中级经济师房产模拟题答案解析

一、单项选择择题摸拟试题二一、单项选择择题（共660题，每每题1分。每题题的备选项项中，只有有1个最符合合题意）1．河流改道道可引起自自然地理区区位的变更更，这是区区位的（）。A．综合性B．确定性C．层次性D．历史性答案：D．解析：地理环环境的变化化引起区位位的历史变变迁。沙漠漠扩张、海海岸升降、河河流改道、港港口淤塞等等，均可引引起自然地地理区。这这是区位的的历史性特特性决定的的。2．城市空间间结构理论论中代表性性的理论不不包括()。A．条带理论论B．同心圆理理论C．扇形理论论D．多核心理理论答案A．解析：城市空空间结构理理论中代表表性的理论论有同心圆圆理论、扇扇形理论、多多核心理论论、中心商商务区土地地利用模式式。3．房地产需需求曲线以以纵坐标轴轴表示某种种房地产的的价格，横横坐标轴表表示该种房房地产的需需求量，是是一条向（）的的需求曲线线。A．左下方倾倾斜B．左上方倾倾斜C．右下方倾倾斜D．右上方倾倾斜答案：C．解析：房地产产需求曲线线以纵坐标标轴表示某某种房地产产的价格，横横坐标轴表表示该种房房地产的需需求量，是是一条向右右下方倾斜斜的需求曲曲线。4．土地所有有者凭借对对土地所有有权的垄断断所取得的的地租叫（）。A．级差地租租B．绝对地租租C．垄断地租租D．地价答案：B．解析：绝对地地租是指土土地所有者者凭借对土土地所有权权的垄断所所取得的地地租。5．大都市区区的人口向向较小的都都市区乃至至乡村地区区流动的分分散化过程程称为（）。A．郊区化B．逆郊区化化C．城市化D．逆城市化化答案：D．解析：逆城市市化：大都都市区的人人口向较小小的都市区区乃至乡村村地区流动动的分散化化过程。6．公共利益益的特点不不包括（）。A．公共利益益是客观的的B．公共利益益是共享的的C．公共利益益是不确定定的D．公共利益益等同于国国家利益或或政府利益益答案：D．解析：公共利利益的特点点:(11)公共利利益是客观观的。(2)公共利利益是共享享的。(3)公共利利益是不确确定的。利利益内容的的不确定性性和受益对对象的不确确定性。((4)公共利利益不同于于国家利益益或政府利利益。7．关于集体体土地征收收补偿费用用的说法，错错误的是(()。A．土地征收收补偿费用用包括土地地补偿费、安安置补助费费、地上附附着物及青青苗补偿费费等B．土地征收收补偿根据据被征收土土地平均年年产值的倍倍数给予补补偿C．土地补偿偿费、地上上附着物及及青苗补偿偿费归农村村集体经济济组织所有有D．安置补助助费可支付付给安置单单位或安置置个人答案：C．解析：土地补补偿费、地地上附着物物及青苗补补偿费归土土地使用者者所有8．房地产征征用是指国国家因抢险险、救灾等等紧急需要要，依照法法律规定的的权限和程程序强制使使用单位、个个人财产的的行为。征征用的目的的是获得财财产的()。A．所有权B．使用权C．处分D．收益权答案：B．解析：征用的的目的旨在在获得使用用权，是对对单位、个个人财产的的临时使用用，使用后后要返还，所所有权不发发生转9．下面关于于房地产征征收的限制制条件的表表述中，不不正确的是是()。A．房产征收收只能以公公共利益为为目的B．房地产征征收应严格格按照法律律规定的程程序C．，房地产产征收应给给予公正的的补偿D．房地产征征收应征得得被征收人人同意答案：D．解析：房地产产征收的限限制条件①征收只能能是以发展展公共利益益，提升公公共福祉为为目的，②征收必须须严格依照照法律规定定的权限和和程序；③政府以征征收的执行行人身份出出现，以被被征收房地地产的客观观市场价值值对被征收收入的损失失予以公正正补偿。房房地产征收收不必征得得征收人同同意10．县级以以上人民政政府依法批批准，在土土地使用者者缴纳征地地拆迁补偿偿、安置等等费用后，将将土地交付付其使用，或或者将土地地使用权无无偿交付给给土地使用用者的行为为属于（）。A．划拨国有有建设用地地使用权B．征收集体体土地C．出让国有有建设用地地使用权D．国有建设设用地使用用权转让答案：A．解析：县级以以上人民政政府依法批批准，在土土地使用者者缴纳征地地拆迁补偿偿、安置等等费用后，将将土地交付付其使用，或或者将土地地使用权无无偿交付给给土地使用用者的行为为属于划拨拨国有建设设用地使用用权。11．国有建建设用地使使用权划拨拨的范围不不包括（）。A．国家机关关用地和军军事用地B．城市基础础设施用地地和公益事事业用地C．国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等项目用地地D．工业用地地答案：D．解析：国有建建设用地使使用权划拨拨的范围：：国家机关关用地和军军事用地；；城市基础础设施用地地和公益事事业用地；；国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等项目用地地；法律、行行政法规规规定的其他他用地。12．某公司司5年前以法法定最高出出让年限取取得一宗商商业用途土土地的使用用权，然后后建成酒店店转让。现现该酒店的的土地使用用权最高年年限不高于于（）年年。A．35B．40C．45D．50答案：A．解析：40--5=355年13．已经办办理审批手手续的非农农业建设占占用耕地，连连续()未使用用的，经原原批准机关关批准，由由县级以上上人民政府府无偿收回回土地使用用者的土地地使用权。A．1年B．2年C．3年D．4年答案：B解析：已经办办理审批手手续的非农农业建设占占用耕地，连连续2年未使用用的，经原原批准机关关批准，由由县级以上上人民政府府无偿收回回土地使用用者的土地地使用权。14．建设用用地使用权权抵押时，()。A．其地上建建筑物及其其他附着物物不随之抵抵押B．其地上建建筑物及其其他附着物物随之抵押押C．其地上建建筑物随之之抵押，其其他附着物物不随之抵抵押D．其地上建建筑物不随随之抵押，其其他附着物物随之抵押押答案：B解析：建设用用地使用权权抵押时，其其地上建筑筑物及其他他附着物随随之抵押．．15．关于建建设用地使使用权抵押押的说法，正正确的是(()。A．同一宗建建设用地使使用权可以以设定两个个以上的抵抵押权B．以两宗建建设用地使使用权设定定同一抵押押权的，视视为两个抵抵押标的物物C．以建设地地使用权抵抵押的，该该土地上的的在建工程程不一并抵抵押D．以己出租租的建设用用地使用权权抵押的，原原租赁合同同无效答案：A．解析：同一宗宗建设用地地使用权可可以设定两两个以上的的抵押权。16．当企业业对需要研研究的问题题和范围不不明确，无无法确定应应该调研哪哪些内容时时，可以采采用()。A．探测性调调研B．描述性调调研C．因果性调调研D．预测性调调研答案：A．17．房地产产市场调研研的程序包包括调研准准备、正式式调研和(()三个阶阶段。A．调研计划划B．结果处理理C．结果公示示D．结果运用用答案：B．解析：房地产产市场调研研的程序包包括：调研研准备、正正式调研和和结果处理理三个阶段段。18．搜集房房地产市场场调研资料料时，项目目基地现状状资料内容容包括地形形状况、地地上物状况况、邻地状状况，公共共设施，以以及（）状状况。A．区域内人人口增长率率B．区域产业业结构C．基地四周周道路、给给排水状况况D．房地产价价格答案：C．解析：项目基基地现状资资料的搜集集：①地形状况况；②地上物状状况；③邻地状况况；④基地四周周道路、给给排水状况况；⑤附近公共共设施及交交通状况；；⑥项目宗地地的经济指指标。19．房地产产市场调研研具有、、等等特点。房房地产市场场调研是为为解决有关关实际问题题而进行的的，这反映映了房地产产市场调研研的（）特特点。A．实用性——解决实际际问题B．时效性——市场变化化C．实践性——经验D．效益性答案：A．解析：房地产产市场调研研具有实用用性、时效效性、实践践性等特点点。实用性性是因为房房地产市场场调研是为为解决有关关实际问题题而进行的的。20．房地产产市场竞争争对手的调调研主要包包括竞争（）和和竞争产品品两方面内内容。A．组织B．个人C．机构D．企业答案：D．解析：房地产产市场竞争争情况的调调研主要包包括竞争企企业和竞争争产品两方方面内容。21．房地产产开发项目目市场定位位的策略不不包括（）。A．避强定位位B．迎头定位位C．创新定位位D．质量定位位答案：D．解析：房地产产开发项目目市场定位位的策略：：(1)避强定定位。(2)迎头定定位。(3)创新定定位。22．下列在在房地产市市场调研中中搜集的资资料，不属属于次级资资料的是（）。A．官方统计计资料中有有关房地产产的分析资资料B．公司发展展部针对特特定项目进进行目标消消费者购买买力调研的的资料C．来自主管管部门和行行业管理机机构的资料料D．专业研究究机构提供供的相关资资料答案：B．【解析】B．．项属于初初级资料而而不是次级级资料。23．关于房房地产开发发项目策划划根本目的的的说法，正正确的是(()。A．为开发项项目决策和和运作提供供依据、为为开发项目目增值提供供服务B．减少开发发项目潜在在竞争对手手C．优化开发发项目施工工组织D．延长开发发项目销售售周期答案：A．解析：目的：：为房地产产开发项目目决策和运运作提供依依据，为项项目增值提提供服务。24．房地产产开发项目目策划报告告从策划报报告的内容容分为项目目投资策划划、项目营营销策划、项项目广告策策划和（）。A．项目投资资策划B．项目进度度策划C．项目质量量策划D．项目产品品策划答案：D．解析：房地产产开发项目目策划报告告的分类从从策划报告告的内容来来分：项目目产品策划划、项目投投资策划，项项目营销策策划，项目目广告策划划。25．房地产产投资是指指投资者以以获取房地地产未来收收益或（）为为目的，投投放一定量量的资金，直直接或间接接地从事或或参与房地地产开发经经营活动的的行为。A．资产增值值B．融资C．入股D．开发答案：A．解析：房地产产投资是指指投资者以以获取房地地产未来收收益或资产产增值为目目的，投放放一定量的的资金，直直接或间接接地从事或或参与房地地产开发经经营活动的的行为。26．关于利利息的概念念表述错误误的是（）。A．从资金借借出者的角角度看，利利息是将货货币从消费费转移到长长期投资所所需要的货货币补偿；；B．从资金借借入者的角角度看，利利息是资本本使用的成成本；C．从现实的的角度看，利利息是资金金在不同时时间上的增增值额；D．从房地产产投资项目目经济评价价的角度看看，利息是是衡量资金金额的大小小。答案：D．解析：从房地地产投资项项目经济评评价的角度度看，利息息是衡量资资金随时间间变化的尺尺度。27．（）是是指项目按按行业的基基准收益率率或设定的的目标收益益率jC．，将将项目计算算期内各计计算时点的的净现金流流量折现到到投资活动动起始点的的现值之和和。A．年值B．财务净现现值C．财务内部部收益率D．初始投资资答案：B．28．同一投投资者由于于其决策或或采用的策策略不同，会会面临不同同的风险结结果,这是风险险的（）。A．客观性B．不确定性性C．可测性D．相关性答案：D．解析：同一投投资者由于于其决策或或采用的策策略不同，会会面临不同同的风险结结果，这是是风险的相相关性特征征。房地产产投资风险险的特征包包括：客观观性、不确确定性、潜潜在性、损损益双重性性、可测性性、相关性性。29．某投资资者花5000万元购购买了一商商铺用于自自己经营，其其经营资金金为50万元，权权益资本为为200万元元，经营期期内年平均均税前利润润为70万元、税税后利润为为55万元。该该项目的投投资利润率率为（）。A．11．555%B．12．773%C．13．332%D．15．778%答案：B．解析：项目总总投资=5500万元元+50万元元=5500万元投资利润率==年平均税税前利润//项目总投投资X1000%=770/5550X1000%=112．73%30．某房地地产开发公公司拟开发发建设一住住宅小区，已已知该项目目的固定成成本为3000万万元，住宅宅平均售价价为40000元元／平方米米，单位产产品的可变变成本为225000元／平平方米。该该公司在完完,成小区区建设后，预预计可获利利300万元元。该公司司需开发的的保本开发发面积为(()平方米米。A．145500B．167700C．200000D．220000答案：C．解析：设保本本开发面积积为x平方米。00．4x-33000--0．25x--300==0x==200000。31．房地产产投资风险险不仅具有有随机性，同同时它也附附着在房地地产经营中中的某些确确定事物中间，并并通过它们们的发生而而起作用，这这是房地产产投资风险险的（）。A．客观性B．不确定性性C．损益双重重性D．潜在性答案：D．解析：房地产产投资风险险的潜在性性。32．变异系系数也称为为投资风险险度，等于于（）之比比。A．标准差与与期望值B．期望值与与标准差C．标准差与与概率D．期望值与与概率答案：A．解析：变异系系数也称为为投资风险险度，等于于标准差与与期望值之之比33．现有独独立方案AA、B、C、D，它们所所需要的投投资分别为为10000万元、9000万元、8000万元和和700万元元。当资金金总额限量量为15000万元时时，除A．方案具具有完全的的排他性，其其他方案可可以互相结结合。这样样，不能选选择的方案案有()。A．A方案B．B方案C．C方案D．B+D方方案答案：D．解析：9000+7000=16000大于15000,34．下列投投资活动中中，不需要要进行投资资项目可行行性研究的的有()。A．出售型房房地产开发发投资B．经营型房房地产开发发投资C．购买型房房地产置业业投资D．个人购买买房地产企企业股票答案：D．解析：房地产产投资项目目可行性研研究是针对对房地产直直接投资进进行的，包包括：房地地产开发投投资（分出出售型和经经营型）、房房地产置业业投资（分分购买型和和租赁型）。35．房地产产开发项目目的()是指一一个建设项项目中具有有独立设计计文件，建建成后可以以单独形成成生产能力力或发挥工工程效益的的工程。A．单项工程程B．单位工程程C．分部工程程D．分项工程程答案：A．解析：单项工工程。是指指一个建设设项目中具具有独立设设计文件，建建成后可以以单独形成成生产能力力或发挥工工程效益的的工程。36．房地产产开发项目目质量验收收（）由监监理工程师师组织施工工单位项目目专业质量量负责人进进行验收．．A．单项工程程B．分项工程程C．分部工程程D．单位工程程答案：B．解析：检验批批、分项工工程由监理理工程师组组织施工单单位项目专专业质量负负责人进行行验收．37．房地产产开发项目目的竣工结结算是由(()编制的的。A．施工单位位B．建设单位位C．监理单位位D．施工单位位和监理单单位共同答案：A．解析：竣工结结算由施工工单位编制制，竣工决决算由建设设单位编制制。38．房地产产项目建设设投资的工工程费用不不包括（）。A．税金B．土地使用用费C．间接费D．直接费答案：B．【解析】土地地使用费属属于工程建建设其他费费用，不属属于工程费费用。39．竣工决决算包括建建设项目从从筹建开始始到项目竣竣工交付生生产使用为为止的全部部建设费用用，其内容容不包括（）。A．竣工财务务决算说明明书B．竣工财务务决算报表表C．工程造价价对比分析析D．工程竣工工验收备案案表答案：D．解析：竣工决决算包括建建设项目从从筹建开始始到项目竣竣工交付生生产使用为为止的全部部建设费用用，其内容容包括竣工工财务决算算说明书、竣竣工财务决决算报表、工工程竣工图图和工程造造价对比分分析等四个个部分。40．房地产产销售的间间接渠道优优点不包括括（）：是是指房地产产产品经过过房地产经经纪机构从从房地产开开发企业转转移到客户户。A．有利于发发挥销售专专业特长B．有利于产产销直接见见面，调整整销售策略略C．有利于房房地产开发发企业集中中精力，缓缓解人力、物物力、财力力的不足D．有利于房房地产开发发企业重点点进行商品品房开发建建设方面的的工作。答案：B．解析：有利用用产销直接接见面，调调整销售策策略，属于于直接渠道道优点41．现阶段段，房地产产开发企业业市场营销销工作中，委委托代理机机构完成的的主要是(()。A．产品定位位B．营销战略略制定C．商品房销销售D．施工管理理答案：C．42．在其他他条件不变变的情况下下，下列策策略中不属属于直接调调整价格策策略的是（）A．调整楼宇宇基价B．提高前期期付款的比比例C．增大楼层层之间的差差价D．增大朝向向之间的差差价答案：B．解析：房地产产价格调整整策略包括括直接调整整价格和调调整付款方方式。直接接调整价格格包括(1)调,整基价，((2)调整差差价系数。调调整付款方方式包括((1)付款时时段的调整整、(2)付款比比例的调整整、3)价格差差异的调整整。43．某房地地产项目采采用成本加加成定价法法确定的售售价是36650万元元，若预期期成本利润润率为100％，则该该项目总成成本为()万元。A．14855．65B．14900．45C．33188．18D．18155．88答案：C．解析：36550/（1+100%）=33118．1844．与房地地产广告促促销相比，人人员促销的的优势不包包括()。A．灵活性B．及时性C．经济性D．广泛性性性答案：C．解析：人员促促销的优势势在于及时时性、灵活活性、广泛泛性。45．某套住住房建筑面面积1000平方米，单单价每平方方米建筑面面积16000元。假假设该套住住房套内建建筑面积880平方米米，则该套套住房每平平方米套内内建筑面积积的价格为为（）元元。A．12800B．16000C．20000D．32000答案:C．．解析:1000×16000/80==2000046．某宗房房地产预计计未来每年年的净收益益为10万元，收收益年限可可视为无限限年，该类类房地产的的报酬率为为8％。该宗宗房地产的的收益价格格为()万元。A．100B．125C．150D．175答案:B．解析：V=AA．/Y=110/8%%=1255(万元)47．预测测未来建成成的某写字字楼的月租租金为每平平方米使用用面积40元，出租租率为90％，运营营费用占租租金的30％，报酬酬率为10％，可供供出租的使使用面积为为1800平方米，运运营期为37年，则未未来建成的的该写字楼楼在建成时时的总价值值可估计为为（）万元。A．456．．55B．527．．23C．572．．32D．672．．87答案：B．解析：年净收收益为40×990%×（1-300%）×12××180000=54443200元=54．43万元，报报酬率为10％，运营营期为37年，套入入收益年限限有限年且且其他因素素不变的公公式计算得得527．23万元。V=48．李某以以30000元／平方方米的价格格购买了某某住宅小区区的一套住住房，交易易税费全部部由李某负负担；同日日，程某以以31000元／平方方米的价格格在该住宅宅小区购买买了一套几几乎相同的的住房，交交易税费由由买卖双方方各自负担担。已知该该地区住房房买卖中卖卖方应缴纳纳的税费为为成交价格格的6%，买方方应缴纳的的税费为成成交价格的的4%。李某某与程某的的实际购买买价格相比比，()。A．李某的实实际购买价价格高B．程某的实实际购买价价格高C．两人的实实际购买价价格相同D．不能判断断谁的实际际购买价格格高答案：A．解析：李某：：30000×（1+100%）=33000元／平平方米程某某：31000×（1+4%%）=32224元／平平方米49．房地产产估价报告告通常不包包括（）。A．估价委托托书B．注册房地地产估价师师声明C．估价技术术报告D．估价结果果报告答案：A．【解析】房地地产估价报报告通常由由八大部分分组成：封封面、目录录、致估价价委托人函函、注册房房地产估价价师声明、估估价的假设设和限制条条件、估价价结果报告告、估价技技术报告、附附件。50．物业管管理招标中中的评标委委员会由招招标人代表表和物业管管理方面的的专家组成成，成员为为5人以上单单数，其中中招标人代代表不得多多于成员总总数的()。A．1／2B．2／3C．1／3D．1／4答案:C．51．业主向向物业服务务企业支付付固定物业业服务费用用，盈余或或亏损均由由物业管理理企业享有有或承担的的计费方式式是（）。A．包干制B．佣金制C．酬金制D．分成制答案:A．解析:物业业服务费用用包干制是是指由业主主向物业管管理企业支支付固定物物业服务费费用，盈余余或者亏损损均由物业业管理企业业享有或者者承担的物物业服务计计费方式．．52．业主大大会作出的的筹集和使使用专项维维修资金，改改建、重建建建筑物及及其附属设设施等决定定，应当经经专有部分分占建筑物物总面积2／3以上的业业主且占总总人数（）以以上的业主主同意。A．1/3B．1/2C．2/3D．3/4答案：C．解析：业主大大会作出的的制定和修修改业主大大会议事规规则、管理理规约，选选举业主委委员会或者者更换业主主委员会成成员，选聘聘或解聘物物业服务企企业，以及及有关共有有和共同管管理权利的的其他重大大事项等决决定，应当当经专有部部分占建筑筑物总面积积过半数的的业主且占占总人数过过半数的业业主同意。53．物业服服务成本不不包括（）。A．物业管理理人员工资资、福利费费B．清洁绿化化费用C．物业共用用部位、共共用设施设设备的小修修费用D．物业共用用部位、共共用设施设设备的中、大大修费用答案:D．解析:物业业共用部位位、共用设设施设备的的大修、中中修和更新新、改造费费用，应当当通过专项项维修资金金予以列支支，不得计计人物业服服务支出或或物业服务务成本54．下列（）可可以从住宅宅专项维修修资金中列列支。A．人为损坏坏住房共用用部位、共共用设施设设备所需的的修复费用用B．依法应由由建设单位位承担的住住房共用部部位，共用用设施设备备维修、更更新和改造造费用C．应当由物物业服务企企业从物业业服务费用用或者物业业服务资金金中支出的的住房共用用部位、共共用设施设设备的维修修养护费用用D．保修期满满后物业共共用部位、共共用设施设设备的维修修和更新、改改造费用答案：D．55．假设贷贷款金额p为10万元，贷贷款年利率率为6％，贷款款期限为10年，采用用等额还款款抵押贷款款，每月还还款额是（）A．11100．74B．854．．32C．13544．21D．17333．33

答案：A．

解析：采采用等额还还款月还款款额56．个人住住房抵押贷贷款最高年年限为（）年。A．10B．20C．30D．40答案：C．解析：个人住住房抵押贷贷款最高年年限为30年。且不不超过退休休后5年。57．房地地产抵押贷贷款按利率率划分分为为固定利率率贷款、浮浮动利率贷贷款和（）。A．差额利率率贷款B．混合利率率贷款C．首付利率率贷款D．市场利率率贷款答案：B．解析：按利率率划分为：：固定利率率贷款、浮浮动利率贷贷款、混合合利率贷款款。58．信托托投资公司司办理房地地产信托业业务应遵循循的原则不不包括（）A．有明确的的投资目标标、投资策策略及投资资风险控制制措施B．委托商商业银行担担任房地产产信托资金金的保管人人C．保密原则则D．维护委委托人和受受益人的最最大利益答案：C．解析：信托投投资公司办办理房地产产信托业务务遵循原则则：1．公开、公公平进行；；2．有明确确的投资目目标、投资资策略及投投资风险控控制措施；；3、委托商商业银行担担任房地产产信托资金金的保管人人；4．维护委委托人和受受益人的最最大利益；；5．不得损损害国家利利益和社会会公共利益益。59．房屋屋投保合同同中，属于于投保人义义务的是()。A．出险通知知B．获得约定定的保险赔赔偿C．支付发生生灾害性事事故时的施施救费用D．收取保险险费答案：A．解析：房屋投投保合同中中，属于投投保人义务务的是出险险通知。60．房地产产保险的作作用不包括括（）。A．抵御意外外不幸，实实现经济补补偿B．促进房地地产业和保保险业的发发展C．改善居住住条件，提提高居民住住房标准D．增强投保保人的信用用，促进资资金融通答案：C．解析：房地产产保险的作作用1．抵御意外外不幸，实实现经济补补偿。2．促进房地地产业和保保险业的发发展。3．增强投保保人的信用用，促进资资金融通。4．为抵押二二级市场的的发展提供供坚实的基基础。5．有利于社社会增强防防灾救灾能能力，减少少灾害损失失。二、多项选择择题二、多项选择择题（共20雁，每题2分。每题题的备选项项中，有2个或2个以上符符合题意，至至少有1个错项。错错选，本题题不得分；；少选，所所选的每个个选项得0．5分）61．中心商商务区土地地利用模式式中，界定定C．B．D．的几项项重要指标标分别是()。A．中心商务务高度指标标（C．B．HI）B．中心商务务建筑面积积指数比率率(C．B．I)C．中心商务务用地面积积指标D．中心商务务区高层建建筑数量指指标E．中心商务务强度指标标（C．B．II)答案：A．BB．E．解析：界定中中心商务区区（C．B．D．）的重重要指标有有中心商务务高度指标标（C．B．HI）、中心心商务强度度指标（C．B．II)、中心商商务建筑面面积指数比比率(C．B．I)。62．决定定房地产需需求量的因因素()A．该种房地地产的供给给量。B．消费者的的收入水平平。C．消费者的的偏好。D．相关物品品的价格水水平。E．消费者对对未来的预预期。答案：B．CC．D．E．解析：供给量量不是决定定房地产需需求量的因因素。房地地产的价格格水平是决决定房地产产需求量的的因素之一一。63．关于征征收与征用用区别的说说法，正确确的是()。A．征收是为为了公共利利益的需要要，征用是是因抢险、救救灾等紧急急需要B．征收应当当依法给予予补偿，征征用应当依依法返还或或者补偿C．征收不必必得到财产产所有权人人同意，征征用必须得得到财产所所有权人同同意D．征收要强强制取得财财产所有权权，征用旨旨在获得财财产使用权权E．征收要要强制取得得财产使用用权，征用用旨在获得得财产所有有权答案：A．BB．D．64按建设用用地的来源源，建设用用地分为（）。A．工业用地地B．农业用地地C．新增建设设用地D．存量建设设设用地E．企业建设设设用地答案：C．DD．解析：按建设设用地的来来源，分为为新增建设设用地和存存量建设设设用地。65．关于建建设用地使使用权出售售和交换的的说法错误误的有（）。A．两者都是是根据市场场中的供求求状况决定定成交价格格的B．市场经济济中两者的的性质是相相同的C．从法律性性质看，两两者的合同同均为双方方有偿合同同，双方当当事人的法法律地位是是相当的D．两者均可可以以金钱钱为标的物物E．两者均是是建设用地地使用权出出让的主要要形式答案：D．EE．66．房地地产市场预预测的种类类按预测对对象的范围围，分为（）。A．短期预测测B．长期预测测C．宏观市场场预测D．微观市场场预测E．定量预测测答案：C．DD．解析：按预测测对象的范范围，分为为宏观市场场预测和微微观市场预预测67．深度度访谈法的的主要特点点是深入挖挖掘单个被被访者的（）。A．态度B．感受C．动机D．消费E．文化答案：A．BB．C．解析：深度访访谈法的主主要特点是是深入挖掘掘单个被访访者的态度度、感受、动动机。68．关于于房地产开开发项目策策划作用的的说法，正正确的是()。A．房地产开开发项目策策划是开发发项目比选选的主要依依据B．房地产开开发项目策策划有助于于增强开发发项目竞争争能力C．房地产开开发项目策策划有利于于实现与开开发商优势势互补D．房地产开开发项目策策划能有效效整合开发发项目资源源E．房地产开开发项目策策划为企业业科学决策策提供保障障答案：B．CC．D．E．解析：房地产产开发项目目策划的作作用：(11)为企业科科学决策提提供保障。(2)有助于增增强项目竞竞争能力。(3)有利于实实现与开发发商优势互互补。(4)能有效整整合项目资资源。69．房地地产开投项项目产品定定位的原则则包括（）。A．市场化原原则B．差异化原原则C．前瞻性原原则D．价格控制制性原则E．适应性原原则答案：A．BB．C．D．解析：房地产产开投项目目产品定位位的原则：：市场化原原则、差异异化原则、前瞻性原原则、价格控制制性原则70．经营营型房地产产开发项目目的现金流流入包括（）。A．租金收收益B．自营收收入C．房地产产增值D．销售收入入E．税金答案：A．BB．C．解析：经营型型房地产开开发项目的的现金流入入：租金收收益、自营营收入、房房地产增值值等方面。71．属于出出售型房地地产开发项项目盈利能能力静态指指标包括（）。A．成本利利润率B．投资利利润率C．资本金金利润率D．静态投投资回收期期E．资本金金净利润率率答案：A．BB．D．解析：资本金金利润率、资资本金净利利润率属于于经营型房房地产开发发项目盈利利能力静态态指标。72．房地产产投资风险险识别主要要方法有（）。A．观察法B．问卷调查查法C．专家调查查法D．情景分析析法E．实验法法答案：B．CC．D．解析：房地产产投资风险险识别主要要方法：问问卷调查法法、专家调调查法和情景分析析法。73．房地产产开发项目目招标应具具备条件包包括（）。A．按照国国家有关规规定需要履履行项目审审批手续的的，已经履履行审批手手续B．建设资资金或资金金来源已经经落实C．有满足足工程招标标需要的设设计文件及及其他技术术资料D．施工单单位已落实实E．竣工日日期已确定定答案：A．BB．C．解析：房地产产开发项目目招标应具具备下列条条件：①按照国家家有关规定定需要履行行项目审批批手续的，已已经履行审审批手续。②建设资金金或资金来来源已经落落实。③有满足工工程招标需需要的设计计文件及其其他技术资资料。④法律、法法规规定的的其他条件件。74．房地地产开发项项目工程招招标文件包包括()。A．评标委员员会组成人人员B．工程量清清单C．合同专用用条款D．合同通用用条款E．招标领导导小组答案：B．CC．D．【解析】评标标委员会组组成人员的的情况在定定标前是保保密的，不不能在招标标文件中公公开。75．下列房房地产定价价法中，属属于以市场场竞争情况况为主要依依据的是()。A．成本加成成定价法B．需求导向向定价法C．随行就市市定价法D．比较定价价法E．低开高走走定价法答案：B．CC．D．76．比之于于委托代理理销售，房房地产开发发企业自行行组织销售售的优点有有()。A．减少管理理工作量B．易于控制制项目实施施过程C．对项目的的情况熟悉悉D．节约代理理费用E．自己组织织管理庞大大的销售队队伍答案：B．CC．D．77．物业管管理规约对对（）具有约约束力。A．全体业主主B．物业承租租人C．借住在业业主家的亲亲戚D．物业建设设单位和物物业服务企企业E．物业的继继受人答案：A．BB．C．E．【解析】管理理规约对物物业管理区区域内的全全体业主具具有约束力力；管理规规约对物业业使用人也也发生法律律效力；管管理规约对对物业的继继受人自动动产生效力力。78．住宅专专项维修资资金的使用用应当遵循循（）原则，A．诚实信用用B．方便快捷捷C．公开透明明D．受益人和和负担人相相一致E．公正答案：B．CC．D．解析：住宅专专项维修资资金的使用用应当遵循循方便快捷捷、公开透透明、受益益人和负担担人相一致致的原则，79．下列财财产中，不不得抵押的的有（）。A．宅基地B．土地所有有权C．集体土地地使用权D．乡镇企业业厂房E．村企业厂厂房答案：A．BB．C．【解析】宅基基地、土地地所有权、集集体土地使使用权不得得抵押。以以乡（镇）、村村企业的厂厂房等建筑筑物抵押的的，其占用用范围内的的土地使用用权同时抵抵押，所以以D．E．是可以以抵押的。80．等额本本息还款方方式特征包包括（）。A．每期还款款本金保持持不变，每每期还款利利息是固定定的B．每期还款款额保持不不变，每期期还款本息息和是固定定的。C．采用单利利方式计息息，利息不不再生息D．采用复利利方式计息息，利息也也要生息E．每期还还款额中利利息所占比比例越来越越小，本金金所占比例例越来越大大答案：B．DD．E．解析：等额本本息还款方方式，还本本与还息间间的规律：：(1)每期期还款额保保持不变，每每期还款本本息和是固固定的。(2)采用复复利方式计计息，利息息也要生息息。(3)每期还还款额中利利息所占比比例越来越越小，本金金所占比例例越来越大大。三、案例分析析题三、案例分析析题（共20题，每题2分。由单单选和多选选组成。错错选，本题题不得分；；少选，所所选的每个个选项得0．5分）（一）张某购买一幢幢旅馆，购购买费用为为300万元，剩剩余使用年年限30年，投入入流动资金金50万元，经经测算，每每年经营净净收入100万元，基基准收益为为10%，根据题题意，回答答下列问题题：81．购买该该旅馆项目目的初始投投资现金流流量为（）万元。A．225B．300C．350D．360答案：C．解析：3000+50==35082．该项目目采用净现现值指标对对投资进行行评估，其其主要优点点是（）A．考虑了基基准收益率率B．能显示投投资获利数数额的大小小C．再投资利利润高于基基准收益率率D．考虑了资资金的时间间价值答案：B．DD．83．评价该该项目赢利利能力动态态指标有（）。A．财务净净现值B．财务内内部收益率率C．动态投投资回收期期D．流动比比率答案：A．BB．C．解析：评价该该项目赢利利能力动态态指标有财财务净现值值、财务内内部收益率率、动态投投资回收期期。84．若该项项目在第五五年末出售售，购买者者要求20%的年收益益率，则售售价最高可可达（）A．375．．55B．450．．56C．483．．33D．494．．76答案：D．解析:年值值100万元，剩剩余收益年年限为30-55=25年。(二)评估某酒店式式公寓在建建工程的价价值，已知知土地是1年前通过过招标方式式取得的40年土地使使用权，预预计该酒店店式公寓2年后建成成出租的月月毛租金为为50元/平方米，空空置率为10％，运营营费用为毛毛租金的40％。85．评估该该酒店式公公寓在建工工程的价值值，可采用用的估价方方法有()。A．成本法B．收益法C．假设开发发法D．基准地价价修正法答案：B．解析：在建工工程的评价价，可以采采用收益法法，也可以以采用成本本法和假设设开发法。但但是本题中中已知的数数据只适合合采用收益益法，而没没有提供采采用成本法法或假设开开发法的基基础数据。86．该酒店店式公寓建建成后的年年净收益为为()元／平方方米。A．300B．360C．540D．600答案：A．解析：本题考考查收益法法中年净收收益的计算算。月净收收益＝潜在在毛收入－－空置损失失－运营费费用＝50-550×100％－50×440％＝25，则年净净收益＝25×112＝300（元/平方米）。87．已知报报酬率为8％，该酒酒店式公寓寓建成后的的价值为()元/平方米。A．30000．58B．35332．55C．35777．78D．37550．67答案：B．解析：本题考考查收益法法中有限年年期的计算算。注意收收益年限为为剩余的土土地使用年年限37年。88．该酒店店式公寓建建成后，其其剩余土地地使用期限限为()年。A．37B．38C．39D．40答案：A．解析：土地使使用期一共共为40年，土地地使用权是是1年前通过过招标方式式取得的，建建成酒店式式公寓需要要2年时间，因因此建成后后的剩余土土地使用期期限为40-11-2＝37年。(三)某房地产开发发企业以出出让方式取取得一宗土土地的开发发经营权，土土地出让年年限50年。根据据土地使用用权出让合合同及规划划设计条件件，可建设设8幢17层的住宅宅。经过运运用比较定定价法测算算，商品住住宅均价确确定为45000元/平方米。项项目采用一一次性开发发的方式，预预计建设期期2年，第一一年开始预预售。在营营销策划过过程中，确确定营销活活动由房地地产开发企企业自行组组织，采用用低开高走走的价格策策略，并根根据项目进进展，采用用不同的促促销组合进进行促销。89．该房地地产开发企企业促销除除了可以运运用广告宣宣传外，还还可用的方方法有()等。A．还本销售售B．活动推广广C．公共关系系D．人员推广广答案：B．CC．D．解析：房地产产促销分为为人员推销销和非人员员推销两大大类，非人人员推销中中又包括广广告、活动动推广和公公共关系三三种类型。因因此除了广广告宣传外外，还可用用人员推销销、活动推推广和公共共关系三种种方式。90．该房地地产开发企企业要运用用好选定的的价格策略略，关键是是要确定好好()。A．计价单位位B．起步价C．调价幅度度D．调价频率率答案：B．CC．D．解析：该房地地产开发企企业选用的的是低开高高走的价格格策略，这这种策略的的关键是要要确定好起起步价、调调价频率和和调价幅度度三个因素素91．在商品品住宅均价价确定的基基础上，要要确定每套套房的售价价，还应考考虑()等因素。A．幢号B．楼层C．朝向D．顾客收入入答案：B．CC．解析：确定均均价后，再再根据每套套房的情况况，比如楼楼层、朝向向等确定调调整差价系系数。92．若以商商品住宅均均价购买一一套100平方米的的住宅，首首付款30％。银行行提供7成按揭，l0年