物业管理实务

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！物业管理中的律师业务操作技能连艳一、物业管理的概念物业管理的一个基本内容。物业管理指业主通过和选聘业务公设施及相关场地进行维修和养护。物业管理是对于卫生持续的一个管理的活动。从这一点讲，大家要注意里面一点。最早的时候物业条例规定是物业管理企业。这次《物权法》重新修订了一下，改成了物业服务企业，而企业。这一点对与物业公司来讲，有很重要的职能，就是服务的职能。种就是业务自行管理，还有选择一些专业的公司来管理。生服务方面的公司。这都是可以的，不仅仅是选聘物业公司。三物业服务。大家都知道前期物业管理是在业主入住的时候一直到业委会成立的时间，这个期间现在设定了一个名字叫前期物业管理里，所以前期物业管理的概念首先要清楚。期物业合同肯定是开发商直接和物业公司签的，不是业主签的，有利，也许可能里面有其它的埋伏。因为不是业主自己签的，主几个特点：1．阶段性、过渡性期了。所以这一点要知道它是一个过渡期。2．签约主体不一样最近大家在网上都知道，北京市有一个《物业管理办法》将下。条例》里边的概念。但是《北京市物业管理办法》里边对前期的的，建委也做了一些考虑。会的动力就会大一点。从这些角度来讲，新的《物业管理办法》间概念有一点突破。所以大家要对前期有考虑。议论也很多。我们作为学法律的，可以从法律的角度来思考，怎的作用。（一）物业管理的历史发展物业管理这个概念最早起源于英国100多年前，当时英国属一个契约，也算物业管理的文件。小别墅一样的单独独立的房子，可能物业管理概念就不那么强。国晚于英国一点。相继美国也出现了一些物业的协会和组织。20年代初就成立了第一家型的公司成立。1993《物业管理条例》，这样我们国家的物业管理才真正开始。到了2003年我们国家建设部出了中国《物业管理条例》。这个是我们可能总共才有2020年左右的历史发展非常迅猛。从没有到有，从一般的小区管理发展到学校，还有就大的市场写字楼、工厂，等等。物业管理都出现了，而且我们物业管理的形式，过去都是开发商开发完以后自己就成立了物业公司，来进行物业管理，所以一般都称它们为父子关系。开的招投标，走向了市场。这是在短短的几年内就出现了，而且招投标的办法。如果是一些特殊情况，也可以议标。但一般是鼓加市场化。物业公司到了现在可能更多了，2005年统计数字全国就有三公司的评比，物业公司被评为星级，一直到五星级。当时我作为专家去评比。子，评的很严格。万科物业公司表现的不错。当然万科的整体表现非常好。但是有一个问题，它不见得能盈利。一般万科管的是自己的开发的企业，所以它为了品牌效应，做的还是不错。公司。物业公司的创收到还可以，因为全国的量很大，但是员工的工资是最低的，说明物业行业还可能有待于改善。率也不是很多，到了现在40%左右。最好的是上海广州，它们能到了70%80%。中小城市就达不到，也都是在40%左右。所理和物业服务的时代。方面也正在积极的努力。这就是物业的发展管理的基本历史。（二）物业纠纷的现状和特点一下现状，物业纠纷的现状可以用四句话来形容：纠纷不断、冲突升级、解决困难、影响稳定。方面。所以大家可能在电视上看到，怎么那么多小区出事。其实能都有问题，而且升级。而且它可能是群体性比较严重。从特点上我总结了以下几点：1．物业纠纷本身是一个新型的纠纷形态。我们过去都是知道有民事纠纷、行政纠纷等等。但是作为物业纠纷来讲，我们国承担诉讼代理，或者咨询，或者平常法律顾问工作，等等。这就少不了律师。2．它是一种普遍性。才有一件，而是挺频繁的。大家看到曝光频率也是很高。3．它是一种群体性。了，或者贴标语，等等。它成为一种群体性的态度。这样在解决问题的时候也会引起国家的重视，而且政府对它也是一种注意。双方矛盾比较激烈，要想靠很简单的办法我估计处理不了。4．法律关系比较复杂。纷，开发商和业主也有纠纷，可能和它的行政主管部门有纠纷，法律关系比较复杂。你角度不同，可能就败诉。如果一个纠纷解决不了，有的时候可时耗力，这样对业主来讲也是不划算的。5．解决难度比较大。个在马路上简单的吵架，大家就是消消气，分开也就完了，很简现了问题，大家会寸土不让。因为这是权利的实现和保护问题，继续有意见，继续告。（三）物业管理的立法现状了，中国突然出现了一个这么复杂的纠纷，立法比较滞后。大家的这一块，大家也知道，立案也很难，因为它太多了。深圳一个法官说一年判了1800个案子，1000个案子以上才有可能获得优秀。后来我们算了一下，这怎么可能，平均一天要出两三个案子，连材料都看不完，后来我就想一定是物业纠纷。为500本，500个案子，但是内容一致，它那边大判决就好了。所以物业管理案件就是比较多。立法分三个层面：1．《物权法》《物权法》是2007的基本原则都在这个法条中约定了。2．《物业管理条例》最高法院的司法解释，这两个司法解释是对《物权法》的一法院判决的条框。所以说它是针对《物权法》的一些细则问题作的解释。《物权法》出台以后，《物业管理条例》也做了相应的修改。包括刚才提到了物业服务这个概念在《物业管理条例》也给加进去了，所以它的修改是根据《物权法》修改。3．各省、市、自治区自己定的规章。十个。有的时候更多一些的规章出台。现在配套物业管理办法可能要出台1810月1号左右出现。我们现在也都参与这个立法，大家要是有兴也都作了一些很细的规定。是假的。现在建委基本上基础建成了，而且正在作试点。况。对物业交接过程中可能会出现一些公共设施和公共设备的鉴定费，物业公司都上哪去了，这个都要靠专业部门来鉴定。所以第三方的鉴定本身来讲会起到一个终极鉴定作用。所以作为律师要知道如果出现质量问题，出现交接上拿不作。4．业主和业主委员会新的意识规则它有一个指导意见，最近也修改完毕，马上要出台。这个指召集人。对这个问题我们也提出了疑点，可以做召集人，但是一量非常大的活。所以我们认为律师还是要有收费的职能。的工作要做。要是没有，也没关系，要是没有我们也可以当。因为现在有几个社区、街道，虽然法律规定它们是召集人，但是基还是有任务的。18导规则，实际上前年底去年初，刚出了一个这次又修改了，所以一些动态，你才能够做好这方面的案子。还有一个法律问题，我们了解一下：任的能力，没有财产，这一点学过法律的都清楚。所以说完全独会涉及到它的地位。解决，也会出现问题。能不能成为法人，这个争论很厉害。曾经界专家可能觉得还不具备资格。机构。这个是要考虑的问题。二、物业管理纠纷的典型案例与专题分析（一）开发商遗留的问题管理期，在前期物业管理中间开发商会一般留下几个问题。1．前期物业委托合同的问题。讼过程中业主都会提出的问题。例子：业主起诉了，他认为：第一，我不是合同主体。在法物业公司签的，不是业主和物业公司直接签的。收房文件里边，你们要注意有一个承诺，或者是委托。就是说委主体来讲它不是合同主体，是开发商代业主签的委托合同。律上不存在合同关系。第二，他提出了我不在小区住，也没有享受物业服务。务关系。你两个关系都没有。第三，比如委托物业公司，你也没跟我说。法律上叫转委托或者在委托过程中要通过主体。第四，已经超过诉讼时效了。司得不到法院的支持。是根据《物权法》规定，同时司法解释都已经明确规定了像这种已经出来了，就不是悬念了。2008年的时候，为。再一个是事实接受了服务。也引用了《合同法》的规定，假缴费义务。同时诉讼时效方面，他认为是一个持续的状态，并没效。到抗辩的理由。前期合同还有以下特点：（1）持续性。立，这个前期业务就结束。但是存在一个问题，很多小区没有成个到期的时间。到期开发商找不到了，或者开发商也不会管了，务，等到那期限以后，你们还没有成立业委会，它实际上已经开便撤出，它考虑到一个小区的安全。（2）事实服务。了，原来的物业公司原则是必须要求你继续，不许随便撤离，这了你现在服务到期的物业公司。已经通知它，你已经停止服务，了。态了，那你就必须撤出。这个点非常重要。目的就是为了小区的安定团结。2．物业承接验收和物业资料的交接，还有物业用房的一些交付。你们要特别注意一下，提到了一个公用部分的交接。分完成一个比较合法的法律手续。所以说这一项大家要注意一下。分，业主是不知情的。我们遇到过一些案子，物业用房，可能业主进去了10年、年才想起来。了市政路。市政路从法律上讲，应该通知业主。它没有通知，最后结果就是它把那墙一拆，改成市政路。作为小区来讲，就有意见了。从法律上讲业主没有看到，所以这一块容易出现问题。现它所有的公共设施的保养没有做。我就问这些证据好找吗，有证据吗？不是你想告就告的问题，而是要考虑证据足不足。它就跟我说：我把这些材料都给你这几年都没有清洗，这些专业技术能查出来，这个证据可不可是问题。这个鉴定使我们可以把案件做得更好。3．物业的质量和保修的问题。新的，但是住了一段时间就会惊讶地发现，房子有不同的问题，有的门窗变形了，有的五金件不太好用了，有的漏水了。出现这些问题以后，我想作为律师来讲要从以下几点考虑：（1）主体。开发商是给你供房子的人，当然我们跟它之间是有购房合你看这是施工质量的问题。这样就是供应商、施工方、开发商都会交在一起。污染。当时那个房子氨气污染以后，里边搅拌的水泥有氨气，而死了，等等。当时我们就起诉了，法律上规定肯定是要先找开发商，当时开发商的代理律师也很聪明，就说不行。我们要求追加泥，商品水泥，买来以后直接用，那是它们的质量问题，而不是我们开发商的问题。然后找水泥厂，水泥厂早关门。找施工队，施工队也不太愿意管。购房合同。至于开发商、水泥厂和供应商它们之间有供应合同、建筑合同，等等。应该是另外一个法律关系，所以从这个角度上来讲，我们认为不能交在一起。因为它向分摊责任，最后开发商没有办法了，就赔付了。（2）保修责任的问题、时间的问题。它提出在保修其内维修，还是保修其外维修的一个很重要的依个约定的情况来做一些处理。水，最后打开了一看，发现它那个管子在拐弯的时候工艺不行。当时它们签的是两个采暖期。当时找到我们的时候已经四年了。跟谈，肯定保修期过了。所以我们当时找开发商，你给我供的楼房，管子本身的一个质量，要达到一个年限。所以从产品瑕疵上讲，这个官司基本上家家都得到了赔付。从另一个角度上讲，修理就会有费用问题。（二）业主专有部分使用不当引起的纠纷的处理的那一块，产权证上写的面积就是自己的专有部分。其余部分，就是共有部分。所以专有部分当然从构造角度来讲应该是独立的，而且另外就是要登记。专有部分是以房产本登记为准，没有异议。要注意的是，比口有一块小地或者露台。开发商就说了，你要买这户，前面就给你使用。这一块要注意，对于这些露台和花园，开发商如果有权处理的话，也写在了我们的合同中，和产权证上要有体现，那法本上撤下来。然后再打占有的官司。的享受所有权。所以它有一个界限。界限就是你不得影响其它的相关的邻居。气全都给拿下来了。这个业主就没有换，它给取消了两组。它认为屋子里边太热，对身体不好，就把暖气片给撤了。最后开发上主，暖气管道归全体业主共有，它的区分点在这。所以我不用暖气片不碍任何人的事。上是不是应该让自己享有这样的权利。法院说：第一，你说对你身体有坏处，你没法举证对你身体有哪些不好。有什么损害。供应商却举证出来。最后结果判决是要求它把暖气片全部的补上。门好了。它就把中间那栋墙给打开了，弄了一个门。这个两套从中间里边来回走。但是大家都知道，它把承重墙给拆了，这肯定是不行的。所以这次最高法院对于承重墙也作了相关的规定。例子：业主住二层，由于一层都有一个凸出来的房子，所以鱼，把露台弄的很漂亮。所以就被起诉了，最后结果法院支持了业主，因为他的铁架子弄鱼池，没有影响别人，而且给大家都产面前的一个权利，但是可能法律上还是有一定的限制。安自己家门，跟你们家有什么关系。但是由于你的门开和关，影复原状。面是他的哥哥，他哥哥有点精神病。他们家怕哥哥出去，他们对精神病有一个监护的责任。所以他就把哥哥那边安了一个大铁门，把两个大铁门绑在一起。然后他哥哥一出来，就肯定出到他们家了，而不是出到外面去了。楼上楼下都提意见，如果你这个搬家具。当时法院也做了半天工作，最后这个案子调解了，让大时候，他一定要无条件地给人家腾开。他人的利益，而且自己使用的同时要考虑到是不是承重墙。（三）业主合理使用共有部分“共有。但是北京市一些规章公布的时候都用的“共用。共有比较1．物业用房部分限定得非常死。因此我们业主的公摊不是很多，但是到了物业用房这一块，么考虑。现在《物权法》、《物业条例》已经明确规定了，物业2．车位就是占用道路，要收费。但是地下车位是开发商在卖房的时候，可能有的时候是赠与或者卖给了一些业主，业主都有权利去买。所以根据《物权法》规定，地下车位是按照约定，当时你约定的是卖是送都好，那是谁的就是谁的，同时也可以办产权证。地上车位肯定是全体业主的，这是法律上的明确规定。现在有好多收益是不是归全体业主，法律上规定是可以的。把收益拿回来以后。因为你想让开发商退十年、八年的收益，物业公司那边肯定有问题。例子：有一个小区的灭火器，灭火器也是法律问题，灭火器公司就向开发商打了一个报告。开发商倒不错，就一下买了600个，重新换了一批。正好小区业主就成立了业委会，成立业委会备。开发商实际送的是这个小区，肯定送的是全体业主，物业公来了。司，打这个官司可以这么讲，法律上规定的也是不明确，但是不北京市规定的是谁投资谁所有。所以这样的话就出现了一个问题，作为业主来讲也有说法，谁投资谁所有。现在实际上都是有人防办公室直接和小区物业签定合同，每年向我交一点人防费，业主就说了：凭什么给它？谁投资谁所有，开发商投资的，那就业主就是投资人，最后业主就是所有者。这是业主的观点。最后属于人防办公室，属于国家，当然使用权还是业主。车位我补充一下。车位的分配怎么办？虽然你有权利共有，对于权利共有，你也使用，我也使用，这个怎么使用？法律上规较早，你们都没进来，或者有些人没有车，这种情况下车位是富在这样的情况下，后面的业主在进来之后，越来越多了，不够怎么办？法律上是按配比。开始的时候可能比较空，可不可以租给外面？原则上是可以，租给外面的情况，最好是短期的合同，只要小区业主提出需求，首先要把他那个合同终止。的，业主全都塞在地面上，还打架呢，但是没有一个下去的。”候，你必须要让他们让开，这是一个使用的原则。”关于锅炉是这样的，锅炉现在越来越少了，可以这么说，锅果法院还是没有处理，让它们自己调解。至于锅炉的所有权，我想是这样的，看一下规划里边，如果表述，就是说是不是这个小区的，如果是属于这一片五个小区，你小区自己能管，我们也可以放给你小区。就是这样的原则。可能对小区业主并不是很有利，它还是一个国有的概念。合理使用共有部分的界限，正常使用共有部分可不可以？可以。它有一个基本条件：第一，自己专有部分的外延，第二，机子，肯定是要挂在外墙的，这叫合理使用。还有比较晒的情况围。合理性。楼上漏水，从法律上讲肯定要付赔偿责任。另外就是你雨都不怕，漏这么点水就出问题了，是不是楼顶防水的问题，这说法。所以合理使用还是可以的，但是要在适当的范围内。比如的屋子，这是不可以的，一般都会让你拆除。共有部分使用的不合理：（1）开发商把一些绿地拆除了，像锅炉房。当时这个地方是绿地，改变用途的时候，法律规定你必须要经过“双2/3”以上的业主同意，才能把它的使用性质改变。（2）改变小区道路。小区道路在规划的时候是绿地，在建时候的规划有，对土地规划一定要到土地局查。）图纸上画的实种上草，外边停上车两用，又是绿地又是停车这样使用，但是土地规划里边有。结果这边刚刚买房，它就给改成了一个市政。它这个小区就找到我们，闹得非常厉害。找到我们以后，我们给查了一下，发现有几个问题：①找到土地规划的时候，才发现它以前属于小区的绿化带。（注意：绿化带很多时候都是代征绿地，如果是代征绿地性质，所有权还是国家。）知情权，修改的时候必须要经过业主同意。我们当时也没想到，2000年建委这个规定就已经出来了。他要求你必须在售楼处公示，公示以后还要要求差不多要达到1/2以上的同意，这样你才能修改这个东西。小区就没有这么做。（3）它修改完了以后，也没有经过人家同意，自己就开始实施，也没有任何公告，小区那时候已经入住了。性质，是批复的一个函。我们第一要求他撤销变更规划的批复。开发商就说了，由于我们是一个函，所以不具备许可证。最后这在市政府，花了很大力气，做了很多工作。最后给解决了。地下，后来发现地下也挺好用的，就把地下也给卖了。因为它是办地下室，没了以后就在地下室，人防工程弄了一个200平米的房子，说这个就是物业用房。很有意思的是，人家让物业公司走的时候，他说物业用房你是租我的，他也办了产权证。所以这一块要注意，有的地方他真办产权证。我们问法院，虽然说人防工产权证必须要撤销，主体诉讼是谁，一定是人防办公室来诉讼。诉讼完以后，撤销以后，才是物业用房的概念。新的法律现在已经开始基本支持了，像规划中的物业用房，如果是没有了，也要解决。因为没有物业用房，物业公司没法办公，而且在外边租，犯业主公用的部分。给圈起来了，这种法院很明确让他恢复原状。还有像封闭露台，他了，而且确实房产证拿到了的情况下，是业主自己用，其他的那种封闭都是不合理的。定。业主的规约规定以后，使他能够得到一个制约。如果他真的是这么做了，有意见的话，你可以从规约角度来要求他，认为他定的，而且经过了一定的比例，也许他可能没有签字，但是他必须遵守的一个约定，这在法律上是会支持的。（四）共有部分的收益和费用的负担关于收益，大家都知道，在电梯里、外墙上做的一些广告，这些都有一些收益，而收益都是属于全体业主。主说：“行，没有问题。”业委会就起诉了，说：“这个钱应该是交给业委会，应该属于全体业主，而不应该属于你们三个。”这个官司还真赢了。但是有一点问题，他把钱分成了两种钱：一种钱属于它的广告收益，给了业主了，但是遮荫这一块，给了业主一人一千块钱的补偿，分成了两部分解决。哪说：“”后来我跟他讲：“你的说法是对的，但是有一个主体问题，公共的一个权利，你自己怎么诉讼？”定要记住给经营这个东西的人留出合理的收入。件事。”紧接着我就给法院打一电话，问法院为什么不立案。法院说：往往是公共的权利的时候，一个个人起诉的话，我的判决代表人诉讼。如果有业委会，业委会诉讼。没有业委会，全体业体，而不是一个个人。这是诉讼主体上要考虑的。收益的使用现在法律上有很多意见，应该放到专项维修资他规定几句，收益部分应该怎么来分配。也有业主提出，这些钱应该放到专项维修资金，但是法律上只要没有共同约定的东西，法院不支持。所以必须有一个规定才能够解决。关于公共费用的承担，一楼的业主说，我不坐电梯，不交电的配套设施，所以你在这个楼里边就要完成配套设施的费用。案例：当时有一个业主就提出，业主是在二层，被告的业主是在一层，是一个底商。他就开了个饭馆，然后有一个烟筒，就顺着二楼的围墙一直围过去，经过了二楼。烟筒肯定有油烟，各方面的情况出现了。二楼业主就受不了，两个人就诉讼了。诉讼以后，就要求他把烟筒撤销。被告就提出几个理由：第一，二楼业主是第二业主，他处在问题和噪音问题都评估过了，没有任何超标的。第三，我的烟筒是在先，你进来是在后。第四，你也要举出证据，说明我的烟筒对你造成了什么重大损害。院也会认定他为业主。怎么驳被告，这时要换一个角度。你安烟同意。就这一条，原告赢了。所以我跟律师说，有人一审的时候输了，二审的时候赢了。实际上不是法律变了，是角度变了。不是律师不知道这个法律，这就是诉讼技巧。炉改造，要经过“双2/3”以上的业主同意，才可以改。所以在一个协议，把锅炉改造了，这个也符合国家政策。同时大家也要经过民主的程序。最后有的业主说他没举手，法的，最后要求业主必须把钱交上。到合格的代表权是很难的，因为要召开业主代表大会。公用设置的维护和维修、改造费用必须要由全体来共同负担。主就可以。所以包括申请专项维修资金，这些费用的申请，只要修理的物业公司提供的材料，然后去申请就可以。例子：共有部分返还收益的案子，原告是小区的业委会，被告是车辆的管理公司。当时物业公司就向业主发出了一个通经营一年以后，发现一个问题，这个公司特别不负责任。业委会租车收入。业委会主要提出两个理由：第一，车位管理是你私自化的，不是国家批的车位，第二，车位也没有在相应的部位。大家都知道经营车辆都有一个备案制度，业委会就抓住这个问题，我认为你的管理程序是违法的。业委会起诉以后，法院就给驳了，业委会败诉。法院认为：作为业委会来讲，你并没有跟车辆专业管理公司直接签订合同。根据这一条认为主体不对给驳了。法院就跟他讲，你应该要求他诉求，合同主体不对，应该换度上打，收益归全体业主。业委会就换了这个角度，第二个官司就赢了。比如说保安可以委托保安公司，保洁也可以委托。同法》明确规定，不允许转委托。因为我委托的是你，你如果想委托其他公司，要给我打招呼，我要同意，才可以。失。（五）物业费纠纷的探讨是业主们特别委屈，说物业公司什么都不干，我到法院来讲，法院肯定支持物业公司。我也跟很多业主说，很多业主都想不开，他认为法院不支持业主是没有道理的。但是实际上仔细分析一你交物业费和他交物业费共同组成一个物业费来完成物业管理。所以如果是你不交物业费，同时也侵犯了其他业主的权利。益。特别的例子。法院就开着警车来到了物业公司，第一，封物业公电话马上又打给我，同样的问题就问到我，问怎么办。我听我的，我要给业主交电费、交水费，如果你把这钱封了，明天停水停电，清洁工不做，那怎么办，找谁呀？它有一个所有权的概念。物业费里边有很多代收的部分，要不断地支出，只有明确的的账号。第二，法人代表你可以改日去法院，把时间缓一下，不就有一个减轻的解决办法。而不是针对一个人的费用。者服务内容不好，来抗辩物业费，从业主来讲，举证是非常难。16最简单的就是公证处，公证的是12点，那怎么证明晚上是多少度？所以24证问题，这就是一个很大的问题。台一些物业公司的规范或者管理办法，还有就是他们服务的标则个性化的举证有一定难度。抗辩的理由：关于物业费，你要是提出来说我们家住一楼，没有享受服务，不可以。你可以放弃权利，但不可以放弃义务。带。物业公司的履职，举证是有一定的难度。物业公司又怕刑事案件，就把门锁了，业主就开始告状了，这样永远锁上，没有履行合同，结果法院给物业费减了400块钱。举证到这种程度，法院才支持。（六）物业公司管理职责引起的诉讼安全保障秩序，对于人身安全属于公安的责任。这是对的，这是属于国家公权力管，属于社会治安案件。的是“相应”的责任。什么叫相应的责任？要看你的防护措施、应急措施、相关制度的规定，如果有就可以免除你的责任，如果没有就根据程度来负相应的责任。例子：一个女士在家里被小偷掐死了，东西被偷走了。最后保安，我交物业费你也要承担点责任。以后，报警了，从录像中没有查到杀人犯的踪迹。小区内有摄像头，但是摄像头是坏的，没有摄像内容，如果有摄像内容，就有利于抓杀人犯。第二，大家都知道小区进门和出门要有登记，这格，犯罪分子出入不太方便，容易被抓获。根据这两点，物业公司给抓住了，最后赔偿了一部分钱。业公司所有的防护都有，车又放在里边，有专人看管，最后车丢认为它是保管责任。案子：当时一个小区，放完烟花以后，把住户的电动小三轮车点着了，就把一层的屋子给燃着了，这就有损失了。作为放炮所有人都在放，你的车怎么就放那了。最后判决结果，放炮人也一个责任，你要巡视、管理，火都着到家里去了，还没看见；被烧的家里也负了一定责任，你的车该放车库，为什么要放窗前，责任。分摊原则来处理这些案件，使得能够得到一些处理。天在你们家这一块呆着吧？是在院子里巡逻。”各有各的理。法院会考虑到保安的人数、制度、工作规则有没有到位，如果都到位了，责任就会减少，有一个地方没有，就要承担法律责任，这是保安应尽的义务。如果和业主出现争执，打了起来，双方都伤了。最后的结果，业主让他赔钱，保安说：“你也把我打伤了，也要赔钱。”你们说谁赔谁？《民法》是怎么处理的？像这种互殴的情况，按理是互相赔，但是这个案子最后保安赔了，因为保安是在执行职务，所保护业主的人身安全，怎么还造成人家人身伤害呢？子的能力，保安就是害怕跑了。”实际从法律上讲，物业公司对小区的业主有一个安全保障的义务，在这种情况下，*你应该去积极阻止这件事发展，不应该转身跑。如果保安没有这个能力，所以最后结果是保安公司赔了。（七）新旧物业公司交接要业委会决定了并且选出来了，就必须交接，无条件交接。如果司法解释已经说得很明确了。物业公司交接也有一个问题，假设没有人通知物业公司停，没有人停，它就要坚持下去，坚持到有人交接为止。都是，两个物业公司不交接，这种情况下业委会就要起诉，一般是一审制，非常得麻烦。如果因为这件事起诉，好了，这件事整个业主大会要有个决议，你才有授权。业委会在起诉的时候，官司打了一半，授权到期了，时间没候制订规则的时候，一定要把授权写进去。”但是大家都知道防不胜防，不知道问题会处在哪儿。我们也在跟法院说，不能这么要求，只要侵害业主的权利，业委会都有权解决，做个笼统的规定可不可以？但是法院至今没有规定下来，北京高院没有表态。你的起诉被驳回是因为授权不够，起诉就算失败了。你是我请来的，你记的账是给我记的，所以你要把账全部交给我的账必须保留多少年，不能够随便给你，要是给你了，公司好几年没账也不行。”律。”过了几天两个人都来了，谁也没找到什么法律。我给他找东西，有它一定的道理，它的意思是，有些物业费没交的还要追索，法院追索的时候要用到账。这边就说：那不行。但实际上来务