深圳三九物业丹枫白露管理制度汇编

深圳三九物业丹枫白露管理制度汇编公共制度：1.智能化住宅使用规范(拟编写)2.业主公约3.住户手册及装修规范4.社区精神文明建设公约5.消防管理规定6.商业网点管理规定7.暂住人员管理规定8.出租房屋管理制度为加强丹枫白露(以下简称＂本物业＂)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共物序，共建标志性、智能化、典范式、园林式住宅区，同意签订本公约，并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。 (一)权利：1、依法享有所拥有物业的各项权利；2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利；3、有权按有关规定进行室内装饰装修；4、在入伙时依法检验房屋室内工程、设施的质量，对不合格有权要求整改；5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；10、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。 (二)义务2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定；3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；其他资料报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金、管理费、工本费等方可按规定施工。装修期间受管理人员的装修巡查，如有追加工程应提前申报，违章工程应立即停止，并限期恢复原状，承担因此造成的经济和工期损失。完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)；9、在本物业范围内，不得有下列行为：1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台自用面积内天面等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；2)对房屋的内外承重墙、隔墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、扩、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公用场所(地)；4)擅自损坏、拆除、改造智能化系统设施管线、位置及使用功能供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等(包括自用面积内部分)；随意停放车辆和鸣10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主管理委员会1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。有效。9、业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票。一百平方米以下的每份房地产证书一票。10、业主大会的决定和业主管理委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。三、违约责任期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金、电梯运行费、智能系统运行费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴四、其他事项由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报市物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。4、业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生纠纷；协助不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳仲裁委员会依法裁决。5、本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。本业主所拥有物业：商业用房：栋号(店、铺)其他：所在单位：业主(签章)：二00年月日一、前言尊敬的业主：欢迎您入住由深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司提供综合一体化管理与服务的小区(大厦)。深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司是经深圳市政府批准成立，专业从事物业管理、服务及物业经营的企业，隶属于深圳市三九房地产(集团)公司。为了使您充分享受优雅、宁静、舒适、安全的工作与生活环境，本手册专门为您介绍了小区(大厦)的各种服务、设备、管理规章及安全措施等，使您更清楚自己应有的权利和义务。所以，请您务必仔细阅读本手册，如您有任何疑问，欢迎及时提出，我们将尽力为您解决。深圳市三九丹枫白露物业管理公司二、住户手册管理机构及职能：小区(大厦)管理处是由三九丹枫白露物业管理公司派出具体负责日常物业管理事务的常设机构，其职责是为业主(住户)提供专业的物业管理服务及代表全体业主根据相关规定处理有关事务。管理处人员包括：主任、屋村事务管理人员、机电设备工程师、维修人员、保洁人员、安全管理人员等，各司其职，各负其责，直接为业主(住户)提供各项服务，并乐意接受业主、住户的批评，诚心采纳有益建议。管理处负责小区(大厦)内的房屋本体、电梯、给排水、供电、保安监控、消防、代收代缴水电费、清洁卫生、道路、绿化、娱乐设施等的管理。管理处除做好小区(大厦)内的管理工作外，并代表业主(住户)就日常生活中涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。业主(住户)如不依时付清本体基金、管理费、水电费等，管理处有权对业主(住户)提出奉劝、警告，甚至停止该户之水电供应。管理处服务时间：周一至周五的下班时间和周六、周日全天：为值班时间，管理处均安排有管理及维修人员随时准备为业主(住户)服务。业主(住户)如欲对管理工作提出投诉或建议，可用写信、电话或亲自前往的方式向管理处提出，并敬请告知管理费管理费:管理费是为保障各业主(住户)之物业的长远利益，本着取之于民，用之于民的原则而收取的。各住户须依法承担日常的保养维修和日常管理开支。管理费将用于管理处对本小区(大厦)内所涉及的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公共用电、公共用水等能源消耗及其有关的设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其他杂费等。本体维修基金:根据有关政府规定，业主(住户)应每月交纳按建筑面积计收的本体维修基金。本体维修基金将用于管理处对本小区内房屋本体承重结构部分(包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础)、外墙面、楼屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备等维修、养护。理处负责向业主(住户)计收，业主(住户)应及时交付，如不按时交纳影响使用功能及安全所可能产生的后果，将由业主(住户)承担。维修基金不予退还。管理处每月向业主(住户)收取管理费。各业主(住户)应承担费用乃依据其拥有建筑面积计算所得。2.3.1业主办理入住手续时必须按规定预交管理费用，预交水电费周转金；周转金于业权更改或产权到期后无息退还。2.3.2、为了方便业主，管理处采取银行托收、电脑划帐形式收取费用，每月1-10日为收缴时间。业主(住户)月底前亲自前来管理处交纳现金，逾期不交者，将被加收滞纳金。2.3.3、业主(住户)须在存折上留存足够的存款。逾期不交纳费用(或存款少于应缴费用导致划不到款)者，不论贵户是否空置，均须自办理入住手续之日起交纳各项管理费用。清洁卫生：小区(大厦)实行垃圾袋装化，各业主(住户)倾倒垃圾应系好垃圾袋放到管理处设置的垃圾桶内(垃圾袋管理处有售)；请勿将垃圾摆放在门口、走廊等任何公共场所，违者将可能受到处罚，并承担相应费用。请勿于小区(大厦)范围内任何公共地方随地吐痰、随地大小便、乱扔烟头、果皮、纸屑等杂物，违者将可能受到处罚，并承担相应费用。切莫把垃圾、菜叶、布屑、胶袋或废纸等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当而导致堵塞或损坏，业主(住户)应及时通知管理处进行处理，并承担相应费用。小区(大厦)内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者应负责清理、粉刷费用，如属小孩所为，由监护人承担责任。凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌者，除责令其限期拆除并恢复原状外，将可能受到处罚，并承担相应费用。安全小区(大厦)内二十四小时内均有人当值，热情地为各业主(住户)服务，并协助处理任何紧急事故。人员管理火灾防范到各住宅单位走访、抄水、电表，皆佩带工作证。对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，应谢绝进入。及出租屋的承租人须到小区(大厦)管理处办理登记手续，违者责任自负。客人及可疑人员，以免带来不必要的麻烦。业主有义务向管理处提供其住宅单位入住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料，如有变更，应及时通知管理处。管理人员可能难以完全逐一记忆辨认，为避免错认外来人士而误启防盗闸门，故一般不能为住户提各单位户内已预装了保安防盗对讲机，请住户提醒到访之亲友在抵楼栋闸门时，先以对讲机与府上联由于职责所在，管理员在必要时，会查询内进之陌生人士，请向贵亲友解释此乃加强小区(大厦)内保安措施。各住户开启大堂闸门进出时，请留意陌生人士跟随，提防随门而入，若有怀疑，请即通知看守大堂之管理员。当遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知管理处；切勿随便开启防盗闸门给陌生人士；凡遇见要安装防盗铁闸，亦须有稳固之大门门锁；外出时，将所有窗户关闭，黑夜最好留有适度照明灯光。a、任何人不得占用消防通道。楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻。b、请留意市政府禁止市内燃放烟火，爆竹之规定，以免引起火警;小区(大厦)内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及剧毒物品,违者将可能受到有关处罚;。c、注意安全用电，应使用适当插头，不可超负荷用电,不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度;不可将电线直接驳插座，不乱拉接电线;府上各成员应知道电源总掣之所在，当紧急时，即时关截。e免积聚于室内；停止使用时，应关闭所有石油气或煤气总掣。理灰烬,关闭所有门窗及防烟门。g、定期检查及更换电线和电器，注意接驳油气或煤气之橡皮管否老化。h、高层楼宇业主(住户)请勿在阳台私自安装防盗网，如确实需要，应在管理处统一管理下安装。4.3.2公共地方a有楼梯及安全出口必须保持畅通，为个人及公众安全，万勿阻塞公众地方,任何公众地方摆放的物品将会被搬走,其相关费用将由有关住户(业主)负责。b、小区(大厦)内任何地方均不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品。业主(住户)应教育小孩不要玩火,免生火警。c、公共地方均安装有灭火筒、灭火喉及其防火设备，请各住户敦促子女切勿移玩此等设备。设施及维修、养护责任小区(大厦)楼宇自交付使用时(以入住通知单签署日期为准)起，根据有关规定，凡因施工原因所引起的质量问题(不包括人为损坏)，由发展商负责对土、木建筑保修一年，水、电设施保修半年，管理处负责代为住户(业主)进行联系。由于属自然灾害、自然损耗,或业主(住户)使用不当所致的质量问题需维修，不在保修范围内，管理处将尽力为业主(住户)提供有偿服务；业主(住户)自行装修中涉及结构、管道、电路及卫生间、厨房间等的设施，管理处不予保修，凡这类房屋的维修，费用均由业主(住户)承担，管理处尽可能提供有偿服务。保修期之后的日常房屋维修，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等有关法律及规定，业主 (住户)可委托物业公司管理处，在管理处力所能及的范围内进行维修及收取管理服务费用。承重结构部分(包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础)、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备产经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则在本体维修基金中支出。住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路灯照明、绿化等公共设施由所有使用者共同承担住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复,并承担有关费用。住户(业主)自用单位日常维修由住户(业主)负责；如需管理处提供维修服务，可通知管理处，填写维修申请单，管理处将尽可能提供有偿服务,安排人员进行维修服务，其费用由有关住户(业主)承担。维修费用将与管理费一并交纳结算。5.8.1电梯是每位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是您的责任，也将会节省您的更新支出。5.8.2客梯只限载客，请勿用客梯运载货物。5.8.3消防电梯只限运载电梯能够放进的装修材料及垃圾、日常生活、办公用品和贸易样品等物品。运货时须先到管理处提出申请，办妥手续后方可使用。违章运货者，将可能受到处罚，并承担相应费用。5.8.4使用电梯时应文明操作，请勿用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，请勿用物体挡住电梯门，使其不能自动关闭。违者将可能受到处罚，并承担相应费用。5.8.6电梯内请勿吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物，违者将可能受到处罚，并承担相应费用。5.8.7电梯在运行中突然发生停运等故障时，不要慌张，可按警铃报告，管理处将会及时派员采取措施；请勿采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。5.8.8乘客看到停运标志时，请勿采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。公共及康乐设备5.9.1本物业内各花园、平台花园、树木、草坪均经统一规划设计，皆为住户所建设，所有住户均有责任爱护花草和保持清洁卫生。5.9.2请万分小心敦促孩童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。5.9.3请勿在花园、平台玩耍球类、脚踏车、滑板及其他一切会碰撞、伤害他人或设施之各类游戏。5.9.3请勿在花园、平台之坐椅及草坪睡卧及晾晒衣物，损害或采摘花卉、树木，违者可能受到处罚，并承担应费用。所有使用大厦设施之人士，必须遵守政府所订定之有关法例及管理处所定的守则。如业主(住户)需进行二次装修,请遵守本手册之装修守则。车辆与交通管理：小区(大厦)乃全体业主(住户)公共场所，为保证停车场之使用和满足业主(住户)的需求，请业主(住户)遵守、服从管理员的指挥；所有外来车辆未经管理处许可，不得进入小区(大厦)。凡经许可进入小区(大厦)之所有车辆，遵照指示、规定的行车路线及停车位置，并按规定交纳车位使用费或道路占用费。停车区域内所有车辆请勿装载、存放汽油桶、气瓶及不得在小区(大厦)内乱停乱放，违者将可能受到处罚并承担有关费用。业主(住户)车辆在小区行驶或停放过程中造成其他设施之损坏，应按规定承担有关费用。如业主(住户)使用之车辆有屡次违反有关规定之记录,管理处将可能收回小区停车证，拒绝该车进入小区。应急程序：下所提供的资料，是特别为协助业主(住户)预防和处理紧急事故而设。单位内物品处理。业主(住户)请定期检查单位内存放之物品，以免阻塞危急时逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随处放置在室内。当发生意外或紧急医疗问题：7.3.1尝试尽可能获取有关损伤的资料；7.3.2使伤者处于温暖舒服的状况，并加以安慰；7.3.3拨电话要求急救医疗服务，市急救中心电话：120；7.3.4通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；7.3.5在任何情况下，应尽量保持镇定。罪案与安全7.4.1为防止偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，以下的建议对你可能有所帮助：b、如遇到抢劫、骚扰、袭击或其它严重罪案，即向警方报告；c、所有案件均须向管理处报告，并把已采取的行动告知管理处工作人员；e、如于本小区(大厦)范围内遇到形迹可疑之人、物，应立即通知管理处。火警7.5.1业主(住户)必须熟悉小区(大厦)内的灭火器、警报系统与及消防部门的电话号码：119。7.5.2若是轻微失火(如废纸篮、烟灰碟等)，尽可能将火扑灭，但切勿冒险。7.5.3如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势。7.5.4发生火警时，若情况许可时尽量尝试进行下列各项重要步骤：a、通知小区管理处，依照的指示，尽可能通知所有用户。b、通知消防部门说出有关单位的名称、地点；火警蔓延的范围及位置；说出燃烧物质；你的电话号码、c、如被火焰或高热所围困，有可能的话，致电管理处、消防部门求助；打破玻璃警报系统之玻璃片，含氧气量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空气流通。，则向外走，前往最邻近的出口逃生。7.5.6所有逃离火场的人，须在小区管理处指定之空旷地方聚集。7.5.7发生火警时，管理处工作人员会协助、消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防部门未宣布有关单位安全之前，任何人等不得进入。地震7.6.2躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。7.6.4地震地不要躲在楼梯底下。7.6.5准备应付接连更多次的余震。7.6.7切勿散播谣言或夸大的报告。水浸a、遇有可能发生水浸时：a、把有可能受损的贵重物品移往较高处；b、在水浸出现前，切断电器用具的电源；c、提防通电的电线。a、检查财物以鉴定损失；b、委派及监督负责清洁的员工；c、逐渐抽出积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；d、清除单位内，家俱及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；e、做好提防抢掠的措施，须加强安全，防止盗贼进入单位。联络7.8.1用电话报案时，请提供以下所有资料：a、报案人的姓名；b、紧急事故的位置；c、小区(大厦)的名称及地址；d、所住楼栋单位编号；e、有无人员受伤；f、紧急事故的种类、火警、罪案等。7.8.2待对方确定了资料后，方可挂断电话。大厦撤离程序7.9.1当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离火场，不能有所例外。7.9.2在撤离火场或进行火警演习时，业主(住户)的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。前往预先指定的楼梯然后随撤离程序逃生。结语7.10.1没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人员和财物损失，以及万一发7.10.2通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，再加上业主(住户)的合作，当万一发生紧急事故时，管理处有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理处及业主(住户)作出即时反应，以保障人员及财物安全。7.10.3制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业主(住户)的投资。然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业主(住户)熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。紧急电话号码:e、管理处:其他禁止饲养宠物。在本小区(大厦)内养猫狗及其它宠物，不单会妨碍公共卫生，并引致邻户不满，因此禁止饲养猫狗及其它宠物；根据市府有关规定，禁止在市区内饲养家禽、家畜，敬请各住户留意，违者将受到处罚。神位:为保持环境清洁卫生，住户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。晾晒衣物:衣物必须尽量拧干，方可晾晒，以免滴水，引致下层不满投诉。除预定之晾晒架外，请勿在窗外或公共地方晾晒衣物。物业用途限制:本小区(大厦)乃根据政府所拟之计划及条款进行使用，业主(住户)不得改变房屋原有用途。三、住户守则所有业主都必须遵守以下所列之条款1、业主资料2、楼宇外观住宅(大厦)外墙不容许由业主作出任何的更改以致影响住宅(大厦)的外观。住宅(大厦)公共部分开关之门窗只容许在紧急的情况下关启，在得到管理处批准下，业主方可在特别情况下关启门窗。不遵守此规定者可能被处罚并承担有关费用。4、楼宇结构之保护楼宇内结构部分不可改动。业主不准损害任何住宅(大厦)内之结构。如发现受破坏，修补费用将会由该单元业主负责。5、公共设施业主有责任对小区(大厦)内的设施，如排水，电力系统等保持其质量及保护。任何损坏最终由业主负责。6、业主交付费用之责任业主都应在接收单元前依时交付管理处规定费用，入住以后亦须依时交纳各项管理费用。如有拖欠，将加收滞纳金等费用。7、材料、货品之运送1、业主需要运送、货品时，必须依照管理处所指定之人口及路线搬运及使用指定货运电梯。2、业主需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。所以因运输而对大厦造成之破坏，其修补费用由业主负责。责3、在得到管理处批准之前，业主不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械，大型物件等。8、二次装修规例谨提醒各类住户必须留意及遵守此手册之装修规例。、保险1、管理处未对业主单元范围内购买保险，因此，管理处建议阁下为本单元内的装修、家俱等购买保险。2、业主不得作出或容许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增加之任何行为。10、管理与空调收费业主须按合同规定之方式、时间缴付每月的各项费用，如有合同未说明内容，则须遵照管理处之规定执行。11、公共地方之整洁业主不得放置任何物品，家俱，垃圾等于电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品会被搬走而有关费用将会由有关业主住户负责。运业主需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清走而费用由有关业主(住管理处已安排了24小时由安全管理人员在大厦范围站岗及巡逻以保持大厦安全。如阁下需要夜间进出大厦，希望能遵守以下程序：1、进入大厦前，请于接待处留下姓名、身份证号码、电话、所进入单元及签署。安全警卫人员有权检查大厦人士之身份证。人士进入本大厦。14、标牌与指示牌1、业主在未得到管理处批准前，不得擅自在公众地方或小区大厦)外围竖立或放置任何标志、标牌、通告、广告及天线等物品。如发现上述物品，管理处在不另行通知下会将上述物品即时搬离现场。所有费用将会由有关业主承担。等，费用将会由有关业主5、兜售商品未得到管理处批准前，业主不得在小区(大厦)或公众地方作出兜售行为、派发传单、广告、赠品等。6、单元用途1、业主除在公约允许情况下不得将房屋改作规定以外之用途。2、业主不得将房屋用作进行违法，不道德等行为的用途。3、业主不得在房屋内贮存易燃、易爆或危险物品等。4、业主不得收留或饲养宠物。5、业主在任何原因下不得任意发出或容许过大的噪音、震动等，以避免对其他使用者产生不便。不得安装、放置任何重型机器、装置、设备等。7、业主不得对小区(大厦)结构、地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建设等行为。8、业主必须自费对其房内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持房屋的正常用途。9、在未得到管理公司或有关环卫当局、市政府指导下，业主不得在房屋内安装锅炉或排放废气等的机械设施。对小区(大厦)管理方面的意见，管理公司欢迎业主以书面形式提出，我们对阁下之意见非常重视并乐于协助阁下解决任何问题。四、二次装修程序业主在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款：装修申请表装修图纸及更改工程为保护小区(大厦)公共设施，业主必需呈交3份其单元之装修图纸、装修用料及机电技术资料与管理处审阅，未得到管理处以书面批准装修图纸及颁发《装修施工许可证》前，任何有关之二次装修工程不得开展。小区(大厦)之燃气管道、消防系统、公共给排水系统及空调系统将不被批准进行任何修改或增加接驳等工程，有关业主(住户)单位内加装设施亦不得干扰及毁坏上述之公共设施，否则有关业主须负赔偿责任,承担有关恢复费用。装修工程要求交审图纸及内容如下：2.3.1室内平面布置图(1：50),室内间隔或墙高度至吊顶天花或结构天花；任何保险柜或重型装置重量达到或以上并标明有关装置之尺寸，重量等详细资料；任何提高地面工程,以便安排有关管线。总耗电量之计算。户外加装设施2.4.1走道已装有足够灯光，请勿在贵单位外加设照明灯饰，以免影响观瞻。2.4.2请业主(住户)勿在贵单位外(包括户外门、走道、外墙、外窗等)加装标牌、商业机构的名称、广告及标识；如属必要，请报管理处批准。如未经批准加装标牌等，业主(住户)将可能受到处罚，并承担有关费用。空调安装之特别提示：已安装中央空调系统之部位，各业主(住户)不得再自行安装任何空调装置。业主(住户)安装窗式或分体式空调机，应依管理处指定位置安放，并将滴水管引入自家下水管道中，不得向外排放。装修管理费及押金装修施工单位需在装修工程开展前交纳费用4.1.1装修管理费：根据小区(大厦)的不同情况以及屋型面积具体规定4.1.3及其它有关费用(费用标准由管理处根据有关规定制订)装修管理费所包含以下各项工作之开支:a、审阅装修图纸及技术资料及提出建议b、额外之安全及清洁安排c、临时电力及水之安排d、装修期间工程之监察e、施工人员之管理装修管理费及押金以批准装修期30天计算，超过批准装修期30天之装修管理费(逾期金30元-50元/天.户)及由业主(住户)另行缴付后，方可继续进行装修工程。装修完工后1个月内，经管理处审核、验收，半年考验期满后，押金将不计利息发还予有关业主(住户)。聘用承造商业主(住户)需保证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处工作人员充分合作，以免影响日常操作。业主指定聘用之装修承造商必须持有深圳市有关部门认可的有效施工营业证明文件，方可展开其装修工程。装修工作开展前，所有施工人员需向管理处申请工作证。在进入小区(大厦)范围时，施工人员必需佩带工作证，但管理处有最终决定权可以不批准持证施工人员进入小区(大厦)工作。业主(住户)自行装修或亲属代为装修，也须按上述程序进行。指定承造商为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏，所有有关电力分布系统，公共天线系统，电话线路之增加，删除及改动等工程或其他和小区(大厦)系统连接上的工程都必需由管理处批准或指定承造商进总结管理处再次提醒各业主，只在下列情况下，装修工作方能展开。a、管理处已书面发出批准装修许可证b、所有有关费用已经缴付c、所有工程并没有和国家法律有任何抵触d、消防机关已发出批准文件。业主(住户)必需留意并遵守以下装修规例及条款工作时间规定可进行装修工程之时间为：星期一至星期五早上八时至下午六时，如需超时加班工作，必须向管理处事先提管理处有权随时停止一切产生噪音，震荡，强烈气味或对其他业主(住户)滋扰的工程。凡这类工程都应在非办公时间或管理处指定时间内或地点进行。在未得到管理处事前批准之前，业主(住户)不得在单位外(包括户外门、走道、外墙、外窗、屋顶等)装构的名称、广告及标识，安装任何空调机，天线或雨蓬等物件。更改、还原工程管理处保留要求业主对所有装修工程进行更改或还原的权利，如该工程影响小区(大厦)设施，装修结构，管理处会发出书面通知，业主(住户)须在一个月之内完成对此等工程要求，并负责一切费用。如业主未能在指定时间内完工，管理处会安排该项工程，而所需费用将会由业主(住户)承担。小区(大厦)设施业主(住户)必须保持小区(大厦)内所有设备及消防设施都不得封死以致不能维修或检查。所有检查活门、渠盖、门、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。政府法例业主需对其装修设计有关政府部门审批的项目，应自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定。保险管理处建议业主(住户)及其聘用之承造商，购买足够之保险如；火险、劳动赔偿及公众一切险等，以防意外造成损失。任何因业主(住户)装修工程所造成之责任,将由相关业主(住户)承担。施工人员操守业主(住户)需对其聘请之施工人员在施工现场作出的行为而负责。业主(住户)需对此装修规范熟悉及遵守。管理处有权对违反规定者要求停止工作，截断其单元之电力供应或将施工人员逐出小区(大厦)外。管理处不会对此行动所引致的后果而负责。规范之实施物业管理公司在需要时可对此手册之项目作出修改，并对此手册有解释之权。社区文明建设公约为搞好小区精神文明建设，使广大住户享有文明、健康的生活环境，特制定如下公约，敬请遵守：一、国家法律、法令、政策和特区的有关规定及本住宅区的各项规定，做一个遵纪守法的居民。二、住户邻里互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。三、不把违禁品、黄色淫秽的书刊、画片、影碟等带入小区。四、养成讲道德、讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的生活习惯。五、爱护公共卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和倒污水，共同维护住宅保持建筑物的原貌和美观。消防管理制度一、熟悉使用小区防火设备、线路、性能、使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。三、设法使住户了解、熟悉如何启用智能报警设备及按钮、防火设备。可利用通告、标贴。。五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。六、制止儿童在住宅区范围内玩火。速向上级报告。九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。十、如发现某住家有浓烟冒出或火烧焦味，而又无人开门，应即与智能控制中心联系，并作紧急处理。十一、若发现火警须通过网络与市消防中心联系，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，禁止住户在走廊燃烧元宝纸等。十四、报警时必须清楚说明火场地址，报案人姓名及电话。十五、所有消防装置应由认可的消防处最少每年检查维修一次。商业网点管理规定为了保障住宅区住户及商户的整体利益，创造良好的经营环境，特制定此规定。一、凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守小区各项管理规定。二、任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原貌。三、各网点必须按规定挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。四、店主应保持店容店貌及环境清洁，做好门前＂三包＂(包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化)，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重者，报请有关部门责令停业整顿或吊销执照或中止租赁合同。五、任何商业网点不得容留与商场经营无关的人员。商场夜间留宿人员数目须报物业管理处治安联防队办公室批准。六、凡在住宅区内营业网点装修，应严格按规定审批装修申请，特别强调不得随意更改房屋结构，损坏电子报警系统，并承担由此产生的损失。七、所有营业单位、店主均应文明经商、合法经营，不得出售伪、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市。八、任何营业单位、店主应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米(建筑面积)配备灭火器1只。暂住人员管理规定确保住宅区安全，保障业主权益，特制定本规定：一、遵守国家法律、法规，接受公安机关管理部门的检查，不得私用出租屋从事非法活动。二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报暂住户口。三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有暂住证。来人员，居住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。六、凡暂住人员须持合法证件自觉到本区内治安办登记。七、暂住人员不得在本区内从事非法活动,违者从严处理。八、暂住人员必须遵守本区的其他有关管理规定。出租房屋管理制度为了加强对出租屋的管理，防止案件发生，特制定如下制度：二、出租屋业主要到管理处治安组登记出租情况实行备案。承租人入住后一星期内要办理户籍资料。违反规定者，将停止水、电供应。三、只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。业主必须留下地址、身份证编号、联系电话。四、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。五、出租屋内不得进行违法行为。六、业主必须经常了解其承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知管理处或派出所。七、业主需向管理处交纳管理押金人民币200元，房屋不再出租时，退还押金。八、违章处罚：1、违反以上规定者处以人民币1000元以下罚款，必要时将承租人送交公安机关处理。2、承租人多次违反管理规定，并拒不接受处理者，扣业主所交押金，并从严处罚。无效，管理处有权采取必要的措施，直至改过或搬出小区为止。第二部分：管理运作制度1.智能系统设施设备管理制度2.中央智能调度中心值班制度3.消防工作管理制度4.智能车场管理制度5.配电房及特种作业人员安全制度6.配电设备保养规定7.风机管理制度8.水泵房管理制度9.柴油发电机组管理制度10.柴油发电机操作规程11.低压配电房操作规程.电梯管理制度13.电梯运行管理制度14.电梯机房管理制度15.电梯保养管理与维护制度16.电梯月保养制度17.高压环网柜安全操作18.给排水管理制度.财务公开制度20.员工工作服管理规定21.工程临时用电制度22.员工工作指引及行为规范23.办公区管理规定24.管理人员培训制度25.管理人员奖惩制度26.食堂管理规定特订如下制度：区最核心部位，闲人不得内进。离职守。3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。必须自觉参加年审工作。严禁违章操作，确保安全。5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。九、每年对接地网检查、测试一次。十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。十一、功率因素补偿低于时，应及时修复。十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查。五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。良好状态。八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。四、每半月同消防检查一起，试运行一次。五、严禁在机房内吸烟。七、开关平时应置于高速状态。 (一)、启动前的准备工作：1、全面检查柴油机各部分是否正常。2、检查水箱水位(2/3以上)。3、检查机油油位。4、检查燃油是否充足(2/3以上)。检查油箱开关及有无渗漏。5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。 (二)、启动及运行：1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。达到380V至420V，频率达到50HZ－51HZ。4、试运行期间做好各项记录。5、水温合成至60度时，方可带动负载。6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。 (三)、停机：1、停机前应先御去负荷。2、先将转速降至800转/分(此时相电压约为240V)。3、停机后，将开关转至自动状态。 (四)、自动起动参数：1、市区断电后，延时5秒起动。2、起动后延时2分钟自动送电至配电房。3、停机须手动进行。 (一)、合闸送电操作规范：1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。。 (二)、停电操作规范：2、断开低压配电柜总开关。3、挂好禁止合闸标志 (三)、维护作业：、严禁带电操作。2、按计划进行维护保养。电梯管理制度 (二)、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超载而发生危险。 (三)、禁止幼儿单独进入电梯。 (四)、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响电梯门开关。 (五)、发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知机电设备工程师人员进行处理。当修理员到达时，管理人员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录。 (六)、遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。 (七)、凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。 (八)、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。 (九)、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告上级处理，同时查究水的来源，尽早修理。 (十)、冲洗走廊及楼梯时,禁止让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。 的字样。 (十三)、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。一、电梯运行应由专人负责，并对运行情况作出记录。应及时与电梯公司联系。同时请专业人员尽快解决。四、楼层水管破裂或因其他原因引起水流入电梯进道时，应及时断开电源，将电梯停至顶层。五、台风、暴雨来临时，应及时做好防护措施。六、定期检查坑道有无积水，应做到坑道无积水、清洁。如有积水杂物应及九、非电梯维修人员，不得擅自拆卸，修理电梯，不得进入非乘客空间。十、做好电梯运行记录，以及维修运行报表。十一、电梯实行二十四小时运行制。十二、进行电梯维修时，应在首层电梯口注明，通知各住户。十三、电梯维修应尽快进行。梯进行检查和保养，并做好记录。定：二、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。四、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。五、严禁在机房内吸烟、六、每日对机房内的设备进行一次检查，确保设备运行正常。七、做好机房的记录(含检查记录，维修记录)。八、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查。电梯的运行操作虽然简单，但是其机械控制、电气结构相当复杂。为保证电梯运行良好，延长其寿命，特制定以下制度：一、保养管理1、每日应进行一次来回运转测试，确认对讲装置及应急灯保持正常功能。2、对搭乘处与车厢的门沟内的杂物要做到随有随清。3、电梯门的门启钥匙须由专人妥善保管。二、外观的维护1、车厢室壁，搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色，处理方式如下：●灰尘或尘埃每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。●中性污渍●油性污渍蜡笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉的污渍，先用汽油洗去污渍，以中性洗洁剂擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。●铅笔印用橡皮擦谨慎擦掉。●涂装面顽固的污渍不良影响。2、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。 (注：碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等，绝对禁止使用。一、电梯的月保养应与具有专业保养资格的公司签订保养合同，并由专业人员进行保养。一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。备干净无尘，不得堆放杂物。三、严禁在室内吸烟。四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。五、断电后，必须进行接地保护。六、合闸前，必须断开接地保护。一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每三个月清洗一次，以保持卫生。三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。。六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。财务管理公开制度一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括：管理服务费和本体维修基金(以下称本体基金)、电梯、智能系统运行费的收入和支出情况。二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。三、本体基金的收入参照深圳市指导标准按元/平方米向全体业主收缴；其支出用于房屋共用部分的维修养护，本体基金30％用于房屋本体共用部位的日常维护和零星小修，其余70％用于房屋本体共用部位中修以上维护工程；用于中修以上维护工程时须经业主管委会或该栋50％以上业主书面同意。四、管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。五、管理服务费、本体基金的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和咨询。六、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。七、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。八、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。一、新工作服：凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。二、不得在上班时间以外着工作服，不得将工作服转借给其他人。三、如因工作原因造成工作服损坏，需由当事人写明损坏原因，书面报告管理处主任，经管理处主任同意后方可四、非因工作原因造成的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。。用电量不得超不得使用金属导线代替保险丝。者停止供电。七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。违者重罚并赔偿经济损失。九、不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚并赔偿经济损失。情节严重者送交公安机关处理。 (一)管理人员守则6、管理理念：以业主为中心，以业主满意度为标准，全心全意为业主创造良好的生活环境和便利服务。第一章员工行为守则服从公司利益；4、爱护公物，节约开支，杜绝浪费；5、自尊、自爱、自信、自立、自强；6、诚信守时，勤奋学习，精益求精；7、热情主动，忠诚本分，宽以待人；第三章管理原则2、二种手段：一手抓业主服务，即全程全面全方位为业主提供优质服务，满足其精神上、物质上和生活上的需求和便利；一手抓物业管理，即确保物业保值、升值、环境优雅、安全舒适。第四章管理规则司员工必须遵守公司章程及各项规章制度，尽职尽责高质量按时完成本职工作。2、注重品德和文明素质的修养，自觉遵纪守法，遵守职业道德；对待业主彬彬有礼；住户上门办事要主动，切忌粗俗、粗暴、举止轻浮。仪用语见附件一。4、遵守考勤制度，上班签到，因公离开办公室须填写外出登记表；病、事假须提前一天报请主管主任或经理批准。审批权限主管级为半天，主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9：00管理处每周例会；7、遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。8、敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。二、忠于职守2、上、下班必须行走员工通道、乘员工电梯，进入岗位必须穿工作制服。部门或人事部接收转告。4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。5、未经部门主管指派，员工不准进入本岗位工作区外的宾客接待所或餐厅、客房楼面等地；非工作指派，不得行走大厦前门、不得进入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手间。6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。掏耳朵、触摸鼻孔等。8、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。三、工作态度1、礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待客人还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对客服务时，还要做到：迎客要问候声、离别客人要有致谢声、工作出现差错和失误要有致歉声。2、微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体、要发自内心，使客人感到宾至如归、温馨和谐、4、责任。对各项工作要有责任心，要有对客人、对公司高度负责的精神。5、诚实。诚实、可靠、正直、不循私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。四、仪表仪容天须剃胡须，不准烫发、不准留小胡子、不准留大鬓角。于背后；男子双脚开立与肩同宽，脚尖向前；女子双脚呈＂V＂字形，膝和后脚跟要靠紧。坐在椅子面积的三分之二处为宜。6、行走要轻松稳健、挺胸抬头、两眼平视、步距要符合标准。7、在岗位上行为要规范。不准在客人面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、梳头发、剔牙、打饱咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲；不准交头接耳；不准说笑聊天。有什么可以帮助的。不得使用不礼貌或粗鲁的语言。七、服从上司时完成本职任务。2、不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满可按正常程序向领导或人事部门投诉。3、若在工作中出现意外情况而自己的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向上级主管请示或反映。八、合作精神公司和各项物业管理服务工作，依赖于多个部门或岗位共同合作。各部门的工作都是为着一个共同的目标。员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证业主(住户)对我们工作的满意。九、工作行为与规范公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步聚。一般情况下，员工不可随意更改，如需变更，须征得有关部门的同意，由公司管理部门通过一定的程序进行更改。十、服务准则业主至上，宾至如归，使业主(住户)对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。十一、上、下班及签到1、员工必须按时上下班。在工作时间内未经主管批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若需对值班时间做出调整或更改，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。2、员工上、下班必须按规定签到。3、代人或托人签到，均属舞弊行为，将会受到公司的严厉处分。十二、证件及工号牌、员工工作证员工证是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用，不准借给他人，员工证和工号牌如有遗失，应立即向管理部报告并办理补领手续。员工离职时应将员工证交回管理部。十三、员工工作制服1、新员工入职后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定提供统一工作制服，所有工作制服均属公司财产，员工必须按照公司规定的程序签领并按照公司的制服管理规定进行使用和保管。2、员工在上岗当值期间必须按规定着装，并保持工装整洁、端庄。除在公司规定范围内的因公或批准外，不准穿着或携带制服离开公司。3、员工离职时，必须将制服交回公司，并按规定办清退还手续，如有遗失或人为损失，则需按规定赔偿。十四、公司财物1、爱护公司财物是每位员工的义务，每一位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其它易耗品的良好习惯。致公司的财产损失，将会受到所损坏物价值之10倍的索赔，并受到严厉的处分。3、如果员工犯有盗窃财物行为，将会被立即开除职务并送公安部门查办。十五、人事资料员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交各种人事资料。员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公司立即作出严厉的处理，并保留追究行政责任的权力。十六、拾遗员工在小区(大厦)范围内，拾到任何财务，都应即时送交部门主管或转送公司管理部，并将详细情形记录在拾遗本内。若拾遣不报，据为已有，则以盗窃论处；拾金不昧者，则将受到奖励。十七、员工通道员工上下班，必须行走指定的员工通道，工作期间亦应搭乘员工电梯，行走员工楼梯或通道。十八、员工餐厅1、员工当值期间必须在公司员工饭堂用膳，并执行公司规定的就餐规则，不得在饭堂以外的地方进膳。(经管理部门批准者除外)2、员工进膳必须按部门主管安排的时间进行。用餐时应出示餐卡，接受饭堂有关人员的核实。3、员工每月将获公司颁发餐卡一张，餐卡只限持卡员工个人使用，不得转借他人，若有遗失，应即上报部门主管十九、员工宿舍1、员工入职后，可根据个人生活的需要，向所属部门主管提出宿舍申请报告，并由所属部门统一向管理部申请，公司会根据情况为员工提供一人床位的住宿条件。以表确认。如有违反，将会按规定的情节受到处分。二十、保密未经公司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司的内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者通过正常手续与管理部联系。 (二)管理人员职业道德规范职业道德，就是从事一定职业的人，在工作中所遵循的与其职业活动紧密联系的准则和规范。员工的职业道德，就是员工在接待业主(住户)时所应遵循的职业行为准则。它的核心是为业主(住户)服务，并通过全体员工的一言一行，表达出企业对业主(住户)的服务精神，反映出企业的精神面貌。物业管理公司员工职业道德规范的内容，包括对员工在思想基础、服务精神、经营作风、工作态度以及职业修养等方面的规范要求。这是调节员工在其工作中如何正确处理各种关系的行为准则。首先要树立热爱本职，忠于职守的思想。热爱本职，主要是指热爱自己所从事的职业，维护本职业的利益，在技术上精益求精，力求掌握最好的职业技能；忠于职守，主要是指要认识到自己从事的职业对社会、对他人应履行的义物业管理行业是服务行业，其根本宗旨是为业主(住户)服务。因此，所有员工必须本着全心全意为人民服务的精神，主动、热情、耐心、周到地为业主(住户)服务。要努力提高服务质量。应逐步建立规范服务，即正常服务、多功能服务、专项服务、现代技术服务的质量要求。正常服务就是在物业管理过程中热情、公平、周到、负责；多功能服务就是提供与物业管理相关的连带服务以满足多种需要；专项服务就是为服务对象提供特殊的需要；现代技术服务就是随着商业技术装备的逐步改进，扩大科学技术服务。要热爱业主(住户)，把他们当亲人，要以平等的态度接待他们，一视同仁，不厚此薄彼，不以衣帽取人，做到生人熟人一个样，大人小孩一个样，职务高低一个样。三、经营作风方面的规范要求：民日益增长的物质文化需要和社会主义现代化建设服务。因此，四、工作态度方面的规范要求严于律已，清正廉洁，不损公肥私。要敢于同贪污、盗窃等违法行为做斗争。要始终把集体利益放在第一位，个人利益放在第二位，个人利益服从集体利益。五、职业修养方面的规范要求要树立崇高的理想和信念。要树立正确的人生观，人生观解决人为什么活着，怎样活着的问题，是指导人们思想行的＂总开关＂。人生的目的、理想和信念，对人生起着精神推动力的作用。要努力学习业务技术。光有为业主(住户)服务的思想是不够的，还必须有为业主(住户)服务的本领。这就要求员工必须抓住一切机会和时间努力学习业务技术，不断提高业务水平和服务技能。要有高度的正义感和社会责任感，敢于抵制一切违反社会主义职业道德的行为，做到不敷衍，不放任，不采取自由主义态度，为整个社会风气的好转做出自己的贡献。一、培训宗旨：向管理要效益、向培训要人才通过短期密集培训及中长期培训，多出人才，快出人才，出好人才，造就新型的适合丹枫白露智能化物业管理的高素质人才，为行业造就一批精通管理与现代技术的专业队伍。二、培训目标：通过2－3年造就一批现代物业管理的高素质队伍三、培训内容：1．智能化住宅的设施、设备的管理使用，智能住宅可能出现的管理漏洞；2．各岗位培训，特种工种操作及新技术、技能培训；3．服务质量服务技巧培训；4．企业形象及住户满意系统CS培训；．丹枫白露管理模式培训；7．法律、法规、物业发展动态培训。四、培训方式：操作相结合。五、培训机构建立、监督、奖罚办法及培训经费培训由公司领导专职负责，专设培训部、层级落实，统筹安排。管理人员的培训与考核将作为工作业绩的重要考核依据之一，严格按照优秀、及格、不及格等级别处以不同程度奖罚，不合格者将予以调换岗位甚至辞退。将物业管理推向更高的境界。部分不足经费。为增强管理人员服务意识，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的管理人员给予应有的惩处，管度面前，人人平等＂。1．奖励条件：员工表现符合下列条件之一者，管理处将酌情给予奖励：1)对改进经营管理、提高效益方面有重大贡献的；2)在完成工作、任务及服务质量方面有显着成绩的；3)在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显着效益的；4)节约资金和能源的；5)防止或挽救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的；6)检举、揭发损害管理处及住宅区利益或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出的；7)一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍已为人或做好人好事事迹突出的；8)见义勇为，舍已为人或做好人好事事迹突出的；9)其他应当给予奖励的。；2)记功；3)晋升工资或晋级；4)通令嘉奖；5)授予荣誉称号。凡符合奖励条件者，由所在部门直接向上级将事迹书面报告和《奖惩建议申请书》呈报管理处主任办公室，经公司经理签署后执行。二、处罚1．过失种类：管理人员过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给以相应的处罚。――有下列行为之一者，属甲类过失：1)上班迟到、早退的；2)非因工作需要，上班时间会客聊天或长时间占用电话的；3)拖延执行上级命令的；4)不按规定着装的；5)有其他不道德的行为的。――有下列行为之一，属乙类过失：1)代人打卡、迟到、早退当月累计达5次以上的；3)当值时擅自离岗、睡岗或干私活的；4)私藏、私拿公司各种物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物的；5)涂改或伪造医生证明书、各类工作记录表格的；6)在禁烟场所吸烟的；7)没有尽职及时报告事故的；8)使用亵渎性或辱骂语言的；9)服务态度差，遭业主(住户)合理投诉的；10)一切有碍生产安全和公共秩序行为的。――有下列行为之一，属丙类过失：1)连续旷工15天以上(含15天)或1年内累计旷工30天以上的；2)贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分的；3)玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥隐瞒工作过失造成事故或损失的；4)损坏设备、工具造成经济损失的；5)不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的；6)服务态度差，当年累计被客户投诉5次以上或损害客户利益的；7)发生紧急情况时不参与救护或逃离现场的；8)参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡的；9)其他严重违犯公司规定的。2)书面警告；4)辞退或开除；3．公司正式职工触犯国家法令法规，应接受有关部门的制裁。其他人员如下规定：1)责令停止履行职务(岗位)职权，停职期间取消浮动工资及奖金，直至另行安排工作后按新的岗位计发工资、奖金；2)员工被公安机关行政拘留期间，只按本人原工资标准的60％发给生活费；3)被收留审查、刑事拘留、司法拘留、留用察看处分或被判处徒刑期间的工资参照《深圳企业工资管理暂行规定》条例执行；4)在给予员工行政处分的同时，如需责令赔偿经济损失的，经济损失金在员工本人工资中扣除。公司聘用工、临时工如触犯国家法令法规，除应接受有关部门的制裁外，公司有权随时予以辞退。理制度：。二、认真维护并合理使用宿舍内智能系统，收到指令立即投入工作。责来人来访的接待工四、严禁外来人员留宿，有特殊情况(如直系亲属)的要向队长汇报，经管理处同意后方能留宿，并做好登记。严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报又不听劝阻者，以扣罚工资至开除为止。舍内大声喧闹影响他人休息,班后外出一律执行请、销假制度,晚上12点后，除上班人员外，其他队员必须就寝。六、做好安全防火工作，禁止在室内乱拉电线和使用大功率的电器。七、严禁偷盗行为，一经发现一律作除名处理，并酌情交有关部门处理。单车禁止放在寝室内。七、自觉做好节约用水、用电。为了加强梅林住宅区管理工作的落实，进一步提高工作效率和物业管理能力，特制定回访制度。一、管理处主任不定期进行访问住户，解释管理处的内部管理程序，运作情况，住宅区管理制度，人员的责任范二、上门征求业主和住户对管理人员工作的意见和建议，改善我们工作方法，使我们能够进一步为住户服务。三、上门征求业主和住户对管理处员工的意见、工作表现和工作能力，大力协助我们进行人事安排。四、管理处人员接到住户的投诉电话或口头投诉，必须进行登记、备案，小问题立即处理，大问题上报管理处主任，并有一个明确的答复，三天内解决完毕，并记录解决的方法，告