毕业我国房地产企业融资现状及对策

我国房地产企业融资现状及对策研究PAGEPAGE24摘要房地产作为高风风险，高投入入，高回报的的资金密集型型行业，充裕裕的资金筹备备是保证企业业正常运作的的前提，因此此融资能力对对房地产企业业至关重要。在在我国，近几几年经济经过过几番大力度度宏观调控之之后，房地产产投资过热的的现象得到了了缓解，但也也留下一些问问题，如进一一步加剧了房房地产渠道过过于单一，银银行承担风险险过大的问题题。近年来房房地产资金来来源主要依赖赖银行信贷，另另外一些融资资渠道，包括括房地产信托托、房地产基基金、海外融融资、股权融融资等，由于于各种各样的的限制，融资资规模仍然有有限。在这样样的背景下，我我国房产企业业融资如何向向多元化发展展，建立起一一个多层次的的房地产融资资体系以满足足未来我国房房地产市场的的需求，是当当前我国房地地产融资的主主要问题。本文提出了我国国房地产企业业在当前的经经济形势下，融融资方面出现现的主要问题题，并分析了了产生这些问问题的原因。同同时，为解决决相关问题，做做了一些有益益的探索，提提出了一些有有效的对策与与思路，以期期对我国房地地产企业融资资问题有一定定建设意义。关键词：房地产产企业；企业业融资；创新新融资目录HYPERLINK\l"_Toc294092797"摘要IHYPERLINK\l"_Toc294092798"绪论IIIHYPERLINK\l"_Toc294092799"1我国房地地产企业融资资现状1HYPERLINK\l"_Toc294092800"1.1我国国房地产企业业融资状况概概述1HYPERLINK\l"_Toc294092801"1.1.1房地产企业业资金的主要要来源是银行行贷款1HYPERLINK\l"_Toc294092802"1.1.2房地产企业业融资渠道逐逐步走向多样样化2HYPERLINK\l"_Toc294092803"1.1.3房地产信托托业务活跃22HYPERLINK\l"_Toc294092804"1.2拓展展房地产融资资渠道的意义义及前景2HYPERLINK\l"_Toc294092805"2我国房地地产企业融资资中存在的问问题4HYPERLINK\l"_Toc294092806"2.1融资资结构单一且且间接融资比比重过大4HYPERLINK\l"_Toc294092807"2.2对房房地产融资的的限制因素太太多4HYPERLINK\l"_Toc294092808"2.3银行行贷款方式及及金融创新太太少5HYPERLINK\l"_Toc294092809"3房地产企企业融资问题题原因的分析析6HYPERLINK\l"_Toc294092810"3.1未能形成成良好的融资资体系6HYPERLINK\l"_Toc294092811"3.2金融市场场不完善及法法规滞后6HYPERLINK\l"_Toc294092812"3.3大多数房房地产企业自自身条件先天天性不足7HYPERLINK\l"_Toc294092813"4以万科为为例进行房地地产企业融资资分析8HYPERLINK\l"_Toc294092814"4.1万科科融资现状88HYPERLINK\l"_Toc294092815"4.2以万万科试水“曲线贷款”案例分析8HYPERLINK\l"_Toc294092816"4.3境外外融资的新模模式10HYPERLINK\l"_Toc294092817"5解决我国国房地产企业业融资问题的的对策11HYPERLINK\l"_Toc294092818"5.1传统统融资方式111HYPERLINK\l"_Toc294092819"5.1.1预售房款111HYPERLINK\l"_Toc294092820"5.1.2银行贷款111HYPERLINK\l"_Toc294092821"5.1.3合作开发111HYPERLINK\l"_Toc294092822"5.1.4股票融资111HYPERLINK\l"_Toc294092823"5.1.5债券融资122HYPERLINK\l"_Toc294092824"5.2创新新融资方式112HYPERLINK\l"_Toc294092825"5.2.1通过吸引股股权投资，扩扩充自有资金金12HYPERLINK\l"_Toc294092826"5.2.2用房地产信信托计划融资资12HYPERLINK\l"_Toc294092827"5.2.3吸引海外资资金13HYPERLINK\l"_Toc294092828"5.2.4担保公司133HYPERLINK\l"_Toc294092829"5.2.5房地产投资资信托13HYPERLINK\l"_Toc294092830"5.2.6房地产资产产证券化144HYPERLINK\l"_Toc294092831"结论15HYPERLINK\l"_Toc294092832"参考文献16HYPERLINK\l"_Toc294092833"致谢17绪论随着我国市场经经济的展开与与不断深人，企企业融资无论论是对国有企企业还是对民民营企业都是是一个难题。而而房地产业作作为一个资金金高度密集性性行业，自然然对企业融资资水平有着更更高的要求。从从近两三年的的发展趋势来来看，国家对对房地产业的的调控力度逐逐年加大，从从2003年6月中国人民民银行《关于于进一步加强强房地产信贷贷业务管理的的通知》的发发布，到2004年4-5月份一系列列紧缩政策的的推出，国内内房地产开发发“门槛”提高，银行行贷款难度加加大，2008年，国家再再度上调房贷贷利率。在这这种情况下，房房地产开发企企业如果单纯纯依赖传统的的银行体系贷贷款，必然面面临十分严峻峻的融资风险险，给企业的的持续健康发发展带来不利利影响。在国国家加强宏观观调控措施以以及加大调控控执行力度的的前提下，对对房地产企业业而言，积极极转换思想，努努力拓展融资资渠道具有十十分重要的意意义。1我国房地地产企业融资资现状1.1我国国房地产企业业融资状况概概述房地产业是资金金密集型产业业，高收入，高高风险，高产产出。随着我我国房地产投投融资体制的的变化和央行行关于住宅开开发贷款和住住宅按揭贷款款限制性规定定等政策出台台的出台，金金融业门槛逐逐步加高，再再加上土地招招头标政策的的实施，房地地产企业的核核心竞争力也也已不再局限限于产品本身身，资本实力力成为企业乃乃至整个行业业健康发展的的决定性力量量。房地产企企业能否尽快快建立健全多多渠道的房地地产融资体系系来获得足够够的资金支持持，已成为企企业发展的瓶瓶颈。我国房地产业无无论是投资方方还是购买方方，大多数都都是以银行贷贷款方式来融融资的。央行行121号文件《关关于进一步加加强房地产信信贷业务管理理业务的通知知》的出台，最最直接影响的的是房地产企企业的融资渠渠道。目前政政府实施的金金融紧缩政策策，加上银行行加强审查贷贷款风险的措措施，使得房房地产开发商商向银行贷款款的融资渠道道缩小了，传传统的融资渠渠道已经不能能满足房地产产开发企业的的需要。房地地产企业贷款款方式少，企企业间接融资资的比重过大大是当前房地地产企业融资资的一个显著著特点。多渠渠道融资成为为房地产企业业生存，发展展必经之路。1.1.1房地产企业业资金的主要要来源是银行行贷款2008年的房房地产保持较较快增长，开开发资金取得得相对较大程程度增长，开开发资金取得得相对较大程程度增长，2008年，全国房房地产企业累累计到位资金金1.43万亿元，比比上年增长31.7%，其中国内内贷款为0.27万亿元，占占到位资金的的18.9%，比上年增增长5.8%，订金及预预留款0.6万亿元，占占到位资金的的42.0%，比上年增增长43.9%，企业自筹筹资金0.43亿元，占到到位资金的30.1%，比上年增增长38.8%，利用外资181亿元，比上上年增长10.2%。其中订金金及预留款中中大部分是银银行对消费者者发放的个人人住房消费贷贷款。因此，房房地产开发资资金约有60%来源与银行行贷款，房地地产企业对银银行贷款的依依赖程度很大大。1.1.2房地产企业业融资渠道逐逐步走向多样样化房地产属于资金金密集型行业业，融资对房房地产企业的的生存和发展展起到至关重重要的作用，房房地产企业更更加如此，而而从上面的分分析不难发现现，间接融资资——银行贷款仍仍是企业融资资的主要方式式，但受政策策影响，121号文件的出出台，房地产产企业已经达达成了一个共共识：需要大大笔资金投入入的房地产行行业，融资渠渠道已经成为为发展的瓶颈颈，只有通过过融资方式多多样化才能更更好，更彻底底的解决融资资问题，如从从间接投资走走向直接投资资。1.1.3房地产信托托业务活跃2003年6月月13日央行“121号”文件的出台台，对房地产产企业造成较较大冲击。2003年8月12日国务院出出台的《关于于促进房地产产市场持续健健康发展的通通知》（国发发[20033]18号，简称18号文件），激激励房地产企企业拓展融资资渠道。在这这种背景下中中国房地产企企业开始进行行融资渠道多多样化的尝试试，如信托融融资，外资银银行融资，海海外基金融资资，企业债券券融资已经初初步显现，而而其中最为活活跃的是房地地产信托融资资。1.2拓展展房地产融资资渠道的意义义及前景房地产业是资金金高度密集型型的行业，开开发投资规模模大、周期长长、风险大、收收益高等特点点使得房地产产业需要的资资金量巨大，融融资对房地产产业的作用尤尤为突出。而而传统的融资资方式和渠道道己经很难满满足如今房地地产业快速发发展的资金需需要，使得房房地产企业面面临着资金严严重短缺。企企业迫于资金金压力纷纷探探求新的多元元化融资渠道道。所以如何何拓宽房地产产的融资渠道道，使各方都都能获得较好好的回报，成成为房地产企企业共同关心心的问题。对对房地产企业业而言，积极极采取多种方方式触资，减减少对银行信信货资本的依依赖，努力拓拓宽融资梁道道，具有十分分重要的现实实意义。同时时，拓宽融资资渠道，实现现优胜劣汰，也也是我国房地地产业发展的的必然趋势。在现阶段，房地地产企业应建建立以银行为为主的的多元元化融资体系系，传统融资资方式和创新新融资方式并并用。最重要要的是在政策策允许条件下下与银行合作作开拓新的融融资渠道，大大力发展房地地产信托业务务，推行房地地产证券化等等构建房地产产业融资渠道道多样化的体体系。同时，房房地产业作为为国民经济的的新增长点，政政府应在制度度上和机制上上给与足够的的保障，不断断健全规章制制度和法律体体系，为房地地产融资市场场的健康稳定定发展提供良良好的环境和和政策支持，使使我国房地产产业走向一个个新的高峰。2我国房地地产企业融资资中存在的问问题房地产融资是房房地产企业发发展链条中的的重要组成部部分，为房地地产业的发展展提供了重要要的资金保障障。然而，在在房地产融资资迅速发展的的同时，也存存在许多潜在在的问题，归归纳起来，主主要有以下几几方面。2.1融资资结构单一且且间接融资比比重过大目前，我国房地地产融资结构构比较单一，间间接融资比重重过大。房地地产开发的三三个阶段（取取得土地的前前期阶段，施施工阶段和销销售阶段）每每一阶段都离离不开银行资资金的支持，房房地产开发所所需资金仍约约有60%的资金来自自银行贷款，间间接融资的比比重依然过大大。虽然国家家已出台了一一系列宏观调调空政策对房房地产开发商商遗稿的贷款款门槛，使融融资模式出现现了多元化趋趋势，但是短短时间内仍无无法改变以间间接融资为主主的融资格局局。房地产产产业的这种高高度依赖于银银行贷款的融融资模式，必必须会加大银银行的信贷风风险，一旦投投资失败，银银行无疑将成成为房地产产产业风险的最最大承担者。2.2对房房地产融资的的限制因素太太多对房地产经营而而言，资金是是最重要、最最关键的因素素之一。由于于国内房地产产业目前主要要的两条融资资渠道银行信贷融融资和发行股股票融资都受受到了极大的的限制，房地地产企业经营营相对陷入困困境。首先，央央行加强房地地产企业信贷贷业务管理，房房企的银行融融资渠道受限限要求各商业业银行加强房房地产信贷业业务管理，控控制房地产信信贷，对高档档房和个人商商业用房贷款款进行了严格格限制，使房房地产最脆弱弱的神经——资金链受到到打击。其次次其特殊的产产业特点决定定了房地产企企业首发上市市（IPO）的可能性性很小房地产产是个特殊的的产业，在证证券市场快速速发展的今天天，我国房地地产企业也很很难通过IPO申请达致上上市目标。2.3银行行贷款方式及及金融创新太太少房地产作为资金金密集型行业业，其特点是是：开发周期期长，投资规规模大，这必必然要求房地地产业需要大大量的资金支支持才能更好好的运转下去去。目前我国国房地产开发发所需资金只只要来源于银银行贷款，而而银行现有的的几种贷款方方式的期限都都比较短，这这就与房地产产开发周期长长这一特点相相矛盾，再加加上我国金融融创新少，融融资方式有限限，所以筹集集到足够的资资金将十分困困难。因此，我我国房地产的的贷款方式及及其他融资方方式有待拓展展和创新。3房地产企企业融资问题题原因的分析析3.1未能形成成良好的融资资体系始终未能形成良良好的融资体体系是房地产产企业融资困困难的内部原原因。从市场场环境角度分分析，国家之之所以实施宏宏观调控，是是不满当前房房地产企业的的盲目开发从从而导致投资资过热，进而而影响整个国国民经济稳定定增长的现状状。我国房地地产市场还不不规范，许多多房地产企业业鱼目混珠，即即便是大的品品牌性房地产产公司的融资资渠道业过于于单一。由于于房地产企业业融资方式一一味单调的依依靠银行贷款款，致使房地地产开发的资资金来源过分分集中于银行行，使其承担担过多的风险险。也就是说说，在事实上上，房地产企企业将其本应应承担的市场场风险和信用用风险都转嫁嫁与金融体系系乃至整个社社会。然而，银银行为房地产产贷款的目的的是以增值为为目的的放贷贷，而不是追追求房产。如如果国家不去去注意金融风风险的防范，那那么一旦出现现房地产的经经营风险，就就必然会导致致银行有许多多销售不掉的的房地产，而而银行却无法法支付储户的的本金和利息息，最终的结结果还是会引引发很大的金金融风险。同同时，银行对对房地产业的的制约也很大大，银行目前前所能提供的的贷款品种促促使开发商必必须再短期内内开发、销售售，时限最长长为三至五年年。因为银行行没有长期贷贷款品种，基基金、信托市市场等融资方方式又不成熟熟，开发商只只能依靠现有有的资金资源源快速开发、建建设，造成开开发商目光短短浅不注重房房屋的品质滥滥建工程，从从而形成一个个恶性循环。因因此，始终未未能形成良好好的融资体系系是目前房地地产企业融资资困难的内因因，正是由于于融资渠道的的过于单一使使得中央为防防范金融风险险不得不政策策频出，导致致再宏观调控控卡住银行贷贷款的投放后后，房地产企企业的巨额资资金需求与狭狭小的融资渠渠道之间的矛矛盾越来越突突出，致使这这些企业再此此矛盾的夹缝缝中日益难存存。3.2金融市场场不完善及法法规滞后金融市场不完善善及法规滞后后是房地产企企业融资困难难的外部原因因。我国的房房地产业始于于上个世纪八八九十年代，房房地产市场发发展还很不成成熟，特别是是资本市场政政策相对滞后后的问题比较较严重，使相相应的融资运运作缺乏有效效的法律依据据。另外，金金融市场不完完善也是造成成融资困难的的原因之一。以以房地产基金金为例，房地地产的投资组组合分为两部部分，80%投向房地产产及其关联行行业，20%投向政府允允许的债券市市场。但由于于我国金融工工具较少，基基金经理人再再选择时就显显得比较困难难。房地产投投资基金是一一个新生事物物，而且缺少少相应的政策策规则，实施施起来障碍重重重。3.3大多数房房地产企业自自身条件先天天性不足大多数房地产企企业自身条件件先天性不足足，鱼目混杂杂，实力较差差是导致其融融资困难的根根本原因。我我国一半以上上的房地产企企业尤其是许多多中小型企业业大多数都先先天不足，并并且大都奉行行“机会主义路路线”。这主要是是由于我国的的房地产企业业大多起点低低。很多是当年年的建筑队发发展过来的，缺乏良好的的底蕴;其次是企业业历史短，有有很多是半路路起家，部分部门和和单位看到机机会就成立了了项目组，由项目进而而发展公司，企业创建的的目的很直接接，就是瞄准房房地产暴利空空间。企业全部的的核心在于获获取项目收益益，谋求生存，没有长期的的远景目标，因而造成房房地产企业唯唯利是图，投投机钻营。4以万科为为例进行房地地产企业融资资分析4.1万科科融资现状万科企业股份有有限公司成立立于1984年5月，是目前前中国最大的的专业住宅开开发企业。其其中2007年的一到九九月，房地产产上市公司在在A股市场总共共融资304亿，而万科科大概占33%，但在这些些有融资的公公司中，万科科的总资产、净净资产和营业业收入分别占占41%、45%和52%。再来看一一下跨行业的的对比。从2007年的一到九九月除银行业业之外，A股增发的前前十名总共融融资951亿，万科占11%，但是万科科的总资产、净净资产和营业业收入分别占占24%、26%和18%。也就是说说，无论行业业内对比还是是跨行业对比比，万科融资资的规模都低低于公司的经经营规模。而而万科是个非非常专业化的的公司，募集集资金100%投到了指定定的住宅开发发项目上。最近三年是万科科融资相对比比较多的三年年，同时也是是净资产收益益率比较高的的三年，一直直保持在14%以上。从03年到06年，万科的的每股收益增增加了5倍多。所以以，股东的收收益不是被摊摊薄了，而是是大大增厚了了。可见，万万科的募集资资金得到了高高效率的使用用，实实在在在地为股东、尤尤其是中小股股东创造了收收益。4.2以万万科试水“曲线贷款”案例分析2004年7月月5日，万科发发布公告称，该该公司已和德德国银行HI达成合作协协议，由后者者出资3500万美元，双双方共同在中中山完成“万科城市风风景花园”项目。这一一合作表明，万万科的境外融融资已取得突突破性进展，在在中国房地产产界一直处于于领头羊地位位的万科，在在境外融资方方面，又一次次站到了潮流流的前端。根据万科发布的的公告，此项项合作的目的的是为万科在在中山即将开开始的项目“万科城市花花园”进行境外融融资。提供融融资的是德国国房地产融资资服务的龙头头HYPO集团的下属属银行HI，其总部设设在爱尔兰首首都都柏林，此此次为万科提提供的融资额额为3500万美元，在在该银行的不不动产资产中中所占份额很很小。但值得得注意的是双双方的合作方方式。在法律律上，这算是是一笔股权融融资。因为万万科要将所持持有的中山项项目80%的股权转让让给一家由HI设立的名为BestGainInvesstmentt的公司，由由于该公司万万科也持有35%的股权，从从而在融资安安排完成后，万万科直接和间间接持有的该该公司权益只只有48%。从形式上上看，HI取得了中山山项目的控股股权，是如假假包换的FDI(外国直接投投资)。该次融资资的载体万科科中山公司的的注册性质是是中外合资公公司，由深万万科和万科的的附属公司香香港永达投资资公司共同投投资设立，该该公司权益实实际上完全属属于万科。但但通过中外合合资的形式，为为以股权形式式取得境外融融资打开了方方便之门。实际上，虽然HHI拥有中山项项目52%的股权，但但并不拥有实实际的控制权权。而根据双双方的合同约约定，在项目目回款之后，万万科将以LIBORR(同业拆借利利率)再加几个点点的利息赎回回股权。也就就是说，这实实际上是一笔笔商业贷款。但但由于商业贷贷款属于资本本项目，直接接的境外信贷贷显然有违目目前的外汇管管制，因而才才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商商业贷款之实实。这个融资资安排，相当当巧妙地满足足了有关的管管制要求。对对于此项融资资安排的具体体利率水平，HI的利率水平平其实相当地地低，大约只只相当于国内内同类型贷款款的名义利率率，不难看出出，刚刚通过过了万科A发行可转债债的发审委“聆讯”，又在境外外融资方面取取得了突破性性进展，融资资成本也不高高，从资金来来源看，该项项目的投资全全部来自HI的融资，万万科不需要投投入一分钱，也也不需要再申申请任何开发发贷款。而在在法律上，由由于资金全部部来自HI，控股者又又是HI，则至少在在名义上，项项目的风险也也完全由HI来承担。万万科的责任只只是按照合同同规定的项目目计划把它做做完，把房子子盖好，再尽尽量卖掉。其其他的风险，与与万科无关。但但最后所取得得的利润，却却可以由万科科完全掌握，万万科需要付出出的只是几个个百分点的融融资成本以及及自己的品牌牌。简单地说说，这实际上上是一个由HI投资，由万万科负责操作作的项目。万万科仅仅借助助自己的品牌牌，就取得了了该项目的控控制权并占有有大部分利润润。同时，由由于融资以美美元结算，考考虑到目前的的汇率趋势是是人民币有升升值压力，该该项融资的汇汇率风险也要要由HI来承担。从外资方面来看看，外资对中中国房地产业业普遍的乐观观预期和强烈烈的投资欲望望致使他们愿愿意做这种本本大利小的生生意，例如HI。在国外资资金普遍渴望望投资中国房房地产，但对对风险又普遍遍感到难以把把握的大背景景下，万科的的规模、品牌牌和既往业绩绩，对促成此此次融资合作作显然起了决决定性的作用用。正如前面面所说，双方方都在试水。此此次境外融资资对万科的意意义总结为两两条，“一是打开了了境外融资之之门，丰富了了万科的融资资手段，在融融资渠道多元元化方面迈出出了重要一步步；二是可以以提高万科的的项目管理水水平。万科会会将中山项目目的管理作为为今后新的项项目管理标准准，可以为今今后的境外融融资安排打下下基础。对万万科来说，这这是难得的学学习和提高的的机会。而对对于HI来说，作为为来华投资的的第一单，HI最关心的并并不是利润，重重要的是有一一个开始，并并由此积累经经验、知识和和人脉关系。短短期的投资回回报肯定不是是HI所追求的。所所以不难预料料，如果中山山项目取得成成功，万科与与HI及其他境外外投资机构的的合作肯定将将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。4.3境外外融资的新模模式随着土地制度改改革的深入，以以及信贷政策策的收缩，房房地产行业的的大整合、大大洗牌已经拉拉开帷幕。值值此关键性时时刻，如何实实现融资渠道道的多元化，进进而合理控制制财务成本，并并将财务风险险降到最低，已已经成了开发发商最性命悠悠关的问题。万万科与HI的成功合作作，无疑为境境外融资探索索出了一条新新路。融资渠道多元化化目前是谈论论多，办法少少。虽然在地地域上有国内内国外的选择择，在国内有有银行和非银银行的选择，但但除了资本市市场，非银行行的选择就只只剩下信托。而而信托的规模模限于管制又又非常小。所所以，探索新新的融资方式式，的确是开开发商的当务务之急。境外外融资不仅取取决于双方合合作的诚意和和能力，也要要看政府的政政策和制度建建设能否跟得得上。无论是是万科走出去去还是国外投投资机构进来来，最大的障障碍都是制度度方面的。在在此次合作谈谈判中，HI最担心的是是国内的政策策和法律风险险，而万科最最大的困难也也是如何说服服对方，这样样的风险是在在可控制的范范围内的。房房地产行业能能否像其他行行业那样成功功的引进外资资，不仅取决决于自身的努努力和市场的的逐渐成熟，也也取决于政策策的逐步松动动和金融改革革的继续深入入，尤其是在在人民币可兑兑换性方面。可可以说，政策策的空间有多多达，境外融融资的空间就就有多大。在目前的环境下下，万科的“曲线贷款”的确是一个个全新的极有有价值的尝试试。整个融资资结构非常复复杂，但的确确能很好的满满足监管机构构的管制要求求，用完全合合法的方式，完完成本来不能能进行的资金金融通。从这这个意义上说说，万科的试试水，不仅为为自己走出了了一条新路，也也为整个中国国房地产业走走出了一条新新路。5解决我国国房地产企业业融资问题的的对策5.1传统统融资方式5.1.1预售房款从实际情况来看看，这几年由由于银行贷款款较为困难，预预售款逐渐占占据了开发筹筹资款的30%以上。在房房地产市场前前景看好的情情况下，市场场对期房销售售会表现出极极大的热情。这这是因为购房房者仅需先期期支付少量的的资金，就可可以享受未来来一段时间内内房地产的增增值收益。而而对房地产开开发企业来说说，预售可以以筹集到必要要的建设资金金，又可将部部分市场风险险转移给购房房者。5.1.2银行贷款房地产开发企业业更以来于借借入资金，主主要是从商业业银行等金融融机构借入。在在目前的房地地产市场资金金链中，通过过住房消费贷贷款，房地产产开发贷款，建建筑企业流动动性贷款等方方式，商业银银行基本参与与了房地产开开发的全过程程。5.1.3合作开发目前国内合作开开发的形式多多种多样，常常见的是一方方提供土地，将将全部或部分分土地使用权权作为权益投投入房地产项项目，而由开开发方提供资资金，双方一一个字投入的的比例分享利利润。但是这这种方法只有有在一方有地地无钱，另一一方有钱无地地的情况下才才能实施，实实际上在整个个房地产中所所占比重并不不大。同时，这这种方法对于于上方在前期期的谈判和后后期施工过程程中的协调有有较高的要求求。5.1.4股票融资这种融资方式筹筹集的资金具具有长期性，并并且企业没有有固定的还本本付息压力，因因此是一种理理想的渠道。但但我国房地产产企业发行股股票上市之路路并不平坦。这这一方面是因因为一直以来来国家都不支支持房地产企企业上市；另另一方面，发发行股票并上上市的过程过过长，手续复复杂，成本较较高，对企业业资质的要求求较为严格，因因此，大多数数的房地产开开发商短期内内无法达到上上市的要求。5.1.5债券融资这种融资方式筹筹集的资金期期限也相对较较长，企业筹筹资的成本由由发行债券的的价格和债券券利率决定，企企业需要在规规定的日期还还本付息。从从我国目前状状况来看，有有债主体资格格的严格要求求和债券市场场的发展状况况，房地产开开发企业利用用债券筹资的的渠道同样不不畅通。5.2创新新融资方式5.2.1通过吸引股股权投资，扩扩充自有资金金自有资金是一个个企业生存和和发展的基础础。首先必须须有充足的自自有资金来支支持各整个企企业的良性运运作，然后才才能受到外部部投资者的青青睐。扩大自自有资金的渠渠道之一是增增加内部积累累，这就要求求工资通过项项目开发和经经营，逐步增增加积累，把把企业逐步有有小做大；另另一方面，外外部的资金投投入同样可以以增加企业的的自有资金。外外部投入主要要包括两种方方式：以使其其与原有股东东增加投入；；而是新股东东加入企业（通通过私募扩股股）。这两者者同样建立在在投资者对企企业发展前景景的良好以气气之上。5.2.2用房地产信信托计划融资资相对银行贷款而而言，房地产产信托计划的的融资方式，可可以降低房地地产公司整体体融资成本，节节约财务费用用，而且期限限弹性较大，有有利于房地产产公司持续发发展，再不提提高公司资产产负债率的情情况下，可以以优化公司结结构。再2003年6月13日央行出台121号文件后，信信托逐渐成为为房地产业的的新兴融资热热点。信托投投资公司利用用资金优势，通通过房地产融融资业务强势势介入房地产产业，不仅解解决了部分房房地产项目开开发资金不足足的问题，有有巧妙借助过过桥融资的业业务方式，最最大限低的防防范了自身的的风险。目前前，信托业务务已初步形成成证券投资型型，股权投资资型，资金贷贷款型，资产产收益权转让让型，信托资资金租型等等等多种类型的的信托品种。同同时，在单个个信托产品规规模，期限和和收益方面，也也出现了募集集资金从几百百万到几十亿亿元不等，期期限和收益多多样化的信托托种类。5.2.3吸引海外资资金很多外资银行，包包括德意志银银行，美国雷雷曼兄弟，澳澳大利亚麦格格理银行，渣渣打银行，等等等，利用国国内银行对房房地产投资收收紧银根的机机会，积极参参与中国的房房地产行业。只只要房地产企企业本身有一一定的实力和和信誉，项目目前景又看好好，争取外资资银行的贷款款完全有可能能。此外，随随着上海向国国际金融贸易易中心的迈进进，国外房产产基金看好上上海房地产市市场。摩根斯斯坦利下属房房地产投资基基金RSREF，荷兰国际际房地产，里里安集团，新新加坡嘉德置置地等纷纷出出手，它们将将在未来为房房地产企业源源源不断地输输送资金。虽虽然目前以境境外资金形式式出现的投资资仅3亿美元左右右，但从发展展趋势看，在在未来两三年年内境外基金金将快速增加加至20亿美元左右右。5.2.4担保公司据了解，担保公公司在房地产产融资中起着着假架设融资资渠道，提升升企业信用的的作用。担保保公司的业务务是种依附在在银行政策上上面，贷款决决策权也最终终掌握在银行行手里。担保保公司的介入入，在很大程程度上解决了了银行与房地地产开发商之之间信息不对对称的问题。在在房地产开发发项目过程中中，有实力凭凭借自有资金金缴纳土地出出让金与拆迁迁款，取得四四证，达到银银行贷款条件件的企业只占占少数。很多多房地产开发发企业在缴纳纳部分土地出出让金后就面面临着资金短短缺的问题，在在这时，担保保公司就有可可能为其提供供房地产违约约贷款。这种种方式是具有有闲置资金的的企业委托银银行向开发商商提供委托贷贷款，既为开开发商寻求了了资金又提供供了担保，达达到了双赢效效果。5.2.5房地产投资资信托目前正在我国兴兴起的REITs不失为一条条好的融资途途径。REITs实际上是一一种证券化的的产业投资基基金，通过发发行股票（基基金单位），集集合公众投资资者基金，有有专门机构经经营管理，通通过多元化的的投资，选择择不同地区，不不同类型的房房地产项目进进行投资组合合，在有效减减低风险的同同时通过将房房地产经营活活