物业写字楼服务方案书中高端物业解决方案

1 2 第一章物业管理理念和目标3电梯住宅与高端集中消费型商业的集合体，将打造成为石棉县的标志性建筑。其“崇尚人性”是我们公司管理服务工作的精髓，在“滨江新天地”的物业服务中，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重，又有明确的行为规主和住户的理解、认可和支持，也使公司的经营管理理念得到员工的普遍认同，在物业服务的各处细节，都要体现出对人的珍爱和关怀。社会在进步，时代在发展，人们的理念在不断地转变，住户对公寓楼的各种需求也在不断地扩展，物业服务的深度和广度是没有止境的。我们认为要满足广益、环境效益、心理效益为主，经济效益为辅的全方位服务理念。区内的有限空间和高层建筑的垂直楼层空间，导入酒店宾馆式的模式，设置醒目的感受。为保证车辆进出和停放安全有序，我们准备设置各类交通警示标识，加4调度，强调多重结合，即巡逻流动岗与固定门卫相结合，全面防范与重点防范相用闭路摄像监控、电子门警系统等，结合公司的统一管理，快速调度，确保治安那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境，必将为创新管理所取代。物业管理起源于西方，是西方文明的产物，中国在开展物业管理近二十年来，通过不断的学习和摸索，使这个行业有了较大的发展，但同西方发达国家相比，还负责管理服务的物业公司，我们应把国内外先进的物业管理理论同本物业的实际不断规范服务行为，一方面超前挖掘业主的潜在需求，满足业主深层次的物质和精神需要，业主想到的我们一定尽力做到，业主没想到的我们要想到，并做好。另一方面，我们将创造性建立富有特色的服务模式，提供丰富多彩独有特色的服。舒适的生活环境；创造便捷、尊贵、休闲、舒心的生活条件。准5完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。戴标志，行为规范、服务主动、热情。。维修，6.小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明61.对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除2.建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、等记71.有专业人员实施绿化养护管理。业主对物业公司提供的物业管理服务水平和服务质量的要求是不言而喻的。我们将凭借我公司先进的管理理念，以及总公司的人才优势，管理优势，技术优特色8办公室秩办公室秩序维护维修服务个性化服社区活动第二章物业管理机构运作方法及管理制度作式；4.充分发挥政府智能部门的指导、监督作用。根据“滨江新天地”的实际情况及项目特点，拟组建“滨江新天地”客户服滨江新天地”实施全面服务。面向业主的服务窗口，方便与业主的信息对接，为业主提供快排及临时任务的下达，均由其直接安排，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指安排和服务质量、服务效率的提升。2.内部机构图“滨江新天地”服务中心9流程物业接管验收编制入伙资料填填优绩奖励单或过失处罚单填写督察问题处理单，交责任部门责任人采取正确行动处报公司财务实施并明理由提出建议明理由提出建议不符合规定或不能满足客服人员做好房号、姓氏、为加强服务中心与业主的联系，及时为业主排忧解难，并不断改进服务和提高服务质量，特建立接待来访投诉和回访工作制度。1.接待来访投诉工作(1)接待来访投诉工作由服务中心值班客服员负责，服务中心将在显眼处告知接待投诉的办公地点、电话，方便业主来访、投诉。(2)任何服务人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，2.回访工作(1)回访要求，对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向领导请示解决。回访处理率达100%。(2)回访时间及形式:服务中心主管每年登门回访1~2次。利用节日庆祝活动、社区文化活动、业主集会等形式广泛听取业主意见。聆听客人投诉一般投诉，及时通知有关部门予以解决不能解决的，及时解释说明并表示歉意，告知其他解决途径客户回访将处理过程详细记录将将处理过程详细记录将处理过程详细记录务是接收来自四面八方的信息，并进行综合分析处理，处理方法包括直接部署处理措施及向服务中心领导反映情况，听从指令并转发、下达指令，在处理措施指令发出后要进行跟踪，最后记录和汇报处理结果。1.在服务中心设置对外电话，以方便住户投诉或报修，接听电话铃声不超过3.通过年一至二次的征询业主意见活动，获得服务质量信息。“征询业主意75%，综合满意率不低于75%，对业主在征询意见活动中提出的意见和4.按月以维修派工单到业主家进行服务质量和服务态度的回访，并填写《回5.通过开展社区文化活动获得信息。7.通过及时收集报刊、电视台、电台及其他新闻媒介关于物业服务信息的收8.长期为业主(住户)提供安全、清洁、优美、舒适、高尚的生活环境和工9.根据管理体系文件，确保区划内的服务服务保持高起点、高标准，使每项优质服务，为业主(住户)创造一个“安全、清洁、优美、舒适、高尚”的生活环境和工作环境，赢得广大业主(住户)的好评和信赖，从而树立服务中反监馈执行过程核制度运作制度，这些制度的建立，为公司造就一支良好的员工队伍，树立企业整体形2.服务运作制度目录《劳动人事服务制度》车辆服务规定》食堂服务制度》会计核算制度》财务分析制度》凭证审核制度》收款服务制度》借款服务制度》报销服务制度》印章服务制度》库房服务制度》《物管员服务用语规范》《办工用品申购、领用制度》《物业服务工作报告制度》《住户意见征询制度》《内部文件服务制度》《档案管理制度》《员工培训制度》《制服服务规定》《办公设备使用制度》《代收代缴服务制度》《发票收据服务制度》《会计档案管理制度》《付款服务制度》《固定资产服务制度》《支票服务制度》《临时停车票服务制度》《物料采购服务制度》《员工仪容仪表规定》《服务人员巡查制度》《物业接管验收工作流程》《交房服务服务标准作业规程》《报修服务标准作业规程》《住户求助服务服务标准作业规程》《有偿服务服务标准作业规程》《设施设备接管验收制度》《装修服务标准作业规程》《回访服务标准作业规程》《住户投诉处理标准作业规程》《各类服务标准》《设施设备运行服务制度》《设施设备外委服务制度》《设施设备更新采购服务制度》《水电气耗用服务制度》《计量器具校核服务制度》度》度》《消防系统外委服务制度》度》《配电房计量器具》《自用、公用能耗计量》《配电房安全用具使用服务规定》《供配电设施维护保养规定》《弱电系统定期保养规定》《柴油发电机安全操作规程》《生活水箱补水安全操作规程》《楼宇对讲系统安全操作规程》度》《电梯机房服务》《电梯困人解困工作流程》《意外或计划停电气工作流程》《消防主机安全操作规程》度》《公共秩序维护员交接班制度》2.日常考查内容为：遵守公司员工守则、服务制度、岗位工作职责和劳动纪本职工作完成情况。3.年度考核由公司行政人事部会同物业部组织实施方案，制定考核内容与标准。考核结果由行政人事部汇总，作为对员工任免、奖惩的依据。4.年度考核内容为：日常考查内容总结、工作业绩、工作能力、文化知识水《员工工作考核及奖罚制度》《服务中心主管岗位半年考核表》《客户服务员月度考核表》《公共秩序维护队长月度考核表》《住户手册》《环保公约》《装修公约》《停车场服务规定》《物品进(出)服务规定》《出租房服务规定》第三章服务人员的配备则项目组项目组职务名称定编分管副总经理(每月两次到现场检查、公司分管人员1物业服务中心物业服务经理(兼客户服务、收费)1客户服务客户服务员工程维修设备设施维护员1秩序维护员6秩序维护监控岗3环境维护环境维护人员2合计14人员具体岗位根据后期运作实际情况进行调整，合理化安排。例如：小区出入口可在夜间关闭一个，原值守出入口人员调配为巡逻员，重点巡视小区机动车库、入户大堂等重点区域。不管是从国家相关法律、法规来说，还是从小区的安全性来说监控岗都是必不可少的。尤其是在夜间，监控岗应充分发挥其重要作用，密切关注重要部位监控视频。监控的作用不仅仅在于发生治安事件时取证，更重要的是在案发时能及。：西南交通大学注册物业管理师业服务的各个流程，尤其是工程维修、设备保养。丰富的从业经验，熟悉各种业成都麓山物业管理有限公司麓山国际社区项目(高端住宅、高尔夫球场)成都百扬嘉欣物业管理有限公司百扬大厦项目(商场、超甲级写字楼)四川希望教育产业集团西南交通大学希望学院、金堂希望未来城、资阳汽车学院、绵竹天一学院等项目(校区、住宅)四川重百汉正广场管理有限公司郫县重百汉正广场项目(商场、写字楼、酒第三节岗位职责1.认真贯彻执行公司的经营服务方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服2.定期(每月)向公司报告工作情况，提交公司有关服务区划内综合开发物3.制定服务中心的服务目标和经营方向，包括制定一系列的符合本物业特色4.建立健全内部组织结构，使之合理化、精简化、效率化。6.与社会各界保持良好的公共关系，与服务区内各业主及住户保持友好的和7.以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使服务中心具有公司1.贯彻执行公司及服务处的各项规章制度，全面执行本部门工作计划和措施6.负责公共区域环境卫生及绿化监督工作，合理调配各岗位人员。8.及时完成上级领导交给的其他临时任务。1.严格执行现金管理制度，按财务制度和有关规定办理收付、报销、暂领、2.库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分要及时送存银行。3.不得以白条抵充库存现金，更不得任意挪用现金和公款私借。4.对发出的原始凭证及时收回、整理、归档。5.妥善保管财务印章、现金、和各种有价证券，确保其安全和完整无缺。6.妥善保管转账支票、现金支票、银行汇票委托书、信汇单、电汇单等，确7.要及时掌握银行存款余额，不准出租、出借银行账户。8.每天业务终了，要及时结账对库。9.完成公司规定的其他任务。1.遵守国家法律法规，严守政府部门规定的行业准则和公司制定的各项服务3.参加区划内物业服务验收和接管工作，严把质量关。严禁未经验收和质量4.做好业主(住户)的维修工作，及时满足住户的维修要求，严把现场质量给收款员，给业主开据收费凭证。不得向业主索取小费或其他物品。5.做好物业内各种设施、设备的正常运转工作。爱护工具，未经同意不得外6.对自己的责任区要经常巡视，发现房屋及公用设施有损坏、隐患或其他不7.积极参加服务处组织的各项义务活动和物业服务专业知识的培训，努力提8.完成上级交给的其他任务。化维护工作；2.严格执行公司及服务处的各项规章制度；3.上级领导安排的其他临时性工作。制度。2.上班时必须着装整齐，佩戴齐全，精神饱满，值勤时要讲文明、讲礼貌，3.认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不得乱4.认真履行值班登记制度，值班中发生或已处理的各种情况在登记簿上作详6.对讲机的使用必须得当，在交接班时检查是否完好无损，如有损坏，明确2.上岗时头脑清醒，随时密切注意消防主机和安保监控信号。4.熟记物业的所有区域，做到心中有数，重点部位重点检查和监控。7.负责消防监控和安保监控录像，发现事故险情、治安隐患及岗位异常现象8.认真做好值班记录，做到字迹清晰，正确无误，交接班清楚。9.牢记有关常用的报警电话，以便紧急时使用。等情况报告上级领导，同时以最快的速度向"119"火灾中心报警；并坚守岗位，详细作好记录，随时了解现场情况。第四节员工标准分类物业服务中心客服公共设备设施维护公共秩序维护环境绿化维护经理客服接公共设备设施值班员秩序维化维护职责物业服务工作。护。值守工作。维护工作。维护工作条件备注物业服务部门经理上岗证，接受企业服务系统教育或培训。3年以上物业服务指挥、控制、组织、数据分析等能力。修、保养和动作。强的军体训练能力和应变能力，熟悉区应变能力。服从意识较强，有基本沟通年龄35-55岁左右，吃苦耐劳,服从分工优先。培训岗岗前培训在职培训为了将本服务项目建设成为现代文明的居住环境典范，必须培养一支高素质的物业服务专业人才队伍，以确保服务目标的实现。物业公司采用分批分层次教育，通过对学员进行系统理论知识的培训以及实践工作相关能力的培养，让员工学习新的服务模式、新的服务理念，通过不同层次的学习，不断提升自身的专业理论知识，增强实务服务经验，并为员工提供广阔的个人发展空间。培训方培训对象培训时间培训内容考核授课部门别式管理员行周时1、介绍公司概况3、各专业工种的职责范围和操作要求课示考核服务中心市劳动局规定的课程行业后续教育市劳动局指定市财政局指定安排市财政局心心特殊工种操作人员考试外部取证培训必须进行岗前培训和上岗培训方能上岗。2.各部门按培训计划要求分别组织实施。外部根据具体需要由相关部门提出3.为保证所有人员能够胜任各自岗位要求，为业主提供高质量的服务，要求加5.对进入特种作业岗位的转岗员工必须到市劳动局进行特种作业培训并取得操作证方可上岗。6.服务中心月培训计划应包括以下内容：接受培训的人员及岗位工种；培训考核方式(考核与否、口试、笔试、实操、工作鉴定；)培训项目负责人。2.上岗培训内容：3.在职培训内容：6.其他结业证书(合格证或资格证书)送交办公室保存。3.培训记录至少保存三年。第四章服务指标及服务方案指标序号项目政策指标承诺指标内容及措施制定专业维修技术员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房12345绿化完好率95%屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用等现象。，零修及时完成，急修不过夜，建立建立并落实便民维修服务承诺制，意度。按规定标准收费，不擅自提高收费标准，不乱收费，合理使用绿化地布局合理优美，花草树木与6789率路灯完好率率率率90%90%95%实行卫生责任区包干，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化环境、绿化维护，房屋公共部位共用设施设备无蚁害，区划内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵。排水畅通无阻，无积水、无塌陷、路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。车场无损坏，路面平坦整洁，无随意占道，无改变使用功能。指定专人维护，实行巡查制度，建以确保消防设施、设备完好无损、违章处理率率与处理率率95%95%建立义务消防组织，定期进行消防制度贯彻到每一个人的行动中，依按政策规定做好做细各项工作,提高服务人员素质，定期征求居民意案房屋共用部位、公用设施设备的维修养护与服务是物业服务的重要内容。针果：常供。4、杜绝各种安全事故的发生。采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业服务公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到有效服务。序号公共建筑设施名称事项计划养护周期01屋面(涂料、面砖)06室外道路(地面)07门窗饰面重点部位粉刷刷磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理装修吊顶的调平、破损的处理场砖地面破裂更换更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面(如碎石地面等)修补卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。安装/维修工作进行验收。公共设施维修人员应及时解答使用者提出的问题并讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3应上签名确认。如对此次安装/维修收费有异议，维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定进行解释，尽量打消误解。9.1服务(维修)人员上门为进行维修时，应把所有工具放在工作包内；9.2进入房间前，应穿上鞋套(鞋套必须整洁，必要时每次维修完毕要及时清9.3服务(维修)过程中，应在可能对房间墙面、地面等产生污染的地方铺设9.4服务(维修)结束后，对灰尘进行擦拭，对服务(维修)现场进行清理，产生的垃圾用垃圾袋装好带走，以保证工作区内一尘不染、洁白无暇，符9.5服务(维修)过程中，要注意礼貌礼节，使用文明用语。服务方案1.巡楼秩序维护员负责检查公共设施损坏情况，注意巡查范围内的公共设施1.每年初，设备设施部按公司规定制定公共设施保养计划，填写《公共设施养记制落实到人，保证各类公共设施设备的完好率达到100%；5.建立定期巡视、检查制度，加强日检、周检、月检、年检工作，及时发现6.发现设备损坏，设备设施部要立即向主管汇报，安排人员进行维修；对于员来7.发现设备故障(不属于设备设施部负责维修范围内的故障维修)，设备设须在半个工作日内给服务中心答复，确定维修时间。关键设备发生故障，管一级检查由班(组)组织实施，要求每班检查一次。待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后，予以签(2)接班工作完成后，接班人应及时将检查结果报告本班班长；(3)交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清，其后发现的问题，(4)检查验收过程中发现的一般性问题，由接班班长负责处理，重大火险隐患须迅速(书面)报告服务中心领导。服务中心领导接到报告后必须尽(1)服务中心领导每月组织班(组)长对责任区域的消防安全设备(施)、物(2)检查服务中心贯彻消防安全法规和要害部位防火安全服务制度执行情况，对好的单位提出表扬或奖励，差的单位进行批评或处罚。容物资分类及存放是否符合安全规定；库房内灯泡是否≤60W；灯(1)防火设施不落实不动火；(2)周围的易燃杂物未清除不动火；(3)附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；(6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采(7)未配备相应的灭火器材不动火。(1)动火前要指定现场安全负责人；(2)动火人员要严格执行安全操作规程；(3)发生意外事故时，要及时扑救；(4)现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。一清动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离1、机电设备维修流程维修费用大小报物业公司审批后实施组织有关维修人员到现场报服务主管至现场指导、上报公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款通过(1)断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制(2)检查蓄电池液位，其液面高度是否在两液面线之间，达不到液面线(3)测试电池电压，达不到要求的应立即更换；(5)拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除尘，滤清器芯(6)检查机油油质，如浑浊有变质的，应进行更换；(7)装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油(9)检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组清洁；(10)打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固；(12)手动运行一小时停机后，模拟市电停电变电试验机组自动起动(停机)性能，并检查通风、消防系统是否正常；(13)停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。状态的月、季检查。3.每年年底由服务中心设备设施主管组织服务中心有关人员对所管进行一样核查，并统计全公司设备完好率。为预防事故发生或在事故发生时将危害降至最小程度，确保顾客的生命财产安全，维护正常的生活工作秩序。3.2安全部和其他职能部门应针对各种不利情况制定切实可行的预防措施，并督4.1.1预定的停水、停电，服务中心应提前24小时在各栋楼或各大堂显要位置用将停水、停电的具体情况(包括原因、预计恢复供水、供电时间等)用告示排在置通知业主。4.1.3以上通知均应登记在《发给客户文件(通知)清单》上，保留期3年。楼、各大堂显要位置用告示牌向顾客发出预告，并通知防台风的具体注意事项。。4)服务员要卸下迎风面的路灯灯罩，捆牢指示牌，保证天台和平台下水道的5)加固所有树木，并将盆栽花木暂时移至避风处。8)在预知大风暴袭击的警报后，服务中心主管要立即组织人员将防洪沙袋运以防不测。对被风暴袭击损坏的设施，服务中心必须向系统计，并以书面形式向有关领导汇报。9)应立即检查并关闭辖区内未出售空房的门窗，同时应注意未关闭门窗的顾窗要及时关闭、室内渗水情况要详细记录上报，并组织人力维修，对室内积水要板擦干。发生火警时，根据安全保卫服务手册中《灭火应急规程》规定采取措施。高层建筑给水管道压力大，焊口、软接处易发生爆裂。水大量涌出将会浸泡高低压配电设备、机电设备、造成短路、损坏及水资源的大量流失。发现管路破裂，服务中心应迅速关闭破裂处管前及管后的阀门，组织人员用防洪沙袋封堵设如遇有其它危及顾客生命财产安全的突发性事件发生，服务中心应根据有关等情况下的自救、急救常识和措施，服务中心应定期在宣传栏中进行宣传。案为保障人民生命财产的安全，保证本服务工作的顺利进行，根据《中身体健康，品德优良，经使用单位审查合格，并经一定的消防业务培执行规章制度，进行防火安全检查，纠正消防声音，整改火险隐患；消防法规，落实各项防火安全措施；2.建立岗位防火责任制度，经常考察员工防火安全工作情况；3.督促员工服务好用火用电和化学易燃易爆危险物品；5.定期组织检查维修保养消防器材设备6.积极协助公安机关调查火灾原因，提出处理意见。楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或必须妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。需要进行烧焊等动火作业的，应向消防机关提出申请，经批准后，在应设安全疏散示意图，用中文和英文加以说明。1.占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；2.封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3.乱拉、乱接电器线路的；4.擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。饰装修服务方案业主、使用人在室内进行任何装饰装修活动，必须事先确定该行为是否抵触有关政府部门之相关法规及业主公约的相关条文，若进行的操作出现违反法规条文的情况，业主、使用人除须将改变的部分恢复原貌外，还将受到政府有关部门的经济处罚，且恢复原貌所需的一切费用，概由该业主、使用人承担。有关装修法规和条文方面的资料，服务中心将在本区划内宣传栏内张贴，业主也可到服务例的设计图及依照下述要求的详尽图纸及技术资料说明。如有必要，业主、使用图纸审批的目的是确保进行装修的用户并无违反服务中心及本物业的有关规定，以避免日后产生不必要的损失或争执。需递交图纸包括不限于如下：(1)平面设计图(同时列明所有间格、柜、架等的位置及材料安装方(2)空调安装设计图；(3)天花板平面图；(4)立面图；、接(6)正面图(针对商铺)：显示出入口位置资料，显示所有招牌及指示(7)排风及冷气图：餐饮业厨房设计需列明烟罩位置及其抽风量；三(8)电气图：列明所有电器设备位置、耗电量、供电位置及所用材料(1)(2)(3)服务中心在收到业主、使用人装修图纸后将立即进行审阅，若发现有任何违反管理规约及相关法律法规的设计，服务中心将会要求业主、使用人作出更改，业主更改后重新提交图纸；。若业主、使用人的装修公共设备、设施维护项目属于消防部门监管范围，则业主、使用人要将设计图纸向消防部门申请报建，经消防部门批准后，方可向服务中心申请开工；使用人除必须将有关图则送交服务中心审批外，服务中心亦有权(1)装修申请表(2)装修承诺书(3)消防安全承诺书(4)临时动火作业申请表(5)临时用电申请表(6)装修施工人员登记表等合法及有效的装修商证明文件。在服务中心发给临时出入证后，装修进场进行装修。1.督导装修装修施工单位跟随指定程序施工，向装修商阐明装修规则，并确保其遵守规则；2.许物业公司或其聘用的职员或代理人随时进入装修地方检视装修进行情3.如用户装修期间需要本物业设施的有关图则，可向服务中心申请。3.装修施工单位应制定保护防御措施，避免装修期内对业主专有物业和区划内公共物业及设施造成任何损毁，若公共地方、公共建筑、共用设施因缺乏防御措施而导致被破坏(包括裂痕、污渍等)，相关装修施工单位5.装修施工单位应提供足够防御措施，尽量减低因装修造成的扬尘、噪音6.装修施工单位应在施工现场预备紧急医疗药品，应对施工人员进行安全使用。若不对施工人员进行安全教育，不备紧急医疗药品，不配备消防C10.室内装修所用材料应符合防火要求，并进行防火处理。使用易燃或可燃11.在房屋外立面安装附属设施(如雨蓬、防盗窗、花架、晾衣架)及封闭作和安装(包括式样、材质、颜色、尺寸、高度等)；阳台或更改其它材料；不准改变原有门洞设计和妨碍共用部位的正常使用；不准在外墙上增开门、窗；不准改变房屋外立面；严禁在承重梁及13.装修卫生间、厨房及屋面时要注意不得破坏防水层。改动卫生间、厨房试验；14.装修工人必须着装整齐，不得赤足、裸背及穿拖鞋出入本区划内，以防发生意外及有碍观瞻。不得随意吐痰，不得在公共地方吸烟及扔烟头，不得高声喧哗，不得打闹，绝对禁止赌博饮酒；梯。在未经服务中心批准前，房屋绝对不得展示、悬挂任何带有广告性17.装修过程中如果需要临时连接公共供水系统或其他相类似的公共设施，18.在正式开工前，必须把所有参与施工的人员姓名、地址、身份证号码交给服务中心，并须随时按照实际情况补充或更改，以保证资料的完整准19.在施工前及施工期间，必须在房屋门外张贴由服务中心发出的《房屋装22.所有装修用机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等物品进入本物业时必须进行登记。若要搬离本区划内，应事先告之服务中心并办理放行登记手续，再经门岗秩序维护人员检验无误后方可放行；23.装修施工单位须对其本身用具、设备及建筑材料等自行承担保管责任，倒入业主公共区域排水管、排水渠内。一经发现，由责任人负全部修缮25.区划内所有业主、使用人皆不得拆迁、更改或干扰物业外墙及公共地方角蓬、窗花、铁笼、图案文字、花架、天线或将其他物品装置于物业外墙，如有任何上述违章行为，相关业主或住户将需承担所有复原产生的26.各装修户所聘的指定装修施工单位在进行装修时有任何疏忽而造成公共区域及共用设施的损毁，或造成对其他住户所拥有物业单位的破坏和一切人身伤害事故，则由该装修施工单位承担全部责任，负责赔偿所有损影响他人安全时的工作预案(一)当住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时，服务中心经理应及时赶往故现环境清洁维护方案2.每天上午、下午各清运垃圾一次，保持垃圾桶的清洁，无馊味、臭气；3.每周清拖二次楼梯间；根据相关法律法规，响应自治区爱卫会有关通知精神，按照“块块领导、条条保证”的原则，每月一次清理四害孳生场所、消灭四害、定期消杀，彻底清除环。程序：的清运人员逐袋把垃圾投放在垃圾清运车内(或自运到指定的垃圾周转站清走(或自行运出)；(4)放回垃圾桶，并摆放整齐；然后用水冲洗外面地面和污水；(6)垃圾周转站内垃圾100%日产日清，目视周转站内外整洁，垃圾桶摆放(7)在有环卫站垃圾专用车装运的情况下，倾倒垃圾时垃圾桶要套牢挂钩，(1)范围：红线范围内(含绿化带、汽车道、人行道、消防通道)：00(十月份至二月份维护到晚上6点)。(3)每天早上7：00~8：30对地面彻底清扫一遍。并协助清运公司清运垃圾，(4)每日巡视保洁三次。(5)环境护时用铲刀清除地面上的污渍、香口胶等杂物，同时用拖把抹一次。(6)地面的警语牌、指示牌、公共设备每半月清洁一次(雨过之后立即擦干表(7)每星期循环对裙楼三米以下的玻璃清刮一次。(8)每隔7天使用水龙头对地面冲刷一次(并酌情使用清洁剂)。(9)地面喷水池的清洗，每年清洁水池池底2次(每日清理水面飘浮物)。。(2)作业时间：早晨7：00~11：00，下午2：00~17：00。用扫把对楼层各通道及后楼梯踏步台阶清扫一遍。(4)用地拖拖抹通道地面及楼梯台阶。再用清洁毛巾对楼层的公共设备，包括层墙面、后楼梯管线等擦拭一遍。(5)楼层所有灯具每星期用干净的白毛巾擦拭一遍。(6)每月对楼层通道地砖用去污粉清洗一次；每月至少对后楼梯顶面扫尘、除(8)空置部分服务中心的清洁主管每月巡视一次，对明显的垃圾、杂物须组织(9)空置部分的窗户玻璃3米以下部位每星期清抹一遍，目视无水迹，无明显标准(1)目的：保持通道地面砖干净无污迹。(2)范围：所有标准层通道釉面砖、玻化地砖及普通地砖。(4)每月用清洁剂(去污粉，洗洁精)撒施在地砖上，浇上少许水用长柄刷彻底的刷洗一遍。然后用清水拖至干净，并用湿毛巾轻抹被污染的墙根目视干净无杂物、无污迹、有光泽。普通地面砖目视干净无污迹。(5)注意事项：在使用清洁剂刷洗楼层地面通道时，应防止腐蚀金属物和电梯通道墙面砖清洁及工作标准(1)目的：保持楼宇内墙面砖表面清洁干净美观。(2)范围：每栋楼层内帖有瓷砖的墙面。(3)清洁程序：下来回3)擦抹完墙面之后再过一遍清水，保持墙面光滑洁净。4)擦洗完之后，再用地拖拖干净地面的积水。建筑附属物的清洁及工作标准(1)范围：通道的消防栓、防火门、各种开关、后楼梯扶手、通风窗等。(2)作业程序：1)每天下午上班用扫帚清扫通道之后，用清洁水、抹布清抹消防栓箱体，防火门表面、开关、后楼梯扶手、排烟窗等。清抹扶手时先用工作标准(1)范围：所有的后楼梯(2)作业程序：1)早晨收完生活垃圾之后，用扫帚从顶层逐层清扫到底层。2)清扫完之后用拖布清拖各层楼梯面。3)楼梯放垃圾桶的台阶平台应每天用清洁剂拖洗干净。4)每星期用清洁剂彻底清洁一次楼梯台阶。5)每月对消防梯内的蚊、蝇、蟑螂消杀两遍。(3)标准：目视无积尘、污渍、油迹、蚊虫。(2)操作程序：3)用消毒水把洗手间地面进行消毒杀菌，并用拖布拖干地面的污水，保4)如果发现洗手盆有水锈，应使用少许酸性清洁剂刷洗干净。(3)注意事项：禁止使用碱性清洁剂，以免损坏瓷砖面及其它不锈钢设备。保养标准(1)范围：门厅前不锈钢柱、不锈钢护栏、门牌等。(2)工作程序：(3)标准：亚光不锈钢表面无污渍、油渍、无灰尘。镜面不锈钢表面光亮，无人物形体。(4)注意事项：操作时防止将不锈钢油玷污到别人身上，上油时不宜太多，以免油污沿着不锈钢表面下淋到地面，造成污染。在清洁时不应使用硬性物体，石地砖清洁保养程序及标准，(含转换层上的仿石地面)。(2)作业程序：(4)注意事项：在使用草酸时防止粘染和腐蚀金属物和不锈钢制品的护栏上，用去污粉洗刷时应避开上班人员车辆过往高峰期。(1)范围：所有放在地面上玻璃钢、不锈钢果皮箱。(2)作业程序：处。(3)标准：目视果皮箱外表无灰尘、无污渍，烟灰缸内不能超过三只烟头。(1)范围：各垃圾周转站。(2)作业程序：1)每天早晨按规定的清运时间将集中在周转站的生活垃圾，配合清洁公司的清运人员逐袋把垃圾投放在垃圾清运车内(或自运到指定的垃圾2)外场清洁工清扫掉在地面上的垃圾并装回垃圾桶，如果量多应及时让清运公司清走(或自行运出)。3)冲洗垃圾房内地面和墙壁，将污水用扫帚扫入下水道内，保持地面干4)放回垃圾桶，并摆放整齐；然后用水冲洗外面地面和污水。(2)作业程序：清理前准备(含五米长胶管三条、八米长竹竿一条)沙井钩一1)用沙井钩打开化粪池的盖板，然后用长竹竿搅散化粪池内杂物结块。开关，开始吸取化烘池内的污水杂物，直到吸完为止。3)清洗完后放回化粪池井盖，用清水冲洗工作现场。(3)标准：每半年清理一次。(4)注意事项：吸粪时尽量防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。在用竹竿搅拌结块层时防止跌进化粪池内。(1)范围：地下的所有管线。(2)作业程序：先用干净的胶扫把管线上的灰尘清除。然后用拖布浸水稍拧干(3)每周小清，每月大清，并时刻保持管线干净。(4)标准：保持管线上无杂物、无明显积尘。(1)范围：地下室内的水沟、下水道。(2)清洁程序：(3)标准：水沟内无杂物、沉淀物，保持无异味产生。(1)范围：地下污水井。(2)操作程序：1)将所需的工具带到工作现场包括(铁铲、箩筐、绳子)。积水(3)标准：井内无沉淀；污水不能溢出地面；每半年清理一次。(1)环境维护部定期对环境维护进行服务质量工作的评审，如在服务过程中按规定标准出现不合格而又不及时整改者，服务中心反映服务质量欠佳监监(2)服务中心对日常的清洁进行巡查和监督，并将卫生巡查结果填写在服务工作日检报告表上，对存在的问题要及时通知环境维护人员，并限期进行整改。如有多次通知不改者，对环境卫生有影响的，予以辞退处理。(3)行政部(质管部)每月(季)对进行全面检查，并根据环境维护标准对实施清洁效果的检查，发现卫生死角或卫生不合格处要按规定进行扣分序维护方案和岗位责任描述1.合理配备保安设备，秩序维护员必须熟悉监控系统，熟练使用对讲系统，急措察主管为加强区划内的治安服务，防止治安事件的发生，维护正常的区划内生活及办公秩序，最大限度避免服务区内公共财物的损失和损坏，结合物业实际情况，1.区划内治安服务由服务中心秩序维护人员协助及配合当地派出所负责执行，实行专职秩序维护人员二十四小时值班。对重点区域、重点部位每2。便。外运时必须有住户押运(或有放行条)。如有疑问，可暂不放行并及7.住户发现可疑情况、火警、盗警及其他紧急事故，应立即告知区划内服务中心或门卫岗值勤秩序维护队员，或者直接与当地派出所(或“110”)联8.严禁利用住宅进行赌博、卖淫、吸毒、贩毒等违法犯罪行为，也不得利用9.非住户在区划内留宿，须到服务中心进行登记。住户不能接待和留宿无证均需佩戴工作证(卡)，住户勿放陌生人或可疑人员入室。1.区划内停车场的服务服辆禁令置险品(10)禁止超过停车场高度规定的车辆、集装箱车及漏油、漏水等病车进入(11)进入停车场内的车辆如不服从车管员指挥，造成自身车辆受损的后果(12)其他车辆需要进入停车场必须经服务中心同意。2.车辆入场操作服务规程(1)当车辆停在挡车杆前需要进场时，值班人员走到司机旁边立正敬礼。(2)根据该车辆车牌号发给固定停车牌，同时检查车体有无损伤，发现问题，当面通知车主并签字确认。(3)在进场车辆记录本上登记进场时间、车牌号和日期。(4)抬起挡车杆放车辆进入。(5)立正、敬礼、放下挡车杆用正规交通手势指挥车辆按行驶路线停放于指定停车区域。3.停车场车管员操作规程(1)当车辆进入停车场时，车场服务员指挥车辆停放于固定的停车位。(2)检查车体有无损伤，发现问题及时通知车主，提醒车主锁好车门窗，(3)在停车场车辆记录本上登记车辆车牌号、车型和入场时间及停车位编员负责车辆的指挥，并登记出场时间。(6)随时和门岗值班秩序维护队员保持联系，通知停车场内车辆停放情况。4.车辆驶出停车场操作规程(1)当车辆停在挡车杆前需要出场时，值班人员走到司机旁立正、敬礼。(2)收回停车牌，验明车牌号和司机是否相符。(3)在记录本上登记出场日期、时间、车牌号、车型、放下挡车杆。(4)如若出现停车牌遗失，除车主照价赔偿外，及时通知公共秩序维护中队长仔细核对，详细登记有效证件，经确认无误后方可放行。1.固定岗位负责岗位视线范围内发生的所有问题的处理及汇报，对发现的问的2.巡逻岗位负责所管辖区域内的全面巡视，要做到听、闻、看结合，及时发3.停车岗位要求对所停放车辆的安全负责，在车辆进入时应仔细认真的检查护方案(1)乔木特点：乔木种植初期形状和阔度都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植物过高过大，树冠连在一起，使下面的花草植物得光照起不到消杀作用，病虫害发生严重，在服务上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行修枝引光，才能有益下边花草的生长。(2)修剪方式：首先观察树冠形状，怎样剪才能达到引光效果，既保持树1)轻截：剪除当年生枝条1/5-1/42)中截：剪除一年生枝条长度的1/3-1/23)重截：剪除一年生枝长的3/4-2/3(3)灌木特点：一般灌木都是以组合形式栽植花坛、花境、花球，如果不：(4)落叶树木：从落叶开始到春季发芽前修剪，一般在休眠期修剪。这段时间中树木生长停滞，树体内大部分养分回归到根部，修剪后营养损失小，且伤口上不易被细菌感染，有利于树木的春季发芽生长。1)轻截：剪除当年生枝条1/5—1/4。2)中截：剪除一年生枝条长度的1/3—2/3。3)重截：剪除一年生枝条长度的3/4—2/3。4)轻修剪又称为蔬(适用于小灌木)。5)轻蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%。6)中蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%--20%。7)重蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的20%以上。8)标准：植物修剪整齐，花坛美观。2.操作程序：(1)播种和繁殖：播种土壤应选择含腐殖质，轻松而肥沃的沙土壤。mcm孔径铁筛将土筛过，覆盖深度取决于种子的大小。一般大粒种子覆盖深度为种子厚度的三倍左右：小粒种子以不见种子为标准，然后用细孔喷壶充分喷水。(2)走茎；自叶基部抽出节间较长的茎，节上生着叶、花和不定根需用剪刀剪下来，用花盆重新栽培，就成为一棵幼小植株。用刀将新生球切下来后以备栽培。选用小号盆和培养土，将切下来的球茎重新栽植经过数日，就会发芽生根成为一株新苗。(4)叶插：将叶柄从植物上剪下来，插入沙中，叶片立于面上，遮阴保持沙床湿润，每天浇三次水，二十天后就会生根。起苗上盆，用培养土栽植就成为一株新苗。(5)茎插：可以在露地进行，也可在室内进行，以季节种类不同，可以自行选择。选择枝条部分称为插惠，长度以花卉种类、节间长叶片则难以生根。叶片较大的植物在扦插前剪除叶片的一部分，，3.标准：插穗的切口要光滑。2.花卉虫害的防治，首先要了解虫害的发生原因危害部位等规律，才能找出(1)线虫症状：线虫病感染植株地上部分表现生长衰弱，植株矮小，播种材料及带病植物传播到无病区。发病严重的植株应作土壤消毒，可以采用翻晒或用40%二溴氯丙烷处理土壤，用药量为每平方(2)白粉虱症状：白粉虱成虫或幼虫群集在叶子被面，刺吸汁液进行危害，是花卉常见虫害。繁殖力强，发育速度快，除吸花卉植物汁液外，还分泌大量的蜜露，导致霉污病的发生。化学防治：合理修剪，疏枝，除掉虫叶及清除花卉附近的杂草，减少虫源。喷灭威颗粒剂施入土中，植物吸收后起到杀虫作用。杀虫时间可在清晨成虫活动力不强时进行，可提高杀虫效果。(3)蚜虫症状：是绿化植物最为普遍的一种虫害，成虫及幼虫群集叶片被面及嫩梢的顶面，吸取叶汁危害植物，被害叶片向背面卷曲冬季在寄主上喷洒波美5度的石硫(4)蛴螬症状：主要活动在土壤内，危害各种花卉的幼苗及根部，是重要的地下害虫，绿地经常发生。防治方法：危害期喷浇松乳剂3.标准：保证花卉枝叶健康，没有病枝虫害。1.目的：提高植物的经济效益和观赏效果。2.操作范围：常见的病害防治。(1)白粉病症状：白粉病能危害各种植物，病害发生在叶片、嫩梢、整，影响花木的正常生长。一般通风不良，空气湿度大，病害发生比较严重，氮肥施用过多，土壤中缺钙或过干的轻沙，都有利要危害植物叶片，我国南方多在4、6、7月份多雨季节发病严重，感病的植株叶片呈圆形或近圆形黑色的斑点。11月份病害停止发展。潮湿多雨的季节发病率高。化学防治：清除植物上被感染的病叶，起到预防传播效果，在冬季彻底清除地(3)褐斑病症状：褐斑病也是植物栽植中较严重且常发生的病害之一，感病的植株叶片呈褐色斑点。对一些灌木草本植物最易发生。植物过于集中，相对湿度大，通风透光不良，喷淋浇水有利病菌的传播，并且叶面残留的水分为病害发展提供了有利条件。化学防及时摘除病叶，病花，减小病菌浸染来源。发病初期用1%波尔多(4)叶斑病症状：该病害最易危害植物下部叶片和枝条，花柄感染病2.使用方式：(1)操作前检查1)检查植物病状及虫害的危害程度。4)喷药前如果是阴天最好推迟喷药时间，待到天晴后喷杀效果比较好。(2)喷药后检查在喷药2—3小时害虫就会死亡，不然就是药物无效或一般是两种可能，一是3.操作时注意事项，有益植物的生长发育。2.操作程序(1)人工除草：除草最好在杂草发生之初，用手连根拨掉，发草多的用锄头将(2)药物除草：大面积的草地用喷雾器将化学杀草药物喷洒在杂草上，一般2马津可防除一年生杂草；百草枯可防除一般性杂草。1.目的：保持花卉本色，没有灰尘污染。.操作程序：(1)每星期用水管对盆栽花坛冲洗一次，把花盆搬开清理里面的枯叶杂物。(2)每星期用水管对地栽花坛冲洗一次，冲洗后用扫帚清理枯叶并剪除病枝。每十天用水管对花坛、树丛、绿篱冲洗清理一次，然后清理下面树叶。(4)每十五天用毛巾对室外盆花擦抹清理一次，摘除黄叶对盆花更换一次。(5)每月对室内摆放时间过长的花卉彻底更换环境、绿化维护一次。(6)每月用高压水管对灌木、乔木彻底冲洗一次。冲洗后清除地面杂物。3.标准：叶面没有灰尘，花色艳丽美观。肥可分为基肥和追肥两大类。(1)基肥特点：基肥能改良土壤，一般在绿化施工初期使用以厩肥、堆肥作为(2)追肥特点：植物作为追肥时大多以无机肥为主。无机肥易溶于水肥效快，作为追肥时操作比较方便，作为追肥使用的肥料有：3.施肥时注意的事项芽上，而影响生长。人粪尿、过磷酸钙等酸性肥，不能与草木灰等碱性肥料混合使用，否则会中和，而失去肥效。碱性盆土要选择酸性肥料。无机肥和基肥混合使用，可延长肥效，还能防止土壤板结，可以改善土壤通气、渗水、保水、保肥1.地植草坪的施工首先是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区不能低凹，也不能将地做成水平式，因为水平的地面即单调又缺乏艺术性，2.要对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以下，同时必须改良3.经常性的剪草能使草坪保持平整美观，并且促进生长茂盛，控制高度不超4.杂草是草坪的大敌，而且生命力很强，如果不及时清除，会影响草坪的生5.为使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要一次浇透，不能只浇。剪除内生枝、重枝、病枝剪除病枝、枯枝、交叉枝修剪平整、不断行、整齐乔木造型自然、优美造型生动、构思新颖花园修剪部分草地3.2办公室(质管部)每月(季)对各服务中心进行绿化检查。4.6办公室(质管部)在每月(季)检查中要对花木造型、修剪，防治病虫害等情况进行检查、根据问题对服务中心提出要求，并限期纠正绿化中存在的不合格务制度定档案的内容档案的收集、接收和移交整理、分类、编目及著录按统一格式装订、输入电脑、入柜物业档案是在公共设备、设施维护建设及服务过程中形成的应当归档保存的物业档案，是物业服务企业实现物业规范化和现代化服务的手段，是提高综合服1.建立档案管理制度按照社会档案行政服务的要求和公司质量体系文件标准，建立规范的档案管理制度。档案和服务制度是档案管理工作的准则和依据，物业档案管理制度主要有：对机构部门服务人员职责的规定；对服务工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、著录、保管利用、制定的制度和标准；2.确定档案的内容服务工作档案、社区志史档案、财务会计档案等。根据要求以下就建筑物档案、(1)建筑物档案1)建筑物原始档案建筑物原始档案是指物业服务单位在接管物业服务时，从发展商手中接受的在公共设备、设施维护建设施工过程中形成的公共设备、设施维护档案，主要指竣工验收资料、房屋单体竣工图等。2)建筑物维护、改造档案体(或称物业公共设施及公共部分)进行维护、改造的有关资料：①维护改造申请表及批准文件②维护改造公共设备、设施维护施工许可证③维护改造方案④维护改造公共设备、设施维护合同⑤维护改造公共设备、设施维护预算书及批准文件⑥维护改造公共设备、设施维护施工技术文件(按城建档案管理部门制图3)用户装修、改造公共设备设施档案用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋精心装修、改造公共设备设施所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：①装修、改造申请表及审查意见②装修设计图③装修、改造过程中的服务、监理资料④完工后的验收意见(2)业主档案业主档案是指物业服务企业为了正常的服务工作需要，收集掌握的有关各业2)业主身份证(复印件)3)置业合同及公证书(复印件)4)业主物业产权证明书(复印件)5)租赁合同及公证书6)其他需要业主提供的材料(3)社区志史活动档案社区志史活动档案是指物业服务区域作为一个区域社会，在举行或参与各项2)社区文物(古物)记录材料3)著名事物记录材料4)大型活动记录5)社区风貌记录(4)服务工作档案服务工作档案是指物业服务公司在物业服务日常工作中产生形成和需要收集1)政府颁发的物业服务各项法规、条例、通知等2)物业服务公司制定的各种区划内服务规定、公约划、方针、目标记录录序3.档案的产生收集、接收和移交档案的收集、接收、整理和移交是档案管理工作的基础。档案管理员应从项进行验收、整理、组织移交等工作，确保档案资料完整、真实、规范和及时归档。档案的收集、接收工作应严格按照对所收集、接收的档案要严格核实材料的真实性、原始性；对于档案中规定为复印件的材料接收时应严格与原始材料核对，核实后的材料应有明确的注明。根据档案材料来源渠道众多的情况，按各职能部门的职责分工负责收集、接收：共设备、设施维护技术部负责收集、接收竣工验收资料、房屋的单调办公室负责收集用户资料、装修服务资料、投诉及回访记(3)行政事务部负责收集文书档案资料及社区志史活动档案；(4)其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录分别由各职能部门料应及时送交档案室(根据不同应确定一天为各门与档案室移。其用纸(或载体)用墨、记录书务部门制定的规章和标准。1.档案的分类、编目及著录档案室在收到分公司各服务职能部门收集、移交来的档案后，应按国家、地区档案行政服务部门和公司规范进行整理，并统一分类、编目、著录。2.档案的整理装订3.档案的电脑化服务(1)信息采集息输入业主及物业使用人登记事项(姓名、年龄、职业、同户人、身份证类型(2)信息录入(3)查询检索物业使用人档案；2)可输入查询条件，查询检索业主及物业使用人信息。4.档案管理制度(1)文书档案是公司在社会活动中形成的，能反映公司一定时期、一重要情况的历史记录。(2)公司文书档案的主管部门为品质部。(3)公司文书档案的范围为：1)上级机关的有关方针、政策性的文件材料。2)其他机关与公司工作密切相关的文件材料。3)公司主管办公会议及重要会议的记录。5)公司关于机构变更、印章使用、服务人员任免、员工奖惩的有关文件)公司领导在重要会议上的讲话文稿或记录稿。公司情况的报导材料。8)其他有查考利用价值的各类资料。(4)档案管理的要求1)收集报刊应注意收集整理，尽量不要剪裁，并要备有复印件供使用。2)对收集到的档案资料，要逐件确定其保存价值，保存期限及是否需要3)在档案资料经过鉴定的基础上，要进一步对其进行整理，即进行基本4)公司文书档案分类采取年度-组织-保管期限分类法。5)卷内文件先按作者划分，再按文件的形成时间顺序排列。卷内目录按预设项目逐项填写，附于卷内文件前面。6)卷内文件经有机组合和系统排列后，要按每份文件在卷内排列的顺序页码编写张号。其方法是卷内文件除空白纸外，凡载有图文的正反面锈蚀8)档案保管工作的中心任务是维护档案的完整和安全。要做到：b)防潮、防霉。要采取措施，控制好档案存放环境的温度和湿度，c)防尘、防虫。档案存放要相对密封，要防止和抑制档案害虫的繁d)保管以录音带、录像带为载体的档案要注意防磁，只允许使用木照片保管要防潮，要收9)档案案卷摆放采取年度排列，即以年度流水编号，按年度因素置前序a)查阅。即在保管档案的室内阅读需要利用的档案，但不准转抄。b)借阅。将档案借走要有严格的交接签字手续，并限定归还日期。c在行政事务部文员的监督下进行，对重要的复制件视同正本服务。第五章物业服务的应急措施突然断水、断电、无天然气的应急在接到业主/使用人或巡逻人员报急时,服务中心将立即委派设备设施维护人修部门进行维修的同时,服务中心将视实际情况提供配套服务,如:1.在专项维修部门进行维修时,业主/使用人无用水的情况下,服务中心将委派2.在专项维修部门进行维修时,业主/使用人无照明使用电的情况下,服务中心3.在专项维修部门进行维修时,业主/使用人无天然气使用的情况下,服务中心将提供日常热水(服务中心提供公用设施,如锅炉等)、外卖等服务,保证业第二节本建筑区划范围突然断水、无天然气的应急措施1.市政管网停水时间和范围；(2)提醒住户提前储备用水；(3)如果停水时间较长，与自来水公司联系送水。2.服务区域内管网故障维修停水(1)由于区划内给水系统发生故障需停水维修时，应当尽量提前在显眼(2)立即组织人员抢修；(3)若停水时间较长，要想办法为住户送水。3.恢复供气后，设备设施维护部门要加强巡视检查。如发生煤气泄漏应当迅生。等)第四节业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施服务中心接到业主/使用人家中使用人自用部位排水设施阻塞时，应立即通知维修人员尽快对阻塞部位进行现场查看，以免因下水不通将室内财物造成水浸危协助业主/使用人采取解决方案。(一)下水道、厨房洗手盆下水道堵主要原因是由于菜渣、饭渣等杂物混合油污残留于管道中，日积月累，形成厚厚的油块，而使管道堵塞。针对这样的情况应用管理疏通器进行疏通即可，平时应提醒业主避免将菜渣、饭渣等杂物冲到下水道里。(二)卫生间洗手盆排水、卫生间地漏排水下水道堵主要原因是由于人体毛发由于长时间未能及时清理。积在下水道口的过滤网或积在管道内部引起堵塞，对这样的情况如果是积在管道口打开管道口清理出杂物在用管道(三)马桶排水道的堵塞的原因主要是由于使用不当，至使大的物件(毛巾、牙刷、香皂等)物品掉入马桶引起堵塞，针对这样的情况一般用管道疏用管道疏通器疏通后重新将马桶安装回去。在不能解决的情况下要联系行疏通。(四)将场地打扫干净，同时告知客户在以后的使用中避免类似情况的一些常塞的应急措施(一)服务中心在接报后，立即通知相关部门和人员。(二)关闭相应上水节门，清除地面污水，搬离易受潮物品。(三)利用沙包阻止水势蔓延到其它地方。(四)漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用；如果已进水，则将电梯(六)维修工对阻塞管道及污水泵坑进行疏通，并设围栏和标识。(八)疏通完毕后，清理并恢复工作现场。施实行二十四小时值班制。各住户如遇紧急事务，除向有关部门报告外，可向就近的门卫或服务中心值班室报告，服务中心将在第一时间内给予尽可火火警应急处理程序组织现场组织现场人员扑救并报“119”火灾报警中心确认为误报警及时回复监控室监控室开启所有消防联动系统自救楼层巡逻岗现场确认保障队组织伤员和物资抢救组织各楼层客户疏散室记录起位质及报警人确认火灾发生及时反馈监控室并组织扑救协助公安部门调查起火协同消防支送往附近按钮报警烟感、温警钮按1.当监控中心接收到消防设备报警或服务员当值报警时，立即通知当值巡逻2.到达现场后及时反馈给监控中心，报清楚：单元、机房、公共走道、设备系4.当值班秩序维护员接报后立即调配人员奔赴现场增援并做好如下工作：(1)设立警戒线，做好火场警戒工作，严禁客户及无关人员进入警戒区；