房地产企业债务重组法律问题

房地产企业债务重组法律问题2016年的房地产市场火热异常，政府通过一系列的房地产调整政策强势压制房地产市场高房价带来的泡沫。全国房价上涨的首要因素在于土地资产的升值，面粉比面包都贵的时候，面包不涨都难。土地储备作为房地产企业最重要的生产资料，通过招拍挂正常渠道获取土地的方式也变得难上加难。房地产企业对外兼并购逐渐凶猛，一些具有代表性的地产企业甚至 70%的土地储备均是通过兼并购获得的。房地产企业实施兼并购商业行为的时候，风险与机遇同在。重要原因在于被兼并购对象的核心资产——土地，往往位于优良的地段或者相对低廉的价格，困扰房企前行的是重重债务或资金短缺等经济问题。根据2014根据2014年5月最新修订的《企业会计准则第12号-债务重组》，债务重绢指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。值得一提的是，债务重组调整债权债务关系是建立在债权人作出让步的基础之上，债务人通过债务重组则可以减少应付债务。优势房企的兼并购实际上是被兼并企业债务重组，盘活项目的过程 。本文拟以KRC公司为例的房地产企业债务重整模式选择，分析两类情形下房地产企业债务重组所涉及法律问题，一是房地产企业通过破产重整程序实现债务重组；二是房地产企业兼并购过程中的企业自主债务重组。一、房地产企业债务重组的困境KRC房地产公司于2009年成立，其参与某地市第一例城中村改造项目前期工作，并获得相应配套开发土地的国有使用权。其所开发项目位于某经济技术开发区中心区块，项目地块方正，政府配套齐全，但因 KRC房地产公司实际控制人资金短缺，多次向社会资本融资，多笔融资资金涉及非法集资，且违规预售，吸收上百户购房者购房资金，自2013年起项目被迫停工。同时，KRC公司经营状况持续恶化，诉讼案件不断增多，项目土地、在建工程均涉查封。面对这种情况，KRC公司股东和相关债权人多次开始采取自救措施，筹集重组资金以挽救企业，但最终因JFY公司股东和相关债权人对重组方案无法达成一致意见，自救以失败告终。KRC房地产公司并非独例，而是代表了一大批问题房地产项目操盘者的实际情况。随着房地产信贷资金收缩，一批房地产企业出现流动资金不足、资金链断裂的情况，自有资金无法承担巨额债务的情况下，爆发危机，更将陷入系列系统风险和困境之中，无法自救。此类企业面临的困境主要有：（一）债权债务关系复杂

房地产企业是典型的资金密集型企业，其资金往来频繁。从房地产企业的债权类型来看，一般包括五类债权主体：金融机构债权（普遍存在担保）、社会融资债权（普通债权或存在股权控制的债权）■建设工程债权（享有优先受偿权的建设工程缸主体）、商品房买卖债权（购房户或认购户）、拆迁安置债权（安置房建设任务、拆迁安置费用）。各类债权主体诉求各不相同，困境债权（安置房建设任务、拆迁安置费用）。各类债权主体诉求各不相同，困境房地产企业在资金短缺的情况下更加难以平衡各方利益。（二）企业内控管理混乱房地产企业陷入困境的原因往往不乏内控制度混乱。家族式经营的传统企业管理模式致使企业财务与实际控制人个人财务无法独立，控股股东随意处置公司资产，甚至挪用项目开发资金偿还个人债务。此类房企均存在违规预售，变相以房抵债等违规操作，致使公司资产流失严重，严重阻碍企业自救。（三）建设工程管理混乱困境房地产企业在建设工程管理上普遍存在违规招投标、违法转包、挂靠等情形。以KRC房地产公司为例，项目涉及12栋建设工程，却存在有10家建设工程总承包单位。建设单位收取承包单位履约保证金，施工单位或实际施工人先行垫付建设资金，采取〃拆东墙，补西墙〃的拆借模式，一旦资金链断裂，致使项目停工阶段集中爆发建设工程纠纷，公司账户、在建工程以及可售房源被查封，后续工程无法继续施工。）项目涉及刑事问题部分房企不规范的财务操作以及为实现避税或逃避投资人监管的目的而分设的〃内外账簿〃，涉嫌违反国家税务监管法律法规。更有类似 KRC公司向社会不特定公众进行大量融资，可能涉及非法吸收公众存款、非法集资等刑民社会不特定公众进行大量融资，可能涉及非法吸收公众存款、非法集资等刑民交叉问题。项目一旦涉及非法集资问题，往往致使项目核心土地资产遭遇刑事查封问题，阻碍土地实现融通资金的功能。（五）项目群体性事件易发多发房地产项目的开发从拆迁安置至房屋销售涉及众多家庭的民生与权益，一旦房企面临僵局，就会给社会带来严重的不稳定因素。拆迁安置群体、购房维权群体、劳动民工群体的信访、上访，房企疲于应付各种澄清、维稳会议。群体利益诉求相对集中，企业自救以及项目复盘阶段需要优先解决群体纠纷所产生的负面影响。二、房地产企业债务重组之模式选择债务重组、破产重整均是建立在公司财务困难难以偿还债务的基础上，债务重组是首先考虑的方式，债务重组失败后将会进入法律程序进行破产重整。债务重组强调债务人发生财务困难，债权人做出让步，更多的是自愿行为。债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。破产重整指破产清算前进行的重组和债务调整，是法律行为，具有强制性。（一）^业破产重整模式破产重整是《企业破产法》专门针对可能或已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业，经由各方利益关系人的申请，在法院的主持和利害关系人的参与下，进行业务上的重组和债务调整，以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力的法律制度。1,重整的申请与受理我国《企业破产法》第二条规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务. 企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。破产重整的申请标准通常也是法院审查是否受理的标准。〃不能清偿到期债务〃、〃资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的〃即通常所说〃资不抵债〃的情形，根据《破产法》及相关司法解释的规定，债权人或重整企业可向法院提出重整申请。债权人申请对债务人进行破产清算的，在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。以KRC公司为例，负债规模远超15亿元，除土地资产随着市场略有增值外，全部资产在公司《资产负债表》中仍不足以偿付全部负债，公司明显缺乏清偿能力，已符合申请破产重整程序标准。同时，作为公司最大债权人的拆迁村委会已向人民法院提交针对KRC公司的破产申请，法院已经立案受理。因此，KRC公司或出资额占公司注册资本十分之一以上的股东， 可以向人民法院申请重整。2、管理人的选定管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。依据《企业破产法》规定，管理人由人民法院指定。人民法院也可通过公开竞争方式指定一家机构作为破产重整案件的管理人。管理人一般需满足以下条件：拥有相应等级破产管理人资格，编入人民法院破产管理人名册；无《中华人民共和国企业破产法》第二十四条及♦高人民法院《关于审理企业破产案件指定管理人的规定》第二十三条、第二十四条规定情形。其次，人民法院同样考察申报机构的专业水准、从业经验、机构规模、初步报价等情况，以此判断选择管理人机构。

3、投资方的选择与引入在房地产企业重整程序中，管理人可以根据项目的进展情况和债务结构特点，在社会范围内招募战瞰资人，及时引入新的投资，同时调赘企业经营管理模式，使项目及时复工。以KRC公司为例，在被申请破产的情况下，上市房企R公司已与KRC公司实际控制人洽谈项目收购，符合破产重整战略投资人的遴选标准。4,重整计划。的制定《企业破产法》第八十一条对重整计划的必要内容予以明确，但实践中债务人、管理人会在法律规定的框架下根据具体案件情况制定适宜重整企业的草案，为债权人会议审议表决、人民法院裁定批准通过、重整计划的顺利执行奠定基础。5■债权调整及债务清偿经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。在债权分类的基础上，债权调整方案确定的债权实际清偿比例及剩余未获清偿债权的减免安排。按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕时起，债务人不再承担清偿责任。（二）企业并购的债务重组模式与同样具有消灭债权债务关系功能的破产程序相比，^业并购的债务重组与同样具有消灭债权债务关系功能的破产程序相比，^业并购的债务重组体现为双方当事人之间的谈判与协议的过程，法律干预程度较低，与破产程序但是，债务重组虽的“法定准则”及"司法主导”两大特征形成鲜明的对比。但是，债务重组虽然是当事人之间的协商活动，也应当贯彻、体现法律对缔约过程所要求的平等、自愿、互利诸原则，以均衡双方当事人的利益。由于债务重组本身意味着债权人作出了让步，遭受一定的利益损失，这就更需要我们关注如何在协商债权债务消灭的过程中实现利益均衡的问题。上市房企 R公司实施收购阶段，并未以战略投资人身份运作KRC公司进入破产重整程序而是采取股权收购的并购模式，其中原因不乏破产重整程序的时间跨度带来的资金低周转率对于上市企业来说始终是看重的影响因素。1■项目情况的尽职调查控制如同前述，陷入困境的房地产企业面临的种种困境，对于收购企业来说，在未深入进入项目前，即便是再为缜密、详尽的尽职调查，也难以发现被兼并企业实际控制人隐藏内容。鉴于问题项目的高风险性及并购企业整体收购的特殊要求，并购企业要对困境房企的控制从尽职调查开始。 尽职调查对于并购企业来说，实际上是风险控制。并购企业有必要通过实施尽职调查来补救并购双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，并购双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时并购企业可以决定在何种条件下继续进行收购活动。但是，一旦兼并购双方在企业信息控制上存在失衡状况，极易导致并购企业陷入困境房企泥潭之中，并购资金不但无法实现收购目的，而是一再被困境企业吸血。2■企业控制权的全面控制并购房企在获取被并购企业控股权的同时，并辅以有效的资金■财务及业并购房企获取被并务监管措施，恢复被并购企业运营，为债务重组提供保障购企业控股权在交易流程中应不晚于并购交易价款（最终）支付时间，如拟收购股权存在已被司法冻结等无法在并购价款支付前即取得的情形，则应在交易流程的安排上尽量先解决股权查封，取得控股权后再行支付后续转让价款。应注意配套以章程的修改及三会一层的调整，结合所取得股权比例对困境房企公司章程中的决策机制及董监事构成进行调整，以保障并购企业实现对包括重大投融资、重大交易（含重大资产收购与处置）、重大经营计划变更等的决策权。并购房企获取被并3■涉诉债务的处理与清偿以是否取得生效判决为分界，将诉讼中债权分为已诉讼未执行债权、已取将生效判决而未进入执行程序的债权及执行中债权。对于已诉讼未执行债权，可按照民事调解制度相关规定，将债务重组相关内容约定在调解协议中，并取得法院制作的调解书，并由债权人、债务人及担保人等各方当事人签收调解书使之具备法律效力。对于已取得生效判决而未执行的债权，应当与债权人在判决确定的债权基础上自行协商，确定债务减免或债务要素调整的书面协议。书面协议要求明确债权人自愿承诺的债权豁免内容，放弃判决文书确定的债权内容。执行中以执行和解为基本重组路径，相关重组安排应通过诉讼程序进行，即使之成为执行内和解，以产生诉讼法上的效果。为保障债权效力的稳定性及实现的便利性，建议对执行中债权的重组均通过执行和解方式予以确定，即由债权人与债务人、担保人在签署和解协议后共同提交执行法院。4•不涉诉债务的协调及调整针对不涉诉债务的处理需要结合并购企业对重组企业债务的分类，以债权转让、债务抵消