物业管理物业成本控制

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！物业成本控制物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之事先确定成本控制标准如劳动工时定额物资消耗定额费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。是成本控制的。事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。事中控制以成本标准控制成本实际支出，并将成本的实际支出与成本标准进行比较，及时发现产生的偏差，以消除或减少这些差异。事中控制是成本控制的。事后控制是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。由此可见，成本的事后控制着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方向。1页成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。事中控制有一定的局限性，它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制，至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，则有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。2．按控制的机制分类成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为以下三大类：前馈性控制、防护性控制、反馈性控制。前馈性控制是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进行的控制，如通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平等。防护性控制即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。反馈性控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。此外，还有其他一些分类方法，如按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制。前者是成本控制的最低级，是单方向控制，没有应变能力，不形成及时反馈系统，是开放环路。后者能及时把成本信息反馈给控制机构，控制机构具有应变能力，能采用调节措施，达到既定的成本目标，形成一个闭合环路。按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制。按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和。按控制的对象不同可以分为材料成本控制工资控制管理费用控制等。【例题：10物业服务企业成本控制，按时间不同，可以分为()。．事先控制．事后控制2页E．阶段控制答案：BCD（一）成本控制的原则成本控制的原则包括：全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则。成本控制应与提供适当数量与质量的物业管理服务相结合，绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务的数量和质量。成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为。这一目标是经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现。3．责权利相结合原则企业及各级成本控制主体的管理权限、应承担的经济责任，以及三者，应正确地结合起来。例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异()例外原则有时也称为重要性原则，它主要应用于成本的事中控制（即执行阶段的控制，又称为过程控制）中，是保证成本有效控制的重要手段。实际中，例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限附近波动。第二，特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视。第三，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长(如一个月以上)原则。3页．全面控制．权责利相结合成本控制的程序为：确定控制标准、执行控制标准、分析相关差异、纠正成本偏差、进行考核奖罚。成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据常用的控制标准有(包括责任预算和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。开始进行物业经营管理服务后，就要运用相应的控制手段如凭证控制和制度控制等，对成本的形成过程进行具体的约束。为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。责任中心一般分为两类：1．成本中心在物业管理企业，成本中心是以控制营业成本为主的责任中心。这些成本中心通常只发生成本，而不会直接形成收入。一般来说，物业管理企业的业务部门，如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本4页在物业管理企业，费用中心是以控制运营费用为主的责任中心，凡不直接参与提供物业管理服务的部门，如、等，都设为。考核物业管理企业成本费用)控制中心业绩的指标有两类经济效益指标服务质量指标。其中，经济效益指标(费用)降低额成本)降低率，其计算公式分别为：成本(降低额＝预算成本(－实际成本))。．房屋完好率．重大事故发生率【例题2111某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本)为90万元，则C10%11.11%考核物业管理企业成本费用)的定量指标房屋完好率维