活动——“互联网+”下的圈层客户分流活动时间：4月中旬之后活动形式：主题性活动活动目的：以不同活动，邀约不同行业的人群，区分专业市场业界、新锐创业界、企事业单位、高级白领等相关客户群，提升客户粘性分阶段、分人群、分批次，召开主题性活动（专业市场、事业单位、创业群体）客户到访参与针对性地在分类型的微信群邀约（传单、H5发送区别化）转化为诚意客户“互联网+”传统行业新引擎分享大会，引发圈层认同利用主题性活动，邀约召集相关从业人员莅临项目，以活动为载体链接项目与客群群体，引导客户对项目额认同感，达到品牌相互交流的效果，最终圈定潜在客户。1、邀请行业领袖进行分享，并作行业预测；2、采用互动式提问环节，让参与客户有所启发。参与嘉宾来源——前期专业市场外展、专业市场派单、制造业相关协会、工厂档口拓展的客户群体及其他渠道拓展客户。每周以不同的主题性分享大会为载体，作为长期暖场活动，进行拓展、coldcall、活动邀约，吸引各自行业群体，莅临项目参加活动，在维持项目人气的基础上，促进销售。互联网形式下，茶叶行业网络分销新形式一场引发共鸣与收获的活动新的互联网局势下，茶叶批发行业，如何进一步谋求发展，把握互联网新机遇？用创新的互联网思维，运用新媒体干货，启发客户，打动客户。1、邀请自媒体营销达人，分享互联网分销经验；2、采用互动式提问环节，让参与客户有所启发。参与嘉宾来源——前期专业市场外展、专业市场派单、制造业相关协会、工厂档口拓展的客户群体及其他渠道拓展客户。零门槛创业时代，碧桂园百万“创客基金”助力起航

顺应当下全民创业的大潮，发起“碧桂园创客大赛”，邀请全国创业者拿出自己的计划书，经过重重评选，获胜者即可获得百万创业风投！1、广邀风投，收集计划书，为好项目孵化；2、召开创业评比大赛，会上决出获胜团队。参与嘉宾来源——创业群体、互联网行业机构、相关媒体。以事件营销作为噱头进行广泛传播，圈定项目中创业群体，契合项目深层基因，引发认同感，促进销售。Step3：举办宝玉直小学碧桂园分校挂牌仪式，落实客户对配套的预期活动时间：4月中活动形式：知名小学分校碧桂园挂牌仪式活动目的：建议引入宝玉直小学教育资源，以优秀的教育资源，整体提升项目价值，实现较高的溢价。解决项目所属客群，孩童教育的后顾之忧，跳出区域楼盘竞品的竞争丛林。阶段三：项目续销期目标：开盘后月均消化150套时间：2016年5月至2017年中策略选择：通过具有吸引力的一系列暖场活动保证项目现场热闹的人气，定期举办相关主题的圈层活动维护，同时，全面启动旧带新奖励政策，促进项目来访量及销售。Step1：定期举办“0元竞拍”，以特惠活动噱头吸引客户到场活动时间：5月开售之后活动形式：0元竞拍活动目的：维持周末现场人气，以“0元竞拍，万元家电拍卖”为噱头，吸引客户莅临；营造良好销售氛围，提高来访人数，促进销售。活动规则：仅限于碧桂园项目诚意客户，业主，已竞拍成功获得家电的业主不可再次参与；参与竞拍的业主，必须提前兑换筹码，标明姓名资料；Step2：举办“奔跑吧，印象花城”系列比赛，发动业主及客户身边资源活动时间：5月开售之后活动内容：通过参考“奔跑吧，兄弟”的比赛模式，要求客户自行组团参与，建议邀请朋友参加，3人一队，一场比赛共4队；每场比赛决出最终的力量者，并有丰富的奖品赠送。活动目的：通过组队参加的形式发动业主及客户身边的朋友资源，为项目带来潜在客户群；营造良好销售氛围，提高来访人数，促进销售。Step2：碧桂园“置业天使”募集计划，充分挖掘旧业主周边客户资源操作重点：碧桂园业主通过现场登记（业主身份证原件、房号、业主证明）即可加入碧桂园印象花城“置业天使”募集计划，登记成功可获赠价值

“旧带新”购房券；凡“置业天使”成员带新客入场登记看房，即送油米礼包1份（价值约20元）；“置业天使”推荐新客成交享旧带新奖励，旧业主3000元管理费、新业主享2万元购房券房价折减，每位业主每月8套封顶并业绩清零。还在玩纯粹的旧带新成交奖励吗？！现场反馈1位客户能带来3-5台新客，印象花城将掀起一个津津乐道的“旧带新”话题……“置业天使”活动亮点业绩龙虎榜：“置业天使计划”成员由代理公司为单位，定期更新发布“业绩龙虎榜‘’带客成交月度第一:业主额外获“家庭（4人）东南亚幸福海滩游”；信息洗脑：现场成交信息、项目利好或节点动作等，促进客户带客积极性；碧桂园置业天使计划常规渠道配合：线上推广，精确投放楼体灯字——尽早设置楼体灯字，输出项目卖点。网络炒作——以网络软文炒作的模式，剖析项目优势与潜力，使读者兴趣倍增，并增加传播关注的几率，让项目成为市场持续热议话题。收费站风暴——建议于石洲收费站设立项目广告，输出项目信息。报广——节点投放广州日报、南方都市报等报纸广告或软文来强化品牌形象，加强产品诠释，释放预约、开盘信息，吸引广州客户关注。投放时间：节点投放候车厅广告——集中芳村。海珠等主要交通十字路口、公交车上落点、地铁接驳站点设置公交候车厅广告，短期内引爆市场，吸引目标